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              la ley del péndulo de la prórroga forzosa
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Autor: mariopez1 Fecha: 08/01/2006
Tema: la ley del péndulo de la prórroga forzosa
Durante los siglos XVI, XVII y XVIII, los precios de alquiler de la vivienda estuvieron tasados por el Estado, sin embargo, con la Ley de 9 de Abril de 1842, se estableció la más absoluta libertad de precios de alquiler.
A principios del siglo 20 el problema de las viviendas insalubres era grave y para resolver este problema se promulgó la Ley de 12-6-1911, que inició la legislación de las "Casas baratas", fomantando la construcción de viviendas y promoviendo la creación de cooperativas.
El Real Decreto de 21 de julio de 1920 " Decreto Bugallal" estableció la prórroga forzosa y congeló los precios de los arrendamientos urbanos en poblaciones inferiores a 20.000 habiatantes.
El Decreto de 29 de Diciembre de 1931 amplió la congelación de precios y esto hizo que se frenara la construcción. El 25 de junio de 1935 para combatir el par obrero se publicó la Ley " Salmón, fomentando la construcción por medio de exenciones fiscales.
El 19 de abril de 1939, en bando nacional, se creó el Instituto Nacional del Vivienda que trató de fomentar la construcción con mediante la concesión de viviendas protegidas, de renta limitada, bonificables, de tipo social, coordiándose esta política en años posteriores con la creación de los Planes Nacionales de la vivenda que sigen hasta hoy.
Durante la etapa franquista se mantuvo el esquema básico de la prórroga forzosa reglamentándolo mediante los textos refundidos de arrendamientos urbanos de 1956 y 1964.
En 1986, , se publicael Decreto Boyer, la norma más social en materia de arrendamientos urbanos del todo el siglo 20. Bravo Boyer y compañía, quienes demostraron un sentir social muy delicado haciendo desaparecer la prórroga forzosa. Paradojicamente esta norma tan antisocial la promueve un partido "socialista" que en lugar de buscar un sistema legal para arreglar injusticias evidentes derivadas de la prorroga forzosa y de algunos alquileres indefinidos de precios irrisorios, no se le ocurre otra cosa que eliminar de plano el prórroga forzosa y atacar de pleno al derecho a una vivienda de los ciudadanos
El 1-1-1995 entró en vigor la LAU del 94 que de forma transitoria, 5 años,ha vuelto a introducir la prórroga forzosa.
El año pasado en Cortes se estaba tramitando una reforma de la LAU que pretendía reduciir la prórroga forzosa de 5 a 3 años. No ha tenido existo.
Pregunto, no es cierto que parece que el péndulo está volviendo a girar hacia mayores concesiones en materia de prórroga forzosa? o por el contrario pensaís que en los sucesivos años se mantendrá la situación actual o incluso se hará desaparecer la prórroga forzosa de 5 años?
Saludos a todos,y me gustaría
conocer las opiniones diversas que en esta matería de prórroga forzosa teneís.
Mariopez1.

Autor: arrendador Fecha: 08/01/2006
Particularmente, me parece una vergüenza la prórroga forzosa de carácter indefinido, entre otras razones, como ya apuntaron otros foristas, porque el papel social de dar una vivienda a cada ciudadano, no es tarea del particular sino del Estado. No obstante no veo mal la prórroga durante un plazo prudencial (por ejemplo los 5 años de la LAU), aunque por mi parte, entiendo que la duración del contrato debe ser LA EXPRESADA POR LA VOLUNTAD DE AMBAS PARTES, es decir, la pactada en contrato, no interponiéndose ni obligando a arrendador o arrendatario el cumplimiento de un contrato que no fue su voluntad, y que no quieren.-

Autor: Serafín Fecha: 08/01/2006
Reciba mis felicitaciones Sr. mariopez1. En mi opinión la vivienda es un problema social que pese a ser un derecho fundamental se rige en gran medida por las leyes de mercado y los poderes públicos deben intervenir para garantizar este dercho. El alquiler es una opción muy válida que en este país es un recurso poco valorado como todos sabemos y precisamente la legislación no ha venido a favorecerlo. Centrándonos ya en el tema, me parece que para que un propietario ponga en alquiler su vivienda debe encontrar unas condiciones de rentabilidad y riesgo que hagan atractiva la inversión de lo contrario no habrá oferta de viviendas en alquiler y la duración de los contratos es un factor relevante. Yo creo que, en general, el inversor en vivienda es un inversor a medio-largo plazo y por tanto, un plazo de cinco años es bastante interesante, preferible a tener temporalmente la vivienda desocupada en ese tiempo por los intervalos y acondicionamiento del inmueble entre contratos. El problema está en el enorme aumento que han sufrido los alquileres en los últimos tiempos ligados al precio de la vivienda y resultando que el arrendador está cautivo de su contrato mientras que el inquilino podría dejar el piso casi en cualquier momento si los precios bajaran por ejemplo y esto genera tensiones entre ambas partes. Por otra parte, cinco años es un tiempo razonable para un inquilino que en general también quiere ser propietario. No me extiendo más, yo creo que no cambiará mucho la actual situación esta materia mientras el mercado y la mentalidad social se mantengan.

Autor: Rhena Fecha: 09/01/2006
Estimo que la Lau actual en lo que se refiere a contratos de arrendamiento de vivienda es excesivamente tutora del inquilino en detrimento del propietario. Frecuentemente se ve al propietario como un especulador que saca rendimiento de la vivienda pero la Ley deja sin resolver los más que frecuentes casos en los que un propietario se las ve y se las desea para cobrar la renta a sus inquilinos, inquilinos a los que la ley les reconoce todos sus "derechos" pero que en lo que a "obligaciones" se refiere, no queda en ocasiones más que recurrir a un interminable y lento procedimiento de desahucio que no siempre es satisfactorio. Durante este tiempo el propietario paga hipoteca, comunidad, IBI y demás tributos estatales y municipales...etc...No es de extrañar que muchos propietarios sean reticentes a poner sus viviendas en alquiler al conocer la situación o haberla vivido en propias carnes; y desde luego clamorosamente impopular ha resultado ser la Agencia estatal de alquiler planteada por el Gobierno ( sólo 4 propietarios se apuntaron al proyecto). El mejor incentivo que los propietarios podrían tener para plantearse seriamente arrendar sus viviendas pasaría por situar a propietario e inquilino en situación equiparada en cuanto a derechos y obligaciones se refiere ( tal y como se intenta en el arrendamiento distinto de vivienda) y agilizar y facilitar los procesos de desahucio por impago. Un saludo a todos.

Autor: ghiara Fecha: 10/01/2006
La prórroga de cinco años no me parece mal, aunque el acuerdo entre partes no me parecería mal.
Ahora bien, la prórroga indefinda es una verguenza que obliga a propietarios, independientemente de su situación económica, a ejercer una función social o casi de caridad o como quiera llamársela, sin que el Estado haya ofrecido nunca contrapartida alguna a estos propietarios. Propietarios que si, por ejemplo, dejan de pagar sus impuestos, serían embargados rápidamente por ese Estado al que le están cubriendo y pagando sus responsabilidades. Es injusto y escandaloso.


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