Hola.

El día 14 de Abril hemos solicitado la ejecución de un Aval bancario sobre las cantidades entregadas a cuenta de la compra de una vivienda unifamiliar, la constructora se ha retrasado con respecto a las fechas firmadas en contrato, y segun la ley 57/68 de 27 de Julio podemos solicitar la ejecución de dicho Aval, pero nos encontramos con un problema que es que en el referido Aval existe un punto donde indica que el aval sera irrevocable, y unicamente quedará sin efecto una vez otrogado el certificado final de obra de las viviendas a que el mismo se refiere. Nos hemos puesto en contacto con el banco pero nos dicen que lo están mirando ya que el punto incluido en el Aval contradice a la Ley. Entre tanto la constructora nos ha enviado un burofax para solicitar la firma de compraventa de la citada vivienda cuando aun no tiene la Cedula de habitabilidad. Necesitaríamos saber dos cosas, 1º si el aval queda invalidado puesto que tienen el certificado final de obra, aunque contradiga la ley? Nos extraña que el banco aun no nos haya dicho nada y el único motivo que nos dan es que el departamento juridico lo está mirando, y 2º si nos pueden obligar a firmar sin tener la licencia de primera ocupación.

Muchas gracias por la ayuda

El constructor para obligarle a firmar tiene que prsentarle la cedula de habitabilidad y el certificado final de obra.

mientras tanto podran "invitarle" a firmar pero nunca obligarle.

Asu banco tanbien le interesa que usted firme si cree que va a tener problemas con la constructora. Quizas por eso esta alargando el tema para que los documentos esten y usted no pueda ejecutar el aval. O eso o que el departamento juridico del banco esta integrdo por ineptos.

Hola a todos. el 13 de junio de 2007 firme un contrato de compraventa de un inmueble. Me entregaron un aval bancario diciendo (el aval) que el Banco ... pagará esta aval a primer requerimiento notarial que se le haga en el docimilio de la sucursal bancaria indicado y, se deberá indicar la NO CONCESION DE LA LICENCIA DE OBRAS RESEÑADAdentro del plazo que finaliza el 31/12/2008. El aval caduca en junio de 2008.

Diganme si debo radeactar un escrito o que hagio. Gracias

averigue si se ha concedido la licencia de obras para comenzar la construcción.

En cualquier caso el aval debera tener la misma duracion que la fecha de entrega de la vivienda, no antes, si no de que vale tenr un aval?

No a día de hoy no se ha concedido la licencia de obras.
El aval caduca el 30/06/2008.

En ese caso puede pedirles la resolucion del contrato con la devolucion de cantidades más el interes que se haya pactado.

Si los ve que dan largas puede ir al banco y ejecutar el aval.



saludos,

Me encuentro en la misma situación que desi_aa (leer el primer mensaje). Según me han dicho ellos tienen el certificado de fin de obra de la vivienda, pero como quedan muchas zonas comunes por terminar, aún no va entregar las viviendas y estan ya fuera de plazo.

El problema es que el aval dice que es válido hasta que se entregue la vivienda, o se obtenga la cedula de habitabilidad o EL CERTIFICADO DE FIN DE OBRA. ¿Que puedo hacer??

De conformidad con lo previsto en la
Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas:Artículo 4.
Expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelarán las garantías otorgadas por la Entidad aseguradora o avalista.
Es decir el aval mantiene su vigencia hasta que se obtenga la cedula de habitabilidad y se entregue la vivienda. Esa cláusula del aval es nula y se tendrá por no puesta por contravenir lo dispuesto legalmente. Además en numerosas CCAA se exige para el otorgamiento de escritura pública esa cédula de habitabilidad sin la cual el Notario no puede autorizar la escritura. La entrega de la vivienda no es sólo fisica sino sobre todo jurídica.

Gracias por la respuesta. Me da a mi que esto va a ir para largo...

Hola a todos,

pues yo tengo requerida a una promotora por 2 veces para que me presente los avales porque también llevan retraso en la entrega y no dan ninguna información, así que los clientes están moscas. Aparentemente están terminadas pero parece que hay problemas con el ayuntamiento correspondiente y no terminan de darles la documentación.

No sé si dirigirme directamente al banco que yo creo será el que le habrá concedido los avales , a ver si hay suerte y doy con algún pardillo que me pueda documentar si hay o no hay avales. La cuestión es importante a efectos de consumo, ya que la multa es importante, aunque a mí no es eso lo que me interesa. Lo que quisiera es también ejecutar el aval, claro, y que sea la promotora la que pelee si no entiende resuelto el contrato.

Este tema está muy muy de moda, ya que son muchos los que compraron y ahora se encuentran atrapados, yo tengo unos cuantos y la verdad, llegan con unos contratos que parece que los ha redactado "rita la cantaora". Eso entorpece mucho la relación jurídica de los firmantes, no sé cómo no les da vergüenza presentar esos documentos tan faltos de todo!!!!

El problema por lo que he ido leyendo y preguntando es que ultimamente los bancos tampoco están devolviendo el dinero del aval. Ya se de un par de casos que le han dicho "Hasta que un juez no lo diga no devuelvo el dinero".

Ayer mandé un burofax a la entidad bancaria exigiendo la ejecución del aval bancario. Ya os contaré...

Bueno pues ya me ha dado respuesta el banco, y efectivamente se han acogido a que ellos ya tienen el fin de obra, con lo que el aval ya no es válido a pesar de que contradice a la ley. Y la pregunta es... ¿ahora que puedo hacer???

Gracias a todos.

hola,
¿Qué puedes hacer? Pues, me temo, que forzarles a pagarte. Tras muchos casos como el tuyo editamos hace un mes un manual que habla de la ejecución de avales. Se titula "La ejecución de avales de laley 57/1968". Quizás te oriente. Verás que lo que sea contrario a la ley es nulo, y que tienes todo el derecho de tu lado. Peléalo!!!

Curiosamente, antes de ayer pedí el libro, antes de ver su respuesta. Sin embargo, hoy me he enterado (cosa que no se si será verdad) de que la semana que viene van a obtener la licencia de primera ocupación, por lo que la cosa se complica aún mas.

La verdad que estoy indignado de que, aun cumpliendo todo lo que pone tanto en contrato como en la ley, te metas en un juicio y te juegues alrededor de 4 millones de pesetas en costas, para que llegue un juez y no te de la razón aunque la tengas y tengas que abonar encima tal cantidad de dinero.

En principio, y sin conocer los detalles, si el plazo pactado en el contrato ha transcurrido y tú ya les has reclamado, deben de devolver el dinero. (24000,00 euros en costas??, eso pudiera corresponder a un anticipo de 200.000-240.000 euros, ¿es este tu caso? Hay soluciones más económicas!...

Gracias cyclo. Con lo de las costas de 24000 euros, me refería al caso de que demandara a la promotora pidiendo la resolución del contrato y por casualidad el juez no me diera la razón, alegando que el retraso ha sido leve o vete a saber que.

Respecto a mi caso, el plazo ha transcurrido (hace 2 meses y medio que cumplió), he mandado burofax resolviendo el contrato (la promotora dio la callada por respuesta) y he ejecutado el aval. Además, en el contrato hay una claúsula resolutoria a mi favor muy clara.

El problema del aval viene porque cuando yo vi que se acercaba la fecha de entrega y el piso no lo iban a acabar, solicité los avales, que aún no los tenía. ¿La promotora que hizo? Pues me dio el aval, pero se guardó las espaldas incluyendo en el documento como motivo de invalidez del aval el "certificado de fin de obra". De ese modo, su aparejador firmo el fin de obra de forma de una forma mas que dudosa, el colegio lo selló (porque el colegio de arquitectos ni siquiera pregunta practicamente) y de ese modo se invalidó el aval.

Para que te hagas una idea, el fin de obra es del 30 de diciembre, y a día de hoy aún no hay LPO, cuando en esta zona las LPO se dan de forma inmediata.

Aqui te dejo si quieres un enlace del aval, por si quieres echarle un vistazo:

http://img13.imageshack.us/img13/6533/sinttulo2evd.jpg

He visto el aval, semejante a otros que ya hemos ejecutado y cobrado. Si puedes ver el libro, verás que la referencia al certificado final de obra ya ha sido considerada nula anteriormente en uno de nuestros casos, puesto que la ley 57/1968 ni tan siquiera nombre ese documento. Por tanto, tu aval debe de ser válido. El asunto debería solventarse en un procedimeinto ejecutivo contra el banco, si se consigue la prueba de la inexistencia de licencia de primera ocupación.

Aún no me ha llegado el libro... Estos de correos...

Pero si consiguen la licencia de primera ocupación ahora, aunque estemos fuera de plazo, lo tendría muy crudo ¿o me equivoco?

Según tengo entendido, normalmente los jueces dan la razón cuando la obra está paralizada, pero no cuando hay un retraso, y menos aún si es de poco tiempo.

Gracias por tu respuesta.

Respecto a la inexistencia de la licencia de primera ocupación, en febrero (el plazo acabo en enero) cite a la promotora ante notario para otorgar la escritura, sin que ellos comparecieran, por lo que levanté un acta. Después, mediante escrito al ayuntamiento en marzo, me certificaron que según los datos de urbanismo a dia 23 de febrero, les constaba que el dia 19 de febrero solicitaron la LPO (curiosamente, el día despues de que recibieran el burofax resolviendo el contrato).

La Ley 57/1968 permite su aplicación estricta en un procedimiento ejecutivo. De hecho es posible ejecutar el aval al día siguiente de vencido elplazo de entrega. (art 3 de la ley). La solicitud de licencia de primera ocupación no debería servir para eludir el pago.

Eso es, o te quedas la casa o ejecutas el aval, si hace falta, en un procedimieno judicial, ¿no?

Si, esa sería la disyuntiva. Lo que pasa es que me da miedo una cosa: imaginemos que demando al banco. Durante el espacio de tiempo hasta el pleito, las viviendas se entregan, y yo lógicamente no firmo escritura. Pues ahora imaginemos que el juez no me da la razón y exime de responsabilidad al banco. A mi entonces solo me quedaría demandar a la promotora, con el consiguiente riesgo de que durante todo este periodo de en suspensión de pagos (cosa que no sería rara), con lo que al final NI PISO NI PASTA.

De ahí que tenga tanto miedo a embarcarme en este asunto. De todas formas, yo ya resolví el contrato (pensando que con el aval no iba a tener problemas), aunque la promotora no me dio respuesta. Así que igual ni me llaman para escriturar y ya tengo el lío montado, quiera o no.

Si tienes los documentos necesarios el procedimeinto ejecutivo debería de prosperar. Quizás cuando te llegue el libro te resuelva alguna duda. ¿lo pediste en una librerío o en www.cycloformacion.es (o .com)?

Lo pedí a través de la web. Gracias otra vez.

en cualquier caso, has de pensar que el tiempo corre en tu contra. Lo importante es tomar la decisión entre las opciones:
1.- escriturar
2.- dar el dinero por perdido
3.- emplear todos los medios legales para recuperar tu dinero

Hoy estaba hablando con mi abogado precisamente de eso, de que a dia de hoy no he puesto demanda, y de que eso podría correr en mi contra. Sin embargo, si que he puesto una reclamación contra el banco en la Oficina de Defensa del Cliente, y ademas tengo respuesta por parte de ellos, por lo que podría alegar que no remití demanda porque inicié mis actuaciones por vias extrajudiciales.

Estoy esperando el libro a ver si aclaro un poco mis dudas, pero imagino que esto es como la lotería, o como decía Forrest Gump: nunca sabes lo que te va a tocar, en referencia al juez de turno y a su interpretación.

De todas formas, imagino que de aquí a fin de mes tendré que tomar una decision. En el momento en el que me citen (si me citan, espero que si) para firmar escritura, tendré que decidirme.

Gracias otra vez.

Ya he recibido el libro y la verdad que está muy bien, y te deja bien claro como está el tema de la ejecución de los avales a día de hoy.

Por otro lado, he llamado al ayuntamiento y me han dicho que seguramente la LPO estará disponible a partir de hoy, por lo que es muy probable que finalmente firme escritura a regañadientes. De todas formas, aún tengo que esperar la llamada por parte de la promotora, que capaces son de no llamarme y basarse en mi resolución del contrato a la que ellos no dieron respuesta siquiera.

Suerte

estoy en vuestro mismo caso. Promotora con retraso e incumplimiento en la entrega de la vivienda y falta de aval bancario. Consulté abogados especialistas y me indicarón que debía enviar burofax resolutorio por incumplimiento del vendedor, tanto por el retraso injustificado y no notificado de la vivienda y por la falta de aval bancario causa de sanciones administrativas.

Antes de ello propusé un acuerdo con el promotor para rescindir el contrato de mutuo acuerdo, reciprocamente y me contestó que el aval bancario se le olvidó y que la vivienda ya estaba ( lleva más de 6 meses retraso y quedarán aún más) por lo que me podía " obligar a escriturar".

A ese punto, juicio . no sé si hicé bien, pero ya esta bien de caraduras.

Entonces has mandado el burofax resolviendo el contrato???

efectivamente.

Solium, ellos no dan el contrato por rescindido porque entonces tendrían que devolverte las cantidades entregadas. Solo lo darán por concluido, una vez que hayan terminado la construcción y te citen a la firma, indicando que si no te presentas darán por resuelto el contrato y ellos se quedan con el dinero y podrán hacer con la vivienda lo que quieran, venderla, alquilarla... a nosotros nos instaron a la firma 5 veces... ni mas ni menos... un par de ellas sin tener siquiera la cedula de habitabilidad....

desi, y lo tuyo como acabó al final???

De todas formas, lo que me llama la atención no es que hayan dado el contrato por rescindido, sino que no hayan contestado siquiera para decir que no están de acuerdo.

casa con fecha de entrega el 10 de enero de 2009. m clienta ha abonado todas las cantidades a cuenta y la promotora/vendedora nunca ha requerido a la compradora para que otorgara la escritura de CV.
Si existe contrato de seguro de caución. Hace pocos dias envié un burofax a la promotora notificando la resolucion por falta de entrega en plazo (en contrato se especifica dia final 10-1-09 y la indemnización) y tambien a la aseguradora solicitando la entrega de las cantidades e indemnización.
el mismo dia recibo de la promotora burofax resolviendo porque dicen que no hemos ido a la notaria, cuando nunca se nos requirió.

voy a la demanda contra la promotora, ¿considerais suficiente o incluyo a la aseguradora en la misma demanda o no es necesario? GRACIAS

Si tienes un seguro de los regulados en la ley podrías ejecutarlo si se cumplen los requisitos (no se si has consultado el manual sobre este asunto disponible en www.cycloformacion.es).
Ir contra el promotor... ¿es solvente? quizás implique, cuando menos, una larga ejecución. Se supone que el seguro es una garantía solidaria ¿no?

gracias por contestar cyclo. Verás, si creo que debo ir al ordinario es para que un juez diga si ha incumplido la vendedora o no, porque yo digo que he pagado todo y que la vendedora no me ha requerido para la firma y entrega de la vivienda, pero la vendedora también me ha enviado un burofax diciendo que la compradora no ha ido a la notaria a la firma y que entonces resuelven se quedan con el dinero, recuperan la vivienda y que anulan las garantias del dinero entregado a cuenta.

Por eso creo que debo ir al ordinario. ¿qué crees?

Si la Ley 57/1968 otorga un derecho irrenunciable al comprador a rescindir el contrato si se supera el plazo pactado, el promotor incumple el plazo y te cita a escriturar después... pueden darse las condiciones de ejecución del aval.

En cualquier caso, ´si no te notificaron la resolución según lo previsto en el 1504 CC esta sería nula, pero una prueba de , cuando menos, mutuo desistimiento.

Dependerá de la redacción del aval el que puedas incluirlo en la demanda, pero, hoy por hoy, todavía los bancos dicen ser más solventes que las promotoras

cyclo, mi cliente pagó aboslutamente todo, por lo que entiendo que el 1504 no es aplicable, y que la promotora puede resolver mediante un burofax. La cuestión es que mi cliente no ha recibido absolutamente ningun requerimiento para el otorgamiento de la escritura, y aunque en el contrato dice que el notario PODRÁ elegirlo el comprador, lo cierto es que la vendedora que es quien debe entregar la vivienda en el acto de escritura, debe ser quien requiera al comprador para la firma, aunque luego este decida que el notario sea otro.

Y la vendedora nunca requirió a mi cliente para que tal dia se otorgara la escritura, aunque ahora dice que mi cliente nunca acudió a la firma.

Entonces, cyclo, si yo ejecuto el aval, ¿no se opondrá la aseguradora en virtud de que la promotora dice que ha sido el comprador quien no ha querido comprar?

dime por favooooooor....

En un ejecutivo no cabe ese debate. (sí en un ordinario) (causas de oposición de fondo tasadas en el 557 LEC
Si acreditas fehacientemente que el promotor ha incumplido su obligación de entrega en plazo y qu en ese momento no tenía licencia de primera ocupación, debería de prosperar. (tenor literal ley 57/1968).

GRACIAS CYCLO, te quería decir que en el contratp de seguro se especifica que la duración de la poliza sera por elperiodo señalado en contrato de compraventa, es decir, que segun esto, la garantia de la poliza finaliza el 10-1-2009 (fecha de entrega prevista en el contrato).
¿esto se podria oponer por la ejecutada?

creo que no tiene sentido que finalice el dia que debio ser entregada la vivienda porque entonces ¿qué garantía es?

pero ...

Si consultas www.cycloformacion.es podrás ver los índices del libro o CD y verás que este es un tema recurrente.
Por ley esta garantía no caduca hasta la licencia de primera ocupación

es decir que si la vivienda tuviera concedida la licencia de primera ocupación, no tendria sentido la ejecución?

te lo digo porque es posible que esté concedida ya que la vivienda colindante acaba de escriturar.

art. 3 Ley 57/1968 habla de no inicio o entrega de la vivienda en el plazo pactado o no conseguir lic. prim. ocupación (dentro del plazo)

gracias cyclo, con tu gran ayuda ya tengo una buena base para comenzar a trabajar. GRACIAS......................

De nada. Un placer. Suerte

yo tengo un tema similar, mi cliente es el comprador y es una SL cuyo objeto entre otros es compraventa de inmuebles. En el seguro de caución el asegurado es el administrador unico de la SL (mi cliente). si solicito la ejecución del seguro (L57/68) la actora sería el administrador o la SL? ¿el administrador en nombre y representación de la SL?

A mi tampoco me requirieon para otorgar escritura y se que a otros compradores sí, y que además existe licencia de primea ocupación, y a mi tamibén me han enviado burofax resolviendo. NO entiendo nada ¿alguien sabe por que harán esto?

hola.
En principio, si comprador es SL, dedicada al tráfico mercantil de inmuebles, ¿Ejecución? Dependerá de la redacción de la garantía, inatacable desde el punto de vista del derecho de consumo.

Si no te requierieron para cumplir, qué argumentan para "resolver"?

ARGUMENTAN QUE "DEBIDO AL INCUMPLIMIENTO DE MI CLIENTE AL NO HABER OTORGADO ESCRITURA DESPUES DE MULTIPLES INTENTOS DE LA PROMOTORA ", PERO MI CLIENTE NO HA RECIBIDO NINGUN REQURIMIENTO PARA IR A LA NOTARIA .

Si tu cliente comunicó la resolución antes, al no instar el cumplimiento la promotora podríamos estar en un caso de mutuo desistimiento con restitución de las prestaciones

me voy mejor al declarativo contra la promotora?

Sin documentos es difícil dar una opinión.
Si planeas una ejecución y en la oposición aparece una Licencia de Primera ocupación en plazo y un burofax (aunque sea no entregado) citando a tu cliente a escriturar, te lo tumbarían con costas (supongo). Por ello, quizás, mejor un declarativo (otra cosa es q, si procede, lo dirijas contra el promotor o también contra el avalista)

Hola a todos. Os cuento mi problema: El 30/6/2009 me vence un aval de afianzamiento y la promotora tiene terminada la vivienda aunque aun no ha conseguido la licencia de habitabilidad.
Mi intención es ejecutar el aval a partir del dia 1-7 pero me han dicho que con toda seguridad la promotora va a litigar contra mi y que puedo perder el juicio, aun en el caso de que consiguiera cobrar el aval.
Lo que me gustaría saber de boca de un abogado con amplia experiencia en este tema es el riesgo real que existe de que pierda el juicio que la constructora inicie contra mí. Me han comentado que el juez suele dar la razón a la constructora si el incumplimiento no es grave.
Necesito además un abogado con experiencia para que lleve el proceso.
Gracias de antemano.

Hola,
Aunque ignoro donde esá la urbanización, (y de ahí que no puede valorar los precedentes de cada zona) la Ley 57/1968 es clara puesto q en su art. 3 habla de rescindir el contrato si llegada la fecha no se ha conseguido la lic. de 1ª ocupación. (Salvo que se haya pactado una prórroga expresa).
Rescindido el contrato y cobrado el aval la posición del promotor no es fácil, de m odo que tendría que impugnar la causa de rescisión que está en la Ley y es clara.
Todos los pleitos tienen un riesgo de perderse, pero este riesgo es para ambas partes.
De entrada, si el plazo en el contrato es claro, un burofax mañana rescindiendo el contrato sería el primer paso, en base a los irrenunciables derechos de la Ley 57/1968 (art.7 de la misma).
Todo esto sin perjuicio de que el análisis de la documentación nos llevara a otra posición.

La vivienda está en Ibiza. Respecto al riesgo, me han comentado que los jueces suelen dar la razón al constructor si el incumplimiento no es grave. Me gustaría saber en % que riesgo asumo en base a la experiencia de otros casos similares.
Como inexperta en leyes no puedo entender que te den un derecho claro (ejecutar el aval) y luego te digan que te arriesgas a perder un juicio por hacer valer tu derecho.
Por otro lado estoy echa un lio porque en la poliza se habla de un mes para reclamar el incumplimiento mientras que algunos abogados me dicen que tendría que reclamar antes del dia 30.
Me parece absurdo reclamar antes de que se haya producido el siniestro respaldado con la poliza (dia 1 de Julio sin contar con cedula de habitabilidad).
Varios abogados que he consultado tienen un considerable lio sobre este tema. En mi opinión y a partir de la información que he recabado, es precisamente a partir del incumplimiento, (el dia despues del vencimiento de la poliza) cuando se puede y se debe iniciar la reclamación al promotor y luego a la compañia aseguradora.
Me gustaría que alguien me aclarase este punto.
Gracias Cyclo por tu comentario que es coherente con todo lo que sé y pienso. Entiendo que estás de acuerdo en que dispongo de un mes para reclamar (en realidad tambien se habla de 2 años de vigencia) asumiendo, eso si, el riesgo de que durante ese tiempo se expida la licencia de habitabilidad, en cuyo caso la poliza se desactivaría si antes no he reclamado.

visita www.cycloformacion.es y verás que hemos editado dos libros sobre este asunto (los únicos hasta el momento que existen). Pensamos que la ley es clara.
Cualquier abogado que hable de posibilidades de un pleito se arriesga a la exageración hacia uno u otro sentido. (Nosotros, al menos, nunca vamos a juicio si no vemos la viabilidad del asunto de forma que compense el riesgo de las costas).

