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              desistimiento anticipado de contrato
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Autor: Salva Fecha: 09/02/2006
Tema: desistimiento anticipado de contrato
He alquilado un piso, en el contrato figura que la duración es de un año, con prorroga automática a cinco. A los nueve meses de firmar el contrato, me avisa que al mes siguiente se va. Yo tengo una fianza de un mes.
¿Tengo que devolverle toda la fianza, o algo de ella?. O, teniendo en cuenta que no ha cumplido el contrato firmado, no le tengo que devolver nada de ella.

Autor: Jan Fecha: 09/02/2006
Hola salva. La prórroga automática de la que usted habla significa lo siguiente. El artículo 9 de la LAU 1994 establece que en los contratos de arrendamento de duración pactada inferior a 5 años( el suyo tiene una duración inicial de 1 año), esté se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que éste alcance una duración mínima de 5 años, SALVO QUE EL ARRENDATARIO MANIFIESTE AL ARRENDADOR CON 30 DÍAS DE ANTELACIÓN COMO MÍNIMO A LA FECHA DE FINALIZACIÓN DEL MISMO O DE CUALQUIERA DE SUS PRÓRROGAS, SU VOLUNTAD DE NO RENOVARLO.

Es decir, si su arrendatario quisiera prorrogar su contrato por otro año y depués por otro hasta llegar a una duración de 5 años, usted ESTARÍA OBLIGADO A ACEPTAR DICHAS PRÓRROGAS, pero si su arrendatario no quiere hacer uso de ese derecho que le concede el art 9 de la LAU usted no puede obligarle a que lo ejerza.

Conclusión: su arrendatario no ha incumplido el contrato y usted debe devolverle la fianza íntegramente, salvo en el supuesto de que su arrendatario hubiere ocasionado dolosa o culpablemente daños en su vivienda ,en cuyo caso usted podría detraer de la fianza la cantidad suficiente para cubrir los gastos que conllevasen la reparación de los daños ocasionados.

Salvo mejor opinión.

Un saludo.

Autor: Salva Fecha: 09/02/2006
Gracias Jan por tu contestación.
Pero yo entonces pregunto, que sentido tiene el hacer y firmar un contrato por un año, 2, 3, o 4.
Yo cuando me proponen un contrato de 6 meses, no lo acepto, y busco otro inquilino que me diga que si va ha estar ese tiempo, por que quiero que como mínimo estén un año, y en el contrato firma eso, si no lo está, eso no es incumplir contrato firmado? pero si se pueden ir cuando quieran, en el plazo de esos 5 años, que sentido tiene el hacerlo y firmarlo a un año.
El contrato que hemos firmado, le compré en el estanco por 12e, esta redactado por el consejo Gral. de los colegios oficiales de agentes inmobiliarios, y dice textualmente: "DURACIÓN- El presente contrato tendrá un duración de un año (1) AÑOS, a contar desde la fecha que figura en el encabezamiento, salvo que la VIVIENDA se ponga a disposición del ARRENDATARIO en fecha posterior, en cuyo caso entrará en vigor en esta última fecha.
RENTA- Las partes fijan libremente como renta anual inicial la cantidad de seismil cuatorcientos ochenta EUROS (6480 euros) y, en consecuencia la renta mensual se establece inicialmente en la cantidad de quinientos cuarenta EUROS (540 euros)...".
Esto es concretamente lo firmado. ¿Para qué sirve?.


Autor: Ignacio Fecha: 13/02/2006
Creo que esa pregunta debería ir dirigida al legislador.

Otra cuestión es que el inquilino deba indemnizar por resolución anticipada, para lo que hay que estar al art 11 LAU. De este articulo he visto interpretaciones muy dispares

Autor: Jan Fecha: 13/02/2006
Hola Salva. He de hacer una matización a mi post anterior. Si su inquilino abandona el piso( aún notificando con un mes de antelación su voluntad de no renovarlo) antes de la fecha de finalización del contrato(pactado 12 meses y se va a los 10) sí estaría incumpliendo el contrato y sería de aplicación bien el art 1.124 del Código Civil o bien, como apunta el forista Ignacio, el artículo 11 LAU 1994, aunque la aplicación de este último es difícil debido a las diversas interpretaciones que se hacen del mismo.

