Aquí va una cuestión que me resulta difícil de entender ¿Alguién arroja un poco de luz?:

Al ser las arras confirmatorias puras un pacto que tiene como finalidad la entrega de parte del precio, sin más, mientras se tramita el préstamo o adquiere información sobre la vivienda
¿Por qué tiene el comprador que perderlas si desiste?

Ya que estas arras confirmatorias no sustituyen a la indemnización de daños y perjuicios -No son penales- y sólo se ha pactado que integrarán el precio y nada más, ¿Por qué tiene que perderlas el que las entregó? ¿No es mas conforme a Dercho que el expectante-vendedor frustrado reclame indemnización de perjucios? ¿Por qué se presupone que las arras confirmatorias puras se transformen en penales si nada se eso se pactó?
Los perjuicios ocasionados al vendedor pueden ser mayores o menores que el importe de las arras, esto es lo que a mi criterio debería reclamar, pero nunca hacer suyas las arras confirmatorias puras. En otras palabras, puede reclamar pero no retener:
¿O no?.

Hola Doxa

Como bien dices la arras confirmatorias son en realidad entregas o anticipos a cuenta del importe total que, redundando en el calificativo que las distingue, lo que hacen es "confirmar" la existencia del contrato. Ejemplo: si la cosa vale 1.000 cuando se firma el contrato se entregan 100 como arras confirmatorias. Por lo tanto sólo hay que pagar las 900 que quedan.

Las arras penales desarrollan una función de garantía de cumplimiento del contrato, NO se integran en el precio. Así la cosa anterior serían 1.000 de importe y 100 de arras. Si el contrato se cumple el que las ha puesto las recupera a través de una disminución del precio (1.000 - 100).

Si en el caso de las confirmatorias no se paga el precio se produce un incumplimiento del contrato que debe ser indemnizado y es entonces cuando se produce la conversión de las mismas (o su recalificación) en penales: ya no confirman un contrato que no se ha cumplido (pero que sigue siendo exigible) sino que sancionan su incumplimiento.

Si los perjuicios son mayores o son menores que el importe de las arras es algo que deja de tener interés desde el momento en que las partes han convenido el pacto apuesto al contrato. Es decir: si tú y yo hemos pactado que si yo no cumplo el contrato te doy cien euros va a dar igual que después las repercusiones económicas de mi incumplimiento te supongan una pérdida de doscientos euros o te supongan una pérdida de 50.

Vamos, creo yo.

Un saludo

Gracias cejanjuo por la explicación.

Desde del punto de vista del vendedor, lo de la conversión de de las arras de confirmatorias en penales le viene estupendo, pero la parte compradora se plantea que si hubiesen querido arras penales lo hubiesen pactado, y no fue así, (ambas partes lo reconocen), porque entonces, todas las arras confirmatorias cumplirían una función doble: confirmatorias-puras si no hay incumplimiento y confirmatorias-penales si lo hay. Entonces ¿Qué sentido tiene pactar una arras penales cuando se entrega un anticipo sustancial del precio?

Dada la naturaleza y función de las arras, que muy bien has expuesto, me parece más conforme que cuando el comprador reclame judicialmente sus arras (confirmatorias-puras), el vendedor acredite los daños y perjuicios, y sólo entonces, acreditados éstos, se produzca la conversión en penales (que son sustitutivas de la indemnización por incumplimiento); o, en su caso, que reconvenga a la demanda y solicite indemnización por daños y perjuicios de mayor importe que las arras.
Esta solución se correspondería mejor con los conceptos de arras, su naturaleza y su función. -Al menos es lo que a mi me parece-

Imagina que la parte vendedora no sufre ningún perjuicio por el incumplimiento, pues nunca vendió la y al final ha decidido no venderla. ¿No estaríamos ante un enriquecimiento injusto si se apropia de las arras?
En fin, que esta opinión no deja de ser eso, una mera opinión.
Gracias de nuevo.

Hola Doxa:

La verdad es que, tal como planteas la cuestión pareces ponerte claramente a una parte, (la compradora), pero ahora te haré una reflexión.

Durante mucho tiempo como es conocido por todos en estos años pasados ha habido una expeculación extrema en cuanto al negocio inmobiliario se refiere.