En cualquier caso, piensa lo siguiente:
Si ejecutas el aval y el banco se opone y pierde, ganarías con costas.
Si el promotor te demanda (en base a qué no lo tengo claro) sería porque tú ya tendrías el dinero recuperado y en tu bolsillo ¿no?

Hola , a ver como me explico de la mejor manera posible, Yo compré un piso en 2006 con fecha de entrega en 4 de Mayo de 2009, las obras no estan terminadas (ve claramente) pero el arquitecto firmo el fin de obra el 20 de Abril y el 20 de Mayo se presentó en el ayuntamiento , no se ha concedido la Licencia de primera ocupación porsupuesto ya que realmente no está terminada la obra. Yo despues de ponerme en contacto con la promotora , me he ido al banco a ejecutar el aval (que dice claramente que no tendrá vigor una vez concedida en LPO... que no tenemos) , despues de muchos dias esperando respuesta el banco nos dice que no nos devuelven el dinero pues ya está firmado el fin de obra por el arquitecto y el contarto dice textualmente " la terminación de las obras esta previsto que etc,ect" y para ellos la terminación de las obras es la firma del certificado final de obra. Estoy hecha un lio pues todos sabemos que puede estar firmado el certificado final de obra y pasar mucho tiempo para que te den la LPO o incluso no darla , Antes de valorar la posibilidad de meternos en un pleíto creen que deba pasar una reclamación (basandome el la Ley ) a la oficina de Atención al cliente del banco y al banco de España o la única posibilidad que hay es la vía judicial ???
Por favor cyclo ayudameeeee!!!!
gracias

hola
Si es evidente que no se han terminado las obras, acude a un notario que levante acta de las mismas.
Entretanto, acude al Ayuntamiento y solicita un certificado firmado por el secretario del Ayuntamiento relativo a la inexistencia de LPO en el plazo pactado.
Con eso podríamos reclmar al banco y si no pagan, ir al Juzgado.
Hay muxas resoluciones judiciales q anulan determinadas cláusulas abusivas!!
Saludos.

La via banco de España sólo servirá para que los plazo pasen y no hayas reclamado (otra cosa es que se hagan ambas cosas a la vez).

Hola, estoy en casos similares.
Cuando cabía la posibilidad que no entrgaran la vivienda dentro de la fecha prevista pedí el aval hasta 4 veces.Cuando al fin me dan el aval, rescindo el contrato y voy a ejecutarlo resulta que la fecha prevista para la entrega de vivienda en el aval no era la misma que la del contrato(no es la fecha de caducidad, sinó a partir de cuando puedo ejecutarlo).Me habian dado un aval como si yo les hubiera concedido prórroga.Cuando lo entiendo vuelvo a pedirles el aval que precede a éste y se niegan a darmelo, les pido el libro de reclamaciones y les pongo una reclamación y ya no sé que más hacer.

Es dificil dar una opinión sin ver la documntación. Desde luego el aval no debería de ser el lugar idóneo donde otorgar una prórroga a un contrato, pero es cierto que al menos existe una resolución de la Audiencia Provincial de Madrid que sí acepta esto como válido. (y alguna otra en sentido contrario).

Algunos abogados que han echado un vistazo aconsejan no ir a juicio. De todas formas voy contra reloj porque tienen concedida la cédula de habitabilidad a falta de un papel de iberdrola que dicen no tiene gran importancia.Quieren firmar antes de agosto, pues existen otros contratos que la fecha límite de entrega no es en Mayo, sino en Septiembre.Estas cosas no deberían pasar y si alguien incumple contrato debería de pagar.En cualquier caso gracias.¿cabe la posibilidad de denunciar porqué el aval que tengo no es el que hace referencia el contrato?

Hola Cyclo perdona mi demora pues he estado de viaje , primero que todo darte las gracias por tu consejo , ya he levantado el acta notarial ,tengo miedo de volver al ayuntamiento pues creo que estan muy unidos a la promotora y me da miedo que alarguen el decirme la no existencia de LPO, pero tengo algo mas, yo tengo 4 avales , 3 (que son los de mas dinero) son con un banco que es el que me dice que no me paga pues la firma por el arquitecto de fin de obra esta dentro del plazo y paar ellos eso es lo que vale y el ultimo es de otro banco que es al primer requerimiento y luego de esperar casi 1 mes me han dicho que sí que lo va a pagar esta semana, yo estoy supernerviosa pues como solo se va a jecutar 1 aval , tengo miedo de que la promotaora me ponga una denanda, que opinas, por otro lado , tu crees que deba llevar el acat notarial de que la obra no esta finalizada al banco nuevamente para intentar que me paguen los otros avales , hay algun juicio que haya sido a favor de la promotora en estos casos , digo una vez cobrado los avales ?????????? gracias

Hola Cyclo perdona que sea tan pesada, pero estoy en un "sin vivir" con esto del aval , mi tema es que el aval el banco lo vincula a la firma del certificado final de obra (que si esta dentro del plazo),he ido a ver la obra y está practicamente terminada faltan algunos detalles e ido al ayuntamiento y me dicen que esta en proceso de obtención de LPO que falta un papel de la empresa electrica o algo asi y despues que este todo pasara por las comisiones pertinentes, yo he solicitado un certificado de la noexistencia con el cual iré nuevamente al banco , Me gustaría saber (segun su experiencia) que podría pasar ahora , prosperará??? o hay que ir a juicio obligatoriamente , solo hay 4 meses de inclumplimiento, por otro lado de los 4 avales que tenemos hay 1 al primer requerimiento que nos han llamado para ir a combrarlo , una vez cobrado, en que posición quedamos ???, la promotora nos podría demandar por ese cobro??? sería el cobro un apoyo para intentar ejecutar los otros avales??? que me aconsejas , un millon de gracias, te (mejor le tuteo) entiendo muy bien todo lo que explicas, he pedido el libro el la página , de todos modos tienes un despacho que me pudiera llevar el tema??? necesito ayudaaaaaaaaaaaaaa!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Hola,
si tienes el acta notarial que acredita el final de las obras tienes medio camino hecho. si además ya te van a pagar uno... algo más. No deberías preocuparte tanto por el tema de una posterior demanda, que no es fácil que prospere. (Hemos tenido algún caso y el juez no se lo podía creer).

Quizás con el acta el banco te pague, pero si no es así, debes de recordar que Agosto es inhábil para los procedimeintos civiles, y que la demanda debería de estar puesta antes de que obtuvieran la licencia de primera ocupación.

No se desde dónde me escribes, pero hemos llevado procedimeintos de estos en media España.
Puedes visitar nuestra web en www.cyclo.es

Si quieres, podemos ver los contratos, avales y acta notarial si lo mandas todo al fax 952586454.

Saludos.

Hola Cyclo perdona , pero esta vez no entiendo mucho la respuesta, yo lo que he solicitado es un certificado de la no existencia a fecha de hoy de LPO, no se si es esto a lo que tu le llamas el acta notarial. Cyclo me es dificil enviarte la documentación por fax , puede ser por e mail???? , yo estoy en Madrid pero los pisos estan en Cantabria, despues leer el contrato mil veces , es que realemnete no dicen la fecha de entrega , pues dice que la obra estará terminada .... y despues dice tienen 3 meses una vez otorgada LPO para llamarnos a escriturar, pero hay un vacio entre cuando se firma el certificado final de obra y la obtención de LPO, en fin.
Por otro lado entiendo de tu respuesta que con el certificado de la no existencia de LPO ponga directamente la demanda o que me vuelva a dirigir al banco???? que lio tengo por Dios!!!!

envía la documentación a info@cyclo.es y le echaremos un vistazo sin compromiso alguno.
lo del acta notarial pensé que era a lo que te referias en tu post del 6 de julio.
envianos también las cartas remitidas al banco o promotor.
saludos

Mi problema es el siguiente.
Tengo aval bancario y quiero ejecutarlo ya que la finalizacion de obra estaba prevista y a fecha de hoy no esta presentada la licencia de primera ocupacion.
he enviado burofax a la promotora preguntandole la fecha de entrega con la callada como respuesta.
A continuacion he enviado otro burofax instando a la resolucion a la promotora, estoy a la espera de contestacion por parte de la promotora porque le he dado 10 dias de plazo.
Tengo un documento del ayuntamiento en el que dice que todavia no se han pedido las licencias de primera ocupacion.
Cuando acabe el plazo quiero ir al banco a presentar el escrito para reclamar el aval.
La duda que tengo es, si mientras me paga o no el banco, se consigue la licencia de primera ocupacion y me instan a escriturar. ¿tendria las de ganar?

Muchas gracias de antemano y ya os contare como va la cosa

Hola cosanin, por disposicion de la ley 57/68 el aval (o seguro) debe mantener su vigencia hasta la obtencion de la licencia primera ocupacion (o cedula de habitabilidad) Y ENTREGA DE LA VIVIENDA AL COMPRADOR. En tu caso yo entiendo que si has instado la rescision del contrato por incumplimiento de la fecha de entrega (acreditado mediante la no obtencion de la LPO en ese plazo) reunes los requisitos suficientes para instar la ejecucion del aval. Si en ese plazo de ejecucion del aval te llaman para formalizar la escritura debes reaccionar por escrito en el sentido de recordarles que el contrato se ha resuelto extrajudicialmente y que la unica obligacion exigible ya es la devolucion de esas entregas mas los intereses legales. Suerte!

Muchas gracias por contestar.
Perdon por no hacerlo yo antes, pero entre el trabajo y las vacaciones no he tenido tiempo.
Las cosas siguen como cuento.
He denunciado al avalista por no devolverme las cantidades, y la promotora contesta 2 meses despues que no da por resuelto el contrato porque segun ellos el ayuntamiento no les da las licencias (me ha contestado por carta certificada).
Tengo un papel del ayuntamiento diciendo que no se les ha presentado los papeles para pedir las licencias que lo he presentado tambien en la denuncia.
Muchas gracias de nuevo

Hola,
Si el tema está claro, no permitas que te mareen y acude al Juzgado, puesto que el tiempo corre en contra del comprador y da armas de defensa al vendedor.
Suerte

Hola, mi problema es el siguiente:

Dispongo de seguro por cantidades anticipadas a la promotora según Ley 57/68. La fecha límite de entrega de la vivienda indicada en las condiciones particulares del seguro era el 31/12/2008 (aunque del contrato de compraventa se deriva la fecha límite del 3 Feb 2009). La vivienda está en Valencia. El fin de obra se obtuvo el 10/12/2009 y la cédula el 20 Feb 2009 (por lo que ha habido incumplimiento en la fecha de entrega).

Con fecha 4 Feb 2009 envío burofax a la promotora solicitando la rescisión del contrato por incumplimiento de la fecha de entrega, así como solicitando la devolución de las cantidades e intereses. Contestan inmediatamente alegando que la fecha de inicio de obra final no fue la indicada en el contrato de compraventa, sino varios meses más tarde, por lo que en ese caso no habría incumplimiento, excusa a la que no le doy validez.

El 10 de Febrero 2009, solicito a la compañía de seguros las cantidades anticipadas más los intereses por haberse producido siniestro. Se niegan pues indican que se ha obtenido el fin de obra y la cédula, aunque omiten intencionadamente que la cédula se ha obtenido fuera de plazo.

Reclamo al Defensor del Cliente de la aseguradora, quien en Mayo 2009 resuelve que se ha producido siniestro y que deben pagarse las cantidades al comprador, con la salvedad de considerar posibles causas de fuerza mayor que deberían acreditarse y que alega la aseguradora a instancias de la promotora. Entiendo que la resolución del Defensor del Cliente es vinculante para la aseguradora. Entiendo también que la aseguradora garantiza las cantidades que el promotor debe restituir cuando el comprador rescinde el contrato ante la contingencia prevista en la ley 57/68 (no obtención de la cédula antes de la fecha límite del 31/12/2009, como es el caso), y entiendo también que la aseguradora no garantiza el cumplimiento de la obligación del promotor de entregar la vivienda a tiempo, sino las garantías citadas, por lo que la aseguradora entiendo que no puede alegar la concurrencia de causas de fuerza mayor.

Con fecha Junio 2009, recibo requerimiento notarial de la promotora citándome para ir a escriturar al que contesto indicando que ya pedí la rescisión y cantidades a la promotora y a la aseguradora, disponiendo ya de una resolución favorable del Defensor del Cliente de la aseguradora.

Recibo en Junio 2009 también escrito de la aseguradora poniendo como excusa motivos ya alegados a y valorados por el Defensor del Cliente, para seguir negándose a devolver las cantidades.

En Julio 2009, siguiendo los cauces amistosos y de buena fe para reclamar, presento reclamación ante la Dirección General de Seguros, la cual está en trámite.

Con fecha 7 de Septiembre recibo demanda de la promotora exigiendo el cumplimiento del contrato de compraventa, a la que he de constestar.

Mis preguntas son:

¿Son correctos los supuestos y los pasos seguidos?

¿Qué debo contestar a la demanda recibida? ¿Qué el contrato ya está resuelto extrajudicialmente y que la única obligación exigible ya es la devolución de las cantidades e intereses legales? ¿Debo reconvenir? ¿Cómo?

¿Debo demandar a la aseguradora ya para exigir las cantidades? ¿Debo demandar a la promotora también?

Me urge mucho. Muchas gracias de antemano.

Para Indiano:
Todo lo que dices en tu exposición es correcto y tienes dos opciones:
ejecutar el aval y responder a la demanda o responder a la demanda, reconvenir contra el promotor e incluir al banco.
No responder no es una opción.

Saludos.

De acuerdo con cyclo añado: imagino que estarás en manos de un letrado, sugiero que en la constestacion a la demanda hagais mencion expreamente a los siguientes extremos: el contrato esta resuelto extrajudicialmente (hay numerosas sentencias que avalan la resolucion extrajudicial en supuestos similares); no puede exigir el cumplimiento la parte que incumple el contrato (promotor); no es necesario que el incumplimiento del promotor sea "grave, rebelde..." sino que la mas reciente jurisprudencia ha abandonado esa linea y se inclina por estimar incumplimiento ante la "frustracion de las legitimas expectativas de la parte cumplidora"; como seguramente en el contrato existen numerosas clausulas abusivas pide a tu letrado que analice las mismas y en la reconvencion solicita que el Juez entre a analizarlas y a declarar su abusividad y nulidad. Suerte en todo caso.

De acuerdo cno violetaazul, añado, cuidado con como se plantea lo de la abusividad de las cláusulas. Ha habido jueces que estimaron nuestras demandas pero no condenaron en costas por no apreciar esa abusividad (que deben de apreciar de oficio, lo que sí hay que recordarles).
Igualmente, suerte!

Para cyclo: al denunciar la abusividad de la clausula en cuestion hiciste referencia expresa a las sentencias que lo respaldan? o pediste certificado al Registro de Condiciones Generales de la Contratacion sobre sentencias inscritas en ese sentido? Estas sentencias inscritas tienen eficacia ERGA OMNES no solo para ese asunto.

Gracias cyclo y violetaazul por vuestras respuestas.

Querría precisar un poco más y os planteo lo siguiente:

En primer lugar, como dice el art. 7, la Ley 57/68 a la que se sometió la compañía de seguros, confiere derechos irrenunciables para el comprador.

En segundo lugar, por el art. 3, existe el derecho a la resolución del contrato por parte del comprador cuando concurren las circunstancias contempladas en la Ley 57/68 (entrega de la vivienda no llegue a buen fin por cualquier razón, como es el caso de no cumplirse con la fecha límite de entrega pactada), exigiendo la ley al promotor la obligación de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas mediante seguro o aval, garantía que aplica hasta la fecha de obtención de la cédula (según art. 4).

Entiendo por tanto, que por reciprocidad, solo durante el plazo hasta la obtención de la cédula podrá aplicar el comprador el derecho a la resolución del contrato cuando concurran las circunstancias antedichas, basadas en datos objetivos (aunque hubiera retraso por un solo día). Si el seguro o aval tienen como vigencia solamente hasta la obtención de la cédula, significa que el tiempo desde el día en que produce el incumplimiento por retraso en la entrega hasta el día de obtención de la cédula puede oscilar desde solamente 1 día hasta varios años.

Por ello, entiendo que no hay que estar al carácter grave o no del incumplimiento ni la frustración o no de las expectativas del comprador (no lo contempla la Ley 57/68 así), sino a la concurrencia de las circunstancias previstas en la Ley 57/1968, y ello porque el ejercicio de la acción ex art. 3 Ley 57/1968 se basa en datos objetivos: por una parte, la entrega por parte del comprador de las cantidades anticipadas pactadas contractualmente; por otra, la expiración del plazo convenido de entrega sin que ésta se haya realizado por el promotor (AUNQUE FUERA POR UN SOLO DIA).


CUESTIONES:

El derecho que confiere el art. 3 de la Ley 57/68 a rescindir el contrato (“el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda”) es irrenunciable para el comprador según el art. 7:

1. ¿significa ello que la rescisión del contrato que comunique el comprador, de forma extrajudicial, es plena y no requiere de la aprobación o “visto bueno” de la promotora?

2. ¿puede oponerse la promotora a esa rescisión si todos las circunstancias de la Ley 57/68 (entrega no llegue a buen fin por cualquier razón) se han producido?

3. ¿es correcto afirmar que según la Ley 57/68, si el retraso en la entrega fuera por tan solo un día, se produciría siniestro en el caso de un contrato de seguro y por tanto sería ejecutable dicho seguro?

4. ¿requiere un juez que el retraso mínimo necesario para considerar que ha habido siniestro (por retraso en la entrega en el caso de ejecución judicial de un seguro que se rija por la Ley 57/68), sea de un tiempo grande o basta con un solo día?


Gracias de antemano.

Buenos dias Indiano; el problema con el que nos enfrentamos los letrados en este tipo de actuaciones extrajudiciales y judiciales es que esa ley 57/68 es o ha sido una total desconocida por los juzgados y por los propios interesados o partes del contrato (promotor y comprador). Si no lo has adquirido ya te aconsejo que compres el libro d Cyclo sobre el tema "la ejecucion de avales de la ley 57/68" pues se adentra en estas cuestiones ampliamente.
A la primera: Significa exactamente eso, hay alguna sentencia que admite plenamente esta resolucion extrajudicial en estos supuestos.
A la segunda: Como poder pueden y de hecho lo hacen a diario (hay demandas por incumplimiento del comprador incluso posteriores a la ejecucion del aval o seguro) y, lo que es peor todavia, hay sentencias estimatorias que condenan al comprador a otorgar la escritura.
A la tercera, mezclas dos cuestiones: incumplimiento de la fecha de entrega (ley 57/68) y siniestro asegurado (ley contrato seguro-modalidad seguro caucion). En teoria la respuesta a ambas es si, en la practica, como has podido comprobar, nadie suelta un duro.
A la cuarta: Entiendo que te refieres solo al procedimiento ejecutivo de titulos extrajudiciales (ambito propio de la ejecucion del seguro de caucion por ley 57/68). Entiendo que el juez no deberia entrar en esas lides, sino solo analizar la validez de los titulos para despachar ejecucion.
Pero insisto, todo lo anterior es la pura teoria. Saludos.

Gracias de nuevo violetaazul.


He solicitado los dos libros de Cyclo sobre "La ejecución de avales de la Ley 57/68", aunque todavía no los tengo.

Ya que mencionabas jurisprudencia en un mensaje, pedirte si me puedes adelantar, si no tienes inconveniente:

1. Que me referencies o envíes sentencias que avalan la resolucion extrajudicial del contrato de compraventa de vivienda en supuestos similares.

2. La reciente jurisprudencia que mencionas que estima incumplimiento del promotor por retraso en la entrega de la vivienda, ante la "frustracion de las legitimas expectativas de la parte cumplidora (comprador)".


Y una consulta también: la resolución del Defensor del Cliente de la aseguradora, estimó a mi favor con la salvedad de que se acreditaran causas de fuerza mayor. Dentro de un procedimiento ejecutivo de títulos extrajudicales en el que exigiera a la aseguradora el cumplimiento y pago de la indemnización correspondiente:

¿podría la aseguradora acreditar tales causas ahora (que no son tales, por cierto, ni nunca las comunicó la promotora ni nadie)?

¿o como tú dices, el juez no debería entrar en esas lides, sino solo validar el título para despachar ejecución, pues así son los procedimientos ejecutivos?


Gracias de nuevo.

hola,
Gracias por la confianza. Efectivamente en los manuales encontrarás muchas de las respuestas y muchas sentencias sobre el objeto de tus preguntas.
Durante un procedimeinto ejecutivo no cabe la alegación de causas de fuerza mayor, pero aun así hay jueces que "les gusta entrar en el fondo del asunto" convirtiendo en si el procedimeinto en un declarativo, pero este no debe de ser el caso habitual.
Saludos.

Gracias Cyclo:


Como comenté, he recibido demanda de la promotora que exige el cumplimiento del contrato de compraventa.

Si inicio procedimiento ejecutivo del contrato de seguro acogido a Ley 57/68, por el incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda:

¿podría la aseguradora dentro de ese ejecutivo pedir que hasta que se no aclare el otro procedimiento, que se paralice? ¿o al revés?

¿o debemos entender que cada procedimiento está basado en un contrato distinto e independiente y no hay por qué ligar ambos procedimientos?

Gracias.

En principio, todo es posible en nuestra justicia (sic). Según la ley, sin embargo, serían dos cosas distintas, sobre todo si se notificó la rescisión del contrato antes de recibir la demanda y si sen dan los supuestos de la ley 57/68 para que el aval sea ejecutivo.

Hola a todos, mi cuestión es la siguiente:
Enmi contrato de compra-venta dice que la fecha de escritura y entrega será dentro de los meses siguientes a la obtención de la licencia de primera ocupación (lo que se prevee para primer trimestre de 2009 con unmargen de toleracia de 120 días y siempre a salvo de supuestos de fuerza mayor o demora por causas no imputables a la vendedora)
el primer trimestre mas 120 dias fue el pasado 30 de julio de 2009 y en cuanto a la licencia el ayuntamiento la otorgó el 14 de julio y la promotora la recogió el 16 de julio, por lo que a mi entender ayer 16 de septiembre acabó el plazo.
Tengo seguro de devolución de cantidades con Zurich.
El problema es que la promotora no lleva la documentación al registro para que se haga la división y la carga hipotecaria por lo que no se puede solicitar nota simple y además tampoco el banco tiene los datos de la carga hipotecaria por lo que no se puede formalizar la compraventa.
El julio la promotora nos citó para escriturar a sabiendas de que no podían y el notario levantó acta del echo y a dicha acta le adjunté certificado del banco en el que decían que la promotora no les había facilitado los datos, mientras que nossotros si habíamos llevado la documentación.
Más datos: Yo necesito escriturar ya porque me vencen los 2 años de reinversión con Hacienda. La promotora sólo me da largas, dicen que hay problema y que están intentando solucionarlo. Les he puesto una reclamación por la Junta de Andalucía y tambien les he enviado un burofax en ambos les informo de mi intención de disolver el contrato. Tambien he mandado toda la documentación a la aseguradora.
Cuestión: La ley habla sólo de la licencia de primera ocupación o tambien es posible rescindir el contrato si teniendo esa licencia no entregan la vivienda por cualquier otra razón.
Muchas gracias

hola,
La Ley 57 preve el supuesto de no entrega, por lo que, en principio, entraría tu caso dentro de los supuestos.

