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              contrato con reserva de dominio
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Autor: morfeo Fecha: 13/02/2008
Tema: contrato con reserva de dominio
Una persona A le vende a B un inmueble reservandose A la reserva de dominio. ( no es contrato de reserva, es contrato de compraventa)

B conforme han ido venciendo los plazos ha ido pagando lo estipulado religiosamente.

Se me plantean varias dudad al existir reserva de dominio (no tengo claro el concepto). Además en el contrato solo se establece una clausula en el caso de que rescinda el comprador (B) el vendedor tendrá derecho a quedarse con el 25% de las cantidades entregadas, pero no dice nada si rescinde el vendedor.
Que pasaria si:
a) El vendedor vende el bien a uno nuevo C y este inscribe en el registro de la propiedad.

Yo entiendo que no habria doble venta porque al existir reserva de dominio lo que tiene B es la posesión no la propiedad.
Al inscribir C, B no puede instar la nulidad de ese contrato(tercero protegido por la fé pública registral)

En cuanto a la cantidad a indemnizar habría muchas posibilidades de que por analogía se aplicara la claúsula de indemnización del 25% puesto que esta es la que se pactó en caso de incumplimiento del comprador.

¿Que pensaís?

b) Y en el caso contrario B el el que sin que se entera con el mismo contratro con reserva de dominio podia vender la vivienda a un tercero C y este inscribir en el registro de la propiedad estando protegido por la f pca registral?

Yo entiendo que en este caso A si puede instar la nulidad porque se produce la venta de una cosa ajena por mucho que C esté protegido por su inscripción y que prosperará.

Además cuando B y C vayan al notario y B lleve su contrato privado con A, podrá B transmitir el inmueble con la reserva de dominio o el notario nunca puese hacer esto?

Gracias a todos,

Autor: iura Fecha: 13/02/2008
Para empezar decirte que si eres Abogado te explicas lo mismo que un libro cerrado. Al menos si pides ayuda lo mínimo exigible es una buena explicación que para eso eres abogado.

Entiendo que A vende a B mediante contrato privado un inmueble, entregandole la posesión material del mismo y cuyo pago lo esta haciendo en plazos y antes de que termine de pagar la totalidad, A, vende a C mediante escritura el inmueble y lo inscribe en el Registro de la Propiedad. ¿Es así?.

Responde a las siguientes preguntas.
- A, le ha entregado a B la posesión material del inmueble?
- A, le ha vendido a C el inmueble y éste lo ha inscrito en el Registro?

Olvídate de la cláusula de reserva de dominio, si no esta inscrita en el Registro no sirve para nada

Autor: morfeo Fecha: 13/02/2008
Lo siento si no me he explicado correctamente.
Respecto a la primera pregunta la posesión no se ha entregado. El edificio está en construcción. Pero No implicaria la firma del contrato con reserva de dominio la entrega de la posesión?

Respecto a la segunda cuestión A le quiere vender a C pero por eso antes quiere saber si puede rescindir y como afecta la reserva de dominio.
Me podías indicar alguna sentencia explicativa?

Gracias iure y disculpa

Autor: iura Fecha: 13/02/2008
Si te miras cualquier manual de derecho veras que la posesión se transmite por la entrega material de la cosa, o bien, de forma espiritualizada por la escritura pública, entrega de llaves etc etc.

El contrato privado no tiene virtualidad para transmitir la posesión y es evidente en tu caso que la posesión material no se ha podido transmitir porque se trata de un inmueble en construcción. No obstante, aun estando en construcción es posible transmitir la posesión de la finca si la venta se formaliza en escritura pública.

Por lo tanto, el contrato privado solo crea obligaciones entre las partes pero no transmite la posesión y consecuentemente hasta tanto no se transmite el dominio de la cosa, ya que para poder transmitir la propiedad o dominio es necesario dos cosas; el título (contrato) y la posesión de la finca sea ésta material o de forma espiritualizada (modo). Te aconsejo que repases la doctrina del Titulo y el Modo.

Respecto a la cláusula de reserva de dominio, desconozco que entiendes tu como tal. Si la finca no esta inscrita en el Registro esa cláusula no vale para nada así que olvídate de ella y ni que decir tiene que esa cláusula no implica que se entregue la posesión ya te he mencionado las formas de traspaso de la posesión.

Finalmente, A, no puede transmitir la propiedad a C puesto que eso es constitutivo de delito, es lo que se denomina venta de cosa ajena regulada en el art 251 del CP y no te lo aconsejo que se haga hasta que se resuelva el contrato con B, ya que se enfrentaría a penas de prisión de 1 a 4 años.



Autor: morfeo Fecha: 13/02/2008
la clausula que se incluye el contrato de compraventa es la siguiente:

El vendedor se reserva el dominio del inmueble objeto de este contrato, hasta que no este integramente satisfecho el precio pactado o se garantice su satisfacción el credito pendiente por lo que se entiende que la posesión adquirida antes por la compradora es solo uso y disfrute hasta que se cumpla alguna de las condiciones señaladas.

Pueden vender A?

Y B?

Gracias.

Autor: iura Fecha: 13/02/2008
A no puede vender porque ya se lo ha vendido a B, si lo hiciese seria constitutivo de delito.

B puede subrogar en su contrato a C pero necesita del consentimiento de A, con las excepciones contenidas en los arts. 1203 y sig que hablan de la novación. Te aconsejo que te mires esos arts

Autor: akasha Fecha: 17/05/2008
hola. Este tema me interesa mucho. Yo he adquirido una casa mediante un contrato de compraventa a plazos con pacto de reserva de dominio. Se me ha hecho entrega de la vivienda y actalmente vivo en ella. Hemos hecho escritura y está inscrita en el registro. Mi pregunta es la siguiente: en el contrato se preven dos clausulas resolutorias: si incumple el comprador el vendedor recupera la posesion debiendo devolver al comprador el 70% de las cantidades abonadas. Si el que incumple es el vendedor debe abonar al comprador todas las cantidades satisfechas más un 30%. ¿Como puede resover el vendedor? Es decir ¿Puede en cualquier momento dedidir resolver el contrato porque, por ejemplo la vivienda se revalorice y vuelva a subir el precio de la misma y tenga otro comprador al que le compensa venderselo aun teniedo que indemnizarme?.
Gracias

Autor: ShWoman Fecha: 29/04/2013
Mira akasha, para que el vendedor pueda resolver el contrato el comprador debe haber incumplido su obligación.
En tu caso para que el vendedor pudiera resolver el contrato, antes deberías haberte negado a pagar o no haber pagado.


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