Normalmente los contratos de compra-venta entre particulares son bastante normales y casi todos contemplan las arras bien penitenciales o bien penales, en casi ningún caso se contemplan las confirmatorias.

Sin embargo cuando se trata de compañias promotoras inmobiliarias, que son los grandes especuladores del negocio inmobiliario, en su condición de gigantón intocable, impone una serie de contratos que son bien distintos incluso te diría que abusivos.

El objetivo de otorgar un contrato privado de compra-venta con arras confirmatorias (puras), supone la aceptación y la confirmación de la compra por ambas partes, y se busca este término para evitar que el vendedor se vuelva atrás en caso de un mejor postor, y tener garantizada la compra al precio pactado.

Si el vendedor esta en disposición de vender y es el comprador quién desiste de la compra ¿porque demonios tendría el vendedor que demostrar daños o perjuicios?. Es del todo lógico que haga suya la señal pues no es él quien pretende desistir de la elevación a público del contrato suscrito.

Los daños y perjuicios siempre son bastante complicados de demostrar, porque es muy dificil salvo justificaciones muy claras, los problemas que te pueden devengar como consecuencia del incumplimiento por parte de un comprador de un contrato determinado.

Ejemplo: Ante la expectativa de elevación a público de un contrato con arras confirmatorias suscrito, el vendedor procede a la compra de:(digase X), o a la adquisión de algún compromiso económico de:(digase Y). Si el comprador desaparece libremente, el vendedor no podrá en ningún caso demostrar que los problemas económicos que se le avecinan son consecuencia del incumplimiento del contrato. Sin embargo claramente son ocasionados ante la expectativa de una celebración que no se llevo a efecto sencillamente por un acto irresponsable del comprador.

¿En este caso considerarías justo que el vendedor encima tuviera que devolver el dinero entregado a cuenta de quién no cumplió???

Al contrario muchos vendedores no pueden hacer frente a pleitos millonarios aún siendo jurídicamente hablando, casos de libro. Ya va bien para el comprador incumplidor perder únicamente lo que entregó, si el vendedor no le exige el pago del resto.

Las arras confirmatorias son para exigir el cumplimiento del contrato y para ello las partes aceptan el tipo de arras que firman.

Un saludo,

Enrique Ortega

Tal como yo he visto algun contrato de arras..el mismo implica a ambas partes...si la incumple el comprador..pierde la cantidad entregada...pero si quien incumple es el vendedor...debe abonar la cantidad que le han entregado y otral igual...asi que ambas partes tienen la misma posibilidad de volverse atras y perder....

De todas maneras el contrato de arras es como dice un contrato entre dos partes... y se puede pactar las condiciones que se quieran...

Existe suficiente jurisprudencia que diferencia entre las arras confirmatorias, las penales y las penitenciales. En el caso de las confirmatorias, no tengo tan claro ese automatismo para recalificarlas como penales. Si bien en la práctica, de probarse el incumplimiento del comprador el resultado será la pérdida de la señal, no en todos los casos es necesariamente así. Por lo pronto habrá que estar a la voluntad de las partes en cuanto a la resolución contractual, ya que de ser de mutuo acuerdo, es claro que ambas partes deben restituirse lo entregado. Por otra parte, como digo, existe jurisprudencia que en caso de desistimiento por parte del comprador mediando arras confirmatorias, minoran la cantidad a indemnizar, por lo que obligan a devolver parte de lo pagado a cuenta.

Hola Miriam.

Lo que tú explicas es un contrato de arras penitenciales, en el que las partes no se obligan ni a comprar ni a vender. O para el caso de que uno inste la resolución del contrato por incumplimiento del otro dejar claro que los daños y pejuicios son los equivalentes a la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales. Se acabó. Otra cosa son las arras confirmatorias que es otra cuestión totalmente distinta.

