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Desistimiento anticipado de contrato
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Desistimiento anticipado de contrato
He alquilado un piso, en el contrato figura que la duración es de un año, con prorroga automática a cinco. A los nueve meses de firmar el contrato, me avisa que al mes siguiente se va. Yo tengo una fianza de un mes.
¿Tengo que devolverle toda la fianza, o algo de ella?. O, teniendo en cuenta que no ha cumplido el contrato firmado, no le tengo que devolver nada de ella.
¿Tengo que devolverle toda la fianza, o algo de ella?. O, teniendo en cuenta que no ha cumplido el contrato firmado, no le tengo que devolver nada de ella.
Hola salva. La prórroga automática de la que usted habla significa lo siguiente. El artículo 9 de la LAU 1994 establece que en los contratos de arrendamento de duración pactada inferior a 5 años( el suyo tiene una duración inicial de 1 año), esté se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que éste alcance una duración mínima de 5 años, SALVO QUE EL ARRENDATARIO MANIFIESTE AL ARRENDADOR CON 30 DÍAS DE ANTELACIÓN COMO MÍNIMO A LA FECHA DE FINALIZACIÓN DEL MISMO O DE CUALQUIERA DE SUS PRÓRROGAS, SU VOLUNTAD DE NO RENOVARLO.
Es decir, si su arrendatario quisiera prorrogar su contrato por otro año y depués por otro hasta llegar a una duración de 5 años, usted ESTARÍA OBLIGADO A ACEPTAR DICHAS PRÓRROGAS, pero si su arrendatario no quiere hacer uso de ese derecho que le concede el art 9 de la LAU usted no puede obligarle a que lo ejerza.
Conclusión: su arrendatario no ha incumplido el contrato y usted debe devolverle la fianza íntegramente, salvo en el supuesto de que su arrendatario hubiere ocasionado dolosa o culpablemente daños en su vivienda ,en cuyo caso usted podría detraer de la fianza la cantidad suficiente para cubrir los gastos que conllevasen la reparación de los daños ocasionados.
Salvo mejor opinión.
Un saludo.
Es decir, si su arrendatario quisiera prorrogar su contrato por otro año y depués por otro hasta llegar a una duración de 5 años, usted ESTARÍA OBLIGADO A ACEPTAR DICHAS PRÓRROGAS, pero si su arrendatario no quiere hacer uso de ese derecho que le concede el art 9 de la LAU usted no puede obligarle a que lo ejerza.
Conclusión: su arrendatario no ha incumplido el contrato y usted debe devolverle la fianza íntegramente, salvo en el supuesto de que su arrendatario hubiere ocasionado dolosa o culpablemente daños en su vivienda ,en cuyo caso usted podría detraer de la fianza la cantidad suficiente para cubrir los gastos que conllevasen la reparación de los daños ocasionados.
Salvo mejor opinión.
Un saludo.
Gracias Jan por tu contestación.
Pero yo entonces pregunto, que sentido tiene el hacer y firmar un contrato por un año, 2, 3, o 4.
Yo cuando me proponen un contrato de 6 meses, no lo acepto, y busco otro inquilino que me diga que si va ha estar ese tiempo, por que quiero que como mínimo estén un año, y en el contrato firma eso, si no lo está, eso no es incumplir contrato firmado? pero si se pueden ir cuando quieran, en el plazo de esos 5 años, que sentido tiene el hacerlo y firmarlo a un año.
El contrato que hemos firmado, le compré en el estanco por 12e, esta redactado por el consejo Gral. de los colegios oficiales de agentes inmobiliarios, y dice textualmente: "DURACIÓN- El presente contrato tendrá un duración de un año (1) AÑOS, a contar desde la fecha que figura en el encabezamiento, salvo que la VIVIENDA se ponga a disposición del ARRENDATARIO en fecha posterior, en cuyo caso entrará en vigor en esta última fecha.
RENTA- Las partes fijan libremente como renta anual inicial la cantidad de seismil cuatorcientos ochenta EUROS (6480 euros) y, en consecuencia la renta mensual se establece inicialmente en la cantidad de quinientos cuarenta EUROS (540 euros)...".
Esto es concretamente lo firmado. ¿Para qué sirve?.
Pero yo entonces pregunto, que sentido tiene el hacer y firmar un contrato por un año, 2, 3, o 4.
Yo cuando me proponen un contrato de 6 meses, no lo acepto, y busco otro inquilino que me diga que si va ha estar ese tiempo, por que quiero que como mínimo estén un año, y en el contrato firma eso, si no lo está, eso no es incumplir contrato firmado? pero si se pueden ir cuando quieran, en el plazo de esos 5 años, que sentido tiene el hacerlo y firmarlo a un año.