Salvo mejor opinión. Un saludo.

Autor:  el lute Fecha: 15/02/2006
salvo que haya incumplimiento por el arrendador, p.ej. mantenimiento de las condiciones de habitabilidad. fundado en eso entiendo que sí se puede solicitar la resolución del contrato.
Es que estoy llevando un asunto parecido y me estoy agarrando a este clavo...
salvo mejor opinión, claro.
saludos.

Autor: Jan Fecha: 15/02/2006
Hola el lute. Gracias por matizar mi última respuesta, que quizás fue un poco genérica.

Un saludo.

Autor: Ramón E Fecha: 17/02/2006
Artículo 11. Desistimiento del contrato.En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Autor: Ramón E Fecha: 17/02/2006
Creo que está claro, no puede desistir unilateralmente, le puedes obligar a cumplir el contrato y pagar hasta los 12 meses. Mejor se lo explicas, negocias con el, llegas a un arreglo y evitas demandarle.

Autor: Jan Fecha: 18/02/2006
Hola Ramón. El art que usted invoca es para los contratos con una duración icial pactado superior a 5 años y, en el caso expuesto, la duración inicial es de 1 año. Es cieto que una parte de la doctrina aboga porque dicho art también es aplicable a los contratos de duración inicial inferior a 5 años. E incluso parte de la doctrina considera que, aún sin estar pactada dicha indemnización en el contrato, ésta es obligatoria para el arrendador al tratarse de un art impertivo.

En fin, yo me inclininaría por la negociación con el arrendatario, aunque 1 mes de renta como indemnización me parece excesivo( art 11 LAU. " 1 mensualidad de renta por cada AÑO de contrato que quede por cumplir).Yo procedería a prorratear.

Salvo mejor opinión. Un saludo.

Autor: Ramón E Fecha: 19/02/2006
Sólo se permite desistir en contratos 5 años, en de 5 años no, y lo que digo es que es obligado cumplimiento el plazo para de 5 años, que le obligue a cumplir los 12 meses, que no le permita el desistimiento, que el cobro lo sea por renta no por via indemnización. Si se quiere ir el mes 10 le faltarán 2 por cumplir, si desiste incumple plazo pactado, la fianza responde de incumplimiento.

Autor: Ramón E Fecha: 19/02/2006
Perdona había puesto unos signos de mayor menor que no han salido, repito:
Sólo se permite desistir en contratos de mas de 5 años, en de menos 5 años no, y lo que digo es que es obligado cumplimiento el plazo para de menos de 5 años

Autor:  el lute Fecha: 20/02/2006
vamos a ver Srs. que ya me están liando.
¿entienden que si yo alquilo un piso por un año estoy obligado a cumplir el plazo marcado?
¿Y si fuera de 4 años?

Autor: Jan Fecha: 20/02/2006
Hola El lute. Lamento que las distintas opiniones que hemos vertido le hayan provocado confusión. Voy a intentar responder de forma clara a la cuestión que ha dado lugar a este debate.

Si usted como Arrendador( propietario) o Arrendatario( inquilino)celebra un contrato con una duración inicial de 4 años( Vg. Las partes acuerdan que la duración del contrato será de 4 AÑOS sin perjuicio de la prorrogas...), ese periodo pactado ha de ser cumplido por ambas partes, tanto Arrendador como Arrendatario. Ahora bien, una vez finalizado ese periodo inicial de 4 años EL ARRENDATARIO tiene la facultad( no es obligatorio) de prorrogar, en este caso, el contrato por 1 año más( así alcanza el mínimo de 5 años que estipula la Ley). En caso de que el ARRENDATARIO haga uso de esa prórroga, ésta será OBLIGATORIA PARA EL ARRENDADOR.

Una vez transurridos los 5 años( 4 iniciales más 1 de prorroga) entra en juego el art 10 LAU 1994: Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Si tiene alguna duda más al respecto intentaré resolversela yo o cualquiera de los compañeros foristas.

Un saludo.