En cuanto a Morinelli, estoy de acuerdo contigo en algunas cosas, por ejemplo si hay acuerdo o voluntad de resolver la obligación contractual, obviamente entre las partes hay que fijar la cantidad que envuelve la resolución y eso puede ser, desde la devolución integra incluso una indemnización por parte del vendedor, hasta multiplicar por 3 la cantidad entregada a cuenta, es sencillamente un acuerdo entre las dos partes, no tienen porque restituirse lo entregado, entra en juego cual es el motivo de la resolución contractual, quién la propicia, y a partir de ahí las partes intimamente y conjuntamente deciden cual es la valoración de la resolución, obviamente puede ser la restitución y ya esta, pero puede ser eso o cualquier otra cosa. En cuanto a la jurisprudencia que tu dices mediando arras confirmatorias, es posible que exista una minusvalia en la cantidad a indemnizar si es el comprador quién desiste, pero esto es debido a que lo que esta en juego es sencillamente los daños y perjuicios, es decir el vendedor insta resolución de contrato por incumplimiento del comprador y solicita daños y perjuicios. Pero si el vendedor opta por exigir el cumplimiento de lo pactado es decir que el comprador termine de pagar, no hay más daños y perjuicios que los intereses legales desde que se requirió formalmente, y el comprador siempre y cuando el vendedor haya cumplido con su obligación (poner a disposición del comprador el bien vendido en las condiciones pactadas) no tiene más tutia que pagar o declararse insolvente.

Arras confirmatorias: Son las entregadas a cuenta de precio, forman parte del pago de lo COMPRADO, no estan sujetas a la voluntad de las partes para libre y solidariamente resolver el contrato.

Si no hay que cumplirlas lo mejor es no firmarlas.

Bueno, yo no sabia que habia tantas clases de contratos de arras... pero mis hermanos y yo realizamos uno con una persona extranjera... el nos compraba una casa propiedad de los 3 hermanos por 90.000 euros en el plazo de seis meses y nos dió de adelanto 9.000 euros... nosotros nos comprometiamos a venderle la casa y el se comprometia a comprarla en el plazo de seis meses.. pagandonos la diferencia..osea 82.000 euros.. No pidio que le dejaramos vivir en la casa durante ese tiempo y asi lo hicimos... necesitaba un domicilio para solicitar la agrupación familiar de su esposa e hijos... total que intentó en varios bancos que le dieran el prestamo de hipoteca para pagarnos asi como para los gastos y hacer unas obras.... pero no se lo concedieron...asi que cuando habian transcurrido nueve meses le dijimos que o compraba la casa o la abandonaba... no podia comprarla y a mis hermanos y a mi nos daba pena que perdiera ese dinero... pero tambien pensamos que habia vivido en la casa 9 meses...asi que llegamos a un acuerdo con él... cuando nos diera las llaves, le devolveriamos 4.500 euros... y asi lo hizo... porque luego nos enteramos que incluso ese dinero lo habia pedido prestado...pero si en vez de no cumplir el acuerdo él..hubiesemos sido nosotros, le hubieramos tenido que devolver sus 9.000 euros más otros 9.000...

No.

Tal como lo describes podría tratarse de un contrato de compraventa puro y duro, por tanto el dinero que le habéis devuelto le ha caído del cielo.

En segundo lugar si hubieséis sido vosotros los que deciden no vender, hubieses tenido un problemon, porque este comprador estando dentro de la casa viviendo, (esto es que tiene la posesión) de ahí no lo tirais ni con agua caliente. Un contrato de compraventa una parte de la compra entregada a cuenta de precio y además la posesión del inmueble. Dime cual sería tu argumento para volverte atrás???? Sea el que sea si su intención es la de elevar a público con dejar constancia fehaciente de hacerlo y estando dentro de la vivienda, os podría haber obligado y por mucho que vosotros os hubieséis negado despues de una batalla legal increíbe y un montón de gastos tenéis un 90 % de posibilidades de perder.

Por otra parte te aconsejo que nunca más vuelvas a hacer eso. Entregar la posesión de un inmueble sin documentar perfectamente unos daños y perjuicios en caso de un incumplimiento contractual es muy peligroso, y por desgracía te aseguro que las buenas voluntadas y la buena fe de la gente se pierde en 1 minuto, en cuanto hay una guerra económica por el medio.

De todas formas a tu pregunta estricta NO hubieséis tenido que devolver otros 9.000. Hubieséis tenido que llegar a un acuerdo de indemnización si el comprador esta de acuerdo en deshacer el trato.

