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     Derecho Arrendamientos
              prórroga contrato de alquiler
¿Necesita un abogado especialista en Arrendamientos?
Autor: anber Fecha: 26/11/2007
Tema: prórroga contrato de alquiler
Buenas tardes, quería plantear una duda que tengo sobre la prórroga del alquiler de vivienda:

Cuando vence un contrato de alquiler, que se hizo por un año, ¿El propietario tiene que avisar al inquilino de su finalizació?, y si no lo hace, ¿Se prorroga automáticamente el contrato por otro año?.

Tengo entendido que si el inquilino quiere abandonar el piso cuando cumpla la fecha de finalización, si que debe avisar al propietario con un mes de antelación, pero no sé qué tiene que hacer el propietario.
Necesito que me ayudeis.

Muchas Gracias por adelantado, y un saludo.

Autor: Jan Fecha: 26/11/2007
Hola anber. Existen 2 tipos de contrato de Arrendamiento y a cada uno de ellos le es aplicable un regimen jurídico distinto. La diferencia MAS SUSTANCIAL entre uno y otro tipo de contrato es la DURACIÓN legal de los mismos.

En los contratos de VIVIENDA:

Contratos con una duración INICIAL INFERIOR A 5 AÑOS:

1. Se aplica el art 9.1 LAU 1994. El ARRENDATARIO puede permanecer en la vivienda hasta un MÍNIMO de 5 años(prórrogas de 1 año).1º EXCEPCIÓN: que el ARRENDATARIO COMUNIQUE AL ARRENDADOR con al menos 1 mes de antelación a la finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad DE NO RENOVARLO. 2º EXCEPCIÓN:Que en el contrato se haya hecho constar expresamente la necesidad de vivienda para el ARRENDADOR(art 9.3 LAU 1994).

2) Imaginemos que la duración inicial del contrato es de 1 año y la fecha de celebración el 1-1-2000. El Arrendatario no comunica nada a su arrendador hasta el 1-1-2004(4 años). Pues bien, si con al menos 1 MES DE ANTELACIÓN al 1-1-2005 NINGUNA DE LAS PARTES(arrendador o arrendatario) COMUNICA FEHACIENTEMENTE A LA OTRA SU VOLUNTAD DE NO RENOVAR entrará en juego lá prórroga del art 10 LAU 1994.EXCEPCIÓN: Que en el contrato se haya RENUNCIADO a la prórroga del art 10.

3) Imaginemos que NO se ha renunciado a la prórroga y que ninguna de las partes ha notificado nada a la otra. El contrato se irá prorrogando ANUALMENTE a voluntad DEL ARRENDATARIO hasta un máximo de 3 anualidades(1-1-2006 a 1-1-2008).

4) Imaginemos que una vez llegada la fecha de vencimiento(1-1-2008) EL ARRENDATARIO PERMANECE 15 DÍA DISFRUTANDO DE LA VIVIENDA CON EL CONSENTIMIENTO DEL ARRENDADOR, el contrato entrará en tácita reconducción. La duración, Y SOLO LA DURACIÓN PUES EL RESTO DEL CONTRATO SEGUIRÁ EN VIGOR, del contrato se regirá por los arts 1566 y 1581 del Código Civil. Es decir, la duración del contrato será ANUAL si la renta se fijó anualmente, MENSUAL si la renta se fijó mensualmente y DIARIA si la renta se fijó diariamente.1º EXCEPCIÓN: Que haya requerimiento del ARRENDADOR ANTES O DURANTE ESOS 15 DÍAS. 2º EXCEPCIÓN:Que en el contrato SE HUBIERE RENUNCIADO a la tácita reconducción.

2) Contrato DE USO DISTINTO AL DE VIVIENDA(TEMPORADA).

Aquí la duración INICIAL del contrato la PACTAN LAS PARTES LIBREMENTE: 1 año, 6 meses, 9 años...), así como LAS POSIBLES PRÓRROGAS Y SU RÉGIMEN DE EJERCICIO: prórogas de 1 año, de 6 meses, con preaviso de 1 mes, de 3 meses...

Vg. Contrato de TEMPORADA con una DURACIÓN INICIAL DE 12 MESES, del 11 de octubre de 2007 al 11 de octubre de 2008, en el que NO se pacta NINGÚN tipo de prórroga y se RENUNCIA a la tácita reconducción del Código Civil. Este contrato EXPIRARÍA el día 11 de Octubre de 2008. A partir de esa fecha AMBAS PARTES PODRÍAN CELEBRAR UN NUEVO CONTRATO con distintas condiciones:renta, prórrogas,etc..