Hola, quisiera exponer el asunto que estoy llevando a ver si algún compañero me puede ayudar:

El día 31/03/2009 se convoca a mis clientes (compradores) para escriturar. Solicitada Licencia de Primera Ocupación no la exhiben porque no la tienen (ya lo sabíamos) y no negamos levantando Acta de Manifestaciones. Tenemos, además, certificados del Ayuntamiento como que ni antes ni después de esa fecha se había concedido la licencia. Hay incumplimiento contractual claro puesto que una de las cláusulas recoje el supuesto de que el comprador podrá resolver si ocurre lo ya narrado.
Las cantidades a cuenta están avaladas y en las Condiciones Particulares de la Póliza pone:
VENCIMIENTO: 31/03/09
Pero luego hay una cláusula que dice: "La fecha contractual de entrega de la vivienda es 30/09/09 en cuyo momento se podrán reclamar las cantidades garantizadas, salvo concesión de prórroga".
Por supuesto, no hay prórroga. Se negaron a pagar basándose en que la fecha de reclamación es 30 septiembre. Yo entiendo que los contratantes de la póliza (Aseguradora y Tomador) no pueden modificar las condiciones del contrato entre Promotor-Comprador y creo, más bien, que es un error de copia/pega puesto que otros compradores sí tenían en sus contratos esa fecha de vencimiento.
No entiendo la espera de 6 meses para reclamar un siniestro, es una limitación de los derechos del Asegurado que, simplemente, se adhiere pero no negocia nada.
En fin, de todas formas sigo sin tener muy claro si esto es posible y si puedo patinar con estos argumentos.
Seguramente diréis que espere, por lo que queda al 30 para reclamar pero, de todas formas, se negarán igual como han hecho con otros que tenían las fechas bien, argumentando que la licencia estaba solicitada.
Gracias y saludos

Estimado jonahlevin,
Tal como lo explicas el asunto estaría claro y no habría razón legal para esperar, por aquello de los derechos irrenunciables del artículo 7 de la Ley 57/1968, y veo que tienes los documentos fehacientes al que podrías añadir un certificado del Ayuntamiento.
Suerte.

Muchas gracias. Ya informaré de cómo termina el asunto. Por cierto, me interesa mucho lo de esos libros que comentáis. ¿Dónde los puedo conseguir?.

en www.ley57formacion.com puedes adquirirlos y te los mandarán muy rápido.
Saludos.

En relación a mi consulta del 17/09/09
Hola os escribo porque he tenido noticias de la promotora que tras enviarle el burofax solicitando la resolución del contrato me dice que el días 29 de julio que fuimos citados en la notaria a parte de poder subrogarnos a la hipoteca que ellos tenían concretada tambien podíamos haer llevado el dinero en efectivo o haber concertado dicha hipoteca con otro banco. Por lo que no se dan por aludidos en cuanto a la resolución
A mi esto me da risa porque la casa a pesar de tener la primera ocupación no estaba registrada (tengo nota simple del 16 septiembre) por lo que no se puede comprar algo que no existe.
Por otro lado al tratarse de una urbanización cerrada con 60 triplex y zonas comunes al parecer lo que quieren es sólo registrar aquellas viviendas que se vayan vendiendo para ahorar gastos.
Cuestiones: Es posible registrar sólo algunas casas?
Cómo debo actuar frente a su burofax de contestación, se lo remito a la compañía de seguros?
Gracias

Trabajo en una promotora de viviendas y tengo una duda: hace poco hemos finalizado las obras de una promoción, el Ayuntamiento nos concedió la Licencia de Primera Ocupación y se escrituraron todas las viviendas que se habían vendido, momento en el cual los compradores nos devolvieron los avales individuales que les habíamos dado en su día.

Aún tenemos algunas viviendas sin vender y no sé si tenemos la obligación de mantener vivo el aval para compradores. Me han comentado que sería obligatorio sólo si cuando realicemos una venta percibamos cantidades anticipadas antes de escriturar, pero que si directamente escrituramos la venta sin que nos anticipe cantidad alguna no habría que mantener el aval. ¿Es cierto esto?

Gracias.

para ruben2016,

Los avales ya emitidos hacia clientes que anticiparon cantidades deben de mantenerse en vigor hasta la entrega y obtención de la Licencia de Primera Ocupación.

Lógicamente, conseguida la licencia de primera ocupación, y si el pago se recibe simultáneamente con la escrituray entrega de la posesión, no hacen falta avales puesto que perderían su objetivo.
Otro asunto sería que la entrega se demorase por cualquier causa, pues entonces cualquier cantidad percibida por el promotor se considera " a cuenta".

saludos.

Yo tengo unas preguntas si me permiten.
Ejecuté el aval antes de verano judicialmente (y exclusivamente contra la aseguradora) y la aseguradora me devolvió el dinero (llegamos a un acuerdo extrajudicial, pero tuve que pagar mis costas de 4.600 euros) y firmamos un documento en el que se ponía en mi posición (supongo que demandaría a la promotora, no lo se).
Resulta que hace unos días (unos 7 meses después de recibir yo la devolución del dinero por la aseguradora) han concedido la licencia de primera ocupación y he recibido hoy una carta certificada de la promotora para posiblemente escriturar (no la he recogido aún).

Mi cuestiones son:

1. La promotora sabe que yo he recuperado el dinero y firmado un escrito con la aseguradora en el que se pone en mi posición ¿Por qué quiere ahora que escriture?

2. ¿Qué puede exigirme la promotora? Si yo ya no tengo derechos sobre la vivienda según documento que firme de la aseguradora.

3. El dinero ya lo he invertido en otra vivienda. ¿Se puede eso hacer valer no?

4. La promotora no me contestó nada cuando resolví el contrato extrajudicialmente y ahora que tiene las licencias tiene la prisa y hace oídos sordos. Es que una demanda solicitando el cumplimiento del contrato y la no resolución del mismo lo veo algo inviable al no haber contestado en su momento nada, ni negar la resolución.

5. Ya me costó 4.600 euros en costas el ejecutar judicialmente el aval, ya que llegué a un acuerdo extrajudicial. ¿Se puede hacer valer?

A ver que me dicen los expertos.

para tonicab,

A salvo de que los documentos muestren otra cosa, con la recuperación del dinero por el avalista se culmina la rescisión del contrato, derecho irrenunciable que en su día ejerciste, por tanto, si recoges la carta, la respuesta debería de ir en este sentido, puesto que, rescindido el contrato, no habría nada que uniera a las partes.

Saludos.

Gracias cyclo por responder. Le he recomendado tu web a algunos amigos que quieren saber más sobre este tema de la rescisión de contrato (a mi en su época conocerla me hubiera dado bastante tranquilidad).
Yo cuando ejecuté el aval tenía siempre dos miedos:

1. Que se concediera licencia con el procedimiento de ejecución de títulos no judiciales abierto y sin acabar (no sucedió).

2. Que la promotora aunque haya ejecutado el aval y recuperado mi dinero, me demandara porque no lo acepta.

El caso 1 ya no es posible, pero tenía miedo con el caso 2, pero si me comentas que reconocido el siniestro por la aseguradora y recuperado el dinero, automáticamente se rescinde el contrato, la promotora si al caso reclamará a la aseguradora por haberme devuelto el dinero, no a mi (aunque me consta que no es necesario que lo haga, ya que ha sido la aseguradora la que ya habrá demandado a la promotora desde hace tiempo).

Gracias por tu comentario.
Recuperado el dinero entregado, el contrato quedaría vacío de contenido, por cuanto es un avalista solidario quien paga, y, por tanto, quien reconoce que el promotor ha incumplido.
Por otro lado, la ejecución del aval revierte a las partes a la situación anterior a la compra, esto es, el promotro recupera la propiedad del piso (y podrá venderlo) y el comprador recupera su dinero.
saludos.

Hola, buenos días, quiero aprovechar mi primera entrada para dar las gracias por este foro tan magnífico a todos los participantes, y en especial a los que habéis hecho/promocionado los libros sobre la ejecución de avales en la Ley 57/68, que me han salvado la vida varias veces.
Además, después de mucho pensarlo, me he decidido a pedir consejo sobre un asunto aparentemente no muy complicado. Sólo por leerme os doy ya las gracias.
Es otro incumplimiento de una promotora en la entrega de un inmueble con cantidades anticipadas. La fecha de entrega pasó hace tiempo. La novedad, los abogados que no tenemos mucha experiencia a lo mejor nos sorprendemos demasiado, es que en el contrato se hace una mención genérica de que las cantidades serán aseguradas pero ni se dice dónde, ni se facilita la aseguradora ni, en su caso el aval o avalista. La promotora se cerró en banda hace tiempo y no ha facilitado ningún documento, así que sólo podemos sospechar qué banco avala las cantidades, pero poco más.
Dado que difícilmente puedo acudir al procedimiento de ejecución que otras veces usé por falta de documento que ejecutar, sólo me queda un ordinario contra la promotora, insolvente como ella sola. Mi pregunta a los más expertos es:
Si no tengo documento ni mención del aval/seguro o avalista/asegurador pero sospecho quién es (el banco que financia la obra) ¿Creéis que podría dirigirme en la misma demanda contra ese banco y luego intentar probarlo por otros medios? Muchas gracias, un saludo

Hola,

en primer lugar aprovecho para comunicar a los foreros el cambio de nombre y de ubicación, puesto que antes era cyclo, y ahora podéis localizarme como ley 57 (¿por qué será) y en nuestras web www.ley57.com y www.ley57formacion.com

Ahora contesto a eunoel, en base a nuestra experiencia y agradeciendo de antemano sus comentarios.

Hay tribunales que entienden que la inexistencia de aval es causa de resolución (los hay también que no).

Yo entiendo que el aval es esencial, puesto que es la diferencia entre poder recuperar las cantidades entregadas y no, además de ser un derecho irrenunciable.

Sugiero te dirijas al banco con el fin de requerirles te indiquen cuál era la cuenta especial donde se ingresaban las cantidades por parte de la promotora.

El riesgo de las costas procesales es lo que marca la diferencia entre la aplicación de la ley 57, que en su artículo 1º dice:
"Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior."

Algún juez opina que esa responsabilidad alcanza la devolución de lo depositado si no ha exigido la constitución de la garantía.

Suerte.

Muchas gracias, ley57, aprovecho para decirte que me apunto a todas vuestras webs.

Sí, lo que dices más o menos lo tenía apuntado en mi expediente, lo leí en algún artículo o seguramente en los libros de ejecución de aval. Aunque tu respuesta es más práctica y aclaradora.

Tengo la numeración de la cuenta especial, ese no es el problema. El problema es que no tengo el aval y lo único que se me ocurre es solicitar un mandamiento judicial para que el Banco lo presente, dentro de un procedimiento ordinario contra la promotora. El cliente está avisado del tema de las costas (yo no soy partidario de este pleito, de hecho) a pesar de lo cual, insiste. En fin, muchas gracias, me han servido tus comentarios.

Estoy leyendo estos mensajes y los libros de Cycloformación, con atención y son muy interesantes, pero me temo que mi situación es un poco especial o yo no sé encontrarle solución.

En el contrato de compraventa suscrito en 31.12.06, respecto a la fecha de entrega dice textualmente: "las unidades inmobiliarias objeto del presente contrato serán entregadas a la compradora, totalmente terminadas, en el plazo máximo de tres meses, contados desde la fecha de obtención de la licencia de primera ocupación del Conjunto Residencial en el que éstas se incluyen. Se prevé que la licencia de primera ocupación sea concedida a la vendedora en el plazo máximo de seis meses contados desde la fecha de terminación de las obras, estimándose que dicha terminación tendrá lugar en el mes de diciembre del año 2009, todo ello salvo fuerza mayor o demoras no imputables a la vendedora. De superarse la fecha prevista para la entrega indicada en el párrafo primero del presente expositivo, la compradora podrá optar entre exigir el cumplimiento de la obligación concediendo a tal efecto una prórroga a la vendedora o la resolución del contrato. si la compradora no se manifestase mediante comunicación escrita transcurridos cinco días se entenderá que ha optado táctiamente por la concesión de la prórroga"
El problema es que en 30.12.09 recibo una carta de la promotora (sin acuse) para decirme que se paralizan las obras porque la constructora está en concurso y están buscando otra. No me interesa la casa sino que me devuelvan el dinero. He mandado burofax a la promotora y no he tenido respuesta. El certificado de contrato de seguro que me dieron en su día con el contrato pone que cubre hasta el 31.03.2.010.
Las dudas que tengo son las siguientes:

1) Realmente este caso estaría cubierto por las garantías de la Ley 57/68? Es que el art. 1 habla de que el promotor tiene que garantizar la devolución de las cantidades en el caso de que no se incien las obras o no lleguen a buen fin en el plazo convenido. Sin embargo, el art. 3 concede el derecho de opción en caso de no entrega en el plazo previsto.

2) Según lo que dice el contrato, mi plazo de entrega sería en noviembre de 2.010? Significa eso que no puedo hacer nada hasta entonces y que me tengo que esperar porque hasta esa fecha no se considera incumplimiento?

3) El plazo de vigencia del seguro sería nulo, según entiendo por lo que he leído en vuestros libros.

4) Si realmente yo no tengo derecho a resolver el contrato ahora, qué hago con el burofax que envíe? Mando otro para anularlo?

5) En el burofax pedía cita para visita con Notario, qué hago si no me la dan? Me presento allí sin más. Entiendo que no puedo entrar si ellos no me lo permiten.

6) la casa está en Murcia, pero la promotora es de Granada, puedo demandar en Murcia?

7) En el contrato pone que me tienen que devolver las cantidades más el interés legal del dinero más 5% en concepto de cláusula penal. Esto último se lo tendría que reclamar a la promotora directamente?

Gracias.

Estimada Ureña,
Muchas preguntas para ser respondidas en tan poco espacio.
En resumen, según nuestra experiencia, tu caso sí está cubierto, el concurso del constructor no es excusa para el promotor, el plazo de entrega es el mismo (lo cual podría comunicárseles), tu derecho a resolver comienza cuando el otro incumple (art 1124) o bien tu derecho a rescindir comienza cuando el plazo de iniciación o entrega está superado (ley 57/68).
Puedes ir con un Notario cuando quieras (alguno entrerá y otro tomará las fotos desde fuera) pero mejor ir cuando el plazo esté expirado, y lo que no esté cubierto en el aval me temo lo tendrás que reclamar al promotor.

Para más info, puedes enviarme un privado, puesto que asumimos casos en toda España y colaboramos con muchos otros abogados que desean emplear nuestra experiencia.

Un saludo.

Tratare de responder (con el permiso del compañero que presupongo):
1) Si esta cubierto por las garantias y acciones de la ley 57/68.
2) La clasusula relativa al plazo de entrega es nula por resultar una clausula abusiva en cuanto que no establece una fecha determinada para la entrega de la misma y deja a la voluntad de una de las partes su cumplimiento (imaginemos que las obras estan finalizadas y a la promotora no le da la gana solicitar la LPO)
3) La poliza del seguro debe mantener su vigencia en tanto en cuanto no se verifique la obtencion de la LPO y entrega de la vivienda (por disposicion expresa de la ley 57/68 cuyo caracter es de derecho irrenunciable).
4)Puede dirigir un burofax a la promotora requiriendole para que fije una fecha de entrega de la vivienda con total claridad y que, por supuesto,no supere la establecida en el contrato (30-9-2010). Te añado que en principio existe numerosa jurisprudencia que no considera como causa de fuerza mayor que justifique el incumplimiento de la fecha de entrega el concurso de la constructora, pues debe entrar dentro del deber de diligencia del promotor-empresario.
5) Si quieres levantar acta notarial del estado de las obras puedes hacerlo.
6) Si la promotora tiene el domicilio social en Granada en principio la competencia es de los Juzgados y Tribunales de Granada, ahora bien, se puede intentar acojerse al fuero del consumidor y del lugar donde radica el propio inmueble, Murcia.
7)Las cantidades entregadas a cuenta y el interes legal del dinero forman parte del contenido minimo de derechos reconocidos en la ley; habra que reclmarlos al promotor y ante la negativa a la aseguradora. Respecto al 5% habra que reclmarlos al promotor en concepto de clausula penal (pero esta cantidad ya no forma parte del seguro), sino mas bien funciona como fijacion de la indemnizacion por incumplimiento.
Sin embargo yo, en mi modesta opinion, todavia no veo un incumplimiento de la fecha de entrega, a pesar de que esta resulta algo indeterminada en principio, sin embargo establecen tiempos maximos de duracion: seis meses para la obtencion de la LPO y tres meses desde esa obtencion; maxime tomando en consideracion que, por desgracia, existen numerosos pronunciamientos jurisdiccionales en el sentido de considerar que los contratos deben cumplirse y que el retraso no es causa de resolucion (ademas de que en el supuesto que comentas es segurisimo que la promotora te va a excepcionar como causa de fuerza mayor el concurso de la constructora).
Yo te aconsejaria esperar hasta el 31-3-2010 y en este tiempo no dejar de pagar, ademas de requerir de inmediato a la aseguradora para que ajuste los terminos del seguro a la letra de la ley (yo lo he hecho en numerosas ocasiones en el ambito del seguro y del aval y suele funcionar). Suerte en todo caso.

Muchas gracias Ley 57 por su respuesta y por ofrecerme tus servicios.
perdona pero lo que no entiendo es si puedo hacer algo ahora o me tengo que esperar a noviembre de 2010, que sería más o menos la fecha de entrega, aunque en el contrato no se dice nada.

Lo digo por buscar ya al notario o esperarme. pero es que no lo entiendo porque si el plazo para rescindir empieza cuando el palzo de entrega está superado, todavía no puedo pedirles nada y me tengo que esperar.

Gracias.
saludos.

lo que si puedes hacer es manifestar al promotor y avalista que no admites prórroga alguna y que los límites del aval no se ajustan a derecho. En otras situaciones el avalista solía avenirse a negociar, pero esa no es la actitud de los bancos actualmente.

Muchas gracias violetaazul.

Sólo una cosa. Por qué me dices que me espere hasta 31.03.2010 (fecha de finalización del seguro)?

Según tu consejo realmente hasta que se concluya el plazo, es decir, hasta que no se soprepase noviembre de 2010 o la fecha que fije la promotora a mi requerimiento (si es que contesta), no puedo resolver el contrato en función de lo que dice el art. 3 de la ley y ejecutar la garantía. Qué pasa si ni la compañía ni la promotora me contestan.
Si la compañía no cambia la póliza. No sé es que me inquieta el tema de que me pueda quedar sin casa y sin dinero. Ya he pagado todo lo que tenía que entregar a cuenta. Sólo queda una cantidad que se incluirá en la hipoteca y que ellos me tienen que avisar cuando consigan la hipoteca. Supongo que cuando se firme escritura.

Podría ser que no me llamarán para firmar la escritura por el burofax que les he enviado y que tampoco me devolvieran las cantidades.

Gracias.

Ureña comote he dicho yo no veo todavia un incumplimiento de la fecha de entrega de la promotora (pueden contratar a otra cosntructora y terminar a tiempo la construccion con la entrega de las viviendas en plazo, que entiendo deberia ser antes del 30-9-2009). Para que lo entiendas mejor la verdadera indefinicion de la fecha de entrega son clausulas de este tipo: "la promotora entregara la vivienda pasados tres meses desde la obtencion de la LPO", imagina que por problemas administrativos (incluida la via judicial a que se puede ver abocada la LPO no esta hasta dentro de 3 años, por ejemplo). Sin embargo en el caso de tu contrato hay acotaciones temporales claras: seis meses desde el 31-12-2009 (fecha de terminacion de la obra), mas tres meses.
Te digo lo del 31-3-2010, fecha minima en la que podria entenderse incumplido el contrato en mi modesta opinion:fin de obra mas tres meses para escriturar.
Podria ser que no te llamaran a escriturar, si bien por experiencia te digo que la mas de las veces te llaman, entre otras cosas para justificar tu incumplimiento contractual (negativa a pagar el resto del precio de la compraventa) y tener accion para demandarte para el cumplimiento del contrato.
Si no te llaman ni te devuelven las cantidades la promotora o aseguradora puedes interponer las acciones judiciales procedentes.
Respecto al tema de negociar el contenido del aval o seguro (ley 57) depende de la entidad financiera y aseguradora; cuando les pones de manifiesto la ilegalidad con la que estan actuando (con aportacion de sentencias condenatorias en ese sentido) y con la posibilidad de interponer denuncia en las autoridades de consumo (penalizan estos hechos con altisimas cuantias) se lo piensan hasta tres veces...ademas siempre te servira como prueba ante los juzgados de la buena fe del comprador que ha intentado ejercer extrajudicialmente sus derechos y los mismos les han sido negados viendose obligado a acudir a la via judicial (te coloca en mejor posicion en el juicio), ademas, en mi opinion, la rtesolucion de los problemas debe intentarse siempre de forma amistosa y si esta falla acudir a la via judicial. Un saludo.

Una última cosa.
Entonces si el 5% sólo se lo puedo reclamar al promotor, tendría que hacer dos demandas. He pagado 8.025'03 €. el 5% serían 400 € y algo. No merece la pena presentar una demanda por ese dinero. También podría presentar una demanda contra promotor y aseguradora para resolver pero si no he entendido mal el libro, es más lento y lo mejor es ejecutar el aval o el seguro.
Es que me gustaría estar informada.
Gracias.

hola de nuevo.
En la mayoría de las ocasiones, si se dan las condiciones de la ley57, (cantidades anticipadas e incumplimiento de plazo de entrega) se suele recomendar la ejecución del aval, a falta de acuerdo extra-judicial asumible.

Hola, ante todo agradeceros la labor social que estais llevando a cabo ya que detras de estas letras se encuentra mucha gente que esta sufriendo por su casa...

