Por cierto, también pudiera serle de utilidad al consultante saber que según STS nº 363 de 10-6-86, ponente Excmo. Sr don Antonio Sánchez Jáuregui, con cita de reiterada jurisprudencia, los arrendamientos "ad meliorandum" (para obras de mejora) no están sujetos a la LAU sino al Código Civil.
Por tanto, si el contrato AÚN no está firmado, sería posible hacer un contrato sujeto al CC, para lo cual, o bien pide ayuda en este hilo, o bien solicita el consejo de un abogado experto en la materia.
Leonjbr ha acertado de pleno, como suele ser habitual en él.
Tan solo podría ajustarse a la situación de avería en el tejado invocando -y pactando en anexo- el art. 17, 5 LAU:
"5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble.".
Pues mi opinión es que no hay cesión, eso es claro.
Me inclino a creer que es defendible que no hay subarriendo, y además la prueba no será fácil para el contrario; pero con dudas en cuanto al éxito del resultado.
Y el cambio de destino solamente es causa de resolución cuando el uso concreto del local está pactado en el contrato.
Al final todo es materia de intereses: si puede, negocie; si llega una demanda, allánese y deje que sea el otro, que provocó el problema, el que se oponga a esa demanda; pudiera ser que triunfe. Cuando no le quede más remedio, tendrá que irse, tal vez.
Y no descarto que sea sí: ya se ha expuesto en el hilo que es posible defender que ni hay subarriendo ni tampoco cesión. Pero pudiera haber cambio de destino.
Opino como Leonjbr:
"Algún mes" ¿dos, tres? ¿cuatro?
En mi experiencia, las cesiones ante la parte contraria cuando nosotros actuamos amparados en nuestro derecho tienen siempre -y recalco lo de siempre- consecuencias funestas.
No firme nada, y simplemente durante un mes no interponga la demanda de desahucio, pero hágalo si llega ese día y tampoco se han ido.
Si le pagan la renta por ingreos o transferencia, no diga nada ni a favor ni en contra: eso no le vincula.
Si no le pagan vaya directamente a desahucio.
Y ojo, llega agosto, y los juzgados cierran.
Bueno, eso no es una actividad marginal, sino casi igual a la principal.
El podologo, aunque solo fuera por compañerismo, debió advertirle a usted antes de firmar el contrato y montar todo este lío.
Creo que el mejor consejo que puedo darle es este:
1- Si, y solo si el podólogo finalmente introduce a otro señor en el local,
2- Y si, y solamente si llega el caso, el arrendador por dicho motivo intenta resolver el contrato,
Llegado el supuesto, intente usted congraciarse con el arrendador para que no le expulse: pacte por escrito que usted se allanará a la demanda de resolución del contrato sin que recaiga imposición de costas, y que podrá seguir en el local cuando se expulse al podólogo.
Intenten que el arrendador acepte consentir por escrito un subarriendo parcial y una subida de renta del 10 % sometida al art. 32 LAU (a cargo del podólogo y el psicólogo, claro) y que vea como algo positivo el tener a tres obligados al pago de la renta en lugar de a dos.
A mi ver todo son ventajas: cobra más y tiene más personas garantizando el pago. Intente también que le reduzcan su proporción de participación en la renta y que el psicólogo firme como coarrendatario o como avalista.
Regla: mancomunidad.
"artículo 1137 del Código Civil: “La concurrencia de dos o más acreedores o de dos o más deudores en una sola obligación no implica que cada uno de aquéllos tenga derecho a pedir, ni cada uno de éstos deba prestar íntegramente, las cosas objeto de la misma. Sólo habrá lugar a esto cuando la obligación expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria.”.
Así, por ejemplo, en la STS, Sala 1ª, de 30 de julio de 2010: la mancomunidad es la regla y la solidaridad la excepción. Se podría hablar de solidaridad tácita ( sentencia de 28 de octubre de 2005, recurso 233/1999) si hubiera: una íntima conexión entre los arrendatarios, con un solo recibo de renta y con una comunidad de objetivos, pero creo que este no es el caso.
¿Puede el consultante aclarar cuántas horas al día se abre el local al público, y cuántas horas al día se supone que el psicólogo va a pasar consulta en la habitación que no use el podologo?
En cuanto a la relación, si bien opino que como acertadamente expone Leonjbr hay elementos para defender que es mancomunada, no es menos cierto que el contrato es solamente uno, y que su resolución implicaría la salida del local de ambos coarrendatarios, ya sean solidarios o mancomunados.
Me preocupa que en el subarriendo, a diferencia de la cesión, pervive la relación contractual entre arrendador y arrendatario-subarrendador, mientras que en la cesión el cesionario se subroga en los derechos y obligaciones del cedente , el cual sale de la relación contractual.
¿Cabe una cesión parcial? la LAU del 64 llamaba traspaso a la cesión de local, y viendo el art. 32, 2 "in fine" me temo que no.
Si es una pregunta para un examen en la Facultad de Derecho, tiene miga la cosa.
Me gustaría que el consultante aclarase su posición ¿quién de los intervinientes es?
La figura se va pareciendo a poner en un bar (en local alquilado) una máquina de tabaco o una tragaperras explotada por un tercero que paga una comisión al bar.
La STS de 21 de febrero de 1991 (ponente Luis Martínez Calcerrada) dice, reiterando doctrina sobre el subarriendo, que no basta acreditar que un tercero usa el local arrendado en provecho propio.
Lo que nos dice el TS en una sentencia posterior, de 10 de octubre de 1991 es que cuando esa actividad introducida deja de ser complementaria o accesoria, sino que más bien -por su rendimiento económico- pasa a ser principal, no hay tampoco subarriendo, pero sí cambio de destino del local, desnaturalizando el objeto y carácter del arrendamiento, lo que también puede tener consecuencias, según sea el contrato.
En ambas sentencias, por último, se alude a la realidad social del momento y a la justicia material y una aplicación de la ley flexible y razonable.
No es posible desconocer que en toda actividad empresarial se usan en mayor o menor medida medios aportados por terceros: una interpretación rigurosa supondría, por ejemplo, prohibir a un Banco tener comerciales a comisión captando tarjetas o préstamos o cuentas dentro del local.