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              tácita reconducción
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Autor: Juan1 Fecha: 21/02/2006
Tema: tácita reconducción
Me dirijo especialmente a Jan quien amablemente ha proporcionado varias referencias jurídicas sobre la tácita reconducción. Sin embargo, una vez leídas me mantienen en mi opinión de que una vez transcurridos los ocho primeros años años de vigencia del contrato, la tácita reconducción tiene lugar por medio de los arts. 1566 y 1581 del CC, es decir, mensual si así se satisface la renta. Evidentemente, en el supuesto de que no se establezca otra cosa en el contrato.
Resultando que otros foristas mantienen otra opinión tal como el reinicio de un ciclo de 5 años creo que sería de agradecer la aportación de cualquier referencia que permitirera alcanzar una conclusión inequívoca.

Autor: Jan Fecha: 21/02/2006
Hola Juan1. La opción que usted defiende es perfectamente asumible, pues su interpretación sobre la Tácita reconducción es lógica y amparada por la Ley. Pero lo mismo ocurre con la postura defendida por mí y otros foristas. El único inciso que provoca el enfrentamiento de nuestras posturas, es el citado " pero no así el plazo de duración".

Parte de la doctrina científica entinde que ese inciso hace una remisión expresa al art 1581 del CC y, otra parte, entiende que hace referencia al art 9 de la LAU 1994. ¿ Ley especial versus Ley Común? Sinceramente, y sin ánimo de prepotencia o soberbia, creo que la opción que yo defiendo es técnicamente la más correcta, aunque no la más justa.

A ver si algún otro forista se anima y con sus comentarios logra que alcancemos una solución única y satsfactoria.

Es un placer poder debatir con usted, Señor Juan 1. Gracias por sus valiosas aportaciones.

Reciba un cordial saludo.

Autor: e-Estudiante Fecha: 21/02/2006
Hola, intentaré manifestar mi opinión sobre el tema, siempre teniendo en cuenta mis modestos conocimientos jurídicos. En primer lugar, debemos diferenciar entre prórroga y tácita reconducción. La tácita reconducción supone la creación de un nuevo contrato que tiene el mismo contenido que el anterior, excepto en lo que se refiere a su duración y a las obligaciones contraídas por terceros (ej. fiador). En cambio, la prórroga no supone la creación de un nuevo contrato, sino que se mantiene el mismo. En segundo lugar, y entrando en el tema, yo estoy a favor de la opinión de que una vez transcurridos los 8 años (5 3 de prórroga), que es el plazo máximo que establece la LAU, entraría en juego el carácter supletorio del CC con lo cual si una vez extinguido el último plazo de la prórroga, el arrendatario continuase disfrutando del piso, operaría la tácita reconducción establecida en el art. 1566 CC como un nuevo contrato entre las partes, con los plazos que marca la ley. Salvo mejor opinión. Saludos

Autor: Juan1 Fecha: 22/02/2006
Agradezco el cumplido de Jan aunque no es muy merecido.
Yo estoy en la misma línea de e-estudiante y no veo por ello oposición entre el CC y la LAU sino complementariedad aplicando el CC de manera supletoria en aquellas circunstancias no contempladas expresamente por la LAU con lo cual se sitúa de modo claramente subordinado. Además, me reitero en que la LAU ya prevé su aplicación en el art. 4.2 en los términos mencionados.
En cuanto a la jurisprudencia, precisamente Jan facilitó la STS de 15-10-1996 que se pronuncia en este sentido.
Parece que la voluntad del legislador ha sido la de dotar de dinamismo al mercado del alquiler considerando que un plazo de ocho años es suficiente garantía de estabilidad para una vivienda y asegurando al arrendador la posibilidad de adecuar su inversión al mercado dentro de un plazo razonable. Todo ello independientemente de que la tácita reconducción sea por períodos mensuales o quinquenales saliendo muy desfavorecido el arrendador o el arrendatario según sea el caso. No es un mal planteamiento pero puede entrañar serios conflictos e incentiva la renovación o renegociación de contratos llegado el término aunque eso ya debiera ser previsto a la hora de la firma.