Os expongo mi caso; Allá por el año 2006 compre una casa sobre plano. En el contrato de CV se especifica que el final de la obra estaba prevista 20 meses despues de la firma del acta de replanteo (acta con fecha 17-01-07). Por lo tanto la entrega se tendria que haber producido en Septiembre de 2008. A día de hoy el edificio esta terminado pero la via de acceso NO! por lo que ayto. no dá LPO. Otra de las clausulas del contrato de CV cita la Ley 57/68 y dice textualmente: "La parte vendedora suscribirá con UNICAJA una poliza de avales que cubra la devolución de las cantidades entregadas, antes de que se haga entrega del inmueble adquirido, acreditandose con el original en cualquier momento". Pues bien, despues de pedir verbalmente el aval y ya por último mediante burofax el 4-01-2009, me contestan via burofax dandome largas. A finales de 2009 me presento en la promotora y les exijo el aval, delante mia llaman al banco y el director dice que ya no dan avales puesto que la obra esta cerca de su fin. (Cosa incierta ya que a dia de hoy no esta terminado el vial). A continuación me dirigo al banco y el director me repite que no emiten ya avales, aunque admite que la obra no esta terminada y me confiesa que la finalización la esta llevando a cabo el banco ya que la promotora esta sin solvencia. A continuación y asesorado por abogados sigo los pasos normales para la ejecución del aval. Comunico a la promotora mi intención de resolver el contrato, levanto acta fotográfica del estado de la obra y comunico al banco la ejecución del aval, a lo que me responden que debo entregar diversa documentación, entre ella la carta de avales que me niegan!!!!!. Mis preguntas son:

1) Como puedo conseguir este aval (carta de avales)????? Esta claro que el banco no está por la labor de entregarmelo.

2)En el caso de que lo consiguiera pero se negasen a ejecutar dicho aval, ¿Tendria que ir a juicio contra el banco o contra la promotora (o los dos)?

3)En el peor de los casos que tenga que "tragar" con la casa, ¿Podria ir a juicio contra la promotora por este retraso y el consiguiente gasto extra de alquiler que estoy teniendo???

Gracias por dedicarme vuestro tiempo y espero no haberme enrrollado demasiado. Un saludo.

Hola,
Gracias por tus comentarios. Lamentablemente son demasiados los perjudicados como tú, que no tienen ni garantía de recuperar el dinero ni de que se les entregue sus casa.

En tu caso, pese a que alguna resolución judicial hay que condena al banco aunque no se haya emitido el aval, el asunto es difícil.

Desconozco si has realizado todos los pagos a cuenta (supongo quesí). En caso de que sí lo hayas hecho y no quieras ya la casa, la única solución que te queda es defender la rescisión del contrato vía judicial y reclamarles el dinero (frente al promotor, en principio) alegando los incumplimientos que refieres (plazo de entrgea y ausencia de aval).

De cara a obtener el aval podría intentarse vía conciliación o Diligencias Preliminares.

Si el gasto de alquiler está documentado sí podrían ser reclamables al promotor, aunque si ya has comunicado que no quieres la casa, podría ser más complicado.

Si el promotor estuviera en concurso de acreedores, el asunto todavía sería más difícil.

En resumen, tu situación no es demasiado fácil si no estás dispuesto a esperar a que te den el piso.

Hola;

Gracias por contestarme y tan rapido!!.

Aclarar que los pagos a cuenta estan hechos correctamente. (Qué remedio!).

En este momento, lo que más me interesa es conseguir dicho aval ya que sé del caso de un vecino que lo tiene y el banco ha aceptado la tramitación de la ejecución (previo estudio del departamento juridico, etc...). Por eso mi objetivo principal es obtenerlo y cruzar los dedos para que el banco ejecute la devolución de las cantidades.

¿Podrias informarme un poco más de las dos formas de obtener el aval? Es que no tengo mucha idea en este tema. ¿Seria como un juicio, una vista, o como? ¿Que duración puede tener dichos procediemientos? y ¿Serian 100% efectivos?.

PD: El alquiler esta documentado y la resolución del contrato la he realizado con fecha de Noviembre 2009 y la entrega se tendria que haber realizado en Septiembre 2008 por lo tanto, quiero pensar, que hay bastante tiempo acumulado para poder solicitar devoluación del alquiler en caso de quedarme con la casa.

El promotor no esta en consurso de acreedores ya que acaba de entregar otra promoción hace un mes y por lo tanto algo de solvencia habra adquirido.

Por último el problema de la obra es la finalización del vial que lo está realizando el banco, por lo que me conto su director, pero a un paso exageradamente lento. Y aqui tambien me surgen dudas de si no lo estan haciendo deliberadamente debido a la coyuntura economica actual y así esperar a tiempos mejores para realizar las hipotecas y que no se encuentren con mayor morosidad.

Gracias por todo, un saludo y fuerza a todos los que os encontrais en una situación similar.

realizar una conciliación o unas Diligencias preliminares al menos serviría como prueba de inexistencia de aval y de la resistencia de banco y promotor para entregártelo. Un proceso de Diligecias Preliminares suele ser corto y se suele realizar para preparar una posterior demanda.

Me temo que en términos de "justicia" no haya nada realmente 100% efectivo.

Algunas precisiones respecto al aval: este debe existir desde el mismo momento de la PUBLICIDAD de la promocion y debe entregarse obligatoriamente al comprador a la firma del contrato de compraventa; en tu caso no ha sido asi e incluso la situacion se mantiene despues de tu requerimiento en ese sentido. Esto constituye un claro incumplimiento de los deberes que incumben al promotor que e pueden servir de un lado para reslver el contrato via judicial (sumado al incumplimiento de la fecha de entrega) pero ademas tiene unas consecuencias juridicas graves para el promotor en el ambito del derecho de los consumidores, pudiendose imponer al mismo cuantiosas sanciones por estos hechos (intenta utilizar esta arma, pon en su conocimiento que caso de no entregarte original del aval la promotora o banco vas a poner los hechos en conocimiento de las autoridades de Consumo) ademas en tu caso debes resaltar tb el hecho de la discriminacon entre consumidores pues segun dices hay compradores que si la tienen. A veces,no siempre, ante esta tesitra se avienen a entregarte el aval (por cierto convendria aclarar al banco que el aval debe mantener su vigencia hasta la expedicion de la LPO y entrega de la vivienda, con independencia de la fecha fin de obra). Otra via puede ser que dirijas reclamacion a la oficina del defensor del cliente de la entidadf financiera alegando la discriminacion. Otro tema que puedes utilizar como argumento legal en la demanda de rescision contractual es la subrogacion contractual del banco en la figura del promotor: en tu contrato tu pactas con el promotor la entrega de la vivienda,no con el banco, la introduccion de este como minimo debria haber sido notificada a los compradores para ver si aceptan o no tal subrogacion, ofreciendo en todo caso la facultad de resolver y recuperar las entregas en caso de no aceptacion.Suerte!

Gracias por vuestras respuestas. Violetaazul haré lo que me recomiendas pero no creo que sea efectivo reclamar a la oficina del defensor del cliente del banco ya que la ejecución del aval perjudica mucho al banco debido a que el piso que yo compré vale mucho menos ahora. Perdiendo dinero si lo tienen que vender de nuevo. Por otro lado la oficina de consumo me parece buena idea pero he leido comentarios no muy satisfactorios por esta via. Por último me queda la via judicial que seguramente ganaría (incluso así me lo expuso el director del banco) pero no me serviria de nada si la promotora es insolvente o tiene creada una sociedad paralela, etc, etc...

Hola!

Tengo algunas dudas acerca de como proceder en este caso. Os cuento:

En septiembre de 2008 me comunicaron que la vivienda que debía recibir antes del 30/06/09 se entregaría con retraso (en “diciembre o enero de 2010”). En enero de 2009 para fijar la fecha de mi matrimonio pedí a la promotora que me garantizara que podría disponer de la vivienda en la nueva fecha. Así lo hicieron...y hoy, a finales de enero 2010 la obra no está ni tan siquiera finalizada aunque lo harán en breve. El perjuicio es grande porque con seguridad ya tendremos que recurrir al alquiler una vez contraído el matrimonio.

En noviembre, alarmado por el estado de la obra les envié un burofax pidiendo explicaciones, y alegaron que estaban haciendo uso de la prórroga de 6 meses prevista en el contrato en caso de causa excepcional. La misma era “dificultades de financiación bancaria previas a la realización del contrato”. También tengo que decir, que ellos hasta ese momento nunca comunicaron el uso de la prórroga ni la causa excepcional. Sólo que se iban a retrasar.

A mí sus argumentos me parecieron una burla, y cuando han pasado esos 6 meses he enviado un burofax resolviendo el contrato, por incumplimiento en el plazo de entrega y falta de avales. Sin embargo, ellos ni han devuelto las cantidades a cuenta, ni tan siquiera han contestado. Intuyo que lo harán para comunicar el fin de la obra, que es lo que ellos entienden por entrega de vivienda.

¿Cómo debo proceder? ¿Denunciar a consumo el retraso con la falta de avales? ¿Hacerlo directamente en los juzgados?

Les agradecería su interés, la verdad es que es una situación bastante angustiante.

Un saludo

Estimado amigo,

Nuevamente siento los problemas que estas situaciones, desgraciadamente tan comunes, causan a aquellos que desean planificar una vida.
Si lees los mensajes anteriores de este foro verás que lo que preguntas angustia a mucha gente, y podrás hallar la respuesta, que puede resumirse en:
1) La denuncia a consumo, como "pataleo"está bien, pero es ineficaz a los fines que pretendes.
2) Reclamar en el juzgado es lento, pero en la mayoría de las ocasiones resulta ser la única vía, máxime cuando no existe aval que garantice lo que pagaste (con las consecuencias que esto puede tener para los administradores del promotor).
como te dije, en mensajes anteriores encontrarás respuesta a la mayoría de tus dudas. Si después de leerlo te queda algo pendiente, no dudes en volver a preguntar.

Gracias ley57 por tu rápida respuesta.

Si que he leído las consultas anteriores. Me ha parecido un foro de mucho interés.

Estoy de acuerdo en que a efectos de recuperar las cantidades entregadas, la denuncia a consumo es un pataleo. Pero supongo que la falta de avales generaría una sanción para el promotor, ¿no? Esta denuncia sería más que nada una medida de presión.

Una duda que tengo, es si se pueden denunciar estos hechos al mismo tiempo en consumo y en el juzgado.

Por supuesto que se puede, el hecho de que recuperes tu dinero antes o después (o no lo recuperes) dependerá de la solvencia del promotor.
También serían reclamables los gastos derivados del retraso en la construcción, si finalmente te quedaras con el piso.

Creo que sí se trata de alguien solvente. He preguntado en un par de entidades financieras, y no les consta ningún problema con esta empresa.

Sinceramente, yo no cuento con ese dinero porque lo doy por perdido. Sin embargo, si peleándolo se puede sacar algo, lo intentaremos.

Creo que mis argumentos son potentes: incumplimiento doble en el plazo con grave perjuicio por lo del matrimonio, falta de avales, claúsulas abusivas tales como que el contrato solo contempla la resción del mismo en caso de incumplimiento del comprador, quedándose el vendedor con el 100% anticipado.

Todas las mentiras con las que respondió en su burofax son fácilmente desmontables puesto que todas nuestras comunicaciones han sido por email.

Sinceramente, ¿cómo lo ves?

El sentido común, las leyes, la mayoría de la jurisprudencia y todo este foro estamos de tu lado.
Aunque es dificil dar una respuesta sin ver los documentos, por lo que cuentas, la acción debería de prosperar.

Gracias infinitas.

Por cierto, ya estás disponibles en las webs www.ley57.com y www.ley57formacion.com las versiones promo de los libros relacionados con los avales, la resolución de contratos y su ejecución.
SON GRATIS!! (formato PDF descargable).

Hola a todos de nuevo!!

Es alucinante, pero la parte vendedora para justificar su retraso indica en un burofax, que la fecha fijada en el contrato no es de entrega, sino que tan solo de finalización de obras y entrega de llaves. Estoy absolutamente indignado!!!

ese tipo de solvencia moral suele coincidir con la solvencia económica (esto es, ninguna). No esperes demasado a presentar tu demanda!

La indeterminacion de la fecha de entrega de la vivienda,principal obligacion del vendedor, constiuye un incumplimiento claro de los deberes impuestos al vendedor de vivienda pues deja a su libre arbitrio la entrega de la misma. Coincido con ley57:demanda ya.

Gracias por vuestro apoyo y ayuda, violeta y ley57. De una demanda judicial, lo que me asusta es perder y que encima me toque pagar las costas. Lees y oyes muchas cosas que asustan.

De nada.
Cuando decidimos llamar ley57 a nuestro despacho sin duda apreciamos que la materia se lo merecía, procurando a través de formación y edición de manuales la máxima difusión de la ley que regula las cantdades entregadas a cuenta para la construcción. Cada día recibimos menos resoluciones "extrañas" y la actitud de algunas promotoras y avalistas es ahora otra.
Si puedes litigar con abogado de oficio evitarías el riesgo de costas pero mejor acude a un despacho especializado en la materia.

Para ley 57 o cualquiera que sepa responder. Esta es la cuestion: compraventa vivienda construcción fecha de entrega 0ctubre 2008, cuenta con aval por entregas a cuenta. En septiembre de 2009 de obtiene LPO; En octubre de 2009 llaman para escriturar y es cuando ls compradores reaccionan formalmente y envian burofax resolviendo el contrato y solicitando la devolucion de las entregas mas los intereses. Mi pregunta es: existe algun plazo para la ejecución del aval? he leido en algunos articulos doctrinales el plazo de dos años, pero no se si se refiere al seguro o aval. Yo entiendo que si no ha habido al menos requerimiento por parte de los compradores al promotor y avalista en el plazo que media entre la fecha de entrega incumplida y la obtencion de la LPO, el aval habria caducado por disposicion de la ley 57 (hasta la obtencion de la LPO) y no se podria iniciar un ejecutivo. No quiero arriesgarme a iniciar el ejecutivo si no estoy deltodo segura (por las costas). Gracias de antemano.

Para ley 57 o cualquiera que sepa responder. Esta es la cuestion: compraventa vivienda construcción fecha de entrega 0ctubre 2008, cuenta con aval por entregas a cuenta. En septiembre de 2009 de obtiene LPO; En octubre de 2009 llaman para escriturar y es cuando ls compradores reaccionan formalmente y envian burofax resolviendo el contrato y solicitando la devolucion de las entregas mas los intereses. Mi pregunta es: existe algun plazo para la ejecución del aval? he leido en algunos articulos doctrinales el plazo de dos años, pero no se si se refiere al seguro o aval. Yo entiendo que si no ha habido al menos requerimiento por parte de los compradores al promotor y avalista en el plazo que media entre la fecha de entrega incumplida y la obtencion de la LPO, el aval habria caducado por disposicion de la ley 57 (hasta la obtencion de la LPO) y no se podria iniciar un ejecutivo. No quiero arriesgarme a iniciar el ejecutivo si no estoy deltodo segura (por las costas). Gracias de antemano.

Para ley 57 o cualquiera que sepa responder. Esta es la cuestion: compraventa vivienda construcción fecha de entrega 0ctubre 2008, cuenta con aval por entregas a cuenta. En septiembre de 2009 de obtiene LPO; En octubre de 2009 llaman para escriturar y es cuando ls compradores reaccionan formalmente y envian burofax resolviendo el contrato y solicitando la devolucion de las entregas mas los intereses. Mi pregunta es: existe algun plazo para la ejecución del aval? he leido en algunos articulos doctrinales el plazo de dos años, pero no se si se refiere al seguro o aval. Yo entiendo que si no ha habido al menos requerimiento por parte de los compradores al promotor y avalista en el plazo que media entre la fecha de entrega incumplida y la obtencion de la LPO, el aval habria caducado por disposicion de la ley 57 (hasta la obtencion de la LPO) y no se podria iniciar un ejecutivo. No quiero arriesgarme a iniciar el ejecutivo si no estoy deltodo segura (por las costas). Gracias de antemano.

hola,

mensaje importante del que me han llegado 5 avisos!!! (¿Cómo no iba a responder?)
La respuesta puede ser Sí y No. (vamos, como casi todo en Derecho).

No habría caducado puesto que la Ley habla de "Expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelarán las garantías ", esto es, para cancelar la garantía deben darse ambos requisitos.

No habría caducado el derecho a "rescindir", por cuanto ´dispone el artículo 1299 (cuatro años).

Por tanto, técnicamente, la demanda Sí podría prosperar y tendría base, si bien, en muchas ocasiones, como sabes, te opondrán motivos "de fondo" que llevan a confundir al juzgador no habituado a esta norma. Problema añadido será el que no consideren el silencio como prórroga tácita, lo que a menudo también hacen, sin embargo... ¿Es viable la opción de escriturar?

Uy, muchas gracias ley 57, yo no queria publicar mas que un mensaje, son cosas de mi cacharro de ordenador, perdon. Mis clientes no quieren escriturar. Voy a ventilarlo mejor por un ordinario,no estan sus señorias para muchas complicaciones y no quiero que mis clientes coran el riesgo de las costas en el ejecutivo.
Un saludo.

Me gustaría saber cómo se tramita la denuncia en Consumo por no tener seguro ajustado a los términos que establece la ley. La promotora es de Granada, las viviendas están en Murcia y en el contrato pone una cláusula en la que las controversias se someten a los tribunales de Murcia.
Gracias

Para Ureña,

La denuncia en consumo la puedes poner en el ayuntamiento en el que tú vivas, en el de la urbanización o incluso en consumo de Granada.


Para violetaazul,

Suerte, si tu asunto ya es difícil en el ejecutivo, en el ordinario ...

Para Violetaazul. menudo lío. Le mando burofax a la Compañía de seguros para que ajusten la póliza a los términos establecidos en la ley y resulta que me llega un fax del Departamento de Siniestros, pidiendo documentación. Qué hago? Es que sé que lo más probable es que rechacen el siniestro porque todavía no es la fecha de entrega. Debería aclarar que yo sólo pretendía que ajustaran la póliza a la ley y que me mandaran el clausulado completo más certificado individual de pagos realizados?
Saludos

Envia la documentacion requerida (contrato compraventa mas pagos y prueba de que la construccion se encuentra paralizada) e insiste en el extremo de construccion paralizada como equivalente a "cosntruccion que no ha llegado a buen fin". Deja que sean ellos los que se manifiesten sobre la ocurrencia del siniestro (lo mismo consideran que se ha producido a diciembre de 2009). Suerte.

, HOLA ley 57, hola violeta azul, hola a todos¡¡¡ que tal me presento¡¡¡, en primer lugar y tras leer todo lo anterior me he comprado los libros de resolucion de contratos y de ejecucion de avales respecto a la ley 57/68, cuando fui a correos y los vi, pense: " uy me imaginaba unos grandes tochos", la verdad es que me he leido el de la ejecucion de avales, me ha sorprendido lo bien estructurado que está el libro, lo claro que explica las cosas y la jurisprudencia recientisima aplicable, me ha sorprendido muy gratamente, enhorabuena¡¡, mañana emprezaré con el otro.
os cuento el caso, una promotora que ya a fecha de hoy ya va casi por 1 año y cuatro meses de retraso, mi cliente envio burofax hace ya tres meses resolviendo el contrato, como no hicieron ni caso pues interpusimos demanda de resolucion de contrato y devolucion de cantidades entregadas a cuenta, creo que bastanbte bien fundamentada y en base al retraso existente, ademas tenemos jurisprudencia reciente muy buena y una sentencia del TS tb muy buena, pero al leer el libro que antes comente, y en el temor que con lo lenta que va la justicia, me salga algun juez diciendo que a la fecha de la sentencia la obra estara acabada y por eso mi cliente tendra que aguantarse, me ha surgido la duda de si es posible simultanear los dos procedimientos, esto es, la resolucion por un lado y por otro ejecutar el aval bancario, ¿ que opinais?, en el libro habla de un caso en el que se ejecuta el aval una vez se dicto sentencia de resolucion, pero antes se podría???, bueno un saludo a todos.

HOLA ley 57, hola violeta azul, hola a todos¡¡¡ que tal me presento¡¡¡, en primer lugar y tras leer todo lo anterior me he comprado los libros de resolucion de contratos y de ejecucion de avales respecto a la ley 57/68, cuando fui a correos y los vi, pense: " uy me imaginaba unos grandes tochos", la verdad es que me he leido el de la ejecucion de avales, me ha sorprendido lo bien estructurado que está el libro, lo claro que explica las cosas y la jurisprudencia recientisima aplicable, me ha sorprendido muy gratamente, enhorabuena¡¡, mañana emprezaré con el otro.
os cuento el caso, una promotora que ya a fecha de hoy ya va casi por 1 año y cuatro meses de retraso, mi cliente envio burofax hace ya tres meses resolviendo el contrato, como no hicieron ni caso pues interpusimos demanda de resolucion de contrato y devolucion de cantidades entregadas a cuenta, creo que bastanbte bien fundamentada y en base al retraso existente, ademas tenemos jurisprudencia reciente muy buena y una sentencia del TS tb muy buena, pero al leer el libro que antes comente, y en el temor que con lo lenta que va la justicia, me salga algun juez diciendo que a la fecha de la sentencia la obra estara acabada y por eso mi cliente tendra que aguantarse, me ha surgido la duda de si es posible simultanear los dos procedimientos, esto es, la resolucion por un lado y por otro ejecutar el aval bancario, ¿ que opinais?, en el libro habla de un caso en el que se ejecuta el aval una vez se dicto sentencia de resolucion, pero antes se podría???, bueno un saludo a todos.

Hola hecl, te pregunto: habeis reclamado extrajudicialmente la ejecución del aval ante la entidad financiera avalista tras la rescision del contrato y solicitud de devolucion a la promotora?

Buenas,

Sigo con mi historia. Despues de denunciar al avalista, este se ha allanado a devolverme el principal mas intereses.
Ahora, le he mandado un burofax a la promotora diciendo que ya no nos debemos nada mutuamente.
Ya resolvi el contrato extrajudicialmente, sin contestacion por parte de la promotora (hace 6 meses). ¿Podria en un futuro la promotora reclamarme que comprara la casa? Yo entiendo que ya esta todo solucionado, y que no podría.

hecl, y demas interesados, pego enlace sobre el tema que comentas de dualidad de acciones declarativa-ejecutiva (mirate pag 9)
http://www.expansion.com/estaticas/documentos/2009/10/sentencia.pdf
Cosanin, en principio el contrato se ha rescindido extrajudicialmente (numerosa jurisprudencia entiende operativa esta resolucion y no solo la judicial) y tienes tb a tu favor que el avalista ha entendido producido el supuesto de hecho garantizado por el aval (por eso te ha devuelto las entregas) pero aun asi el promotor puede pretender el cumplimiento forzoso del contrato mediante la oportuna demanda, yo he visto demandas en ese sentido y vergonzosamente sentencias de condena. De momento no te preocupes, si te llega la demanda busca a un profesional de estos temas que te defienda adecuadamente. Un saludo.

