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              venta de piso alquilado
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Autor: mariabel Fecha: 24/01/2008
Tema: venta de piso alquilado
Hola a todos!.
Os comento: vivo en un piso en alquiler y el dueño me lo quiere vender pero no llegamos a un acuerdo con el precio. Dice que lo va a poner en venta manteniendo mi contrato de alquiler por el periodo que resta, 4 años.
Mi pregunta es si esto es legal y si yo tengo la obligación de enseñar el piso al posible comprador.
Gracias de antemano y un saludo.

Autor: Jan Fecha: 24/01/2008
Hola maribel. Por los datos aportados presupongo que se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda de duración inferior a 5 años.

Si estoy en lo cierto la respuesta a su consulta es la siguiente:

En primer lugar habría que determinar si usted tiene o no derecho de tanteo o de retracto. Si, como imagino, el arrendador propietario pretende enajenar(vender,compraventa) sólo esa vivienda y NO todo el inmueble( o en el caso de que la totalidad del inmueble estuviese constituido por esa única vivienda) usted está facultado para ejercer su derecho de Tanteo( adquisición preferente) o el de Retracto. Hay otra excepción: que el contrato tuviese una duración inicialmente pactada superior a 5 años y en el mismo se hubiese pactado la exclusión del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.

En cuanto al ejercicio del derecho de Tanteo. Los requisitos vienen recogidos en el art 25 LAU 1994:

1) El propietario deberá notificar FEHACIENTEMENTE( burofax con acuse de recibo o a través de conducto notarial) al Arrendatario su decisión de vender la vivienda,indicando el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión( No es obligatorio que consten los datos personales del adquirente).

Esta notificación implica una oferta firme e irrevocable, y en consecuencia el propietario no podrá retirar la misma, en tanto y cuanto no transcurra el plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al que se le noifique fehacientemente al arrendatario la decisión de enajenar(transmistir) la vivienda.

2) Usted como Arrendatario tendrá un plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al que reciba la notificación para ejercer su Derecho de Tanteo. El ejercicio de tal derecho no se limita a que usted únicamente manifieste su voluntad de adquirir la vivienda, sino que además debe abonar el precio o prestar las garantías que el propietario hubiese establecido en su oferta.

3)Si en el plazo indicado en el apartado 2 usted NO ejercita su derecho de TANTEO, el propietario podrá transmitir la finca pero, si no lo hace, su acción le caduca a los 180 días naturales siguientes a la notificación. Si esto ocurriese y su arrendador-propietario pretendiese volver a enajenar la vivienda, debería cumplir todos los pasos que ya he indicado.

En cuanto al ejercicio del Derecho de Retracto. También se halla regulado en el art 25.3 LAU 1994. Usted podrá hacer uso del Derecho de Retracto:

a) Cuando no se hubiere hecho la notificación previa.

b) Cuando hecha la notificación, en ella se omitiese cualquiera de los requisitos exigidos:

1) Que el precio fuese INFERIOR al notificado previamente.

2) Que las condiciones esenciales de la transmisión fuesen MENOS ONEROSAS que las notificadas previamente.

El ADQUIRENTE(tercero que compra la vivienda) estará obligado a notificar fehacientemente al ARRENDATARIO la adquisición realizada y condiciones esenciales de la misma, mediante entrega de la Escritura o del documento acreditativo de la transmisión.

A partir de la recepción de la notificación el ARRENDATARIO dispondrá de un plazo de 30 días naturales para ejercitar el derecho de retracto. Para ejercer tal derecho deberá cumplir, como arrendatario, lo estipulado en el art 1518 CC:

"El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:

Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.

Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida."

Finalmente, usted debe ponerse de acuerdo con su arrendador para fijar el día/as y hora/s en las que va a enseñar el piso a los futuros compradores.

Reciba un cordial saludo.

Autor: mariabel Fecha: 25/01/2008
Jan, muchas gracias por la aportación. Sí, efectívamente, mi contrato es por un máximo de 5 años.
Imagino que no se verían modificadas las condiciones de mi contrato al cambiar de dueño la vivenda.
Gracias y un saludo.

Autor: Jan Fecha: 25/01/2008
Hola maribel. En cuanto a " Imagino que no se verían modificadas las condiciones de mi contrato al cambiar de dueño la vivenda", está usted en lo cierto. El contrato que usted firmó con su anterior arrendatario seguirá VIGENTEen todos sus puntos una vez producida la venta.

Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada

"El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria."

Si tiene alguna duda más expóngala y trataré de resolvérsela.

Reciba un cordial saludo.


Autor: jrincon3 Fecha: 29/01/2008
Hola, yo me encuentro en una situacion inversa a la de Maribel, y es que estoy interesado en comprar una vivienda que esta arredanda hace pocom mas o menos que un mes. Por lo que me he podido informar, y sin saber de momento si el arrendatario tiene derecho de tanteo y retracto, habria que informar de la intencion de venta del inmueble. Pues bien, agradeceria si me pudierais indicar donde puedo encontrar un documento de notificacion de venta, y de renuncia si procediese, para iniciar los tramites de negociacion con el propietario.