Autor: otro forista Fecha: 22/02/2006
Yo no soy abogado pero puedo aportar mi experiencia del año pasado,,era arrendadora de un local con un contrato anual que se renovaba automaticamente hasta los 5 años,,,pasados 9 años el arrendador decidio resolver el contrato y como en buena fe a mi nunca se me ocurrio renovar contrato alguno sino que seguia pagando mi renta mes a mes,,cuando recibi la notificacion y acudi a un abogado se me dijo que efectivamente mi contrato se renovaba simplemente mes a mes y no anualmente como yo creia ya que yo pagaba la renta mensual y no anual.

A los pocos meses le paso lo mismo a una amiga que llevaba 14 años viviendo en su piso y ahora a otra persona cercana a mi lo mismo,ninguna de las tres renovamos contratos yo por ignorancia y ellas por miedo a subidas de renta, ,las dos fueron a sendos abogados que corroboraron lo que yo dije,,al no haber revovado sus contratos al 5º año ni al 8º año de la prorroga (en los locales no se aplica esta prorroga de 3 años),,los contratos se revuevan por tacita reconducion mes a mes que es como se paga la renta,,,,,salvo que en los contratos se disponga de otra cosa,,,,,,y no creo que tres abogados esten equivocados.,los tres nos aconsejaron los mismo,,que no habia nada que hacer sino desalojar en el plazo de un mes que nos habian dado,,como el tema me afecto tanto y veo que la gente no tiene ni idea de como estan sus contratos de alquiler yo misma se lo cuento a todo el mundo que se que esta alquilado,,que no se le pase renovar su contrato al 5 años puesto que si sigue pagando sin mas es como si no le ampara ningun contrato y lo pueden echar de su casa con un mes de plazo,,y todo es legal.

Autor: Ignacio Fecha: 23/02/2006
Un saludo a todos. Mi posición coincide con la expresada por Jan, no obstante me gustaría verlo refrendado por jurisprudencia del TS, y todavía es pronto ya que los primeros casos se dieron en 2003.

En cualquier caso, mi segunda opción no es la tacita reconducción del art 1566 CC, que descarto, sino la que ya he expuesto en otra ocasión: posibilidad de sucesivas prorrogas trienales ex art 10 LAU.

Y aunque reitero que comparto la visión de Jan, no descarto que la jurisprudencia pudiera adoptar este camino.

Esta teoria rechaza la Tacita reconducción del CC por la especialidad de la legislación arrendaticia, el segundo ciclo de 5 años por un exceso respecto a la "mens legis". Se ve apoyada en jurisprudencia menor al resolver cuestiones referidas a DT primera p.3 LAU 94.

La posibilidad de sucesivas prorrogas trianuales es una posibilidad integradora dentro del espíritu de la LAU. Se evita las reconducciones mes a mes ex 1581 CC ( sería lo habitual) y el nuevo periodo de 5 años ex 9 LAU, adoptando una solución "salomonica" tan del gusto de nuestra judicatura. Recomiendo la lectura de la exposición de motivos segunda de la LAU 94.

Respecto a lo expuesto por "otro forista", considero que está totalmente equivocado. Respecto su caso personal tengo que decirle que se trata de arrendamiento de local, y aquí hablamos exclusivamente de vivienda. Respecto a su amiga tengo que decirle que su contrato no está sujeto ab initio a la LAU 94, ya que es de 1991 - 1992 (recomiendo que lea DT 1ª LAU 94). Precisamente en estos casos es en los que alguna jurisprudencia menor ha admitido las prorrogas trianuales.
Respecto a su afirmación final: "que no se le pase renovar su contrato al 5 años puesto que si sigue pagando sin mas es como si no le ampara ningun contrato y lo pueden echar de su casa con un mes de plazo,,y todo es legal." es totalmente equivocada, vease art 9 y 10 LAU.