MIL millones de gracias, la verdad es que lo flipo con este foro, gracias¡¡¡¡, creo que ejecutare el aval, estoy muy animado a ello, y luego, si quiere la promotora, que sea la que demande a mi cliente para cumplir forzosamente el contrato, lo que ademas me motivaría porque hay una clausula en el mismo en el que dice que mi cliente puede desistir del mismo, y que recuperaria las cantidades entregadas menos el 5% una vez se haya vendido a un nuevo comprador la casa, por gastos de gestion; lo que si mi cliente ya tiene el dinero, con comunicar una vez llegado el momento que desiste del contrato tiene, que ofrezca el 5 % y................, muchisimas gracias¡¡¡¡¡

Para Violetaazul.

La Compañía de Seguros me ha mandado un burofax, además del fax que me envió, diciéndome que el contrato de seguro colectivo es con la promotora y que la compañía de seguros no ha emitido póliza de seguro individual conmigo (comprador) por lo que la figura del asegurado es inexistente. Parece ser que en el contrato se contempla expresamente que "el asegurado se determinará en cada póliza individual" y que "este contrato de seguro colectivo no tiene validez indemnizatoria para los compradores de las viviendas" Esto es legal? De qué sirve entonces tener una póliza colectiva de seguro? Si emite póliza individual de seguro, tengo que pagar la prima? De quién es la obligación de solicitar que se emita la póliza individual. en el contrato de compraventa se dice que se asegura la devolución de cantidades con póliza de seguro y se aporta el seguro. Pedí que me mandaran la póliza y no lo han hecho. había pensado mandar burofax a la compañía diciendo que es una cláusula abusiva (no estoy segura) y que les requiero para que ajusten la póliza a la ley y que me manden el clausulado completo. también le mandaré a la promotora burofax en estos términos.
Por otro lado, podría considerarse que no exite aseguramiento de las cantidades y que se da un incumplimiento que me serviría para resolver el contrato en base al artículo 1124 y 1129 CC (la promotora perdería el plazo). el pleito sería contra la promotora y la compañía de seguros, verdad? Me dan miedo las costas.
Gracias.

Para Violetaazul.

Se me ha olvidado preguntar si los certificados individuales y las pólizas individuales se pueden emitir ahora.
Esta situación la denuncio en consumo o en vivienda o en ambas administraciones.

Podría también presentar una denuncia penal?

No sé qué cauce es mejor: ejecutivo, declarativo o penal. Declarativo y penal, no puede ser, verdad?

Hola a todos.

Mucho movimiento en el foro desde anoche!!

Para Ureña:
Existen resoluciones que condenan al avalista incluso sin que haya realizado el certificado individual, siempre que el dinero del comprador se depositara en la cuenta que ellos controlan y que la póliza no se hubiera agotado. También hay muchas resoluciones que dicen que la falta de garnatía es causa de resolución. Pero, lo más importante, si te "engañaron" para que realizaras los pagos diciendo que tenías aval y el aval reslta que no existe, podrían darse incluso indicios de ESTAFA (desplazamiento patrimonial basado en engaño, con ánimo de lucro) o de Vicios en el consentimiento que podrían ser causa de nulidad del contrato. PUEDES EXIGIR TU PÓLIZA AL PROMOTOR Y EJECUTARLA, puesto que las garantías deben de existir desde el pago hasta la entrega de la vivienda y obtención de la Licencia de Primera Ocupación.

Sigo:

Para Hecl:

Gracias por tus comentarios. Si algún día publico "grandes tochos" espero me los tiréis a la cabeza. En la editorial no publicamos básicamente nada que sea sólo doctrina. Pensamos en publicar los libros que encontramos útiles a los abogados (e incluso a muchos que no lo son).

Suerte con tu asunto!

Para Cosanin,

En una ocasión, ante un asunto semejante, el Juez en la Audiencia Previa llegó a manifestar que eso de mantener que un contrato, cuyas cantidades habían sido devueltas tras ejecución judicial, estaba vigente, era una aberración jurídica puesto que simplemente una vez rescindido y devuelto lo cobrado, haía perdido su objeto.

Pero como dice Violetazul... existen vergonzosas sentencias de condena (pero esto no debería preocuparte en exceso)

Muchas gracias de nuevo por vuestras rapidas respuestas.
Yo en principio estoy tranquilo y con mi dinero en el banco devuelto, espero no tener problemas si en un futuro lejano terminan las casas.

cosanin estaba en tu misma situación (idéntica vamos) y lo más seguro es que la promotora cuando vaya a entregar las viviendas te llame (envío de carta por ejemplo) por si cuela para escriturar. Pero como no vas a ir, te llamarán para firmar la resolución de contrato. De todas formas dile a tu abogado que les haga un escrito a la promotora diciendo que ya te han devuelto la pasta, porque sino se pueden hacer los locos y tu actuarías si le informas, de buena fe.

No se van a meter en juicio porque ya te han devuelto el dinero y el contrato se considera resuelto por ministerio de la ley, aunque ellos como necesitarán algo escrito pues te dirán que firmes una resolución. Firmas y perfecto.

Esto es lo que me ha pasado a mi. Firme la resolución después de haber ejecutado el aval y haberme la aseguradora devuelto las cantidades a cuenta extrajudicialmente. Las costas fueron 4600 euros (siendo yo quien asesoré a mi propia abogada), pero recuperé casi 40 mil que no es poco.
Respecto a lo que dice ley57, quizás sería porque se inició un Procedimiento Ordinario y no una demanda ejecutiva. El Ordinario sigue su camino aunque con una parte allanada (la aseguradora o el banco) pero la demanda ejecutiva termina cuando se devuelve el dinero, no se opone la aseguradora o banco o se desestima la oposición en su caso de éstos.

Lo que si recomiendo es si la gente quiere el dinero y acepta las costas lo mejor es un procedimiento de ejecución del aval por la ley 57/1968 (si se tiene aval claro, que eso es otra). Lo más seguro es que la aseguradora o banco te devuelva la pasta con la condición de no soportar costas (se han dado casos que no devuelve y se opone, pero por causas muy tasadas como que no se ha notificado previo a la fase judicial la resolución a la promotora y posteriormente a la aseguradora). Aquí también puedes negarte y arriesgarte a que se oponga, aunque la mayoría de la gente se paga sus costas y punto. Luego la promotora no va a demandante porque perdería, ya que la aseguradora te hace firmar un contrato de que se pone en tu lugar, por lo que tú pierdes todo derecho sobre la casa y se lo traspasas a la aseguradora.

Es más usé este procedimiento aún con la oposición de mi propia abogada que quería un Ordinario. En este caso del Ordinario vas contra dos y quizás la aseguradora o banco se allane pero si no lo hace te arriesgas a pagar costas de dos partes y es un procedimiento mucho más largo y al final también costoso en salud y en dinero.

Además en un Ordinario la promotora se puede defender y contar historias. Con un ejecutivo la promotora no pinta nada porque no la demandas a ella y la aseguradora o banco tiene causas de oposición tasadas.

Mi única preocupación era no haberse resuelto la ejecución y entregar las casas, porque en ese caso quizás la promotora si me podía demandar porque no había terminado el procedimiento de ejecución de aval. Pero afortunadamente me devuelven la pasta unos 6 meses antes de que entregaran la vivienda.

Yo he tenido suerte porque tengo aval y puse una ejecución. Mucha gente aquí o no tiene aval o se equivoca de procedimiento y en un Ordinario un Juez puede aplicarte la interpretación restrictiva del 1124 Cc, que al fin y al cabo no coincide con la nueva doctrina del TS en lo que a materia de resolución de contratos se refiere, pero no hay que arriesgarse y ver que quizás 6 meses no sea para un juez un incumplimiento de contrato que lleve a la resolución del mismo.

Qué opináis de las diligencias preliminares? Como la promotora no me hace ni caso a los burofax que le mando había pensado presentar diligencias preliminares pidiendo: certificados parciales de obra, clausulado completo de la póliza de seguro, pólizas individuales de seguro, certificados individuales de seguro, LPO, aval bancario,...
pero me asusta lo de la caución y lo que pone en el art. 256.3, se pierde la caución si no se presenta la demanda en el plazo de un mes. Además, no sé si entran en los supuestos tasados legalmente.
Gracias.

Ley 57, espero sea cierto y no publiques "tochos", estoy leyendo el segundo libro y tambien me parece genial, en la linea del anterior y muy practico, que es lo esencial, que sea practico.
Mañana mismo envio al notario para que de fe de que la obra aun no ha sido terminada, a ver que pasa con el aval. Pero ahora se me ocurre otra cosa, aun la ejecucion del aval, ya esta presentada la demanda de resolucion de contrato, en este caso, la obra aun esta sin terminar y calculamos que se terminara por lo menos en agosto de este año, pero es que resulta que la tenian que haber entregado en noviembre de 2.008¡¡¡¡¡¡¡¡¡, ¿ cómo lo veis????????, es decir la entregaran con un año y 9 meses de retraso. El momernto procesal en que se encuentra el procedimiento es de admision a trámite de la demanda y ya les han notificado, contando los 20 dias para contestacion a la demanda. Un saludo y Gracias¡¡¡¡

Gracias de nuevo.

Debo de estar un poco espeso esta mañana, porque no entiendo bien la cuestión. Si lo que planteas es si se puede ejecutar el aval pendiente de finalizar un declarativo, si se enteran te alegarán prejudicialidad. Si lo que planteas es un caso en base al 1124 del código civil, por retraso de 21 meses, entiendo que debería de prosperar, salvo "mejor criterio".

GRACIAS LEY 57; efectivamente tengo puesto un declarativo, la pregunta es si podria ejecutar el aval al banco y que efectos podria tener para el declarativo, o si como bien dices al alegarme prejudicialidad en la ejecucion, como afectaria a esta ultima. Seguro se enterarian porque el banco ha financiado gran parte de la obra y estan muy unidos. ¿esperarias a finalizar el declarativo pasra ejecutar? o ejecutarias el aval y luego ya se verá en el ejecutivo?. muchas gracias a todos los particpantes del foro.

Iniciar el ejecutivo pendiente un declarativo es muy arriesgado por las costas, puesto que podría interpretarse que el contrato no está resuelto ni acreditado el incumplimiento.

Discrepo con todo el respeto de ley57. En mi modesta opinion la garantia (aval o seguro) lo que garantiza no es que el promotor no entregue la vivienda (causa de rescision) sino que no devuelva las cantidades correpondientes (este es el verdadero supuesto cubierto por la garantia), en este orden de cosas no resultara obligatorio acreditar la resolucion, menos aun la resolucion judicial, sino el incumplimiento contractual (falta de entrega de la vivienda en el tiempo convenido) y la falta de devolucion de estas cantidades. Ademas si el aval es solidario (lo es en la mayoria de los casos) por efecto de esa colidaridad puedes dirigirte solo contra el avalista por el aval.
Caso distinto es la ejecucion de la poliza de seguro, pues aqui la orden obliga a acreditar fehacientemente esa no devolucion (no es aplicable al aval solo alseguro cacucion)
ORDEN DE 29 DE NOVIEMBRE DE 1968. SEGURO DE AFIANZAMIENTO DE CANTIDADES ANTICIPADAS
f) En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, entrará en juego la garantía del asegurador, siempre que se hayan cumplido los siguientes requisitos:

- Que las cantidades entregadas a cuenta de la vivienda lo hayan sido mediante ingreso en la cuenta especial a que se refiere el apartado 2º del artículo 1º de la Ley de 27 de julio de 1968 (1).

- Que se haya requerido notarialmente o de otra manera indubitada al contratante y éste no haya devuelto las cantidades entregadas a cuenta de la vivienda más sus intereses al 6 por 100 anual.

Por tanto si el declarativo se ha interpuesto solo contra el promotor cabe la ejecucion del aval contra el avalista que no es parte de esa relacion procesal.
Te paso un enlace interesante sobre el tema de las entregas a cuenta:
http://www.uclm.es/profesorado/mcgonzalez/pdf/ConstruccionVivienda/Capitulo19.pdf
Por ultimo, yo intentaria por lo menos la ejecucion extrajudicial, es decir, ante la misma entidad bancaria a ver como te respiran y luego ya te piensas si interponer o no un ejecutivo. Siempre salvo mejor parecer.

Es necesaria la poliza individual para poder ejecutar la misma, hay algunas sentencias que lo admiten de la colectiva, pero pocas. Ponte en manos de un profesional que te redacte un escrito absolutamente disuasorio, con inclusionde toda la normativa iolada, para que te expidan poliza individual so pena de acudir de inmediato a las autoridades de consumo con la sancion/es correspondentes.

pero todavía es posible que emitan esa póliza individual? Gracias

Las garantias deben mantener su vigencia hasta la expedicion de la licencia primera ocupacion y entrega de la vivienda, por tanto es posible que se expida ahora. En ocasiones me he encontrado con promociones que algunos compradores (los que lo habian exigido asi) disponian de la garantia y los demas no.

Muchas gracias Violetaazul por tus consejos.

Hola a todos!

He acudido a un abogado, y en mi reclamación de resolución del contrato por retraso (será alrededor de un año) y falta de avales, me dice que de perder me arriesgo a pagar las costas, y que éstas se calcularían en base al valor de la vivienda y no de la cantidad reclamada. ¿Alguien me puede confirmar ésto? Tenía entendido que para el comprador se calcularían en base a las cantidades reclamadas, y para el vendedor en base al valor de la vivienda.

Si mi abogado tiene razón, no tiene mucho sentido arriesgarse a perder tanto dinero.

Estimado Macario,

Técnicamente podría tener razón, si bien es el demandante quien fija la cuantía, y al demandado no suele convenirle discutirla. Fijando la cuantía en la cantidad reclamada, si esta luego no es discutida, no debe de poderse modificar de cara a las costas. En más de cien demandas de resolución interpuestas, nunca se ha discutido este asunto. (Aunque existe una vacilante doctrina del Tribunal Supremo al respecto). Respecto a la duración, esta dependerá del lugar de España donde se dirima el pleito.

¡Qué miedo da que todo dependa del criterio de una persona, y no de lo escrito en la ley!

Muchas gracias de nuevo

Buenas tardes he leido con atención los diferentes mensajes que aquí se publican y se mantienen algunas dudas:
1. La ley 57 tambien aplica a la compra de locales/oficinas
2. Antes de la ejecución del aval por incumplimiento de plazo de entrega se ha de informar a la promotora de que se resuelve el contrato de compraventa?
3. Como se acredita fehacientemente que no se ofrecido el inmueble para escriturar por parte de la promotora??

Gracias

Estimado jp8926: si se refiere a las cantidades entregadas avaladas conforme a la Ley de 1968 no es aplicable a locales y oficinas. Sí, debe manifestarle su intención de resolver el contrato por incumplimiento del plazo de entrega pactado. ¿Cómo se acredita? ¿se fijó un plazo de entrega? ¿en qué grado de ejecución está la obra? Si es vivienda ¿tiene cédula de habitabilidad? Un saludo. José Antonio.

Tengo un aval bancario que garantiza la devolución las cantidades entregadas a cuenta siempre y cuando no se ofrezca el local/oficina para escrituar en la fecha de 30 de junio de 2010, lo curioso es que dicho documento hace referencia a la ley 57/68 de 27 de julio.
Para ejecutar dicho aval he de resolver el contrato de compraventa donde se estipula la fecha de entrega 30 junio de 2010 sin prorroga posible.
Como se demuestra ante el banco que el promotor no ha ofrecido el inmueble? que tipo de comunicación formal hay que hacer?

Hola.
La forma de probar que el promotor no tiene listo el inmueble par asu entrega puede ir desde un certificado del registro en el que no conste el fin de obra, un acta notarial si externamente no se ve acabado o bien un certificado del Ayuntamiento respecto a la inexistencia de licencia de primera ocupación. Lo que tú tienes sería un aval solidario en analogía con los regulados en la ley 57/1968, por así quererlo las partes. dependerá de su redacción el que seea más o menos complicado reclamarlo.
Saludos.
Ley 57

Buenas tardes

Tengo una duda que quizas pueda resolverme alguien. Explico brevemente:

En 2007 compre una casa sobre planos entregando la totalidad del importe hasta la entrega de llaves. Dicho importe estaba asegurado por un seguro de caucion de Zurich, la entrega estaba prevista para el 31 de marzo de 2009.

Tras varias peleas con ellos por diversos motivos descubro a principios de 2009 que las obras estan paradas, de la mano de un notario certifico la inactividad de la obra con fotografias y lo pongo en conocimiento mediante burofax a la promotora y aseguradora. Sin respuesta de ninguno, la promotora entra en concurso en Septiembre de 2009. Tras esto la Aseguradora argumenta que hasta que el juez no dicte sentencia ellos no pueden responder al pago.

Dicha sentencia se hizo efectiva el`pasado Miercoles 8 de Septiembre de 2010, la que recojimos y firmamos, acto seguido enviamos burofax a la aseguradora exigiendo el pago con sus interes legales.

Mis preguntas son las siguientes

1. ¿el interes legal anual se calcula desde que entrege el dinero o desde el incumplimiento por parte de la promotora?

2 ¿cuanto tiempo mas pueden demorar el pago estos Sres. de Zurich, si ya tienen en su poder la resolucion?. Yo cumpli con ellos con los plazos establecidos para notificaciones y alegaciones.

Espero pueda ayudarme alguien

Muchas gracias

Buenos dias, hay ya algunas sentencias que avalan la postura que yo venia manteniendo en estos supestos: ejecucion al margen del concurso. Le paso un enlace con informacion
http://musicagoralegal.mforos.com/947509/9709809-ley-57-68-una-de-cal-y-otra-de-arena/?marcar=violetaazul
Respecto a la pregunta del interes legal, se calcula desde cada entrega a cuenta. Mi consejo es que no demore mas y proceda con un ejecutivo contra la aseguradora.

Muchisimas Gracias violetaazul.

O sea que si he entendido bien y yo page la totalidad de las cantidades a cuenta en marzo de 2006 el interes es por año que ha pasado hasta el maximo que establece la poliza, no?

Sobre lo de la ejecucion me han tenido mareado, de todas formas mande un burofax con la resolucion (amen de todos los documentos previos que solicitaron desde el imcumplimiento) exigiendo el pago el pasado jueves, ¿debo esperar un tiempo a la respuesta? o actuo de inmediato.

Muchas Gracias.

Muchisimas Gracias violetaazul.

O sea que si he entendido bien y yo page la totalidad de las cantidades a cuenta en marzo de 2006 el interes es por año que ha pasado hasta el maximo que establece la poliza, no?

Sobre lo de la ejecucion me han tenido mareado, de todas formas mande un burofax con la resolucion (amen de todos los documentos previos que solicitaron desde el imcumplimiento) exigiendo el pago el pasado jueves, ¿debo esperar un tiempo a la respuesta? o actuo de inmediato.

Muchas Gracias.

Si todas las entregas a cuenta las realizo en marzo de 2006 habra que calcular el interes legal desde esa fecha hasta la devolucion. Mi consejo es que ponga el asunto en manos de un abogado de su confianza y que ejercite todos sus derechos en este ambito.

Muchisimas gracias por todo violetaazul.

Un Saludo

LO VAIS A FLIPARRR¡¡¡¡ os acordais de mi caso??, pues ya salio la sentencia, de esas que se te quitan las ganas de seguir ejerciendo como abogado, mirad, en primer lugar el retraso de la vivienda hasta el dia del juicio era ya de 28 meses, y aun falta la cedula y la licencia de primera ocupacion, el juicio era de resolucion de contrato y entrega de cantidades, se fundamento con muchiiiiiiiiiisimas sentencias, algunas del trtribunal supremo, como la del 2.002 que dice que el plazo es esencial si se relaciona con la entrega de cantidades y la facultad del vendedor d resolver si el comprador no paga, entre otras mas. Lo cierto es que mi cliente un año despues de la fecha de entrega envió un burofax resolviendo, pero el juez leyó mal y entendió que el burofax se envió incluso antes de terminado el plazo........... vamos un descalabro, para más inri su actitud en el juicio dejeba mucho que desear, parecía que se iba a dormir. Lo cierto es que la Sentencia es desestimatoria, mi cliente ni se lo creia¡¡¡¡.
Lo cierto es que tiene aval, y he leido, a fondo los post de violetaazul y los libros de ley 57, que como dije en una ocasion me parecen fantasticos¡¡, ahora dudo, ejecutaríais el aval aun teniendo en primera instancia una sentencia desfavorable, vamos a la segunda instancia pues recurriremos seguro, teniemaos sentencias para parar un carro.

ejecutaríais el aval en estas circunstancias??
si necesitais algo ya sabéis, a vuestro servicio.

hola,
lamento ver como los jueces ignoran esta ley. No entiendo muy bien qué justicia hay en no devolver la situación a la anterior a la compra.
En cualquier caso, sería muy arriesgado iniciar la vía ejecutiva con una sentencia que desestima la resolución, y me temo que otra condena en costas cabrearía demasiado a tu cliente.
Suerte con la apelación.
Motivos y argumentos seguro que no te faltan.

Saludos.

Hombre visto lo visto...coincido con ley 57 en que es un riesgo. Ahora bien, desde mi mas modesta opinión el juicio ejecutivo por el aval (ojo no seguro caución) no necesariamente exige la resolución judicial del contrato. En terminos de la ley aplicable:
Si te fijas en la dicción literal del art 3 apdo 2 no menciona la resolución expresamente y menos que la misma tenga que ser judicial en caso de no aquiescencia del promotor:
Artículo 3.
El contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en el título XV del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley.
En otras palabras: lo que exige es el documento de aval o seguro y la acreditación del incumplimiento por parte del promotor(no inicio de las obras o entrega de la vivienda). Cosa distinta es predicable en el ambito del seguro de caución, pues en este caso el decreto regulador SI exige para hacer efectivo el mismo la resolución contractual.

sin duda estoy de acuerdo.
El problema es la interpretación no tan minoritaria de la aquiescencia o no del promotor con la resolución.
Todos conocemos jueces que no interpretan la rescisión como institución aparte de la resolución.
Lo dicho, en teoría la ejecución es una vía independiente a la resolución. De hecho recientemente la sección 6ª de la ap de málaga ha considerado "no resuelto" un contrato cuyas cantidades entregadas a cuenta ya habían sido recuperadas en un procedimiento ejecutivo. sorprendente, verdad?

Cierto que el hecho de existir esa Sentencia no es un motivo de oposición para un procedimeinto ejecutivo, pero...