Bueno, nosotros teniamos intención de vender... de todas maneras seguroq ue hubiesemos tenido problemas si queriamos echarlo... pero yo lo tenia claro... teniamos la llave de la casa y la condición fue que no podia cambiar la cerradura... nuestra intención era de vender... el fue elq ue no pudo comprar.. y por supuesto si habandonó la casa rapidamente fue porque le dimos la mitad del dinero que nos habia dado... pero nos dió pena que perdiera todo el dinero... dejó un firgorifico y una lavadora nuevos que habia comprado y que cuando se marchó no tenia donde llevarselos...

En fin... es la cara de la inmigración que vienen aqui y ya creen que pueden comprar una vivienda...traer a su familia y vivir como los que llevamos toda la vida trabajando y que por fin podemos estar sin hipoteca.

Este señor posteriormente se fue a un piso compartido con otras personas...trajo a su mujer y a sus dos hijos y ahora lo veo algunas veces que va con un niño pequeño que apenas anda y empujando un carrito de recien nacido...

Seguramente no hubiara podido pagar la hipoteca si se la hubieran concedido...

jolin.... que patada al diccionario.... abandonar con h...

¿Que tipo de indemnización o daños y perjucios puede pedir el comprador o el vendedor en un contrato de compraventa privado donde no se fija ningún tipo de indemnización y que además carece de plazo, en caso de que alguna de las partes decida no comprar o no vender?

Vamo a ver...
En primer lugar, el contrato debe de fijar una fecha, porque si no la pone ya vamos mal. En segundo lugar de no haber fijado la fecha en el contrato seguramente el mismo contrato dirá quién ha de avisar a quién para la elevación a público. De no ser así cualquiera de las partes debería instar a la otra para cumplir. En el caso de que cualquiera de las partes se quiera volver atrás debe ser con consentimiento expreso de la otra parte. Que daños y perjuicios se pueden pedir????
Primero para pedir los daños y perjuicios se tiene que dar el caso de que haya un incumplimiento, y para eso hay que ir a la cuestión anterior que es la notificación de una parte a la otra para cumplir lo pactado. Y a continuación no hay más daños y perjuicios que los demostrables de forma claríiiiisima, y si no es posible demostrarlos (como casi siempre) solamente se pueden pedir como tal los interéses legales del dinero, desde que se instó al pago o al cumplimiento de entrega hasta que se haya realizado el mismo.

Hola! me ha sido muy útil leer los mensajes de este foro porque tengo la cuestión siguiente: la venta de un piso que no se hará efectiva hasta dentro de dos años. El comprador no quiere un contrato de alquiler con opción a compra porque no ve garantizado el que la parte vendedora se pueda retractar finalemente de vender aun cuando se estipula una indemnización. El comprador propone una compra-venta aplazada pero mi duda es la siguiente: hasta dentro de los dos años en que se produzca la efectiva compraventa, qué pasa con el piso? He pensado que la mejor opción sería un contrato de arras por la parte de reserva y contrato de alquiler para que pueda habitar el piso. Qué opináis?
Gracias

Hola:

Vamos a ver, por una parte puedes hacer un contrato de alquiler con opción a compra, que es lo ideal, como condiciones el contrato es otra historia, la parte vendedora no se puede retractar siempre y cuando el comprador cumpla con las estipulaciones del contrato, por tanto no debería figurar ninguna clausula indemnizatoria, el hecho de que se añada una clausulla indemnizatoria, puede dar a entender que el contrato no lo és de compra venta sino de arras penitenciales, es decir le estáis dando al vendedor la opción de que se vuelva atrás, y sin tener una visión exacta de cual es vuestra duda, bajo mi punto de vista el contrato de alquiler con opción a compra es lo perfecto, el único que se puede hechar para atrás es él comprador, porque puede o no puede ejercitar su derecho de compra.

En cuanto a la compra venta aplazada, la única forma de hacerla legal es mediante escritura pública con una condición resolutoria en favor del vendedor para el caso de que el comprador no cumpla con su parte del pacto que es pagar. Y esta opción es la más cara, porque devenga impuestos desde que se realiza la compra-venta, porque en el momento se hace hay que pagar los impuestos, más la Notaria etc... y cuando se termina de pagar hay que hacer otra escritura por lo que hay que volver a pagar de nuevo Actos Jurídicos, Notaría, Registro, etc...