Autor: mirentxu Fecha: 24/02/2006
Hola a todos: La postura de la jusrisprudencia menor en el tema de la tácita reconducción de la LAU/1994 (art. 10) es la siguiente: Una vez superado el periodo de vigencia del contrato de 5 años y una vez cumplido el plazo máximo de tres años de la prórroga, cito textualmente " atendiendo a lo dispuesto en el párrafo 2º del citado art. 10, .....la falta de notificación de denuncia por el arrendador, lleva consigo a la tácita reconducción con una nueva duración que estará sujeta exclusivamente a lo que pudieron pactar las partes y, en otro caso, a lo dispuesto en el art. 1581 CC". Al haberse suscrito el contrato, en este caso por plazo de un año, el mismo queda prorrogado por otro periodo anual.
Conclusión de esta sentencia:
a) El nuevo plazo lo determina el fijado por las partes en el contrato inicial, ( ni los 5 ni los 3 de prórroga ni mes a mes).
b) Solo entra en funcionamiento el art. 1581 del CC en caso de ausencia de plazo pactado.
Ver Sentencia Audiencia Provincial de Castellón 322/2003 de 1 de diciembre.

Autor: Juan1 Fecha: 24/02/2006
Sí, me parece una interpretación lógica y muy correcta. Precisamente el texto del art. 1581 dice "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario" en consecuencia, habría que estar en primer lugar a la duración pactada del arrendamiento si la hay.
Pero Mirentxu me ha hecho ver que en el caso de que no se haya especificado duración en el contrato habría que estar a lo establecido en al art. 9.2 de la LAU que dice "Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior" es decir, un año. Ese sería el plazo en la conclusión b) de Mirentxu. Personalmente no creo que pueda interpretarse que el arrendatario tendría derecho a prorrogarlo hasta alcanzar un nuevo período de 5 años aunque supongo que la opinión de Jan e Ignacio será posiblemente otra.
Naturalmente, todo ello sin perjuicio de que en el contrato se haya recogido una duración diferente de las prórrogas.
Muchísimas gracias Mirentxu


Autor: Ignacio Fecha: 25/02/2006
Agradezco la interesante aportación de Mirentxu, que me reafirma en mi posición, como bien conoce Juan1.

La sentencia dice: "...lleva consigo a la tácita reconducción con una nueva duración que estará sujeta exclusivamente a lo que pudieron pactar las partes".

Y lo que pudieron pactar las parte fue lo siguiente: Contrato de duración inferior a cinco años con prorrogas obligatorias para al arrendador hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años.

Su capacidad de pacto se reduce al numero de años iniciales, pero luego han de someterse a la imperatividad legal (duración mínima de cinco años).


Autor: Juan1 Fecha: 25/02/2006
Ciertamente que nuestras opiniones no convergen lo cual resulta enriquecedor creo yo.
Hago notar que la sentencia citada no menciona para nada facultad alguna del arrendatario a prorrogar más de un año el contrato sin contar con el consentimiento del arrendador. Lo que pactaron las partes fue UN AÑO, los restantes ya no son fruto de pacto sino de imperativo legal (como también dice Ignacio) pero exclusivamente para los primeros cinco años de vigencia . Ya hemos hablado de que por la tácita reconducción se da por nacido un nuevo contrato pero no en lo que a duración se refiere. Aún así tengo que hacer notar que el propio artículo 9.1 de la LAU dice: "El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario" y esta fecha solo puede ser la que el arrendatario ocupó la vivienda por primera vez con lo cual el plazo mínimo ya está cumplido en el momento de las prórrogas o tácita reconducción. Resulta también un poco incongruente que la LAU regule una primera prórroga de hasta tres años y posteriormente haya que estar por un lapso de tiempo mayor.

Autor: Beatriz Fecha: 06/03/2006
Quería realizar una consulta para ver si, en este caso, es aplicable la tácita reconducción o no: tengo un contrato de arrendamiento suscrito en 1999 de un año de duración, prorrogable hasta los cinco que marca la Ley. Cuando llegó el plazo de finalización, el arrendador me indicó que hiciera un escrito solicitando la renovación. Firmamos dicho escrito en el año 2004 y no se hablaba para nada de plazos pero indicaba "dicha renovación se realizará en las mismas condiciones pactadas en el mencionado contrato de arrendamiento...", lo que continúa en el párrafo es la subida de la renta que pactamos. ¿Con esta renovación surge un nuevo contrato por cinco años o se trata de una prórroga con un máximo de tres y luego tendríamos que ir a la tácita reconducción?

