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              extinción contrato renta antigua
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Autor: jurioja Fecha: 14/12/2010
Tema: extinción contrato renta antigua
Hola a todos:

Me gustaría el poder contrastar “los conocimientos” que tengo sobre cuando se puede extinguir un contrato de un local de negocio y de los considerados de renta antigua.
Os pongo en antecedes:
Arrendamiento de renta antigua de local comercial. El inquilino después de muchos años se quiere jubilar y para sacar dinero traspasa el negocio, cosa a la que no podemos negarnos.

Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

Lo traspasa a una persona jurídica en el año 2001, que sigue con el anterior negocio y al cual aplicamos una subida de renta acorde con lo que marca la ley.
Mi pregunta es:
¿La extinción del contrato se podría realizar a partir del 24 de Noviembre del 2014?
Yo entiendo que si, según la LAU 1994:

Disposición transitoria tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985
B) Extinción y subrogación.
2.Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.
…..

4.Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:
1ªLos arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en veinte años.
Se consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la División 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas.
Se exceptúan los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados, en cuyo caso, la extinción se producirá en cinco años.

Autor: circe Fecha: 15/12/2010
Jurioja buenos dias,
Fecha original del contrato de local de negocio?traspasos o subrogaciones?fechas?hicieron anexos al contrato original o contrato nuevo??
Un saludo no soy abogada soy afectada e interesada en el tema por motivos personales.
Buen diaaaaa

Autor: jurioja Fecha: 15/12/2010
Hola circe:
No hay contrato original como tal, y la fecha de inicio del arrendamiento es de 1969 aproximadamente.
En 2001 se traspaso el negocio, sin un nuevo contrato, solamente con un escrito en el que se decía que seguiamos con los mismos términos que el anterior inquilino un 20% de incremento en la renta.
Un saludo.

Autor: circe Fecha: 15/12/2010
lea bien la disposicion transitoria tercera de la lau del 94. disposicion transitoria tercera apartado B:
"El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley."

Para mi ese contrato cumple en el 2011 "minimo de 10 años" (el inquilino original del 69 traspasa en el 2001 )claro que debe usted asesorarse acudir a un abogado con todo lo que tenga y armese de paciencia tendra que demostrar la fecha original del contrato y tb demostrar el traspaso en la demanda que interponga por finalizacion de tiempo contractual ( JUZGADO) en fin si necesita alguna cosa mas digamelo.
Por lo que cuenta se ve que esta usted escuchando lo que le cuenta su inquilino actual...olvidese de todo lo que ha oido hasta ahora acuda a un buen abogado con una lista de preguntas y lo dicho tiempo ,paciencia y dinero.Si usted no defiende sus derechos se quedaran ahy en su propiedad eternamente por que parece que para ellos nada ha cambiado.

Autor: jurioja Fecha: 16/12/2010
Gracias circe, pero 2 consideraciones:
1.La ley dice minimo 10 años ó por el nº de años que quedasen hasta computar 20 años a contar desde la aprobación de la ley. Entiendo que ese "o" otorga la oportunidad de seguir hasta el 2014.
2. Lo expuesto antes esta en el apartado de cuando el arrendatario es una persona física, y en mi caso es una persona jurídica, así que creo por ahí no puedo hacer nada.
Y ahora me hago unas preguntas:
¿Y si el arrendatario (persona jurídica) traspasase el local a una persona física?, ¿este nuevo inqulino podría seguir mas alla del 2015?¿podría seguir hasta que se jubile?.

Autor: circe Fecha: 16/12/2010
buenas Jurioja,
1. Si usted no expresa su intencion de dar por terminado el contrato con el minimo de 10 años entraria en juego el " o" con un maximo de 20 años a contar desde la aprobacion de la ley.
2.Todos estos supuestos son para los inquilinos originales en su caso ya ha habido un traspaso que ahora es persona juridica pero lo que tiene peso es el original ya que en su anexo el actual adquiria todos los derechos y deberes del original...importante...
esas preguntas que usted se hace las tengo yo hace miles de dias en mi cabeza y como no hay jurisprudencia sobre el tema porque todos esos supuestos aun no se han dado hay dos lineas de pensamiento sobre el tema:le contesto en otro post que me es mas facil sino se me apaga el ordenador y pierdo todo lo que escribo.
Un saludo a todos.