¿ Cómo se califica a un contrato de arrendamiento?. La DURACIÓN inicialmente pactada en el mismo NO califica por SI MISMA AL CONTRATO como de VIVIENDA o TEMPORADA. Para CALIFICARLO como de uno u otro tipo es NECESARIO DETERMINAR SI el ARRENDATARIO NECESITA ESA VIVIENDA COMO PERMANENTE o solo TEMPORALMENTE.

En los contratos de TEMPORADA,para que NO haya problemas de interpretación, se hace referencia en el mismo a que se trata de un contrato de TEMPORADA O USO DISTINTO AL DE VIVIENDA por:

1) Si el arrendatario tiene otra vivienda en otra localidad y necesita esta por motivos laborales, por estudios..

2) Si se alquila para la temporada de pesca, de veraneo, de invierno, de vacaciones..

En estos casos se ENTIENDE que el contrato es de TEMPORADA, pues el Arrendatario NO necesita esa VIVIENDA como permanente sino TEMPORALMENTE(razones lúdicas, por estudios, trabajo..)

Espero haber resuelto su duda.

Reciba un cordial saludo.

Autor: Jan Fecha: 27/11/2007
Hola anber. Existen 2 tipos de contrato de Arrendamiento y a cada uno de ellos le es aplicable un regimen jurídico distinto. La diferencia MAS SUSTANCIAL entre uno y otro tipo de contrato es la DURACIÓN legal de los mismos.

En los contratos de VIVIENDA:

Contratos con una duración INICIAL INFERIOR A 5 AÑOS:

1. Se aplica el art 9.1 LAU 1994. El ARRENDATARIO puede permanecer en la vivienda hasta un MÍNIMO de 5 años(prórrogas de 1 año).1º EXCEPCIÓN: que el ARRENDATARIO COMUNIQUE AL ARRENDADOR con al menos 1 mes de antelación a la finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad DE NO RENOVARLO. 2º EXCEPCIÓN:Que en el contrato se haya hecho constar expresamente la necesidad de vivienda para el ARRENDADOR(art 9.3 LAU 1994).

2) Imaginemos que la duración inicial del contrato es de 1 año y la fecha de celebración el 1-1-2000. El Arrendatario no comunica nada a su arrendador hasta el 1-1-2004(4 años). Pues bien, si con al menos 1 MES DE ANTELACIÓN al 1-1-2005 NINGUNA DE LAS PARTES(arrendador o arrendatario) COMUNICA FEHACIENTEMENTE A LA OTRA SU VOLUNTAD DE NO RENOVAR entrará en juego lá prórroga del art 10 LAU 1994.EXCEPCIÓN: Que en el contrato se haya RENUNCIADO a la prórroga del art 10.

3) Imaginemos que NO se ha renunciado a la prórroga y que ninguna de las partes ha notificado nada a la otra. El contrato se irá prorrogando ANUALMENTE a voluntad DEL ARRENDATARIO hasta un máximo de 3 anualidades(1-1-2006 a 1-1-2008).

4) Imaginemos que una vez llegada la fecha de vencimiento(1-1-2008) EL ARRENDATARIO PERMANECE 15 DÍA DISFRUTANDO DE LA VIVIENDA CON EL CONSENTIMIENTO DEL ARRENDADOR, el contrato entrará en tácita reconducción. La duración, Y SOLO LA DURACIÓN PUES EL RESTO DEL CONTRATO SEGUIRÁ EN VIGOR, del contrato se regirá por los arts 1566 y 1581 del Código Civil. Es decir, la duración del contrato será ANUAL si la renta se fijó anualmente, MENSUAL si la renta se fijó mensualmente y DIARIA si la renta se fijó diariamente.1º EXCEPCIÓN: Que haya requerimiento del ARRENDADOR ANTES O DURANTE ESOS 15 DÍAS. 2º EXCEPCIÓN:Que en el contrato SE HUBIERE RENUNCIADO a la tácita reconducción.

2) Contrato DE USO DISTINTO AL DE VIVIENDA(TEMPORADA).

Aquí la duración INICIAL del contrato la PACTAN LAS PARTES LIBREMENTE: 1 año, 6 meses, 9 años...), así como LAS POSIBLES PRÓRROGAS Y SU RÉGIMEN DE EJERCICIO: prórogas de 1 año, de 6 meses, con preaviso de 1 mes, de 3 meses...