El contrato que hemos firmado, le compré en el estanco por 12e, esta redactado por el consejo Gral. de los colegios oficiales de agentes inmobiliarios, y dice textualmente: "DURACIÓN- El presente contrato tendrá un duración de un año (1) AÑOS, a contar desde la fecha que figura en el encabezamiento, salvo que la VIVIENDA se ponga a disposición del ARRENDATARIO en fecha posterior, en cuyo caso entrará en vigor en esta última fecha.
RENTA- Las partes fijan libremente como renta anual inicial la cantidad de seismil cuatorcientos ochenta EUROS (6480 euros) y, en consecuencia la renta mensual se establece inicialmente en la cantidad de quinientos cuarenta EUROS (540 euros)...".
Esto es concretamente lo firmado. ¿Para qué sirve?.
Hola Salva. He de hacer una matización a mi post anterior. Si su inquilino abandona el piso( aún notificando con un mes de antelación su voluntad de no renovarlo) antes de la fecha de finalización del contrato(pactado 12 meses y se va a los 10) sí estaría incumpliendo el contrato y sería de aplicación bien el art 1.124 del Código Civil o bien, como apunta el forista Ignacio, el artículo 11 LAU 1994, aunque la aplicación de este último es difícil debido a las diversas interpretaciones que se hacen del mismo.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Hola Ramón. El art que usted invoca es para los contratos con una duración icial pactado superior a 5 años y, en el caso expuesto, la duración inicial es de 1 año. Es cieto que una parte de la doctrina aboga porque dicho art también es aplicable a los contratos de duración inicial inferior a 5 años. E incluso parte de la doctrina considera que, aún sin estar pactada dicha indemnización en el contrato, ésta es obligatoria para el arrendador al tratarse de un art impertivo.
En fin, yo me inclininaría por la negociación con el arrendatario, aunque 1 mes de renta como indemnización me parece excesivo( art 11 LAU. " 1 mensualidad de renta por cada AÑO de contrato que quede por cumplir).Yo procedería a prorratear.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
En fin, yo me inclininaría por la negociación con el arrendatario, aunque 1 mes de renta como indemnización me parece excesivo( art 11 LAU. " 1 mensualidad de renta por cada AÑO de contrato que quede por cumplir).Yo procedería a prorratear.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Sólo se permite desistir en contratos 5 años, en de 5 años no, y lo que digo es que es obligado cumplimiento el plazo para de 5 años, que le obligue a cumplir los 12 meses, que no le permita el desistimiento, que el cobro lo sea por renta no por via indemnización. Si se quiere ir el mes 10 le faltarán 2 por cumplir, si desiste incumple plazo pactado, la fianza responde de incumplimiento.
Hola El lute. Lamento que las distintas opiniones que hemos vertido le hayan provocado confusión. Voy a intentar responder de forma clara a la cuestión que ha dado lugar a este debate.
Si usted como Arrendador( propietario) o Arrendatario( inquilino)celebra un contrato con una duración inicial de 4 años( Vg. Las partes acuerdan que la duración del contrato será de 4 AÑOS sin perjuicio de la prorrogas...), ese periodo pactado ha de ser cumplido por ambas partes, tanto Arrendador como Arrendatario. Ahora bien, una vez finalizado ese periodo inicial de 4 años EL ARRENDATARIO tiene la facultad( no es obligatorio) de prorrogar, en este caso, el contrato por 1 año más( así alcanza el mínimo de 5 años que estipula la Ley). En caso de que el ARRENDATARIO haga uso de esa prórroga, ésta será OBLIGATORIA PARA EL ARRENDADOR.
Una vez transurridos los 5 años( 4 iniciales más 1 de prorroga) entra en juego el art 10 LAU 1994: Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
Si tiene alguna duda más al respecto intentaré resolversela yo o cualquiera de los compañeros foristas.
Un saludo.
Si usted como Arrendador( propietario) o Arrendatario( inquilino)celebra un contrato con una duración inicial de 4 años( Vg. Las partes acuerdan que la duración del contrato será de 4 AÑOS sin perjuicio de la prorrogas...), ese periodo pactado ha de ser cumplido por ambas partes, tanto Arrendador como Arrendatario. Ahora bien, una vez finalizado ese periodo inicial de 4 años EL ARRENDATARIO tiene la facultad( no es obligatorio) de prorrogar, en este caso, el contrato por 1 año más( así alcanza el mínimo de 5 años que estipula la Ley). En caso de que el ARRENDATARIO haga uso de esa prórroga, ésta será OBLIGATORIA PARA EL ARRENDADOR.
Una vez transurridos los 5 años( 4 iniciales más 1 de prorroga) entra en juego el art 10 LAU 1994: Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
Si tiene alguna duda más al respecto intentaré resolversela yo o cualquiera de los compañeros foristas.
Un saludo.