Autor: circe Fecha: 16/12/2010
Si el inquilino original es persona juridica esta claro en la disposicion transitoria tercera de la lau del 94 punto 4 es y sera siempre 20 años a no ser que se hubiera realizado un traspaso "Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada en vigor se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en cinco años. " quedando claro pues que se limita todo a 20 años sea a quien sea el traspaso (juridica o fisica)
pero si el inquilino original del contrato de arrendamiento es persona fisica la ley no es tan contundente,clara o precisa y de ahy las disferentes posturas...de hay que haya quien opina que se extiende mas alla del 2015 siendo su fallecimiento o jubilacion lo que de por finalizado el contrato (siendo este el supuesto perderia el derecho a traspaso y subrogacion) .
La otra postura es la que yo defiendo que seria el minimo de los 20 años postulados en la ley como la fecha de finalizacion de la prorroga teniendo encuenta que la mayoria de estos contratos en su conjunto superan mas de los 30 años...30 años que ya son muchos no le parece mucho mas que el usufructo etc...en caso de traspaso el que lo coje ha de tener en cuenta que compra a fecha de hoy 4 años de contrato y no 10 como muchos opinan interpretando solo partes del articulado y no todo en su conjunto ya que de facto se alargaria la prorroga legal forzosa a un minimo de 30 años cosa que el legislador no señala y si el minimo de 20.
Espero le ayude y si necesita algo mas pregunteme.

Autor: jurioja Fecha: 16/12/2010
Gracias por su respuesta, me pondré en contacto con un abogado y así plantearle lo que me comenta, aunque no lo tengo del todo claro (ojalá fuese así)
Un saludo y gracias.

Autor: circe Fecha: 16/12/2010
Jurioja,
En esto no hay nada claro unos le diran una cosa otros otra pero a la hora de la verdad todo depende de como presente un caso y la tendencia que tenga la audiencia provincial en la que se tramite su caso ( normalmente los buenos abogados saben de esto cuando digo tendencia me refiero a las diferentes interpretaciones que de un juez sobre estos casos).
Para mi y visto desde la lejania de su caso y la cercania de un tema sobre el que llevo dandole vueltas 7 años y contando tiene usted muchas posibilidades de ganar.Pero ya sabe mas vale un buen acuerdo que un mal ....siempre le queda la negociacion...en mi caso no quieren ni verme y ya han pasado a la denuncia por acoso...por eso sea prudente no diga nada de nada y asesorese de sus derechos antes de comenzar a sondear a la otra parte interesada.
Un saludo y muchisima suerte espero nos cuente como se desarrolla su caso yo aprendo muchisimo leyendelos a todos.
Gracias por su tiempo.

Autor: Jan Fecha: 17/12/2010
Hola jurioja. Para responder a su consulta sería necesario poder examinar la documentación relacionada con el contrato y tener más datos. Por ello le aconsejo que acuda con brevedad a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos quien, con la documentación relacionada con el mismo(recibos, contrato privado de traspaso, comunicaciones,etc..) y los datos que usted aporte, le asesorará sobre la mejor forma de proceder.


Reciba un cordial saludo

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Autor: AlexGar Fecha: 10/01/2011
He encontrado esta información por internet por si os puede ayudar:
Fallecido o jubilado el arrendatario, si no se han producido dos subrogaciones mortis causa bajo el imperio de la Lau 64 cabe otra subrogación en favor del cónyuge y si no se ha producido ninguna subrogación por causa de m couerte en la indicada LAU64 es posible otra sucesión del descendiente del arrendatario. La disposición transitoria tercera habla de que en defecto de cónyuge que no continué la actividad puede subrogarse un descendiente.El contrato, tras la primera subrogación del cónyuge no se extinguirá hasta la jubilación de la subrogada o su fallecimiento. Al descendiente subrogado salvo que muriera o se jubilará antes, se le respeta el contrato por 20 años a contar desde la fecha de la aprobación de la ley.De cualquier forma esos 20 años se pueden alargar o acortar en determinados supuestos:
Se amplia el plazo en 5 años si se ha producido un traspaso del local en los diez años anteriores a la publicación de la nueva ley
Si el cónyuge subrogado traspasa el local, siguiendo los trámites del articulo 32 de la LAU64, antes del decimo año de la aprobacion de la ley el contrato durará hasta los 20 años, pero si tal traspaso se formaliza después del decimo año el arrendamiento durará diez años más desde el traspaso
En el supuesto de que el arrendatario, incluso por su propia iniciativa, acepte la actualización total e inmediata de la renta prevista en la disposición transitoria tercera, el plazo se incrementa en 5 años más. Por contra, si el srrendatario, ya fuere persona fisica o juridica, opta por la no revisión de la renta, el contrato se extinguirá a los cincos años.
En el caso de que el arrendatario esté pagando un alquiler superior al actualizado, sin cantidades asimiladas a la renta, el término del contrato se amplia en cinco años. Evidentemente este derecho es incompatible con el anterior.