Autor: Ramón E. Fecha: 21/02/2006
Hola "el lute", yo opino que si, si el plazo pactado es por 1 año, es de obligado cumplimiento 1 año, si lo es por 4 años es de obligado cumplimiento 4 años. Si lo que se quiere es poder finalizar el contrato en menos plazo debería poner menos plazo y prórrogas. El arrendador tiene unas legítimas expectativas, unas previsiones que no se le pueden negar unilateralmente. Para que se pacta un plazo ¿para cumplirlo o para incumplirlo?.
Jan, ¿estoy equivocado?

Autor: Ignacio Fecha: 21/02/2006
Es correcto lo que señala Ramon E, pero hay que matizar.

El inquilino no está obligado a permanecer en la finca. Su incumplimiento dará lugar a la aplicación del art 27 LAU.

Y podría aplicarse el 27.1 o el 27.2, según los casos. En principio el 27.1 posibilita exigir el cumplimiento forzoso o resolución, siempre con indemnización de daños y perjuicios.

El cumplimiento forzoso no obligará al inquilino a residir en la finca. Y tampoco podrá suponer un enriquecimiento injusto, es decir no puedo cobrar la renta al inquilino que desisitió y volver a arrendar el piso a un tercero.

Esta cuestión resuelve la pregunta de Salva. ¿Por qué hacer contratos de 1 ó 2 años si luego hay que prorrogar hasta 5 ?. Pues para que el incumplimiento en caso de desestimiento sea menor.

A mi modo de ver no me parece adecuado establecer un castigo tan grande al inquilino. Hoy no se pueden garantizar con caracter general grandes plazos de arrendamiento, factores de movilidad laboral, cuestiones familiares, problemas con vecinos, incomodidades en la vivienda arrendada, separaciones, listas de espera en vpo, etc, etc.

Por ello realizaria dos advertencias en los contratos de arrendamiento:

1. Si se pacta una duración inferior a 5 años (que es lo aconsejable). Dejar claro que existen la prorrogas obligatorias para arrendador hasta los cinco años.

2. Establecer una penalización expresa por desestimiento unilateral del arrendatario. De este modo al establecer una penalicazión mas o menos consensuada eliminamos las muy duras consecuencias derivadas de la exigencia del art 27.1

Autor: Jan Fecha: 21/02/2006
Hola. Estoy de acuerdo con lo apuntado por el forista Ignacio, pero también creo que ha de tenerse en cuenta que el Arrendador también merece ser objeto de protección. Me explico. Si yo, propietario de una vivienda con hipoteca, arriendo la misma a un inquilino, para con la renta percibida hacer frente al pago mensual de la hipoteca, por un periodo de 4 años(por que así me lo ha solicitado el arrendatario y a mí me conviene) y a los 2 años el arrendatario decide desistir del arrendamiento,¿No se me estaría perjudicando?. Porque yo tendría que seguir pagando la hipoteca.

Por eso opino que el Arrendatario se halla suficientemente protegido, en cuanto a la duración, por el art 9( prorroga voluntaria para el inquilino y obligatoria para el arrendador) y, en menor medida, por el art 10 de la LAU.

Respecto a las dos advertencias señaladas en su post por el forista Ignacio, sólo decir que me parecen excelentes.

Un saludo.

Autor: Ramón E. Fecha: 21/02/2006
No se porque habláis del 27.2, es el 27.1, y lo que se pide es el cumplimiento de la obligación, no la resolución, y si no hay resolución no se puede alquilar a un 3º. No se puede obtener por lo tanto ni un enriquecimiento justo ni injusto. Ese es el gran problema, que la resolución del contrato la dictará un juez. El arrendatario reclamará las rentas, ya que las entiende vigentes.
Salvo mejor opinión

Autor: Ramón E. Fecha: 21/02/2006
Donde dice arrendatario debe decir "arrendador reclamará las rentas al arrendatario"
Perdón