Hola "el lute", yo opino que si, si el plazo pactado es por 1 año, es de obligado cumplimiento 1 año, si lo es por 4 años es de obligado cumplimiento 4 años. Si lo que se quiere es poder finalizar el contrato en menos plazo debería poner menos plazo y prórrogas. El arrendador tiene unas legítimas expectativas, unas previsiones que no se le pueden negar unilateralmente. Para que se pacta un plazo ¿para cumplirlo o para incumplirlo?.
Jan, ¿estoy equivocado?
Jan, ¿estoy equivocado?
Es correcto lo que señala Ramon E, pero hay que matizar.
El inquilino no está obligado a permanecer en la finca. Su incumplimiento dará lugar a la aplicación del art 27 LAU.
Y podría aplicarse el 27.1 o el 27.2, según los casos. En principio el 27.1 posibilita exigir el cumplimiento forzoso o resolución, siempre con indemnización de daños y perjuicios.
El cumplimiento forzoso no obligará al inquilino a residir en la finca. Y tampoco podrá suponer un enriquecimiento injusto, es decir no puedo cobrar la renta al inquilino que desisitió y volver a arrendar el piso a un tercero.
Esta cuestión resuelve la pregunta de Salva. ¿Por qué hacer contratos de 1 ó 2 años si luego hay que prorrogar hasta 5 ?. Pues para que el incumplimiento en caso de desestimiento sea menor.
A mi modo de ver no me parece adecuado establecer un castigo tan grande al inquilino. Hoy no se pueden garantizar con caracter general grandes plazos de arrendamiento, factores de movilidad laboral, cuestiones familiares, problemas con vecinos, incomodidades en la vivienda arrendada, separaciones, listas de espera en vpo, etc, etc.
Por ello realizaria dos advertencias en los contratos de arrendamiento:
1. Si se pacta una duración inferior a 5 años (que es lo aconsejable). Dejar claro que existen la prorrogas obligatorias para arrendador hasta los cinco años.
2. Establecer una penalización expresa por desestimiento unilateral del arrendatario. De este modo al establecer una penalicazión mas o menos consensuada eliminamos las muy duras consecuencias derivadas de la exigencia del art 27.1
El inquilino no está obligado a permanecer en la finca. Su incumplimiento dará lugar a la aplicación del art 27 LAU.
Y podría aplicarse el 27.1 o el 27.2, según los casos. En principio el 27.1 posibilita exigir el cumplimiento forzoso o resolución, siempre con indemnización de daños y perjuicios.
El cumplimiento forzoso no obligará al inquilino a residir en la finca. Y tampoco podrá suponer un enriquecimiento injusto, es decir no puedo cobrar la renta al inquilino que desisitió y volver a arrendar el piso a un tercero.
Esta cuestión resuelve la pregunta de Salva. ¿Por qué hacer contratos de 1 ó 2 años si luego hay que prorrogar hasta 5 ?. Pues para que el incumplimiento en caso de desestimiento sea menor.
A mi modo de ver no me parece adecuado establecer un castigo tan grande al inquilino. Hoy no se pueden garantizar con caracter general grandes plazos de arrendamiento, factores de movilidad laboral, cuestiones familiares, problemas con vecinos, incomodidades en la vivienda arrendada, separaciones, listas de espera en vpo, etc, etc.
Por ello realizaria dos advertencias en los contratos de arrendamiento:
1. Si se pacta una duración inferior a 5 años (que es lo aconsejable). Dejar claro que existen la prorrogas obligatorias para arrendador hasta los cinco años.
2. Establecer una penalización expresa por desestimiento unilateral del arrendatario. De este modo al establecer una penalicazión mas o menos consensuada eliminamos las muy duras consecuencias derivadas de la exigencia del art 27.1
Hola. Estoy de acuerdo con lo apuntado por el forista Ignacio, pero también creo que ha de tenerse en cuenta que el Arrendador también merece ser objeto de protección. Me explico. Si yo, propietario de una vivienda con hipoteca, arriendo la misma a un inquilino, para con la renta percibida hacer frente al pago mensual de la hipoteca, por un periodo de 4 años(por que así me lo ha solicitado el arrendatario y a mí me conviene) y a los 2 años el arrendatario decide desistir del arrendamiento,¿No se me estaría perjudicando?. Porque yo tendría que seguir pagando la hipoteca.
Por eso opino que el Arrendatario se halla suficientemente protegido, en cuanto a la duración, por el art 9( prorroga voluntaria para el inquilino y obligatoria para el arrendador) y, en menor medida, por el art 10 de la LAU.
Respecto a las dos advertencias señaladas en su post por el forista Ignacio, sólo decir que me parecen excelentes.
Un saludo.