Autor: circe Fecha: 10/01/2011
Buenas AlexGar,
Perdone de donde ha sacado eso???
"El contrato, tras la primera subrogación del cónyuge no se extinguirá hasta la jubilación de la subrogada o su fallecimiento. Al descendiente subrogado salvo que muriera o se jubilará antes, se le respeta el contrato por 20 años a contar desde la fecha de la aprobación de la ley."
"Si el cónyuge subrogado traspasa el local, siguiendo los trámites del articulo 32 de la LAU64, antes del decimo año de la aprobacion de la ley el contrato durará hasta los 20 años, pero si tal traspaso se formaliza después del decimo año el arrendamiento durará diez años más desde el traspaso "
No existe nada publicado a este referente a dia de hoy en esos terminos ( publicaciones de contenido Juridico asi como sentencias de referente legal)
La LAU del 94 marca la terminacion de la porroga legal forzosa en 20 años todo lo demas que menciona usted del supuesto del subrogado( sea ya conyugue o descendiente) sera de libre interpretacion ( sin animo de ofender) ya que seria en si un vicio de ley alargar mas de los 20 años de minimo de la prorroga legal forzosa por artificio de la libre interpretacion de ciertos articulados de la disposicion transitoria tercera y no de dicha disposicion transitoria tercera en su conjunto donde a la persona juridica se le otorgan el maximo de 10 años y a la persona fisica el minimo de 20, un claro contrastede un mismo principio de prorroga legal forzosa ( a tener en cuenta que estos contratos para el 2015 habran tenido una vida mas alla de los 30 casi 9 de mayo de 1983 1-1-2015)mucho mas que el goce del usufructo por poner un referente...de todas maneras el animo de la LAU 94 reflegado en el preambulo de la misma es dar fecha de finalizacion a estos contratos cosa que hace claramente en un caso las personar juridicas y ofrece varias opciones de finalizacion de la prorroga legal forzosa con un minimo de 20 años de renovacion de la misma...y las prorrogas se acaban como en todo es imposible alargarlo...
En fin espero impaciente su referencia para verificarla.
Un saludo.

Autor: AlexGar Fecha: 10/01/2011
Buenas noches Circe, es un extracto de un escrito publicado en Internet por Don Felipe Ortega Sanchéz miembro de la Real Academia de legislación y jurisprudencia de Murcia bajo el titulo:Los derechos de los arrendatarios de fincas urbanas en la gestión del planeamiento urbanístico.
Si quieres acceder a el pon en google: Felipe Ortega Sanchéz, y pincha en el titulo: Los derechos de los arrendatarios de fincas urbanas en la gestión..... Un saludo

Autor: circe Fecha: 11/01/2011
AlexGar,
Muchas gracias por la referencia
"Esos derechos de los inquilinos y arrendatarios será diferente si el contrato
tiene un destino de vivienda o local de negocio, o asimilados a una otra dedicación,
si gozaba, en su día, de prórroga legal, o estaba sometido a un concreto plazo contractual"
Interesante punto del mismo articulo...esos contratos se realizaron por años la mayoria de ellos con anterioridad al 9 de mayo del 1983 osea contratos anuales sometidos a la prorroga legal forzosa de la lau del 64 se pone fin pues a la prorroga el 1-1-2015 y entra en juego el codigo civil.De todas maneras hasta que no haya sentencias ya se que el tema sigue vivo.
Muchas gracias y si alguien tiene algo mas actual me gustaria leerlo esto es del 95 y creo que se han creado diferentes escuelas de interpretacion sobre este tema.
Un saludo

Autor: Jan Fecha: 12/01/2011
Hola circe. Le puedo asegurar que desde el año 1995 hasta la actualidad la Jurisprudencia de las Audiciencias Provinciales y del Tribunal Supremo ha variado sustancialmente el criterio en muchos puntos regulados por la LAU 1964 y la LAU 1994.

Muchos de los asuntos relacionados con los arrendamietos urbanos, y más si cabe los anteriores al 1-1-1994, requieren la consulta y estudio por parte de un experto en la materia, ya que la lesgialción es ambigua, confusa e incluso, en determinados casos, contradictoria, al igual que la Jurisprudencia existente, ya que sólo determinados temas han sido y están siendo objeto de casación por el Tribunal Supremo.

Reciba un cordial saludo

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Autor: circe Fecha: 13/01/2011
Estimado Jan,
Gracias por su comentario.
Se bien lo que me dice ya que mi pasatiempo ( que no obsesion ) es leer todas las sentencias, articulos y demas que me atañen siempre comentandolos con mi abogado al que aprecio y estimo .Durante estos 8 años ya casi que estoy estudiando el tema he observado la variacion que usted comenta y espero ansiadamente las fechas mas alla del 2015 en el que el tema tendra respuestas para todas las partes implicadas.
Mientras tanto sigo defendiendo mi punto de vista y espero que la proxima ley de arrendamientos urbanos ( ya que me parece de razon evitar alargar mas la agonia de ambas partes asi como el colapso que se avecina de los juzgados y demas problemas que se plantean en los proximos 5 o 7 años por unas leyes vigentes inconclusas e inconcretas e OBSOLETAS) .
Sin mas un atento saludo y gracias por vuestros comentarios.
Enero del 2011 y contando.


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