Luego al margen de todo esto, hacer dos contratos uno de arrás en reserva y otro de alquiler es absurdo porque para eso, esta el contrato de alquiler con opción a compra, por una parte alquilas y por otra parte te reservas el derecho de la adquisición que la tienes desde el momento de la firma y hasta su expiración según el plazo contemplado.

Espero no haber sido demasiado rollero.

Un saludo, y ánimo que hay que promover el sector inmobiliario.

Enrique Ortega

Muchísimas gracias, la verdad es que me ha aclarado bastante y coincide con lo que presuponía.
Gracias de nuevo.

En el caso de un contrato de compra-venta de un local realizado entre sus dos propietarios (pareja separada legalmente) hace más de tres años, uno de los ex-cónyuges se lo vende al otro, para ello confeccionan un documento muy simple que firman ambos en el que el comprador entrega a cuenta una cantidad de dinero (arras confirmatorias entiendo) y se impone como única condición que la cantidad restante se abonará a la firma de las escrituras que se realizará a la MAYOR BREVEDAD POSIBLE. Al cabo de dos o tres meses el comprador le dice al vendedor a través de la hija primero y personalmente después, que no va a comprar su parte puesto que en realidad ya disfruta de la totalidad del local, quedando pendiente la devolución de los seis mil € que entregó a cuenta hasta que finalmente se venda la propiedad. Tres y años y medio después, cuando la parte interesada en la venta aprieta a la otra para que facilite la venta y se realiza una tasación por el doble del precio fijado originalmente, éste último saca el documento que firmaron en su momento y alega que el local ya es suyo y mediante burofax emplaza a la vendedora a presentarse en una notaría en una fecha determinada para firmar las escrituras por el precio que se fijó hace más de tres años. Cómo lo véis? El desistimiento del comprador fue verbal y los testigos son allegados a la parte vendedora y la hija de ambos. La vendedora estaba dispuesta a vender hace tres años por menos de su valor por problemas económicos, hoy no. Cuál puede ser el resultado de una demanda para hacer cumplir ese contrato si la presenta el ex que quiere comprar?

En el caso de un contrato de compra-venta de un local realizado entre sus dos propietarios (pareja separada legalmente) hace más de tres años, uno de los ex-cónyuges se lo vende al otro, para ello confeccionan un documento muy simple que firman ambos en el que el comprador entrega a cuenta una cantidad de dinero (arras confirmatorias entiendo) y se impone como única condición que la cantidad restante se abonará a la firma de las escrituras que se realizará a la MAYOR BREVEDAD POSIBLE. Al cabo de dos o tres meses el comprador le dice al vendedor a través de la hija primero y personalmente después, que no va a comprar su parte puesto que en realidad ya disfruta de la totalidad del local, quedando pendiente la devolución de los seis mil € que entregó a cuenta hasta que finalmente se venda la propiedad. Tres y años y medio después, cuando la parte interesada en la venta aprieta a la otra para que facilite la venta y se realiza una tasación por el doble del precio fijado originalmente, éste último saca el documento que firmaron en su momento y alega que el local ya es suyo y mediante burofax emplaza a la vendedora a presentarse en una notaría en una fecha determinada para firmar las escrituras por el precio que se fijó hace más de tres años. Cómo lo véis? El desistimiento del comprador fue verbal y los testigos son allegados a la parte vendedora y la hija de ambos. La vendedora estaba dispuesta a vender hace tres años por menos de su valor por problemas económicos, hoy no. Cuál puede ser el resultado de una demanda para hacer cumplir ese contrato si la presenta el ex que quiere comprar?

Hola!

Para dar una opinión, tendría que leer el contrato detenidamente, pues es muy importante saber la redacción exacta ya que pequeñas cuestiones pueden dar un cambio radical al tipo de contrato.