Por eso opino que el Arrendatario se halla suficientemente protegido, en cuanto a la duración, por el art 9( prorroga voluntaria para el inquilino y obligatoria para el arrendador) y, en menor medida, por el art 10 de la LAU.
Respecto a las dos advertencias señaladas en su post por el forista Ignacio, sólo decir que me parecen excelentes.
Un saludo.
No se porque habláis del 27.2, es el 27.1, y lo que se pide es el cumplimiento de la obligación, no la resolución, y si no hay resolución no se puede alquilar a un 3º. No se puede obtener por lo tanto ni un enriquecimiento justo ni injusto. Ese es el gran problema, que la resolución del contrato la dictará un juez. El arrendatario reclamará las rentas, ya que las entiende vigentes.
Salvo mejor opinión
Salvo mejor opinión
Con todos los respetos para los compañeros que opinan que no puede haber desistimiento unilateral del arrendatario para contratos inferiores a 5 años. Yo opino que el desistimiento unilateral del contrato, es y ha sido una de las caracterírsticas esenciales del contrato de arrendamiento urbano de vivendas. No desconozco la posición esgrimida por los compañeros y corroborada por muchas sentencias de Audiencias, en las que se establece que el desitimiento unilateral del contrato genera el derecho a una indemnización por daños y perjuicios al arrendador,incluso algunos sostienen que la indemnización que corresponde debe ser el importe de todas las rentas hasta finalización del contrato, lo cual me parece una barbaridad. De las sentencias que he visto puedo destacar, tres puntos de vista: a) unas que marcan la indemnización de daños y perjuicios en la pactada por contrato, un mes de renta por año que se deje de cumplir ( yo entiendo que es una cláusula abusiva para los alquileres de viviendas, firmada por una parte débil en un contrato de adhesión, pero muchas sentencias la aceptan), b) marcan la indemnización de daños y perjuicios en una, dos o tres mensualidades, que es el tiempo que se supone que debe pasar para volver a alquilar el piso - aquí los jueces hacen uso de su facultad de ponderación de los perjuicios- y c) otras que buscan motivos diversos para que no se conceda la indemnización de daños y perjuicios, algunas se refieren al principio según el cual no puede exigir el cumplimiento del contrato quién no cumple su parte ( por ejemplo el piso no reune condiciones de habiatabilidad.), otras se remiten a la facultad rescisoria del art. 1.556 del C.C
En resumen, a mí me parece injusto que un inquilino no se pueda ir del piso cuando le dé la real gana. Para eso se marca un período de preaviso suficiente de uno o dos meses, y que el propietario se busque otro inqulino. Pretender cargar al inquilino con el cumplimiento íntegro del contrato es desnaturalizar el contrato de arrendamiento. Pretender que las cláusulas contratuales penales son válidas porque prefijan los daños y perjuicios me parece un poco fuerte y además siempre estará la facultad del juez de aceptarlas o no, o de moderarlas en función de los perjuicios reales. Desde luego la redacción del art. 11 de la Ley de arrendamientos urbanos va a seguir dando que hablar durante mucho tiempo. Yo incluso creo que la interpretación según la cual en los contratos inferiores a 5 años no puede haber desistimiento unilateral y es obligado cumplirlos hasta su finalización por parte del inqulino es INCOSTITUCIONAL por vulneración del DERECHO DE LIBERTAD. Los inquilinos normalmente alquilan un piso porque no les queda otra opción y es excesivo pretender cobrar a un inquilino de una vivienda que decide irse, más alla de uno o dos meses, teniendo en cuenta que también hay un preaviso anterior. Otra cosa son los locales de negocio.
En resumen, a mí me parece injusto que un inquilino no se pueda ir del piso cuando le dé la real gana. Para eso se marca un período de preaviso suficiente de uno o dos meses, y que el propietario se busque otro inqulino. Pretender cargar al inquilino con el cumplimiento íntegro del contrato es desnaturalizar el contrato de arrendamiento. Pretender que las cláusulas contratuales penales son válidas porque prefijan los daños y perjuicios me parece un poco fuerte y además siempre estará la facultad del juez de aceptarlas o no, o de moderarlas en función de los perjuicios reales. Desde luego la redacción del art. 11 de la Ley de arrendamientos urbanos va a seguir dando que hablar durante mucho tiempo. Yo incluso creo que la interpretación según la cual en los contratos inferiores a 5 años no puede haber desistimiento unilateral y es obligado cumplirlos hasta su finalización por parte del inqulino es INCOSTITUCIONAL por vulneración del DERECHO DE LIBERTAD. Los inquilinos normalmente alquilan un piso porque no les queda otra opción y es excesivo pretender cobrar a un inquilino de una vivienda que decide irse, más alla de uno o dos meses, teniendo en cuenta que también hay un preaviso anterior. Otra cosa son los locales de negocio.