El problema no es solo que no interpreten la rescision (en los terminos de la ley 57/68) es que tambien interpretan mal la propia resolución, pues aplican la antigua jurisprudencia que para la misma exigía el incumplimiento grave, obstinado, rebelde...obviando que desde hace ya algunos años la jurisprudencia ha abandonado esta postura y se ha inclinado mayoritariamente por la facultad de resolver las obligaciones bilaterales por el que cumple por una mera frustración de las expectativas. Olvidan igual e imperdonablemente que se trata de contratos con CONSUMIDORES y toda la normativa española y comunitaria que los protege, pues si la casi totalidad de los contratos establecen de forma expresa para el promotor la resolucion por falta de pago (1124-1504 CC) por una sola de las entregas, es del minimo recibo que el consumidor-comprador tenga esa misma facultad en los terminos expresamente previstos en la ley 57/68.
Ley 57 esa resolucion que mencionas no es la unica, yo ya he visto muchas, demasiadas, en ese mismo sentido, con la inseguridad juridica que eso acarrea a nuestros clientes...

Efectivamente, muchisimas gracias a los dos por cntestarme, incluso una vez llegue a hablar personalmente con LEy 57, si es el autor de sus libros, e igualmente os ofrezco la cantidad de sentencias relativa a la resolución, es increible la cantidad que hay. En cuanto a la reciprocidad de resolver, en referencia a lo facil que lo tiene el vendedor para resolver si el comprador no paga, cosa que ponen todos los contratos, cabe decir que alegamos una sentencia, la que ya os comenté de diciembre de 2002 del TS, pero nanai de nanai, el juez ni mú, es más mi cliente al necesitar una vivienda a los dos años se compró una nueva casa, por lo que entendíamos que el contrato estaba frustrado, pues igualmente... ni mú, la verdad es que a uno se le quitan hasta las ganas de seguir ejerciendo. Yo también creo que se puede ejecutar el aval independientemente de la resolución judicial, como bien expone en la sentencia que ya habéis publicado y que es del TS, del año 2.003, que decia que para la operatividad del aval no era necesario que hubiera resolucion judicial, pero claro, en ese caso tenían una sentencia favorable en primera instancia, no como yo.
Lo cierto es que tengo unas ganas enooooormes de ejecutar el aval, aunque sea sólo ante el banco, ¿ qué opinais? os la jugaríais???
Si requiero al banco unicamente sin acudir a la ejecución posterior , podria tener alguna consecuencia??, es que sinceramente esperar un año y pico o dos hasta la Sentencia de 2ª instancia ,,,puffff¡¡¡ y si además tampoco me dan la razón, es que ya uno no sabe ni que pensar.
Muchas gracias a los dos por vuestra ayuda, de veras.

Además de lo dicho pienso otra cosa, y si la audiencia no da tampoco la razón??? mi cliente tiene una clausula en el contrato que dice que pue desistir del contrato y que de las cantidades dadas la promotora retendría una suma y devolvería las cantidades hasta que encuentre otro comprador por la misma vivienda. Entonces llegado el caso y si se perdiera (Por favor espero que no), y a posteriori ellos vendieran la vivienda, seguiría respondiendo el aval de dicha cantidad?????, que complejo es el derecho eh???
un abrazo.

brevemente.
La ejecución siempre sería sólo contra el banco, a lo cuan te opondrán mil cuestiones, desde que el aval no es ejecutivo (última moda) hasta que el contrato se considera vigente por resolución judicial.
riesgo... unas costas importantes.
Requerimiento al banco? Sin él no podrías iniciar el procedimiento.
en el último punto, no. El aval sólo responde de que la vivienda no llegue a buen fin en el plazo fijado (esto sí ha sucedido) pero no después sobre las cantidades resultantes de aplicar una cláusula penal por desistimmiento del comprador.

hecl te pregunto: el demandado te formulo reconvencion o sólo contesto a la demanda. Porque si no te formulo reconvencion en el sentido de exigir el cumplimiento forzoso del contrato sino que solo contesto a la demanda oponiendose a la resolucion y el juez estima el contrato en vigor se me ocurre que tu cliente puede requerir formalmente al vendedor para que, en base a la sentencia, este otorgue escrituras (y el resto de documentos obligados, si no tienes te paso) y como no puede entregar juridicamente la vivienda (pues falta la LPO) va a tener que aceptar si o si esa resolucion pues no puede cumplir. Entonces ya tienes la base de contrato resuelto por el propio promotor para ejecutar el aval.

Instar el cumplimiento, teniendo cantidades pendientes de pago, es arriegado salvo que se comparezca en la notaría con el banco o con la aprobación de la hipoteca.
Si acaso unas Diligencias Preliminares instando al promotor a exhibir y aportar la Licencia de Primera Ocupación.

ley57, amplio y explico mejor: se trata simplemente de un requerimiento formal al promotor al objeto de que deposite en tal notaria (es un derecho del comprador la eleccion del notario) los documentos obligatorios para el otorgamiento de escrituras: LPO. LIBRO EDIFICIO, Etc. Como segun comenta el compañero carece al menos de la preceptiva LPO es obvio que no puede cumplir el contrato de compraventa pues la principal obligación del promotor es precisamente poner la vivienda en disposicion del comprador. En este caso lo que quedaria acreditado es el total incumplimiento del mismo pues no puede cumplir un contrato que el juzgado ha declarado en vigor.

El problema es que la vivienda, debido a lo que tardó el procedimiento está a punto de acabarse, ya tienen certificado final y nos consta que en breve expediran la cedula de habitabilidad, el procedimiento tardó aproximadamente un año, mi cliente resolvió via burofax al año del retraso, inclusive la clásica prórroga que ellos se auto otorgan, y el retraso ya iba el día del juicio por aproximadamente 25 meses o -, es más el juez en la sentencia, además y con gran sorpresa por mi parte puso que la obra estaba acabada, porque ya habían solicitado la cédula. La dificultad que veo es esa que sólo faltan unos flecos. Por otro lado he de decir que no reconvinieron, sino únicamente quedó vigente el contrato y no solicitaron el otorgamiento de escritura.
El tema sería entonces apelar y esperar?
no sabeis de casos en que el banco de el dinero del aval sin mas??
no se es que veo tan claro que nada tienen que ver el aval y la resolución....
Por otro lado y dado el tremendo cabreo que tenemos, estamos preparando demanda de daños y perjuicios, ya sabeis el daño moral, la zozobra, la inquietud y todo eso, creeis que podría afectar al curso de la apelación, que opináis? yo creo que no, pues son asuntos distintos, quisiera ponerla rapidito porque además, y para más inri, nos han llegado rumores de un posible concurso y que la promotora esta lo que se dice literalmente " seca".
bueno un saludo.

Hecl hay jueces que consideran el certificado final de obra como vivienda terminada (no coments). Si las cosas estan en esa tesitura olvidate de lo que he dicho. Respecto al tema aval yo si he tenido algunos casos en que la entidad financiera ha devuelto sin problemas (pocos pero si), ahora bien, no con una sentencia desestimatoria sobre la resolucion. Intentalo extrajudicialmente, no pierdes nada. Al respecto de la demanda de daños y perjuicios te vas a encontrar mas de lo mismo: su procedencia dependerá de la acreditación del incumplimiento del promotor y este no ha sido considerado como tal en la sentencia, al menos como causa de resolución. Veo mas baza en la apelación. Intenta colar ya sea en esta via o en la demanda resarcitoria el tema clausula abusiva de las retenciones de cantidades, en teoria puedes hacerlo en cualquier via y estado pues debe declararse de oficio sin necesidad de que la accione o excepcione el consumidor; si te declaran la calusula abusiva esto comporta su nulidad y por ende la restitucion de todas las entregas a cuenta. Si necesitas informacion sobre este asunto mandame un mail a mlmabogada@yahoo.es y te amplio informacion. Suerte en todo caso.

muchisimas gracias a los dos; violetaazul, te enviare el correo para que me informes. Creo que me centrare en la apelacion y tal vez intente lo del aval extrajudicialmente, aún así veo tan claro que se puede ejecutar, pues no está supeditado a la resolución judicial.
Por otro lado creo igualmente que los daños y perjuicios por el quebranto moral, ¿ no se podrían pedir?, en la propia sentencia dice que "el retraso pudo dar lugar a una indemnización por daños y perjuicios a favor del demandante si se hubiese reclamado, pero no faculta a pedir la resolución", cosa que reservamos. Ahora me dejas con la duda, pues si se puede pedir cuando hay cumplimiento y cuando hay incumplimiento, en este caso, que?.
vaya en que los me meto.

Un saludo

Hecl entiendo yo que los terminos de la sentencia son claros en este punto: te esta diciendo que hay retraso y solo retraso, no incumplimiento. El retraso faculta para pedir esa indemnizacion puesto que es un incumplimiento aunque no habilite a la resolucion (segun la sentencia que no la ley 57/68 y jurisprudencia que la interpreta). Ahora bien, en mi modesta opinion, si interpones una demanda indemnizacion de daños y perjuicios solo podria ser por el incumplimiento-retraso y eso puede que no te beneficie al menos de momento que vas a apelar para conseguir precisamente el incumplimiento como base para resolver. Puedes dejar esta accion para mas adelante, es solo mi mas modestisima opinion.
Entiendo que lo que si puedes hacer desde ya es poner una DENUNCIA ante las autoridades de consumo por el contenido contractual: clausulas abusivas... y que aperturen procedimiento sancionador donde van a declarar cuales de esas clausulas son abusivas, e imponer las sanciones correspondientes. Luego esta declaracion hecha por esa autoridad con competencia y experta en la materia te puede servir de base para otras demandas contra la promotora (nulidad clausula entregas-restitucion de cantidades).

Creo que tienes toda la razon.
Haré lo de consumo, y la ejecución del aval, por lo menos extrajudicial, mirad esto además, lo he copiado de un post de internet, tendré que verificarlo aún:

"Tampoco puede pretenderse paralizar la ejecución de la garantía por el hecho de que ya exista un pleito donde se debata el retraso en la entrega de la vivienda o la resolución del contrato. Se estaría alegando una supuesta prejudicalidad civil como motivo de oposición a la ejecución. La prejudicialidad civil no está expresamente recogida como causa de oposición a la ejecución de este tipo de garantías ni en el artículo 557 ni en los siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En sentido similar, se pueden consultar los Autos de 6 de septiembre de 2006 de la A.P. de Lleida, 9 de abril de 2008 de la A.P. de Las Palmas y 29 de enero de 2008 de Ciudad Real."
Que os parece?

Hecl puedes poner el link a la url completo? de todas formas entiendo que se refiere a un procedimiento paralelo en el que todavia no ha recaido sentencia, es decir se interponen ambos procedimientos en un mismo espacio de tiempo. Oye que base para ejecutar tienes, pero las costas es un alto riesgo que en todo caso debe valorar tu cliente.

por supuesto, es este:

inmoabogados.es/blog-derecho-inmobiliario/tags/22/

gracias a los dos por vuestra amabilidad, le comentaré al cliente el riesgo de las costas, pero está un poco asustado después del varapalo de la primera instancia, la verdad es que lo veíamos tan claro que se ha quedado sudando, ya anuncie el recurso y...... al ring¡¡¡

hola de nuevo¡¡, lo váis a flipar¡¡¡¡¡¡ ahora resulta que he pedido una nota simple en el registro de la vivienda, os acordáis????? ( por cierto ya anunciamos el recurso y en breve lo formalizaremos). Pues sabéis lo que pone la nota simple????????? tachánnnnnnnnn.... la vivienda está embargada. ¿ qué opináis? un retraso de dos años y encima está embargada¡¡¡¡ la verdad que ahora no se si ir a por el aval.
¿ creéis que se puede enredar más el tema???

Que fuerte!!!! bueno te pregunto yo: de que fecha es la anotacion del embargo??? si es antes o durante el juicio puede haber un delito de estafa procesal como un templo (250.1.2 CP), si necesitas informacion sobre este ilicito nos lo dices y te lo pongo en otro post. Modestamente desde luego yo les citaria a la mayor brevedad a otorgar escrituras ("en estricto cumplimiento de la sentencia" que considera en vigor el contrato) me diante requerimiento notarial donde conste fehaciente y claramente que si no acuden a la firme y/o no pudiera el vendedor cumplir con su obligacion de poner el inmueble a disposicion de los compradores (es evidente que no podran...) se tenga por resuelto expresamente el contrato por incumplimiento del vendedor, aquietandose el mismo a la meritada resolucion. Con esto entiendo que no tendras problemas en el ejecutivo (aporta certificacion literal del RP y el acta que se levante en notaria). Suerte.

eres un crack¡¡ lo de estafa procesal al canto, oye te enviare esta tarde un correo y asi vemos el tema, te parece???. La verdad que es impagable la ayuda que prestas.
el tema de otorgar escrituras es que ya estamos con la apelacion porque en primera instancia nos desestimaron el tema, y con costas, por lo que el cliente, como algo personal y herido en su orgullo quiere apelar. Yo lo decia más bien por ejecutar directamente el aval, pero si quieres ya te lo detallo mejor en el correo.
Un saludo muy fuerte.
Por cierto, mi correo, para cuialquier cosa que necesites es hecotro@hotmail.com

hola violeta he intentado ponerme en contacto contigo, pero creo o bien mi correo no esta bien o tal vez sea el tuyo, podrías enviarme tu uno a ver si estan bien?, el mio es hecotro@hotmail.com, o bien intentarlo a hgrabogados@yahoo.es.

muchas gracias.

Buenas a todos, despues de mucho leer, me he decidio a preguntar, ya que me ha surgio un problema con un promotor, asi que os expondre mi situacion:

Compre una vivienda sobre plano, y he ido pagando religiosamente, pero ahora me encuentro con estos problemas

1. La fecha de entrega era en el 3er trimestre de este año, luego ya el contrato no se ha cumplido.

2. El promotor ha bajado el precio de las viviendas 60.000 euros, he ido a hablar con el para saber si a mi que he estado pagando durante 3 años tambien me hace ese descuento puesto que al que no ha puesto nada y la va a comprar ahora le sale mucho mas barata y me ha dicho que me rebajara lo maximo posible... pero al pedirle que me lo diera por escrito me dijo que no, que me tenia que fiar de el...

3. Tengo entregados 60.000 euros y en caso de que yo desista del contrato el promotor se quedaria el 50% asi que como mal mayor perderia la mitad que comprando la casa, pero si el no cumple con la fecha pone que me paga el alquiler mientras se acaba la obra (cosa que no me parece muy equitativa).

4. Leyendo me he enterado de que deberia haberme dado un aval bancario o un seguro al firmar el contrato y no me ha dado nada.

5. Hable con el y me dio a entender que esta de deudas hasta el culo, y que si lo denuncio a lo mejor pierdo la casa y el dinero...

6. Desde el primer dia me ha metido clausulas abusivas, pues en el primer precontrato para apalabrar la casa como señal, me hace pagar 3000 euros y pone que se queda el 50% de ellos si luego no firmo el contrato de compra de la casa, pero si es el quien se echa atras solo me devuelve mi dinero, cuando por ley creo que deberia poner que me devolvia el doble pues la clausula deberia ser equitativa.

Asi que me gustaria saber si hay alguna manera de anular ese contrato y que me devuelva mi dinero, y se quede el su casa, ya que ha pasado la fecha del contrato y tienen folletos nuevos de publicidad donde ponen que las casas estaran terminadas para finales de enero cuando en mi contrato pone finales del 3er trimestre de 2010.

Gracias y espero que me podais ayudar.

Mis pregunta son:

1. Sí te pueden entregar la vivienda antes de la fecha de finalización de obra que viene en el contrato.

Lo digo porque si es así a mi me fastidian, ya que tengo dinero en depósitos que cumplen en la fecha de fin de obra y si es antes los tendría que rescatar.

2. ¿Cuales son los plazos estimados desde que acaban la obra? Es decir. Acaban. Luego tienen que tener un certificado de fin de obra del Colegio de Arquitectos respectivo (no se cuanto tiempo es) y después presentar la documentación para que les den la licencia de primera ocupación (no se cuanto tiempo es entre que presentan y se lo dan).

Fortunaholanda la primera actuacion seria requerir al promotor por escrito y de forma fehaciente para que le entregue el documento de garantia de las entregas a cuenta previsto en la ley 57/68 y que debe figurar y ser exigible desde la misma publicidad de la promocion. Este promotor ya ha incumplido al menos dos obligaciones legales: la entrega de garantias y el plazo de entrega, si bien este ultimo solo es de tres meses y algunos jueces no lo consideran suficiente. Lo mejor para sus intereses es que acuda a un Abogado para llevar a cabo una serie de actuaciones extrajudiciales (requerimientos de garantia, rescision contractual, relcmacion/denuncia en Consumo, negociaciones...) de forma que vd tenga una prueba de no haberse aquietado al retraso e incumplimientos del promotor y mientras seguira aumentando el plazo de incumplimiento para acudir a la via judicial con minimas garantias de exito. Un saludo.

tonicab: no puede el promotor entregar la vivienda antes de la fecha de entrega pactada (no es lo mismo que la finalizacion, pues la vivienda no se puede entregar sin LPO) si al comprador no le interesa o perjudica de alguna forma sus intereses. Los plazos dependeran de cada administracion competente, normalmente la obtencion de LPO desde el certificado final de obra no suele tardar menos de 3 meses.

holaaa, yo a mi entender creo que visto lo visto, el motivo principal para resolver es la falta de garantias por la ausencia de aval, pues el retraso no me parece muy importante salvo que el contrato estipule que el mismo era "esencial", como expone violeta, es hora de que que los requieras para que te den el aval. suerte¡¡

hola violeta, perdona que sea tan plasta, pero aún no se si te va bien el correo o ke pasa, te llgaron los mios???. Un saludo muy fuerte y felicidades.

Hola a todos. Os cuento mi caso;
1º) La obra no se entrega en la fecha fijada en el cv de vivienda y ejecuto extrajudicialmente avales que tenia. Recupero el dinero,excepto unas cantidades que no me avaló(placas solares y acondicionamiento de puerta).
2º)Al mes, de finalizado el plazo de entrega de vivienda, envié burofax a promotora solicitando la resolución de cv por incumplimientos(falta de aval y fundamentalmente por incumplimiento de fecha de entrega). No contestó.CALLADA POR RESPUESTA.
¿Qué es mejor que demande yo judicialmente para resolver el cv y reclamarle las cantidades no avaladas ó me espero a que me llame para escriturar y entonces le suelto: que el contrato está resuelto por incumpliento suyo y me devuelva las cantidades no avaladas?. ¿Me puede obligar el promotor a firmarla escritura quedandome con la vivienda y encima pagar las costas del juicio?
¡Muchas gracias!

hola,
Aunque la lógica y el sentido común dicen que tu contrato está resuelto (rescindido) a lo mejor haber enviado un requerimiento resolutorio después de recuperado el dinero no haya sido una muy buena idea. (No era necesario, hubiera sido mejor simplemente reclamarle el dinero no recuperado por la "ejecución" del aval).

Lo procedente sería el ejercicio de la acción de reclamación de cantidad, dando por sentado que el contrato fue rescindido (se supone que si te pagaron debiste de requerir en este sentido al promotor).

saludos.

Gracias Ley57!. Vamos a ver, los avales que ejecuté me ponía que si a fecha de 15/11/10 no tenia la vivienda la Licencia de Primera Ocupación podía ejecutar los avales. Es decir, yo ejecuté los avales solicitandolo, amistosamente, a la entidad financiera sin necesidad de contar con la promotora. O sea, no hubo requerimiento previo al promotor. La entidad financiera(avalista) me devolvió el dinero avalado, ya que sabía que la vivienda no disponía de la LPO. Lo que temo es que en unos meses se le conceda LPOy me requiera el promotor para firmar la escritura, me niegue, alegando que el cv está resuelto por incumplimiento suyo, me demande y pierda yo el juicio(ya que ha pasado muy poco tiempo desde la fecha que teóricamente me tenia que haber entregado la vivienda ) y además de quedarme con una vivienda que ya no deseo tenga que pagar las costas del juicio. En una palabra aunque haya ejecutado los avales que tenia, sin necesidad de contar con el promotor, no tengo claro que el contrato esté resuelto( por incumplimiento del promotor) y necesite la intervención de juez para que lo diga. Pero como sabe, los jueces no suelen dar la razón a los compradores, sobre todo, si el promotor se retrasa 4 ó 5 meses en la entrega de la vivienda. Por eso preguntaba en el foro si era mejor, como estrategia, esperarme a que me llamase el promotor para escriturar y entonces negarme y contestarle que había un incumplimiento suyo al no entregar la vivienda en el plazo establecido en el cv. O bien, esperarme unos tres meses(si antes no me demanda a mí) y demandar al promotor para que me devuelva las cantidades no avaladas al entender que el cv está resuelto al no entregarme la vivienda en la fecha establecida en el contrato. ¿Posibilidades de éxito?. Muchas gracias de nuevo!

ya de por si es una novedad que una financiera pague sin haber requerido al promotor. Interponer ahora un pleito de resolución en un alto riesgo de recibir una reconvención (yo si fuera el promotor lo haría, si el retraso es pequeño). En este caso quizás sea mejor no llevar la iniciativa y esperarse.

Muchas gracias de nuevo Ley57.
Hoy he recibido burofax de abogados de la promotora diciéndome que no hay incumplimiento de contrato porque las viviendas están casi terminadas y nos van a llamar a escriturar en breve plazo. En fin, cinismo puro y duro. Y morro. La ley se la pasan por el forro(con perdón) y mienten como bellacos. La vivienda, como muy pronto, no estará en condiciones de obtener la LPO antes de 4 meses. Por lo tanto, me esperaré a que me llamen a escriturar y entonces me niego alegando que el contrato esta resuelto por incumplimiento de la parte vendedora. Y a ver lo que pasa.
Saludos,

Para ley57 y/o violeta azul.
En primer lugar: "Para no perder hilo de lo que voy a exponer a continuación hay que leer lo expuesto por morrión en este foro los días 25;28 y 29 de diciembre de 2010".
Os cuento, mientras espero a que me llame el promotor para escriturar, que va para largo, he elaborado un escrito , a la vista del cv, para denunciar ante las autoridades de consumo al promotor por, falta de entrega de documentación exigida según RD 515/1989; por no entregar todos los avales; por cláusulas abusivas; por incumplimiento en la fecha de entrega, por fraude, etc.
Bien, al advertirle al promotor de las posibles sanciones que las autoridades de consumo le pueden imponer. Me contesta que, lo que voy a conseguir es que el promotor entre en concurso de acreedores y embarguen la vivienda y pierda yo, además de la vivienda , el dinero que tengo pendiente de pagar una vez concedida la LPO y antes de escriturar. Teniendo en cuenta mi caso(ver lo expuesto en este foro por morrión los días 25;28 y 29 de diciembre de 2010) ¿eso seria posible?. Muchas gracias de nuevo

Morrion en esas actuaciones extrajudiciales no ha solicitado al promotor y avalista la ampliación del aval a todas las entregas a cuenta en los terminos de la ley 57/68? me temo que no. Como dice ley 57/68 si se formulara ahora una resolucion judicial del contrato con ese pequeño retraso podria ocurrir que a la hora de contestar a la demanda ya tuvieran LPO y formularan reconvencion, o aunque no la formularan (que simplemente se opusieran a la demanda) con ese retraso seguramente el juez desestimaria imponiendo las costas. Yo lo que haría en este supuesto es volver a requerir extrajudicial y fehacientemente al promotor para que acepte la rescision contractual operada y devuelva las cantidades pendientes (no cubiertas por el aval); o bien si no acepta esa rescision extrajudicial (o sea, considera que el contrato esta en vigor) actue conforme a derecho (ley 57/68) y amplie el aval al resto de entregas a cuenta, puesto que el aval mantiene su vigencia hasta la obtencion de LPO y entrega de vivienda.