Tal y como lo cuentas habría que saber si el comprador pidio la devolución del dinero fehacientemente, pues eso es una liberación inmediata para el vendedor ya que estaría en su virtud aceptar el desistimiento del comprador y además podría pelear por no devolver la cantidad entregada a cuenta en concepto de daños y perjuicios. También cabe la posibilidad bastante remota de ir a juicio y a través de algún testigo demostrar que el comprador anulo el contrato de compra en su momento. (Esta es una dificil opción).

Y por último si no hay ninguna de las dos opciones, es muy posible que tenga que claudicar y vender por lo que pone en el contrato.

De todas formas habría que saber exactamente que ocurrio y que posibilidades legales tiene.

Un saludo, y suerte.

Hola, pido disculpas por interferir, pero tengo un asunto que tiene algo que ver y me gustaría conocer sus opiniones.
Se realiza un compromiso de compraventa de dos viviendas verbal, sin establecer ningún tipo de arras ni ninguna penalización, se entregan unas cantidades como reservas y tres pagos a cuenta, después el comprador no puede seguir adelante y decide rescindir los contratos, comunicándoselo a la vendedora, ésta envía una carta aceptando la rescisión pero indicando que se quedan con las cantidades entregadas como reserva, citándola para devolver las otras cantidades y presentando un documento por el que renunciaba a cualquier tipo de acción; en estas circunstancias, la compradora se niega a firmar y no se le entrega ninguna cantidad, interpretando la vendedora que las arras son confirmatorias y exigen el cumplimiento de los contratos, que en realidad no existen, sino compromisos de compraventa que no llegaron a formalizarse.

Tampoco entendemos como si no existen arras, éstas se pueden transformar en confirmatorias.

Demandada la compradora, nos oponemos en base a lo expuesto anteriormente y nos han condenado al cumplimiento de los contratos, entendiendo que efectivamente las arras son confirmatorias, vamos a recurrir ¿cómo lo veis? y ¿conoceis jurisprudencia favorable a nuestra posición?

Muchas gracias y un saludo,

El documento reza:

" Doña ____, con dni____ y dommicilio en_____, ha recibido de Don_____ con dni______ y domicilio en_____ la cantidad de 6000E como señal de la venta de la parte que pertenece a Doña_____,del local comrcial que ambos poseen en la calle______ y cuyo valor total de la venta asciende a 24000E.

La cantidad restante, 18000E será pagada a Doña_____ a la firma de escritura, que tendrá lugar a la mayor brevedad posible.

Y para que así conste, ambas partes firman el presente documento."

No hay constancia de que el comprador solicitara la devolución del dinero, siempre lo hizo de forma verbal acordando que esta devolución se llevaría a cabo en el momento en que se vendiera el local. Por un lado supongo que se conformaría sabiendo que de exigirlo podría quedarse sin él y de ese modo siempre tenía una posibilidad de recuperarlo, mira por donde que con el tiempo le ha ido bien, ahora ve que vale el doble de lo que no quiso pagar entonces y el no haber recuperado ese dinero le puede servir para ejecutar la compra.

Hay testimonios como digo de que un par de meses después de firmar el documento desistió de comprarlo, puesto que la sentencia de separación le otorgaba el disfrute del local, uno de ellos su propia hija que estaría dispuesta a testificar lo que sucedió.

De hecho, el local estuvo expuesto a la venta con un cartel con el teléfono de la que pretendía vender. El cartel lo colocó el ex a petición de ella, facilitó el acceso a la tasadora cuya tasación encargó y pagó ella y el motivo de la tasación era por divorcio, vamos, que si realmente él consideraba que el local era suyo no iba a permitir lo que acabo de comentar.

La cuestión es qué posibilidades hay de que en caso de que se acuda a los tribunales éstos le obliguen a vender, a devolver las arras como penitenciarias que en ningún caso se describieron como tales o por el contrario le den la razón. Ella no tiene inconveniente en devolver ese dinero que se entregó a cuenta como mal menor.

Gracias por el interés.