Autor: mariopez1 Fecha: 22/02/2006
Con todos los respetos para los compañeros que opinan que no puede haber desistimiento unilateral del arrendatario para contratos inferiores a 5 años. Yo opino que el desistimiento unilateral del contrato, es y ha sido una de las caracterírsticas esenciales del contrato de arrendamiento urbano de vivendas. No desconozco la posición esgrimida por los compañeros y corroborada por muchas sentencias de Audiencias, en las que se establece que el desitimiento unilateral del contrato genera el derecho a una indemnización por daños y perjuicios al arrendador,incluso algunos sostienen que la indemnización que corresponde debe ser el importe de todas las rentas hasta finalización del contrato, lo cual me parece una barbaridad. De las sentencias que he visto puedo destacar, tres puntos de vista: a) unas que marcan la indemnización de daños y perjuicios en la pactada por contrato, un mes de renta por año que se deje de cumplir ( yo entiendo que es una cláusula abusiva para los alquileres de viviendas, firmada por una parte débil en un contrato de adhesión, pero muchas sentencias la aceptan), b) marcan la indemnización de daños y perjuicios en una, dos o tres mensualidades, que es el tiempo que se supone que debe pasar para volver a alquilar el piso - aquí los jueces hacen uso de su facultad de ponderación de los perjuicios- y c) otras que buscan motivos diversos para que no se conceda la indemnización de daños y perjuicios, algunas se refieren al principio según el cual no puede exigir el cumplimiento del contrato quién no cumple su parte ( por ejemplo el piso no reune condiciones de habiatabilidad.), otras se remiten a la facultad rescisoria del art. 1.556 del C.C
En resumen, a mí me parece injusto que un inquilino no se pueda ir del piso cuando le dé la real gana. Para eso se marca un período de preaviso suficiente de uno o dos meses, y que el propietario se busque otro inqulino. Pretender cargar al inquilino con el cumplimiento íntegro del contrato es desnaturalizar el contrato de arrendamiento. Pretender que las cláusulas contratuales penales son válidas porque prefijan los daños y perjuicios me parece un poco fuerte y además siempre estará la facultad del juez de aceptarlas o no, o de moderarlas en función de los perjuicios reales. Desde luego la redacción del art. 11 de la Ley de arrendamientos urbanos va a seguir dando que hablar durante mucho tiempo. Yo incluso creo que la interpretación según la cual en los contratos inferiores a 5 años no puede haber desistimiento unilateral y es obligado cumplirlos hasta su finalización por parte del inqulino es INCOSTITUCIONAL por vulneración del DERECHO DE LIBERTAD. Los inquilinos normalmente alquilan un piso porque no les queda otra opción y es excesivo pretender cobrar a un inquilino de una vivienda que decide irse, más alla de uno o dos meses, teniendo en cuenta que también hay un preaviso anterior. Otra cosa son los locales de negocio.

Autor: Ramón E. Fecha: 22/02/2006
Esencialmente estoy de acuerdo con "mariopez1" la clasificación que efectúa de la jurisprudencia es muy acertada.
Pienso que la ley debería permitir el desistimiento previa prestación de una fianza o aval importante para responder de los perjuicios que se diluciden en un procedimiento, a falta de arreglo amistoso. Con ello el arrendador podría ofrecer en alquiler la vivienda y ya se dilucidará el perjuicio real.
La ley al no permitirlo aboca al arrendatario a pedir el cumplimiento y por lo tanto a no poder arrendarlo, ya que para retomar la posesión tendría que aceptar la rescisión. Me gustaría conocer la opinión de esto último

Autor: Ignacio Fecha: 23/02/2006
Estoy de acuerdo con todos. Especialmente con lo dicho por mariopez1: "Desde luego la redacción del art. 11 de la Ley de arrendamientos urbanos va a seguir dando que hablar durante mucho tiempo".

En este punto las visiones de arrendador y arrendatario son "irreconciliables". Por ello propongo una indemnización expresa en el contrato que evite el cumplimiento forzoso y que sea cabal.

Cuando hablo de art 27.1 o 27.2 o de enriquecimiento injusto hablo de la cuestión práctica: Si el inquilino se tiene que ir del piso se irá, no hay fuerza legal que le obligue a residir en la finca. Y a partir de aqui pueden pasr 1000 cosas. Dos que yo he visto: Arrendador listillo vuelve a alquilar la finca (con un claro enriquecimiento injusto, como minimo); Arrendador está más interesado en recobrar la posesión que en la percepción de renta (además le malpagan o no le pagan) y solicita resolución 27.2.a) y/o 27.2.f. y en otros casos 27.2.c).