Autor: kaiser_sose Fecha: 09/01/2007
Entonces, en mi caso, que procede de un contrato de la época del decreto Boyer, si en el contrato pone que se renovará anulamente de forma automática si ninguna de las partes lo rechaza en el plazo de 15 días, se supone que se prorroga por un año en lugar de producirse la tácita reconducción por meses que es como se está pagando, ¿no?.
Gracias por la ayuda, estoy muy apuradito.

Autor: Inca Fecha: 22/02/2007
Me ha sido muy útil leer todos y cada uno de los mensajes publicados en este Foro, gracias a todos ellos he podido descubrir que me hallo en situación de tácita reconducción, aspecto que desconocía por completo. Eso ha arrojado un poco de luz al oscuro panorama que tenía frente a mí, y se ha abierto una esperanza para no tener que abandonar la vivienda que tengo alquilada.
He leído con interés las respuestas de los profesionales, y he visto que hay división de opiniones en cuanto a la interpretación de las leyes.
Por ello planteo mi duda, esperando que alguien sea tan amable de contestarme.
Tengo contrato de alquiler del año 1998, donde consta que el plazo del mismo es de 5 AÑOS, no ha habido requerimiento alguno, y se han consumido también los 3 AÑOS de prórroga, finalizados estos,
tampoco se ha producido requerimiento. Ya han transcurrido 7 meses desde que finalizó la prórroga, pero conozco las intenciones del propietario de quedarse sin inquilinos. Estoy al corriente de todos los pagos de renta y de suministros, sin incurrir en todos estos años en ningún impago. La relación con el propietario siempre ha sido cordial, pero inexplicablemente está urdiendo toda esta "operación" de quedarse sin inquilino, a pesar de no heberme notificado nada. Mi pregunta es:
¿ Se ha producido una tácita reconducción que da como resultado la extensión del contrato por 5 años más, tal y como se había pactado el plazo en el inicio del contrato celebrado en el año 1998 ? El alquiler lo pago por meses. ¿ Puedo contar con que tengo contrato de alquiler hasta el año 2011 ?
Agradezco el interés de todos aquellos que puedan aportarme una respuesta.
Gracias.

Autor: Jan Fecha: 22/02/2007
Hola Inca.Mi opinión sigue siendo la misma que expresé en el post de fecha 21/02/2006. Creo que su contrato está en tácita reconducción y que,por tanto, la duración del mismo se rige por lo estipulado en el art 1581 del CC: anual si la renta se fijó anualmente, mensual si se fijó mensualmente y diaria si se fijó diariamente.En este sentido SAP Málaga 23/04/2001 y SAP Badajoz 24/2/2005.

Salvo mejor criterio. Un saludo.

Autor: Inca Fecha: 23/02/2007
Muchísimas gracias Sr. Jan, le agradezco la rápidez en contestarme, y su interés.
Permítame plantearle una duda que me surge al leer el art.1581 del C.C. al que usted hace referencia.
Dicho artículo comienza su enunciado así:
"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento....," pero en mi supuesto, en el contrato celebrado en 1998 se fijó un plazo de 5 años, por lo que entiendo que ya no es aplicable el resto del texto del artículo 1581 C.C., ya que se refiere a los contratos en que no se fijó plazo. Sólo a estos últimos parece referirse la continuación del artículo: " se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario ".
En mi caso, quiero interpretar que no hay nada que "entender", porque el plazo está fijado en 5 años.
¿ Cabe la posibilidad tras lo expuesto que pueda quedarme en el piso hasta el año 2011, o cree usted que cualquier acción judicial que pueda emprender en este sentido, está llamada al fracaso ?
Le vuelvo a rogar que sea tan amable de contestarme, busco de forma desesperada cualquier argumento jurídico válido para poder continuar en la vivienda.
Muchísimas Gracias.