Para Kapitán, espero que pueda valerle:

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

.- La controversia suscitada en los presentes autos que ahora accede a casación atañe únicamente a la naturaleza confirmatoria o penitencial de las arras entregadas por la entidad ahora recurrente, "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL S.L." en fecha 18 de junio de 2002, cuando suscribió con los demandados, los hermanos María Milagros Fidel , ahora recurridos, el contrato de compraventa que se halla unido al folio 10 de las actuaciones de primera instancia. Se pactaron entonces las estipulaciones que, por resultar de interés para la resolución del recurso, se transcriben a continuación:

«PRIMERA.- DON Fidel y DOÑA María Milagros , vende a la Compañía Mercantil "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL, S.L." el pleno dominio de la finca descrita en el presente documento, por importe de 210.354.24 ÿ (DOSCIENTOS DIEZ MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO EUROS CON VEINTICUATRO CENTIMOS DE EURO).- SEGUNDA.- La Compañía Mercantil "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL S.L.", en la firma del presente contrato, entrega a DON Fidel y, la cantidad de 6.010,13 ÿ (SEIS MIL DIEZ EUROS CON TRECE CENTIMOS DE EURO), en concepto de Arra y Señal mediante cheque nº NUM000 de la Entidad Caja de Ahorros de la Inmaculada.- TERCERA.- La Compañía Mercantil "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL, S.L.", se compromete en este mismo acto, al pago del esto del importe del a venta, objeto del presente contrato a la firma de las correspondientes escrituras de compra y venta de los solares descritos.- CUARTA.- Serán de cuenta de 1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL, S.L., los gastos notariales necesarios para el otorgamiento de la escritura pública de compra venta, los necesarios para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, así como, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, todo ello según Ley.- QUINTA .- Las partes comparecientes se comprometen a otorgar cuantos documentos públicos sean necesarios para garantizar la plena efectividad de las estipulaciones contenidas en el presente contrato.»

Concluía el citado documento referenciando la presencia en el acto de Doña María Luisa y Don Luis , respectivos cónyuges de cada uno de los vendedores, quienes, se decía, «consiente expresamente a la venta, renunciando a cuantos derechos pudieran corresponderle sobre los bienes objeto de la misma, comprometiéndose a comparecer y otorgar cuantos documentos fuesen necesarios para garantizar la plena efectividad de lo convenido en el día de la fecha».

No resultó controvertido en autos, por reconocerlo ambas partes litigantes, que en fecha 23 de septiembre de 2003 los vendedores remitieron a la compradora requerimiento notarial al objeto de poner a disposición de ésta, para desistir del negocio suscrito, la cantidad de 12.020,26 ÿ, correspondiente al duplo de la cantidad entregada como arras por la compradora. Tal requerimiento no tuvo respuesta por ésta, quien finalmente interpuso la demanda iniciadora de la presente litis, en fecha 1 de marzo de 2004, interesando la condena de los vendedores a cumplir el contrato referenciado, con elevación a escritura pública del mismo.

La solución dada al litigio en ambas instancias fue divergente. En síntesis, consideró el Juzgado las arras entregadas como confirmatorias, estimando en consecuencia la pretensión de la actora; y, por contra, la Audiencia concluyó que la cantidad entregada a la suscripción del contrato, en cuanto tenía la naturaleza de arra penitencial, facultaba a los vendedores a desistir unilateralmente el contrato suscrito en la forma en que se hizo, con devolución del importe correspondiente duplicado, por lo que, revocando la Sentencia de instancia, desestimó la demanda.

SEGUNDO

SEGUNDO

.- El único motivo en que se articula el presente recurso de casación, conducido acertadamente por el cauce del ordinal 2º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( RCL 2000, 34, 962) , denuncia la «aplicación indebida del artículo 1454 del Código Civil ( LEG 1889, 27) , en relación con la doctrina jurisprudencial en cuanto la naturaleza y efectos de las arras, contenida entre otras en las sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 24 de Diciembre 1992 ( RJ 1992, 10657) , 25 de Marzo de 1995 ( RJ 1995, 2142) , 20 de Febrero de 1996 ( RJ 1996, 1261) , 28 de Marzo de 1996 ( RJ 1996, 2369) y de 17 de Noviembre de 1997 ( RJ 1997, 7894) ».

En la argumentación del recurso elude ya la recurrente la controversia que fue objeto de pronunciamiento en ambas instancias sobre la efectiva naturaleza del contrato suscrito: promesa de venta como pretendieron los ahora recurridos, o compraventa perfeccionada, en la hipótesis de la actora hoy recurrente, que fue la acogida tanto por el Juzgado como por la Audiencia, y de la que ahora debe partirse para abordar la cuestión litigiosa que pervive en casación.