Autor: mariopez1 Fecha: 26/02/2006

La jurisprudencia se está inclinando en general por aceptar las indemnizaciones del perjuicio real acaecido. Pero a mí se me plantea, EN LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, COMO PUEDE SER DE PEOR CONDICION UN CONTRATO DE 5 O MENOS AÑOS QUE UN CONTRATO DE MAS DE 5 AÑOS PARA EL INQUILINO.
No parece justo, ni equitativo, ni acorde con la tradición del desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento urbano de vivienda, donde según larga tradición, no era común que el arrendador pidiera una indemnización por desistimiento unilateral, porque bastante premio tenía con sacarse de encima la prórroga forzosa por lo menos desde su desaparición, con el Decreto Boyer.
Me explico, sí la ley en su art. 11 es interpretada en el sentido de que guarda silencio respecto a los desistimietos unilaterales de arrendamientos de 5 o menos años, y respecto a los de más de cinco, establece como principio general que para los arrendamientos de más de 5 años no hay indemnización por desistimiento unilateral del contrato, salvo pacto en contrario que la propia Ley parece limitar a, un mes por año que reste de cumplir el contrato. Ver art. 11 en relación al art.4.2ª de la vigente LAU.
Como puede ser que, sí en nuestra cultura de arrendamientos urbanos, según la cual es más gravoso para un propietario tener un alquiler de más de 5 años ( pongamos 10 años), que tener un alquiler 5 años, resulte más gravoso para el inquilino el desistimiento en un contrato de cinco años ? Como puede ser que se acuda a formulas de interpretación, según las cuales sí se pacta un arriendo por un año, el desistimieto unilateral del arrendatario será menos gravoso que sí se pacta un plazo de 3 o 5 años, cuando en definitiva todos tiene que durara obligatoriamente para el arrendador un mímimo de 5 años ?
No resulta esta interpretación absolutamente contraria a lo querido por el Legislador, es decir, la reintroducción de un plazo mímimo de Prórroga forzosa? No debería interpretarse justamente a la inversa el hecho del silencio que guarda la Ley para los contratos de 5 o menos años? Es decir, que para los mismos no hay indemnización por desistimiento unilateral.
No deberían interpretarse las cláusulas penales de desisitmiento para el inquilino, de pagar un mes por año que falte hasta cumplir los 5 años, como cláusulas nulas de pleno derecho por ir contra el art. 11, el principio tuitivo de la Legislación de arrendamientos urbanos, la nulidad de las cláusulas de imposición en los contratos adhesivos, debiéndose permitir solo para los contratos de más de 5 años con la limitación máxima de un mes por año que falte para cumplir el contrato, debiendo acreditarse el perjuicio real del arrendador para no permitir enriquecimientos injustos de los arrendadores.
Mi critica va dirigida hacia, la interpretación según la cual, el silencio de la Ley debe ser reconducido por la aplicación del Código civil. Ver art. 4.2º de la vigente LAU y bastantes sentencias que así se pronucian.
A mi me parece esta, es una interpretación aberrante del contrato de arrendamiento urbano de viviendas ( una filigrana jurídica alejada de la realidad, algo que les ocurre a veces a muchos jueces ) , haciendo gravitar en exceso el peso de un silencio legislativo sobre la parte más débil del contrato arrendaticio, desnaturalizando el contrato en sí mismo, a través de darle un maquillaje de lo que no es, es decir el contrato de arrendamiento de vivienda no es un verdadero contaro siganalagmático bilateral en que las dos partes se obligan pura y libremente. No señor, el inquilino ( aunque hay algunos inquilinos que tiene mucho morro) no es una parte igual al arrendador, sobre todo porque normalmente se contrata a través de un Administrador de fincas que te impone un contrato cuyas cláusulas son redatadas por las Asociaciones de Administradores de fincas, de Propietarios, Agentes de la Propiedad InmobiliARIA, etc......