Autor: Risuv Fecha: 14/05/2008
Hola Jan.
A la vista de la respuesta que le das a Inca, me parece entender que te decantas por la tácita reconducción del art.1566 CC y no por la prórroga tacita del articulo 10 de la LAU. ¿Es así?.
Por cierto, ¿alguien tiene jurisprudencia reciente, aunque sea menor, en relación a lo que sucede tras la prórroga trienal tácita del art. 10 de la LAU.?
Agradecería me la indicarais.
Un cordial saludo

Autor: Risuv Fecha: 14/05/2008
Una aclaración al anterior post. La jurisprudencia que me interesa es la aplicada a contratos celebrados bajo la vigencia de la LAU/94.
Reitero mi agredimiento.

Autor: arane Fecha: 15/05/2008
a mi me pasó lo que cuenta mirentxu.
tuve un contrato de 5 años, renové por 3 más y cuando el arrendatario no me comunicó nada, hice uso de la tácita reconducción por un año más.
ahora bien, pasado el año de tácita reconducción tengo que renovar contrato.... y el dueño me está crujiendo.:
1. subida brutal en el alquiler mensual
2. gastos de gestoria por nuevo contrato
3. actualización de la fianza
4. aparecen ahora gastos de comunidad que solo yo pago, el resto de los inquilinos del edificio (todos los pisos son suyos) no tienen gastos de comunidad.

si alguien me puede decir si esto lo puede hacer? os lo agradeceré. mi pregunta es:
1. si es nuevo contrato no debería ser por 5 años?
2. si me cobra gastos de comunidad, puedo pedirle que me justifique dichos gastos y cual es mi parte para ver si es justo o no?

gracias por cualquier ayuda y perdón por infiltrarme en este tema.
saludos
a.

Autor: Risuv Fecha: 15/05/2008
Hola Arane.
Vamos a ver, si la renovación por tácita reconducción es por un año entiendo, que la duración inicial pactada era por un año, con lo cual la nueva renovación será también por un año.
La tácita reconducción es como un contrato nuevo, salvo en lo relativo a la duración, por lo tanto, la Propiedad puede poner las condiciones que estime oportunas para la renovación, en consecuencia, tanto la subida de la renta, como los gastos de gestoría y actualización de la fianza son correctos.
En cuanto al pago de las cuotas de comunidad, al ser un gasto general debería correr por cuenta del dueño, salvo pacto en contrario que conste por escrito.
Espero haber aclarado tus dudas.
un saludo

Autor: Risuv Fecha: 18/05/2008
Hola foreros.
De nuevo con la tácita reconducción.
Que opinión os merece la tesis de defiende un sector de la doctrina de que, al concluir los 8 años ( 5 3), tiene lugar otra prórroga trienal tácita y así sucesivamente hasta que el arrendador denuncie el contrato, notificándole al arrendatario, con un mes de antelación, su voluntad de no prorrogar (no, no renovar, como con una terminilogía erronea se expresa el art.10), el contrato.
Y la tesis que sostiene otro sector que al concluir los 3 años de la prórroga tácita, ya no son posibles mas prórrogas y el contrato concluiría sin más, basándose en la frase del art. 10 " hasta un máximo de 3 años".
Por supuesto que estos autores descartan la tácita reconducción, una vez concluidos los 8 años.
Me interesaría conocer el parecer de otros compañeros más expertos en el tema.
Gracias .
Un saludo

Autor: arane Fecha: 22/05/2008
gracias Risuv por tu aportación.
la verdad es que ya he firmado para poder quedarme en el piso. circunstancias personales no me permiten meterme en una mudanza.
una pregunta, aún estando firmada la prorroga, puedo luchar lo de los gastos de comunidad?
y otra más, hablas de que se considera un contrato nuevo por lo tanto las clausulas abusivas del anterior entiendo que ya no sirven puesto que no se han explicitado en el nuevo documento? es así?
gracias de antemano por tu ayuda.
saludos a todos.


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