En el presente recurso se trata por tanto de dilucidar, únicamente, la naturaleza de las arras que mediaron en la relación negocial entablada entre las partes hoy litigantes, si fueron penitenciales, de las previstas en el citado artículo 1454 del Código Civil ( LEG 1889, 27) , o simplemente confirmatorias.

Según recuerda la Sentencia de esta Sala de 20 de mayo de 2004 ( RJ 2004, 3529) , con cita de la de 24 de octubre de 2002 ( RJ 2002, 8974) , « ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras , la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias . Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales . Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 ». También añade la antedicha Sentencia que es doctrina jurisprudencial constante « la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956 ( RJ 1956, 3410) , 7 de febrero de 1966 ( RJ 1966, 793) y 16 de diciembre de 1970 ( RJ 1970, 5593) , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 ( RJ 1986, 1167) ") ». En otras palabras, señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 que « el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras , expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo ».

Pues bien, lo hasta ahora expuesto ha de conectarse, para dar solución a la controversia suscitada en el presente recurso, con la también reiterada jurisprudencia, cuya absoluta notoriedad excusa una cita pormenorizada, relativa a que la interpretación de los contratos, a cuyo ámbito pertenece la determinación del carácter que las partes quisieron atribuir a la estipulación de arras, es función privativa de los juzgadores de la instancia, cuyo resultado exegético ha de ser mantenido en casación, a no ser que el mismo sea notoriamente erróneo, ilógico o conculcador de algún precepto hermenéutico

algún precepto hermenéutico

Pues bien, la calificación de arras penitenciales que hace la Sentencia recurrida ha de mantenerse por esta Sala por resultar acorde con la doctrina jurisprudencial hasta ahora reseñada y ajustarse a una correcta e integradora interpretación del contrato suscrito. Ciertamente, la originaria indeterminación del momento en que habría de otorgarse escritura pública y consumarse el negocio abona la tesis sostenida en la instancia del carácter penitencial de las arras estipuladas, máxime si se tiene en cuenta que los contratantes dejaron transcurrir más de un año sin exigir el cumplimiento de las obligaciones asumidas, hasta que en fecha 23 de septiembre de 2003 cursaron los vendedores requerimiento a la compradora a fin de desistir del contrato. Tal conducta, subsiguiente a la suscripción del contrato, también resulta demostrativa (artículo 1282 del Código Civil ( LEG 1889, 27) ) de la intención de los contratantes en torno al carácter penitencial de las arras estipuladas. Esta Sala también considera significativo, como ya exponían los recurridos en su contestación a la demanda, el montante entregado en concepto de arra (6.010,13 euros), cantidad desproporcionadamente inferior al precio total en que se convino la compraventa (210.354,24 euros), de tal suerte que si se hubiese querido configurar la señal entregada como parte del precio cabe pensar que se habría fijado en cuantía superior.

Por todo lo expuesto procede desestimar el presente recurso de casación.

TERCERO

.- En materia de costas, al desestimarse el recurso en su totalidad, las mismas se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero ( RCL 2000, 34, 962) .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la entidad "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL S.L.", contra la Sentencia de fecha 21 de febrero de 2005 ( JUR 2005, 91358) , dictada por la Audiencia Provincial de Zaragoza , en el rollo de apelación número 659/2004, con imposición del pago de las costas causadas en este recurso a la parte recurrente.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Xavier O'Callaghan Muñoz.-Jesús Corbal Fernández.-José Ramón Ferrándiz Gabriel.- Antonio Salas Carceller.-José Almagro Nosete.- Firmado y Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Almagro Nosete , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.


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Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª) Sentencia núm. 204/2009 de 24 marzo
RJ 2009\1660

Sobre lo de Katia, he estado bicheando en Aranzadi, pero no encuentro ninguna sentencia por el estilo...

lsd2,

Gracias de todas formas por tu interés.

Un saludo cordial,

Gracias Lsd2, me ha sido muy útil y clarificadora.

Suerte Katia.

Gracias kapitan, yo también te deseo suerte.

Un cordial saludo,