De esta forma pone la pelota en el tejado del promotor, que debera actuar en uno u otro sentido, aunque ya le advierto que lo mas seguro es la callada por respuesta. Respecto al tema de la reclamacion en consumo (interpreto que no es denuncia- por esta via si cabe sancion) el promotor ademas de su respuesta exagerada y telenovelera lo que trata es de imponerle una renuncia de derechos totalmente proscrita en nuestro Estado de Derecho.

Gracias violetaazul. Mire yo la vivienda intento quitarmela de encima, la promotora me ha quitado la ilusión, me ha engañado al intentar privarme de mis derechos que como consumidor tengo. Además su situación económica es muy delicada . Por eso aproveche los incumplimientos, a saber, no entregar todos avales y sobre todo el incumplimiento en la obligacion fundamental que era la entrega de la vivienda en la fecha pactada , para
en primer lugar ejecutar los avales que tenia( sin necesidad de contar con el promotor, no hubo resolución del contrato previa) y después envíe burofax al promotor indicándole que por los incumplientos citados queria resolver el contrato de compraventa. Además, le ponía que en caso de negativa por su parte tomaria mediadas judiciales. Responde y me dice que el contrato no esta resuelto, porque las viviendas se van a entregar próximamente. Mentira y dura han pasados dos meses desde su incumplimiento de la entrega de vivienda y le puedo decir que quedan, al menos, 4 ó 5 más para que puedan darla la LPO. Entonces, como estrategía inicial, por mi parte, y mientras corre el tiempo pensé en la posibilidad de DENUNCIAR(para haya sanción) ante las autoridades de consumo y así ir acumulando pruebas a mi favor para cuando me llamen a escriturar decirles, que el contrato está resuelto por incumplimiento del promotor y que me devuelvan dinero no avalado más intereses. Y si me demandan entonces, contraatacar yo formulando reconvención para que se anule el cv por incumplimiento en la fecha de entrega de vivienda, por falta entrega de avales(los pendientes de entregar), por cláusulas abusivas, por fraude, etc. Por eso, una de las razones de presentar denuncia ante consumo es la de tener una prueba más a mi favor, mientras transcurre el tiempo, y si el juez no creyese resuelto el cv, porque haya pasado poco tiempo(p. ej. 6 meses) ,si tener más motivos para resolverlo por cláusulas abusivas, fraude, y en general por actuaciones de mala fe por parte de la promotora que se desprenden al examinar el cv y que pueden ser motivo de nulidad del cv por parte de un juez. ¿ CREE QUE ES BUENA ESTRATEGIA?. La otra razón de presentar la denuncia ante consumo es, evidentemente, para que pague
la parte vendedora todo aquello que con mala fe ha intentado hacer a la parte vendedora. Independientemente de que judicialmente le pueda pedir daños y perjuicios además de daños morales(aunque sean difíciles de justificar). Pero dada la situación económica de la promotora lo veo bastante difícil. Lo único que tiene son deudas.
Por último lo que decía la promotora era que si denunciaba ante consumo y había sanción, dada la situación de la misma lo que conseguiría es que que entrara en concurso de acreedores y eso afectaría a los compradores perdiendo la vivienda objeto del cv. ¿Eso es posible?
Muchas gracias de nuevo

Como posible es posible, claro, la gran mayoria de las empresa en España estan actualmente "con un pie en el concurso", pero sería necesario algo más que una sanción para que la misma fuese declarada en concurso; de otro lado la ley concursal establece el mantenimiento de la actividad y el mantenimiento de los contratos, en general. Es, segun mi opinion, una actitud disuasoria hacia su legitima postura. Por que no presenta una reclmacion en lugar de una sancion? por esta via las autoridades de consumo no imponen sancion directamente sino que tratan de que la otra parte se someta a arbitraje para resolver el conflicto.

Para violeta azul. La promotora está hasta las cejas de deudas y no está dispuesta a perder una venta de vivienda en los tiempos que corren, y más en mi caso que lo que le he pedido es la resolución del contrato por incumplimiento en la fecha de entrega y que me abone las cantidades no avaladas+ intereses. Se de casos de la misma promoción que los compradores le han dedunciado ante las autoridades de consumo por falta de avales(además por cantidades importantes) y ha pasado más de un año de esto y ni les da los avales(porque no encuentra avalista) ni ha pagado la sanción impuesta por consumo. Como vé no se trata de una sanción aislada, sino de varias sanciones fruto de denunciadas presentadas ante consumo por los propietarios afectados.Y eso teniendo en cuenta que la intención de los compradores es quedarse con la vivienda. Imagínese yo, que lo que pretendo es quitarme la vivienda de encima..... "De arbitraje, nada de nada".Ademas sabe que el arbitraje es voluntario. Vamos! que el acuerdo amistoso ha fracasado(no le interesa perder una venta, más ahora que no se vende ni una escoba) y denunciar ante consumo va con la idea de que si me denuncia a mi por no ir a firmar la escritura. Contraatacar vía derecho administrativo(en el supuesto que no haya pasado mucho tiempo desde la fecha que tenia que haberme entregado la vivienda) por incumplir una cláusula determinante de la firma del c.v, por cláusulas abusivas, fraude, engaño, etc. Y haber si tengo suerte y un juez declarase nulo el cv. En fin buscar varios argumentos para conseguir el mismo fin. Pero por otra parte, pienso que dada la poca solvencia económica de la promotora, no está en condiciones de aguantar muchos juicios de una buena parte de propietarios de la promoción, y el acuerdo sería la opción más lógica para la promotora y para los propietarios.
Muchas gracias de nuevo.
Saludos,

Hola a todos. Me gustaría que me pudieran dar algún consejo en relación con el siguiente tema.
En febrero de 2008 firmamos un contrato de compraventa por una vivienda en construcción por un importe de 385.000 € más IVA. Ya entonces solicitamos, y se nos concedió, el modificar la forma de pago trasladando a la firma de la hipoteca parte de las cantidades que había que pagar a cuenta, debido a que esperábamos poder vender una vivienda de nuestra propiedad para acceder a la nueva.
En octubre de ese mismo año ya vimos cómo andaba el tema y que no vendíamos nuestra vivienda por el precio que esperábamos ni necesitábamos (aún hoy seguimos sin hacerlo). Desde entonces hemos venido solicitando, por burofaxes, la resolución del contrato y la devolución de un mínimo del 50% de las cantidades entregadas (tal y como se establece en las condiciones resolutorias del contrato), respondiéndonos siempre la constructora que no procedía y que exigían el estricto cumplimiento del mismo.
La vivienda ya está finalizada, desde finales de 2009.
Señalar que por su parte se han cumplido todas las obligaciones en cuanto a plazos de entrega, etc. Lo único que no han hecho es entregar los avales individuales de las cantidades entregadas a cuenta, tal y como se establece en un artículo del contrato (sólo nos dieron uno general e informativo al firmar el contrato). Cambiaron de entidad financiera, así que no sé si nos los podrían entregar, aunque tampoco los hemos pedido.
Por nuestra parte, hemos abonado todas las cantidades aplazadas (casi 28.000 €, IVA incluido), encontrándonos al día en ese aspecto. Llegado el momento, a finales de 2009, acudimos a la entidad financiera para solicitar el préstamo, pero se nos denegó formalmente. Tampoco nos lo concedieron en nuestra entidad habitual. Tengo que decir que nuestra situación financiera actual es peor que la de entonces. Además, nuestros ahorros no dan ni por asomo para afrontar las cantidades que se requerirían abonar y que no cubriría el préstamo hipotecario (IVA, porcentaje no cubierto por el préstamo, gastos notariales, etc).
También comparecimos a la firma de la escritura el día que se nos citó, y levantamos acta notarial reflejando los motivos por los que no podíamos proceder a la firma del contrato (falta de financiación).
Es decir, que por nuestra parte también hemos cumplido con todo excepto con la propia firma de escrituras, por imposibilidad manifiesta al no conseguir la financiación necesaria.
A día de hoy, más de 1 año después de la fallida firma de la escritura y más de 2 años después de nuestra primera solicitud de rescisión, la situación sigue estancada. Hemos mantenido varias reuniones con el Gerente de la Promoción, y lo que nos han ofrecido es un 10% de rebaja en el precio de la vivienda, cambiar a una más pequeña, o resolver quedándose con el 100% de las cantidades aportadas a excepción del IVA. Todo ello verbalmente. Nosotros, incluso por burofax, hemos solicitado una rebaja sustancial del precio del piso que nos permita hacer frente a su adquisición (con un 10% nos sigue siendo imposible), o la resolución con la devolución del 50% de las cantidades entregadas (el máximo que se contempla en el contrato). Incluso, verbalmente, hemos mostrado nuestra disposición a que se queden con el 60%.
Hoy mismo he tenido una conversación telefónica con el Gerente de la Promoción y ya me ha amenazado claramente con que este mismo mes enviarán una demanda, y que irían también a por los gastos que les hemos ocasionado (abogados, intereses de hipoteca, cuotas de comunidad, tasas de basura e IBI, etc), dejando abierta aún la posibilidad de rescindir con el 100% de penalización menos IVA.
Hemos hablado con un abogado y nos aconseja demandarles nosotros a ellos para que nos devuelvan todas las cantidades entregadas o, subsidiariamente, el 50% de las mismas. A lo de los avales no le da demasiada importancia. Le planteé la posibilidad de acudir a arbitraje, siquiera para resultar más "simpáticos" ante el juez, pero me ha dicho que no aportaría nada.
¿Cómo lo ven ustedes? ¿Creen que debemos aceptar el IVA de lo entregado y olvidarnos del tema porque lo tenemos mal? ¿Puede un juez obligarnos a comprar algo que no podemos pagar? ¿Nos puede condenar a perder el 100% de las cantidades entregadas más costas judiciales? ¿Creen que ellos irán a exigir el cumplimiento del contrato o que viendo que no es posible pedirán subsidiariamente daños y perjuicios por cantidad superior a lo entregado? ¿Debemos demandarles nosotros?
Pido disculpas por la extensión del correo, pero he intentado que no quedara ningún fleco suelto, y agradezco de antemano su atención y ayuda.
Atentamente,
Pamarna.

Su caso en un supuesto prototipo en estos días: imposibilidad de cumplimiento por falta de obtención de financiación. Los jueces sólo acceden a la resolución en estos casos cuando se contempla expresamente dicha causa en el contrato. El vendedor mediante acción judicial SI puede obligarles al cumplimiento forzoso, pues la ley le ofrece la posibilidad de escoger entre la resolución o el cumplimiento forzoso, ambos con indemnización de daños. Respecto a la conveniencia de demandar ustedes primero no sabría qué decirle pues es seguro que ellos formularán reconvención para instar el cumplimiento forzoso. En uno y otro caso hagan valer sus derechos como consumidores y los incumplimientos legales en que el promotor ha incurrido (tema avales, si hubiere clausulas abusivas...) y pongan de manifiesto que el incumplimiento no es voluntario sino provocado por la actual crisis inmobiliario-financiera (el llamado rebus sic stantibus). Un saludo.

Para Pamarna,

Quizás tu caso podría haberse planteado de forma distinta desde el comienzo.
Ahora la redacción del contrato, y de su cláusula resolutoria podría ser decisiva. Sin ver el contrato es difícil dar una opinión.
Si nos lo mandas podríamos ver mejor el caso. Puedes hacerlo a info@ley57.com
Saludos.

Muchísimas gracias por sus respuestas y por la rapidez con que las han dado.
Violetaazul, en el contrato no figura como causa resolutoria la no obtención de financiación, así que, efectivamente, no valdrá para resolver directamente el problema.
En cuanto a cláusulas abusivas no parece haberlas, aunque sería cuestión de mirarlo todo con lupa. Tan sólo, tal vez, en lo referente a los avales que, repito, no nos entregaron nunca, aunque tampoco los solicitamos, y la promoción ya está terminada y entregada (no en el caso de "nuestra" vivienda, claro).
He buscado referencias sobre el rebus sic stantibus, y el TS lo admite con mucha cautela, aunque he leido un artículo en el que se expone que la actual situación podría ser proclive a que fuera considerado con mayor facilidad. Está claro que debemos seguir su consejo de utilizarlo, por lo que pueda pasar, sobre todo teniendo en cuenta que firmamos a primeros de febrero de 2008, cuando se nos decía que todo iba genial y que así seguiría por muchos años.
En cuanto a hacer valer nuestros derechos como consumidores, ¿cómo podemos hacerlo? ¿Mi idea de solicitar arbitraje podría valer de algo o es perder el tiempo? Lo que tenemos casi descartado es demandarles nosotros. Creemos que es mejor opción esperar su posible demanda y contestarla.
Lo que me parece impresionante es que un juez pueda condenarnos al cumplimiento forzoso del contrato cuando NO PODEMOS hacer frente al mismo. Sólo tenemos en propiedad un piso con una carga hipotecaria que dejaría poco margen de beneficio dada la caida de precios actual, en el supuesto caso de que lográramos venderlo, lo cual está resultando imposible. Nuestros ahorros actuales son pequeños y tenemos un balance medio en los ingresos-gastos mensuales positivo, pero de poca cuantía. ¿Van a obligar a un tercero a financiarnos, o expropiarán nuestra vivienda (no sé a cambio de qué), nos embargarán cuentas y salarios y nos dejarán machacados hasta que paguemos? Sin contar con que además nos condenen a indemnizaciones (calculo que entre todos los conceptos la promotora lleva unos 10.000 € en gastos) y costas de sus abogados (que podrían llegar al 20% de lo reclamado, si no me equivoco).
Llevamos más de 2 años tratando de llegar a un acuerdo con la promotora. Cuando les comunicamos la primera vez nuestra voluntad de rescisión la comercial nos dijo que no habría problema pero que tardarían unos meses en resolverlo. De haberse avenido a dicho acuerdo, quedándose entonces con el 50% de lo entregado, no habrían incurrido en ningún gasto, así que también tendrán alguna responsabilidad en que la situación haya llegado a este punto cuando nosotros les hemos venido manifestando una y otra vez nuestra imposibilidad, máxime desde que nos denegaron financiación meses antes de la fecha de firma de escrituras. ¿O no tiene nada que ver?
Lógicamente, no espero que me respondan lo que me gustaría oir, sino que quiero saber su opinión sobre las posibilidades que podemos tener de salir bien parados de un posible juicio, con el fin de valorar la conveniencia de aceptar su propuesta de quedarse con el 100% de lo entregado menos el IVA, aunque me parezca una tomadura de pelo.
Muchísimas gracias.

Os planteo mi caso: optado 1º por la resolucion judicial del contrato, ya hemos obtendio sentencia firme por AP con fecha 25 abril pasado.

Dentro del proceso de ejecucion provisional el Juzgado requirió a las EEFF que se embargaran cuentas y avales a favor de la promotora, informandose negativamente de lo primero y obviando lo segundo.
Ante esta omision el Juzgado requirio de nuevo al banco para que informara sobre el embargo de los posibles avales, información que no se nos ha trasladado aún.

La cuestion surge de que solo cuento con aval individualizado de una parte de las entregas previas y nos estamos planteando reclamar al banco la totalidad de lo entregado a cuenta +6% intereses de demora en base a la Ley 57/1968 y sentencia firme a nuestro favor.

Ante esta tesitura he leido vuestros mensajes y encuentro contradictorios 2 comentarios realizados por ley57:

1.- De fecha 22/1/2010 para Fede Gonzalez: pese a que alguna resolucion judicial hay que condena al banco aunque no se ha haya omitido el aval, el asunto es difícil.
2.- De fecha 10/2/2010 para Ureña: existen resoluciones que condena al avalista incluso sin que haya realizado el certificado individual, siempre que el dinero del comprador se depositara en la cuenta que ellos controlan ....

Con estas circunstancias cual considerais que seria la estrategia mas oportuna:
a) Iniciar proceso ejecutivo para recuperar la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta según Ley 57/1968.
b) Juicio declarativo contra el Banco instando la ejecución de la sentencia por las cantidades entregadas a cuenta.
En este sentido indicaros que, amén de que en una de las cláusulas del contrato se indicaba que las cantidades entregadas a cuenta ... se garantizaban de conformidad con la Ley 57/1968 por Banco XXX, el mismo documento de aval con el que cuento (insisto sólo por una parte del total de cantidades entregadas9 indica que "por esta Entidad se ha otorgado un aval a favor de .... para que pueda percibir cantidades anticipadas de las viviendas ..."

¿Que posibilidades estimais tenemos de recuperar la totalidad de las entregas + intereses demora 6% por estas vías?

Os cuento mi caso.
Firmamos contrato compraventa en 2007 para vivienda con entrega a cuenta de cantidades por 37.000 Euros en 2,5 años hasta fin de obra, incluyendo una clausula por la cual se nos devolvia el dinero si renunciábamos a la compra con posterioridad a 2008. Tras finalizar el plazo y con la actual situacion economica le indicamos al promotor que si no vendemos nuestra vivienda no podemos realizar la compra, y que si lo desea podemos rescindir el contrato, o esperar a la venta, a lo que decide esperar. En verano de 2011 realizamos la venta de la vivienda y le realizamos una oferta a la baja ya que la venta no ha sido por el valor esperado a lo que no a accede por lo que verbalmente tras una reunion le indicamos nuestra decision de hacer valer la clausula de devolucion de las entregas a cuenta, accede pero propone una devolucion de forma mensual y a partir del 2013, nos presenta un contrato resolutorio con unas condiciones abusivas (devolucion si realiza las ventas de la viviendas libres a un determinado precio, asumir la responsabilidad de mejoras en la vivienda que ni siquiera estan realizadas ni autorizadas, incluir que renunciamos a la compra por vender nuestra casa por debajo del valor esperado etc) a lo que me niego a firmar. Como datos adicionales decir que "exisitia" un aval del cual tenemos fotocopia adjunta en el contrato , y que la vivienda esta sin terminar, sin puertas ni baños ni cocina ni instalación eléctrica pero parece ser que el fin de obra esta hecho ya que en el registro la vivienda aparece con la carga hipotecaria ya segregada , lo que no se es si tiene LPO, pero no debería de tenerla por el estado de acabado.
Asi pues , estamos en una situacion que no sabemos muy bien que hacer. Un saludo y gracias

Hola a todos,

Alguien sabe de algún caso en donde el comprador haya ejecutado aval, y luego la promotora le haya demandado para cumplimiento del contrato (obligándole a escriturar)?. De ser así, sabéis cuál ha sido la resolución final?

Según entiendo, la ejecución de aval no implica la resolución del contrato, y por lo tanto: ¿es posible que la promotora demande para cumplimiento y gane?
En ese caso, dependerá de la solvencia del comprador, pero aun siendo insolvente, le podrían caer embargos, costas, etc; en caso de perder?

Yo creo que si hay bases legales para cobrar aval bancario es porque la promotora no cumplió con (al menos) la cláusula del plazo de entrega, y sería motivo suficiente para la resolución. Después de ejecutar aval quienes deberían verse las caras son el seguro y el promotor. Sin embargo, muchos dicen que la promotora lo lleva a juicio para que un juez exija el cumplimiento al comprador. Y hay muchas demandas de compradores donde los jueces han desestimado la solicitud de resolver el contrato porque “no todo retraso conlleva a la resolución del contrato”.- aunque la vivienda haya obtenido la LPO con 1 año y medio de retraso.

Me urge respuesta antes de ejecutar un aval, que tal vez solo sirva para hacer frente a la demanda de la promotora. Esto tiene un gran nivel de incertidumbre con las resoluciones (a mi juicio injustas) que están dando los jueces; y en caso de perder esta demanda, la pérdida económica sería aun mayor que lo que se recupere con el aval.

Gracias por vuestros comentarios.-

Buenas tardes ,

Compraventa de LOCAL COMERCIAL , que no se entrega en plazo. Hay Póliza Individual de Seguro (cantidades anticipadas) , ¿se podría ejecutar el seguro de acuerdo a lo previsto en el art. 3 de la Ley 57/68 o en este caso no sería posible al tratarse de un Local Comercial y no una Vivienda. Los compradores son personas físicas que no ejercen actividad económica alguna.
A ver si me podéis echar una mano (aunque sea al cuello)...muchas gracias y saludos!

Hola Coromoto, conozco varios casos. Ten en cuenta que la sentencia de ejecución no entra (o no debe) en el fondo del asunto, con lo que a S.Sª. le basta con que cumplas los requisitos establecidos para ejecutar: el documento en cuestión y la acreditación fehaciente de no iniciación de obras, terminación o lo que corresponda. Por tanto, al no entrar en el fondo, la vigencia del contrato es una cuestión que te pueden discutir en un declarativo. Si pierdes, a devolver la pasta y escriturar. En los casos que yo conozco, le han desestimado la demanda al promotor. Hay que tener en cuenta que, cuando ejecutas, debe haber una razón de peso, ya que estás acreditando determinadas circunstancias de incumplimiento del vendedor, aunque luego entran en juego los términos del contrato, lo que puede complicar la cosa. Saludos

Buenas noches catapunchimpun; yo entiendo que no se puede ejecutar esa póliza de seguro al amparo de la ley 57/68, pues si lees el art:
Artículo 1.
Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:
Es decir debe servir de domicilio o residencia. Pero lo que si habría que estudiar es la posibilidad de ejecutar esa póliza al amparo del CC y de la LEC. Un saludo.

Hola.
Alguna precisión. Los procesos ejecutivos judiciales terminan con forma de Auto, no sentencia. (no recurrible en casación).
Hay gente que confunde "ejecutar" (que sería judicial) con "reclamar" extrajudicialmente. Si se dan las condiciones acordadas en el aval, podrá reclamar contra él, pero no será un título ejecutivo de la ley 57.
Hemos estado un tiempo desconectados del foro.
Al amigo o amiga que preguntó en noviembre, decirle que su caso hoy es habitual, dado que mucho promotor pleitea desde la seguridad que da la insolvencia, y visto lo que hay a nivel judicial habrá probado a ver si cuela.
Técnicamente la demanda es viable, aunque aplicando la lógica, q no es fuente de derecho, es una aberración.
Por último, espero que el amigo que preguntó en julio haya llegado a una solución amistosa o ejecutado el aval, que para eso está.
Un abrazo para todos.