Vg. Contrato de TEMPORADA con una DURACIÓN INICIAL DE 12 MESES, del 11 de octubre de 2007 al 11 de octubre de 2008, en el que NO se pacta NINGÚN tipo de prórroga y se RENUNCIA a la tácita reconducción del Código Civil. Este contrato EXPIRARÍA el día 11 de Octubre de 2008. A partir de esa fecha AMBAS PARTES PODRÍAN CELEBRAR UN NUEVO CONTRATO con distintas condiciones:renta, prórrogas,etc..

¿ Cómo se califica a un contrato de arrendamiento?. La DURACIÓN inicialmente pactada en el mismo NO califica por SI MISMA AL CONTRATO como de VIVIENDA o TEMPORADA. Para CALIFICARLO como de uno u otro tipo es NECESARIO DETERMINAR SI el ARRENDATARIO NECESITA ESA VIVIENDA COMO PERMANENTE o solo TEMPORALMENTE.

En los contratos de TEMPORADA,para que NO haya problemas de interpretación, se hace referencia en el mismo a que se trata de un contrato de TEMPORADA O USO DISTINTO AL DE VIVIENDA por:

1) Si el arrendatario tiene otra vivienda en otra localidad y necesita esta por motivos laborales, por estudios..

2) Si se alquila para la temporada de pesca, de veraneo, de invierno, de vacaciones..

En estos casos se ENTIENDE que el contrato es de TEMPORADA, pues el Arrendatario NO necesita esa VIVIENDA como permanente sino TEMPORALMENTE(razones lúdicas, por estudios, trabajo..)

Espero haber resuelto su duda.

Reciba un cordial saludo.

Autor: anber Fecha: 27/11/2007
Muchas gracias Jan, tu respuesta me ha ayudado mucho, pero aún me queda otra duda:

Según dices, si no se comunica nada por ninguna de las partes, se prorroga el contrato, pero, ¿Habrá que firmar un nuevo contrato cada prórroga, o con el primero sirve para las sucesivas renovaciones?

Un saludo, y gracias otra vez.

Autor: Jan Fecha: 27/11/2007
Hola anber. NO es necesario FIRMAR un nuevo contrato en cada prórroga ya que el contrato originario SIGUE en vigor para las sucesivas renovaciones/prórrogas.

Reciba un cordial saludo.

Autor: anber Fecha: 28/11/2007
De acuerdo Jan, me quedo más tranquila, y muchas gracias por tus respuestas.

Un saludo.

Autor: Jan Fecha: 28/11/2007
Hola anber.No se merecen. Ha sido un placer poder ayudarla.

Reciba un cordial saludo.

Autor: mimichu Fecha: 28/11/2007
Buenas noches a tod@s:
Espero que me podais ayudar.
En Enero de 1999 alquile un piso por 5 años,a nombre de mi entonces marido.
2 años despues, nos separamos.Le comunique al administrador de la finca que lo pusiera a mi nombre,ya que yo me quedaba por orden judicial con el piso y con su consiguiente pago. Todo fue verbal y no se hizo nada en papel, ya que no obtuve respuesta(mi comunicacion fue via telefono).
En Enero del 2009, segun me han informado(no el administrador),tienen pensamiento de hecharme del piso o subirme a un precio desorbitado a lo que en la actualidad estoy pagando.No tengo renovacion de contrato desde el que se hizo en Enero del 1999.
Que derecho tengo a seguir con el mismo arrendamiento y con la subida del ipc que pago desde el primer año?.
Puede requerir mi salida por ley del piso al cumplirse los 10 años,sin haber hecho contrato nuevo desde el 1999?.
Ruego una aclaracion de mis derechos y obligaciones lo antes posible,es dificil vivir con esta incertidumbre.
Muchas gracias.
Angeles


Autor: TN Fecha: 29/11/2007
Pues tiene derecho a echarte.

Según la LAU tienes derecho a estar 5 años como mínimo, si cuando llega este periodo, no se te ha indicado nada, tienes derecho a 8 años.

Pues bien, esos 8 años se acabaron en enero del 2007, por tanto, podría echarte en cualquier momento al término de los siguientes periodos (en teoria un año, depende de lo que diga el contrario), es decir, que ni si quiera tendría que esperar al 2009, este mismo enero podría hacerlo, lo que pasa es que tendría que haberlo comunicado ya.

Si decide subirlo y tú no puedes pagarlo, tendrías que marcharte.


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