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     Derecho Arrendamientos
              derecho imperativo
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Autor: alfilvigo Fecha: 01/07/2008
Tema: derecho imperativo
Hola y gracias de antemano
Artículo 4. Régimen aplicable

1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a los dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.


¿es posible establecer una clausula en el contrato de vivienda sometido a la LAU que regule algo de forma distinta a los establecido en el TITULO II?

Yo creo que no, que sería nula...

¿Estais de acuerdo?

Gracias otra vez

Autor: Jan Fecha: 02/07/2008
Hola alfilvigo. Casi todo el articulado referente a los contratos de vivienda, así para todo tipo de contrato de arrendamiento, aunque en mi opinión hay excepciones:

1) Art 10 . Puede ser excluido por la voluntad de las partes.

2) Art 11. Aunque la LAU no lo contempla, la Jurisprudencia acepta en los contratos de arrendamiento de duración inicialmente pactada INFERIOR a 5 años la inclusión de clausula de DESISTIMIENTO.

3) art 17. Existe libertad de pacto para establecer la cuantía, la periocidad del pago, el lugar del pago, el procedimiento y el medio de acreditación del mismo.

4) Art 18. Existe libertad para RENUNCIAR a la aplicación de este precepto.

5) art 19. Existe libertad para pactar una elevación de renta distinta a la incluida en este precepto.

6) art 20.1. En el mismo se recoge la posibilidad de pacto entre las partes.

La mayoría de estas "excepciones" se refieren a los contratos de duración inicialmente pactada INFERIOR a 5 años, ya que la propia LAU regula las excepciones para contratos de duración inicialmente pactada SUPERIOR a 5 años.

Reciba un cordial saludo.

Autor: Jan Fecha: 02/07/2008
FE DE ERRATAS : Donde dije "Casi todo el articulado referente a los contratos de vivienda, así para todo tipo de contrato de arrendamiento, aunque en mi opinión hay excepciones: " QUISE DECIR: " Casi todo el articulado referente al arrendamiento de Vivienda tiene CARACTER IMPERATIVO, aunque en mi opinión hay excepciones"

Un saludo.

Autor: alfilvigo Fecha: 02/07/2008
Gracias Jan

Autor: alfilvigo Fecha: 04/07/2008
Hola otra vez

En muchos contratos de vivienda se estipula una duración de un año, sin perjuicio del derecho de prorroga del arrendatario hasta los 5 años.

Y a su vez se establece una clausula del tipo el arrendatario renuncia expresamente al derecho de tanteo y retracto que establece la actual LAU....

A mi juicio esta clausula sería nula ¿No? ya que el propio art. 25 establece"....8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años."

Lo veis así??

Muchas gracias


Autor: alfilvigo Fecha: 04/07/2008
hola, me quedo otra duda... lo siento, e locales de negocio el art. 31 remite al 25, peri si hay renunia, en virtud del principio de la voluntad de las partes, supongo que no, y por lo tanto no sería operativo el plazo de 5 años.

gracias otra vez y perdón por abusar

Autor: Jan Fecha: 07/07/2008
Hola alfilvigo. Voy a responder a sus preguntas por orden de aparición:

1) "Y a su vez se establece una clausula del tipo el arrendatario renuncia expresamente al derecho de tanteo y retracto que establece la actual LAU....

A mi juicio esta clausula sería nula ¿No? ya que el propio art. 25 establece"....8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años."

En principio dicha CLAUSULA sería contraria a lo estipulado en el art 6 LAU 12994 y, por ende, NULA. Sin embargo la Jurisprudencia ha establecido 2 requisitos para que una clausula sea declarada nula:

- Que contravenga lo establecido en el art 6 LAU 1994.

- Que, por decirlo de alguna forma, NO exista en el contrato una o varias cláusulas que contrarresten la Renuncia hecha por el arrendatario a uno de los derechos que le concede la LAU 1994.

2º) "e locales de negocio el art. 31 remite al 25, peri si hay renunia, en virtud del principio de la voluntad de las partes, supongo que no, y por lo tanto no sería operativo el plazo de 5 años."

En los contratos de USO DISTINTO AL DE VIVIENDA prima la VOLUNTAD DE LAS PARTES. Por lo tanto, se puede renunciar al derecho de Tanteo y Retracto.

Reciba un cordial saludo.

Autor: alfilvigo Fecha: 07/07/2008
Muchas gracias Jan

"- Que, por decirlo de alguna forma, NO exista en el contrato una o varias cláusulas que contrarresten la Renuncia hecha por el arrendatario a uno de los derechos que le concede la LAU 1994. "

¿podrías poner una ejemplo?

Muchas gracias

Autor: Jan Fecha: 07/07/2008
Hola alfilvigo. Espero que sirva el siguiente:

Contrato de arrendamiento de Vivienda de 1 año de duración en el que consta, como ÚNICA RENUNCIA, la Renuncia del Arrendatario a su derecho de tanteo y retracto. Además consta en el contrato que los tributos y servicios de la vivienda( IBI, tasa de alcantarillado, cuotas de comunidad) serán a cargo del Arrendador.

Reciba un cordial saludo.

Autor: alfilvigo Fecha: 08/07/2008
Muchas gracias

No deja de sorprenderme la jurisprudencia, siendo tan tajante el art. 4 y 6 de la LAU, interpretan lo que nos comentas... en mi opinión no hace más que crear inseguridad jurídica...

Abusando me gustaría citases alguna sentecia donde se establezca esta linea jurisprudencial.

Un saludo y muchisimas gracias por compartir tus conocimientos

Autor: alfilvigo Fecha: 19/10/2008
Hola

Siguiendo este tema. LAU

¿El art. 36 es de obligatorio cumplimiento respecto a los arrendamiento de uso distinto de vivienda a tenor de los dispuesto en el art. 4 y cualquier pacto en contra de esa fianza o reducción sería nulo a tenor del art.6)

Gracias de antemano.

Autor: Jan Fecha: 20/10/2008
Hola alfilvigo. Los apartados 1,2 y 4 del art 36 LAU 1994 SON DERECHO IMPERATIVO. Por lo tanto cualquier pacto contrario a lo en ello estipulados será NULO DE PLENO DERECHO.

Reciba un cordial saludo.

Autor: alfilvigo Fecha: 21/10/2008
Muchas gracias Jan


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