Saludos.

Autor: Jan Fecha: 29/01/2008
Hola jrincon3.Quien tiene que notificar su intención de enajenar la finca es el propietario-arrendador de la vivienda,NO el futuro comprador.

Espero haber resuelto su duda.

Reciba un cordial saludo.

Autor: Elrick Fecha: 31/01/2008
Yo estoy en un caso parecido, solo que yo soy el que me veo obligado a vender la casa con el inquilino dentro.

Segun me informaron a mi, si el comprador la de la vivienda la compra con intencion de vivir en ella y no tiene otra casa para vivir ( vamos unica vivienda) el propietario puede pedir al inquilino que deje la vivienda y si el inquilino no quiere puede denunciar, por lo que segun parece tiene 3 meses para irse una vez se haya echo la compra/venta.

Vamos resumiendo, el inquilino tiene 3 meses para irse siempre que el comprador necesite la vivienda para vivir.

Elrick.

Autor: Jan Fecha: 01/02/2008
Hola Elrick. Lamento no estar de acuerdo con su respuesta.

En los supuestos de enajenación(venta) de viviendas gravadas con un contrato de arrendamiento en función de LA FECHA del contrato se aplica UNA LEGISLACIÓN u OTRA. Por lo tanto, NO se puede extrapolar la legislación aplicable a un contrato de arrendamiento de vivienda de fecha anterior al 9-5-1985 a un contrato de arrendamiento de vivienda de fecha POSTERIOR al 9-5-1985 y anterior al 1-1-1995 o a un contrato de fecha POSTERIOR al 1-1-1995.

Incluso en contratos posteriores al 1-1-1995 la duración iniclamente pactada en los mismos influye en el tema de la enajenación de la vivienda.

Reciba un cordial saludo.

Autor: Munodi Fecha: 20/02/2008
Aunque el tema ya es un poco antiguo, sólo quería decirle a Mariabel que no pierda de vista que a su casero le será mucho más difícil vender el piso precisamente por estar alquilado, lo que en el mercado le haría tener que bajar mucho el precio. Por ello, pienso que si Vd. tiene de verdad interés en comprar el piso, podría negociar un buen precio. Aunque puede que, al final, su casero opte por no venderlo a nadie.
Un saludo

Autor: jmbern Fecha: 07/01/2009
Hola por favor, pueden ayudarme, resulta que he comprado un piso que está alquilado desde hace dos años y yo no sabia que estaba alquilado. Ahora dicen que el inquilino tiene que ejercer el derecho de retracto.

¿Qué ocurre si el inquilino no ejerce su derecho de retracto?
¿Puedo decirle que abandone el piso si yo lo necesito para vivienda familiar?
¿Puedo pedir indemnización a quien me vendió el piso por no informar de que estaba alquilado?

Muchas gracias.


Autor: Jan Fecha: 08/01/2009
Hola jmbern. Su consulta es demasido compleja para poder resolverla en este foro. Por ello le aconsejo que acuda con brevedad a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos.

Lamento no poder ser de más ayuda.

Reciba un cordial saludo.

Autor: swordfish Fecha: 08/01/2009
Gracias de todos modos. Puede informarme al menos sobre si el inquilino tiene que desalojar la vivienda en caso de que no haga uso de su derecho de retracto y necesitarla yo para vivenda familiar?

Muchas gracias.

Autor: m s Fecha: 01/10/2010
Hola a todos,
Este tema tiene ya algo de antigüedad, sin embargo quisiera hacer una pregunta por una situación muy similar que me toca vivir a día de hoy, y en la que las respuestas dadas anteriormente no me lo dejan del todo claro.
Estoy alquilando un piso con un contrato en el que se estipula una duración de 5 años de un tirón (el contrato dice explícitamente que se extenderá desde xx-dic-2008 a xx-dic-2013), de aquí entiendo que aplica la ley de 1994, y no la modificación hecha en 2009)
La propiedad ha puesto el piso en venta y no estoy interesado en comprarlo, de modo que estoy permitiendo vengan a visitarlo posibles compradores; después de todo tengo buen rollo con la propiedad.
Entiendo que quien lo compre se verá en la obligación de respetar el contrato de alquiler vigente hasta finales de 2013. Mi pregunta es, si quien lo compra es alguien que no tiene otra vivienda donde vivir, puede igualmente echarnos del piso? en ese caso, la ley dice que este derecho puede ejercerlo al momento de la renovación del contrato (supongo la anual) pero nuestro contrato dura hasta 2013, deberá el futuro comprador esperar hasta ese momento para ejercer su derecho de usar la vivienda por ser ésta la única que tiene?
Gracias por tan valioso servicio de ayuda que dais a quienes nos sentimos muchas veces perdidos entre tantas letras.
Un saludo muy cordial.


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