Autor: Manowl Fecha: 13/03/2006
Apasionante. Si no es mucho morro... ¿podríais incluir referencias de la jurisprudencia que estamos citando? Me interesan especialmente los supuestos de aplicación analógica del art.11 de la LAU para arrendamientos de duración inferior a 5 años. ¿Podríamos encontrar alguna tendencia predominante en la doctrina? Ante un desistimiento unilateral del arrendatario en contrato de duración inferior a 5 años, ¿qué es más frecuente?: ¿libre desistimiento? ¿Penalización del art.11? ¿Libre estimación por parte del juzgador del efectivo perjuicio causado?¿Retención de la fianza?
Gracias.

Autor: Blascodermo Fecha: 17/12/2008
Y el desistimiento unilateral de locales? contrato de cinco años justito

Autor: Jan Fecha: 17/12/2008
Hola Blascodermo. En los contratos de local de negocio se estará a lo pactado entre las partes.Es decir, si se pactó una indemnización esa será la aplicable, salvo que sea desproporcionada en cuyo caso será ponderada por el Juzgado en caso de acudir a la vía judicial.

SI se pactó que el arrendatario PODRÁ desistir del contrato sin penalización alguna entonces NO habrá derecho a indemnización.

Si NO se pactó NADA la indemnización se fijará en relación a las circunstancias de cada caso(tiempo que resta, motivo del desistimiento,tiempo que tarde en volver a arrendarlo,etc...)

Reciba un cordial saludo.

Autor: Blascodermo Fecha: 18/12/2008
Lo sé, el art 11 y el 27 en este caso son dispositivos, era por si habá alguna sentencia o algo, me explayo. Se pactó una indemnización de 6 meses de renta!!!Es el típico contrato completamente leonino de centro comercial y pobre inquilino. Pienso plantear lo de enriquecimiento injusto. Pero además, en este contrato sólo se establecen causas de incumplimiento por parte del arrendatario, entre las que se encuentran sólo poder instalar negocios de optica en el local. a pesar de no haberlo pactado, han plantando un local de óptica gigante justo en frente que ha hundido el negoco de mis clietes. Como de acuerdo con e código civil, tengo que entender la recíproca, parece que si me obligan a tener una óptica, podemos entender, ya que no hay previsto ningún incumplimiento, que plantar un local en frente es incumplmento por parte de ellos. Además, han estado cobrando las cuotas de la comunidad de inquilinos para los gastos comunes. Gastos que no han justificado ningún año. ¿dónde se establece, que se que está establecido, que están obligados a jutificarme los gastos comunes anuales?. Saludos

Autor: gcagas Fecha: 27/04/2010
En el caso de un arrendamiento a 15 años de local de negocio donde el inquilino ha montado un bar y despues de un año y de forma unilateral decide dejarlo.
1º ¿Qué derechos de indemnizacion tiene el arrendador y el arrendatario?
2º ¿Qué bienes puede llevarse el inquilino y cuales esta obligado a dejar en el local?

Autor: duranroca Fecha: 30/08/2010
Hice un contrato de alquiler de un despacho por cinco años con una cláusula de obligación de permanencia de dos años y que el arrendatario se comprometía a indemnizar al propietario con el pago de dos años si incumplía el contrato. El arrendatario no ha cumplido dicho contrato y a los cinco meses se ha ido, debiendo dos mensualidades y haciendo obras sin permiso. Tengo derecho a dicha indemnización si voy por vía judicial?

Autor: LEX44 Fecha: 10/11/2012
Vamos a echar más leña al fuego.

Arrendador y arrendatario pactan por tres años prorrogables a cinco o a ocho según LAU.

Arrendatario entrega en metálico un mes de fianza más cuatro en concepto de aval.

Pasan los tres años y nadie dice nada - El contrato se prorroga obligatoriamente un año más - A los ocho meses del cuarto año el arrendatario comunica al arrendador por teléfono que ser va... porque ¡SÍ!.

Pregunto por la forma y manera: ¿Puede hacer el arrendador oídos sordos y esperar... aunque el inquilino no le pague los cuatro meses que faltan. Ya que obran en su poder con la fianza y el aval en metálico?... Gracias.


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