Gracias Jonahlevin y Ley57.-

Se está pleiteando la resolución del contrato contra la promotora, pero parece perdida de tiempo. Tiempo que juega a favor de la prescripción del AVAL
Por ahora, los jueces han desestimado la solicitud de resolver porque “no todo retraso conlleva a la resolución del contrato”.
La vivienda obtuvo LPO con un año y medio de retraso (según la fecha de entrega del contrato de CV), aunque la promotora acredita que las obras estaban terminadas en el plazo establecido.
Esto está acreditado con certificado del ayuntamiento que confirma que la vivienda no tenía LPO después de un año y 3 meses de lo pactado.
Es esto una razón de peso para ejecutar AVAL?

La promotora estuvo en concurso de acreedores y ya ha salido. La vivienda debió entregarse 6 meses antes de que entrara en concurso, por lo que en principio el retraso NO se debió al concurso.

Entonces:
.- Es viable y se podría ejecutar AVAL de manera paralela al juicio de resolución de contrato?, o una cosa depende de la otra?
.- Se puede perder en una ejecución de AVAL, porque la resolución de contrato se está pleiteando con la promotora?
.- Y si se pierde el pleito de resolución de contrato, pero se ejecuta el AVAL, habría que devolverle el dinero al AVAL?
.- Y si se gana el pleito de resolución de contrato, y se ha ejecutado AVAL, entiendo que SOLO serviría para anular el contrato de CV con la promotora.

Por último, la obligación de escriturar puede darse a través de una sentencia, pero si el comprador no obtiene los recursos económicos para ello, qué puede hacer?
El incumplimiento previo es de la promotora que debió entregar en el plazo pactado, y se supone que el seguro AVAL es para cubrir este tipo de incumplimientos.

Un saludo y gracias.

Buenos dias a todos ,
Lo primero muchas gracias a Violetaazul y a ley57(cyclo)...(eso si..que es eso de desconectarse del foro asi sin avisar?....mañana mismo presente Ud. justificante "fehaciente" (que coño!...tampoco vamos a ser menos que nadie no?) de su ausencia...que ya veremos lo que dice el Comité de Apelación...es coña eh)..
Respecto a mi consulta sobre el Local Comercial que no se ha entregado a tiempo , y que hay unas cantidades pagadas por anticipado y una Poliza de seguro individual , y si estariamos ante un título ejecutivo , yo tb. lo veo como dice Violetaazul...ya que no se trata de una vivienda ,.
La duda me surge , cuando en las condiciones generales de la poliza (al reverso de la misma) dice textualmente "el presente contrato de seguro se rige por lo aqui pactado , la Ley 57/68..." y en al art1º de las mismas condiciones grales. dice que la Cía. de Seguros , "garantiza a los cesionarios de viviendas , LOCALES COMERCIALES o plazas de garaje, reseñados como Asegurados en la Póliza, que anticpen cantidades a cuenta en los terminos de la Ley 57/68..la devolución de dichas cantidades.."
Intentar instar un proceso ejecutivo en este caso, le veis algun sentido?...o mejor dejarse de aventuras y un procedimiento ordinario (declarativo) y listo?
La póliza no está intervenida por Corredor de Comercio ni nada eh...muy normalita , "de adhesion"...de las de infanteria vamos...

Muchas gracias y un saludo a todos.

Querido catapun, aun no paraficándome a señoría alguna, fehacIentemente puede contestar que un documento no se convierte en ejecutivo por la intención privada de las partes, salvo que así lo establezca la ley.

Respecto a las preguntas del compañero coromoto, salvo que el aval sea a primer requerimiento, algo extraño, siempre podrían interponer la excepción de litispendencia, que a veces es aceptada por el Juzgado. Aunque técnicamente es viable no comparto lo de simultanear proceso ejecurtivo y ordinario.
Saludos.

Hola ley57, muchisimas gracias por tu respuesta...mas claro agua.
Ya quisieran muchas "Señorias", ser tan claritas y eficientes...(no tenía yo animo injuriandi eh...nada mas lejos de mi intención que compararte con S.S.).....

Esto ya igual es abusar, si lo consideras así, mil disculpas eh , ..descartando ya la ejecutividad del aval ; ¿el resto de art. 3 de la Ley 56/68 sería aplicable (sobre todo la posibilidad de rescindir el contrato) de acuerdo a las Condiciones Grales. del Seguro , ..o como no es una vivienda , resulta inaplicable?

Muchas gracias por tu ayuda.
Saludos.

catapunchimpun, a la vista de ese clausulado específico de la póliza y la inclusión expresa de los compradores de locales comerciales, he visto otras pólizas similares:
http://www.bta-online.eu/aplicaciones/afianzamiento/documentos/CONDICIONES_GENERALES_DE_AFIANZAMIENTO_INDIVIDUALES_ES.pdf
7.1. El Objeto del seguro, es el pago de una indemnización al Asegurado, para el caso de que la construcción de la vivienda, local, plaza de garaje, detallada en la Póliza, no
se iniciara, llegara a buen fin, o no se entregase en los plazos previstos en los contratos de cesión, o no fuere expedida la licencia de primera ocupación, o calificación definitiva en los expedientes de VPO, y no les fueran devueltas, total o parcialmente, las cantidades percibidas a cuenta por el Tomador.
Me cabe la duda si la ley 57/68 es de "mínimos", es decir es obligatoria en viviendas, pero si voluntariamente el promotor decide ampliar su aplicación también a los locales y lo hace expresamente mediante un seguro de caución con ese clausulado, entiendo que podría ser un titulo ejecutivo por someterse voluntariamente a la ley 57/68. Desde luego yo al menos lo intentaría extrajudicialmente, luego ya nos pensamos si iniciar un ejecutivo en la vía judicial.
Siempre salvo mejor criterio. Saludos.

Hola Violetaazul, se ha reclamado ya extrajudicialmente a la aseguradora (siguiendo todos los pasos que exige la poliza) , pero han contestado que no hay siniestro , porque como sólo es un retraso...(a día de hoy siguen trabajando en la obra y por supuesto no hay LPO ni Cedula de Habitabilidad ni na de naaa...)...
Yo al principio habia pensado lo del ejecutivo...pero luegoo, dandole vueltas al temaa..me entraron las dudas ( y el miedo)...porque se oponen a la ejecucion diciendo que el documento no es ejecutivo por ser un local comercial..(que yo si estuviese en el otro lado lo haría)...va S.S. (que ese día se ha levantao rumbero)...y estima la oposición...y zas!..costas al canto.....
¿Cómo lo ves? Saludos y millones de gracias eh...

P.D. A mi me encantaría que fuese ejecutivo...perooo no se...

Gracias Ley57.-

Respecto a la excepción de litispendencia: el tema es que el abogado que lleva el caso de la resolución de contrato contra la promotora mencionó al seguro AVAL y los datos de la póliza en primera Instancia, pero a partir de allí no lo ha vuelto a mencionar. Ahora solo se plantea la resolución del contrato con la devolución de las cantidades por parte de la promotora, pero el seguro AVAL no vuelve a aparecer por ninguna parte. Estamos a la espera de que el recurso de casación sea aceptado por el TSJ.
Mi temor es que perdamos la oportunidad de reclamar al AVAL (por prescripción del mismo), a la espera de ver si un Juez resuelve o no el contrato de CV. Después de todo lo que he leído, entiendo que para ejecutar el AVAL no es necesario que se resuelva el contrato CV. Se le han mandado varios burofaxes a la promotora solicitándole e indicándole la resolución del contrato por el incumplimiento del plazo de entrega.

Tu recomendarías esperar a ver qué pasa con la resolución de contrato frente al TSJ antes de una posible ejecución de AVAL?
… y si el TSJ no admite el recurso, o se pierde: implica que el contrato de CV no se resuelve…- Después de esto se podría instar la ejecución del AVAL? O como el contrato no ha sido resuelto judicialmente también se pierden los derechos del AVAL?
Gracias y saludos.

Buenos días.

En febrero de 2008 firmamos un Contrato de Compraventa en Madrid por una vivienda libre. Realizamos los pagos de todas las cantidades a cuenta hasta firma de escritura, pero nunca recibimos aval individual por las cantidades entregadas. Tan sólo una fotocopia de uno general que nos dieron a la firma del contrato, de una entidad diferente a la que finalmente financiaba la Promoción.

Cuando llegó el momento de escriturar, en diciembre de 2009, no pudimos hacerlo al no obtener la financiación necesaria por parte de los bancos (incluida la entidad que financiaba la promoción), recibiendo cartas de denegación de dicha solicitud de financiación.

Hasta el día de hoy no se ha resuelto esta situación, con amenazas verbales por parte de la Promotora de demandarnos para exigir el cumplimiento íntegro del contrato, más intereses, IBI, Comunidad, etc. Nos dan otras salidas alternativas, pero que no nos resultan convenientes, como renunciar al 100% de las cantidades entregadas cuando en el contrato se especifica que sería el 50% como máximo.

En el Contrato no se incluye cláusula de resición por no obtención de financiación.

Quería saber si la no entrega de avales, incumpliendo la Ley 57/1968 y la Ley 38/1999, es aún susceptible de sanción, a pesar de estar las viviendas terminadas y con LPO concedida. En caso afirmativo, qué cuantía podría tener esa sanción (entregamos unos 25.000 € más IVA). ¿Sería también una causa resolutoria del contrato por nuestra parte?

Aclarar que nunca les hemos solicitado formalmente esos avales por burofax, aunque sí hemos dejado constancia en dos burofaxes de que no nos los han entregado, a lo que han respondido que ellos no han incumplido nada.

Por otro lado, querría que me dieran su opinión sobre si realmente existen muchas posibilidades de que prosperara esa demanda con la que nos amenazan. Hemos consultado con abogados especializados y nos dicen que no (nos dan un 85% de probabilidades a nuestro favor); incluso nos animan a que demandemos nosotros, pero un amigo que es juez nos lo ha desaconsejado.

Muchísimas gracias de antemano.


FEMA

Para Coromoto,
Efectivamente la ejecución del aval es técnicamente un proceso aparte que no requiere de una previa resolución judicialdel contrato. Ahora bien, los Juzgados suelen realizar una interpretación amplia de los motivos de oposición, lo que te resultaría arriegado.
en cualquier caso, si se dan los requisitos de la Ley 57/1968 cabría la ejecución. Sopesa el riesgo de costas.

Para FEMA,
Querido amigo. No se quién se atreve hoy por hoy a decir que algo en un Juzgado prospera o no al 85% de posibilidades. Ojalá, al menos en esta materia, existiera esa certeza.
Hace falta ver el contrato para dar una opinión con fundamento acerca de las posibilidades de resolcución y penalizaciones, y poder opinar sobre la validez de las mismas.
Un saludo.

FEMA, como bien dice ley57, nunca podemos aventurar un porcentaje ni de éxito ni de fracaso en una demanda, pues siempre estamos en manos de un tercero (Juez). Al respecto de lo que plantea la sanción la impone el órgano competente en materia de consumo, habría que ver de que CA son ustedes y los plazos de prescripción de las infracciones, pero de esa sanción ustedes no reciben nada (se castiga a la empresa). Al respecto de la ausencia de aval individual como causa de resolución autónoma del contrato hay alguna jurisprudencia a favor y en contra. Lo que si parece evidenciarse es que el promotor ha incumplido varias obligaciones legales: por lo que dice, además de la ausencia de aval, la cláusula de retención del 50% de las entregas a cuenta es una cláusula abusiva si no existe otra de similar talante para el caso de incumplimiento del vendedor. El problema es que si interpone demanda para resolver el contrato le pueden formular reconvención y obligar al cumplimiento del contrato, en estos casos lo que yo aconsejo es "forzar" la resolución: enviarles un burorax resolviendo el contrato y reclamando la devolución del 50 % (cláusula penal); en casos parecidos (ojo, no siempre) aceptan la resolución pero se quedan con el 100%, pero ya hemos conseguido el objetivo de resolver para que no nos puedan venir luego con el cumplimiento. Después, insisto, una vez resuelto el contrato podemos demandar al promotor para exigirle al menos el 50% de las entregas y poner de manifiesto todas las cláusulas abusivas (hay sentencias que ante la presencia de estas cláusulas declaran la NULIDAD del contrato y la devolución del 100%) y, en todo caso, instamos la facultad moderadora del Juez respecto a la cláusula penal, que puede rebajar ese 50%.

Lo primero agradecer las respuestas.

La CA es la de Madrid. No sé si ejercen aquí, pero supongo que donde mejor me informarán sobre plazos de prescripción y cuatías de sanción es en Consumo de la Comunidad. Lo que sí puedo decirles es que se han saltado casi todos los artículos de la Ley 57/68 a la torera y encima desde la Promotora me dicen que eso con una sanción de 600 € se lo quitan. Espero que no sea así de barato conculcar los derechos de los consumidores.

Ya he enviado burofaxes solicitando la rescisión del contrato con la aplicación de la cláusula del 50% de penalización, epro me han respondido exigiendo el cumplimiento. No sé si, según lo que cuenta Violetaazul, debería mandar burofax no solicitando, sino resolviendo directamente el contrato y a ver qué pasa. ¿Es así?

Lo que está claro es que llevan más de 2 años amenazando con demanda, pero no la ponen... Supongo que por algo será. Los abogados que hemos consultado dicen que es porque ven muchas posibilidades de perder. A los incumplimientos de la Ley 57/68 se suma la no concesión de financiación, a pesar de que en el contrato eso no figure como causa resolutoria.

En cuanto a la reciprocidad de penalizaciones, sí aparece en el Contrato que ellos también cargarían con un 50% de penalización en caso de incumplimiento.

Una pregunta más. Cuando citan a escritura, ¿deben mostrar fehacientemente al comprador que la vivienda posee la LPO? Porque en mi caso no lo hicieron, aunque en el Ayto he conseguido copia y la obtuvieron un par de semanas antes del día de la escritura.

Gracias y saludos cordiales.

Hola Violetaazul, respecto a mi mensaje del 25/01/12 (Local de Comercio), y visto que la aseguradora dice que ella no paga porque no hay siniestro...que opinas de iniciar ejecutivo?...

Saludos y millones de gracias

Fema, a título de ejemplo le paso esta sentencia
TSJ de Madrid Sala de lo Contencioso-Administrativo, sec. 8ª, S 7-2-2007, n º 92/2007, rec. 57/2004. Pte: Sánchez Sánchez, Ricardo
RESUMEN
El TSJ desestima el recurso contencioso y confirma la sanción impuesta a la entidad mercantil recurrente en materia de protección de los
consumidores. La Sala, habida cuenta que el hecho de que las obras no estuvieran comenzadas, no exime a la recurrente de la obligación de
garantizar la devolución de las cantidades entregadas para la adquisición de viviendas, establece que la recurrente, al ser gestora, es
responsable del cumplimiento de las promociones en materia de consumo, de ahí que esté obligada a cumplir con la Ley en lo referente a las
ofertas que realice de su promoción, veracidad e información completa.
sanción de 122.625 euros.
Al margen de ello aparentemente lo que hay es un mutuo disenso del contrato de compraventa (por la ausencia de demanda en este tiempo podría interpretarse de este modo, amén de la retención de todas las entregas, presuntamente en concepto de indemnización por el incumplimiento del comprador-1124 CC). Mi consejo es que acuda a un abogado y le encargue el asunto desde la misma redacción del documento de rescisión.

catapunchimpun, eso las aseguradoras (la no concurrencia del siniestro) lo dicen casi siempre...pero no te ha negado la cobertura de la póliza en el caso de LOCAL; vamos para que me entiendas: que si se hubiera tratado de una vivienda te hubieran dicho exactamente igual: no siniestro. Entiendo yo que si en la reclamación extrajudicial no te han excepcionado la no cobertura no debieran hacerlo en la oposición a la ejecución, pero eso nunca se puede asegurar. Deberás sopesar el riesgo de las costas con tu cliente.

Muchas gracias por tu ayuda Violetaazul , creo que me voy a decantar por interponer un ordinario...que me van a oponer lo mismo e igual es menor arriesgado.
Millones de gracias.
Saludos

Buenas
Me gustaria saber su opinion del caso que me esta pasando.
En 2009 compre 2 viviendas sobre plano, entregué unas cantidades a cuenta y al cabo de 3 meses, el banco me envio por fax el aval bancario a primer requerimiento de tiempo indefinido, (lo que tengo es una copia del aval original, en su momento pense que con eso era suficiente).

El plazo de entrega es 4T 2011, Las viviendas no se han llegado ni ha construir. He hablado con el banco para ejecutar el aval y me comentan que el aval esta cerrado, ellos argumentan que la promotora a finales del 2009 les entrego el original y cerraron el aval. Yo nunca he llegado a tener una notificacion del banco o promotor cuando cerraron el aval. Me surgen muchas dudas.

¿Es legal que ha mis espaldas la promotora entregue el aval al banco, cuando las viviendas no se han construidos?
¿Puede el banco cerrarlo, sin notificar nada?

Nota: No se si el banco me esta dando largas. tambien he hablado con la promotora sobre el aval y no dan respuestas.

Espero vuestros consejos, a parte de acudir a un abogado.

Saludos

Buenas noches romerosuna, el primer incumplimiento de la Promotora es que las garantías por las entregas a cuenta (aval en su caso) deben figurar ya en la publicidad de la promoción y entregarse al comprador junto al contrato de compraventa. Respecto al tema de aval "original" es otra obligación incumplida, pero se soluciona sin dificultad mediante unas medidas antes del juicio. Lo que comenta es del todo ilegal: usted es un tercero que nada tiene que ver con los chanchullos entre el promotor y la entidad financiera. El único consejo que le puedo dar es que acuda a un abogado de su confianza pues la LEY en mayúsculas le protege. Otra cosa: desde este momento diga que esas viviendas eran para ocuparlas vd y su familia, la ley 57/68 es lo que protege y nadie le puede probar lo contrario. Un saludo.

Si finalmente estás decidido a no dar más plazo, y antes de reclamar al banco, debe notificarse la rescisión del contrato, y antes de que las obras terminen. Parece que en lo últimos tiempos hay una tendencia entre los jueces a entender que todo comprador era un especulador, sobre todo si se ha rescindido el contrato después de que la vivienda estuviera terminada.
Espero no seas de Granada. Allí la AP entiende que son negocios jurídicos independientes y en un caso similar absolvieron al banco.
Suerte!

Gracias por responder y haberos interesado violetaazul y ley57.
Dos ultimas preguntas y aclaraciones:
Las viviendas no se han construidos y ni se van a contruir por falta de financiacion.
Ya se envio al promotor burofax para rescindir contrato.
El promotor dice que no suelta ni un duro.
Violetaazul, ya tengo claro que el promotor a incumplido por todos lados mi dudas y miedos son el aval bancario.
Para poder cobrar lo mas rapido es el banco pero, ¿ se puede el banco agarrar a algo para no pagar, ya que tiene en su poder el aval original? (claro está, que se lo dio el promotor, sin mi permiso).
¿ En caso de juicio tendre problemas para ir contra el banco, para demostrar que yo nunca le di el aval al promotor?

ley57, Las viviendas son de Valencia

Gracias por vuestro interes.

Como te comenté, hay precedentes que han estimado que si el promotor devolvió el aval puede cancelarse (AP Granada y sección 6ª AP Málaga). Sin embargo, desde mi punto de vista, eso es una aberración.
Otro asunto, si las viviendas no se han iniciado o han sido abandonadas en su primera fase, y en paralelo con cualquier acción civil, deberías plantearte una acción penal por apropiación indebida / estafa. Esto ha prosperado en varias ocasiones.
Saludos.

romerosuna, los derechos que otorga la ley 57 a los supuestos a que se refiere son irrenunciables (art 7) y en ningún momento pueden dejarse al arbitrio de su cumplimiento ni por el promotor ni por el avalista. Esta misma Ley impone una serie de obligaciones al avalista/asegurador: Segunda. Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.
La frase "bajo su responsabilidad" es expresa y clara. De otro lado digamos que los enredos y los fregaos entre promotor/avalista no pueden oponerse y menos aún perjudicar al comprador de vivienda: sobre esto hay abundantísima jurisprudencia. En consecuencia, si existe ese aval, el mismo debe imperativamente sujetarse a lo previsto en la NORMA.
Lógicamente otra cosa es lo que entiendan algunos jueces en esta y otras materias. Si ya ha rescindido el contrato y solicitado la devolución de esas cantidades, requieran fehacientemente al avalista para que cumpla con su obligación. Insisto, en muchas ocasiones por no acudir a tiempo a un abogado puede tener consecuencias muy negativas.

Violetaazul y Ley57.
Gracias, gracias y gracias.
Este pais necesita mas personas como ustedes.
Ya esta todo puesto, en manos de un abogado.
Espero tener un poco de suerte, ya os contaré.

Saludos

Buenos días,
En fecha 28 diciembre 2010 firmo contrato compra-venta con promotora (sociedad limitada) aportando 38.000€ avalados por un banco. en el contrato se indica que la entrega se hará antes de pasados 20 meses desde la concesión de la licencia de obras mayores (creo que este punto es contrario a la ley ya que no es una fecha concreta en absoluto). durante todo el año 2011 el ayuntamiento de barcelona bloquea todas las concesiones de licencias en espera de un nuevo plan urbanistico, durante este tiempo el promotor no nos informó de nada, solo alegaba falta de agilidad en el ayuntamiento, cambio de gorbierno etc....en fecha 8 de febrero el promotor nos envia burofax donde indica que no realizarán las obras por causas de fuerza mayor, el ayuntamiento no les da la licencia y que realizemos la resolución del contrato pero sin daños ni perjuicios por mi parte. Mediante una instancia al ayuntamiento me confirman que desde principios de enero dicha licencia fué desbloqueada prosiguiendo su curso normal, el promotor alega que le han expirado los contratos de permuta que tenía con los dueños del solar y ahora ya no le intersa/quiere construir. Entiendo que tengo derecho a recibir el dinero avalado y los intereses legales así como reservarme el derecho a reclamar daños y perjuicios verdad? enviando un burofax a la promotora es suficiente para ir al banco y reclamar el dinero? el promotor no quiere firmar la renuncia si me guardo el derecho legal. debido a esto tendré que devolver 9000 euros a hacienda en concepto de adelantos por cantidades entregadas a cuenta de vivienda habitual (4 años de cuenta vivienda 1 año de construcción, compra-venta), he leido el manual y en ningún caso ni resolución judicial explica mi casuística particular, me pueden ayudar? me da mucha pena que gente que no es competente se vayan de rositas de un caso como el mio que me va a costar 9000 euros y no tener casa. Saludos,

Estimad@ amig@,
Como siempre es difícil dar una opinión sin ver el contrato. Suponiendo que sea el caso normal, sin duda tienes derecho a la reclamación de los daños efectivos demostrables, además del interés legal de acuerdo con la ley 57/68. Hablamos de daños efectivos no de suposiciones.
Si no te devuelven el dinero con los intereses sería una prueba de su falta de honradez. No tardes en reclamar. El silencio lo utilizarán contra ti.
Saludos.