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              incumplimiento de contrato de opcion de compra. consecuencias
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Autor: Manuel 44 Fecha: 26/12/2009
Tema: incumplimiento de contrato de opcion de compra. consecuencias
Firme un contrato de opción de compra con una promotora hace dos años. Entregué 24.000 euros a cuenta del pago del precio, dejando pendientes 100.000 euros. La constructora me ha citado por burofax dos veces a la notaria y no he comparecido en ninguna. Me han enviado una carta de un abogado diciendo que me demandarán exigiendo el cumplimiento del contrato, es decir, el otorgamiento de escritura y el pago del precio. Me pregunto qué conscuencias tiene para mi la demanda en caso de ser estimada?? Porque si me condenan a otorgar la escritua y pagar el precio restante, si me niego a hacerlo y por tanto no pago ¿qué haría la promotora para intentar cobrar el precio si yo no otorgo la escritura voluntariamente? Si no hay venta no podrá haber cobro del precio. ¿Se sustituiría la condena a pagar el precio por una indemnización de daños y perjuicios y para ello tendría la constructora que instar una ejecución judicial? Gracias.

Autor: pichonzuelo Fecha: 27/12/2009
si es un contrato de opción de compra, en principio te corresponde a ti decidir si ejercitar la opcion de comprar o no, y si decides no comprar, cual es tu caso, el contrato se extingue y no pueden obligarte a comprar y si estan tratando de hacerlo deberías denunciarlos por coacciones

Autor: Manuel 44 Fecha: 27/12/2009
Pero el problema es que era una opción de compra pero con obligaciones para las dos partes, me explico: yo no tengo la posibilidad de ejercitar o no la opción, sino que, cumplidas todas las obligaciones por parte de la vendedora (construir la vivienda en un determinado plazo) yo tengo que cumplir con mi obligación de comprar. Es decir, se firmó un contrato de opción de compra y venta, con obligaciones para las dos partes, de manera que, si yo no quiero cumplir, estoy incumpliendo con mis obligaciones y ello supone que el vendedor pueda o exigir el cumplimiento que es lo que ellos quieren o instar la resolución que es lo que quiero yo(entre otras cosas porque me tienen que devolver lo que di menos el 4,12 % del precio total del contrato). Ocurre que el incumple soy yo y ello supone que el decide qué hacer es la parte que ha cumplido. Lo que quiero saber para decidir qué hacer es qué me puede suponer si deciden instar el cumplimiento forzoso del contrato. GRacias.

Autor: pichonzuelo Fecha: 27/12/2009
Entonces pienso que si no cumples la vendedora podrá demandarte judicialmente, la via sería un juicio ordinario con base en el art. 1124 del Código Civil para exigir el cumplimiento del contrato y el abono de los daños e intereses a que tuviera derecho, y si gana el juicio te condenarían además al abono de las costas del procedimiento, y si no cumples voluntariamente la sentencia podrán instar la ejecución judicial del título.

Esta es una opinión, salvo mejor criterio

Autor: Manuel 44 Fecha: 28/12/2009
Entendido. Pero no entiendo bien una cosa: si piden al Juzgado que me condene a otorgar escritura y pagar el resto del precio, qué ocurre si aún así voluntariamente no cumplo?? ¿En la ejecución de sentencia se pide que se otorgue por el Juzgado la escritura? ¿cómo me obligan a pagar el precio puesto que no tengo ni dinero ni bienes para hacerlo? ¿qué sentido tiene que se otorgue una escritura forzosamente si no puedo pagar el precio? Muchas gracias por tu ayuda.

Autor: josyroma Fecha: 09/01/2012
Hola,
Estaba leyendo eso y tengo un problema. No es similar, pero me está robando mucho el sueño. Mi pareja y yo hemos cambiado el piso donde vivíamos de alquiler por una casa con derecho de opción de compra. Habíamos pactado con la propietaria que entregaríamos 10000 euros en concepto de entrada y el alquiler de 600 euros mensuales con opción de compra en 3 años. El tema es que al venir aquí nos hemos dado cuenta de que la propietaria nos engaño en relación al tamaño del terreno que tiene la vivienda y que es lo que ella pone en el contrato. O sea, en otras palabras nos está estafando. Los vecinos de nuestras vivienda son familiares suyos y poseen un terreno, que al parecer ella piensa segregar a su parcela para que en la fecha de la compra cumpla con éste requisito. Que tenga los metros que ella nos había ofrecido antes. Yo llamé la propietaria y ella me dijo que yo no tengo derecho a quejarme hasta que llegue el día de la compra. El tema es que yo vine a la casa justo por el tema del jardín que ella nos ofrecía en contrato y resulta que ahora mismo la casa no tiene jardín. No sé si tengo el derecho de solicitar la anulación del contrato y la devolución de mi dinero ya que el objeto que ella me está alquilando no es de todo lo que me pone en contrato, pues en el contrato pone una clausula que se yo, la arrendataria desisto del contrato pierdo el derecho de devolución del dinero y otra que me obliga a estar viviendo aquí durante el mínimo de un año. Por favor, necesito ayuda.

Autor: Alberto Julio Fecha: 09/01/2012
Buenas tardes Josyroma:

En relación al problema que planteas, lo primero que habría que hacer es analizar el contrato. No obstante, más que ante una posible resolución del contrato por incumplimiento de la parte vendedora(lo cual habría que valorar con cautela puesto que la resolución solo está indicada ante incumplimientos de caracter grave), sí podría obligarse al propietario a bajar el precio de la compraventa en virtud de lo dispuesto por el art. 1484 y ss. del Código Civil (acción quanti minoris) cuando se demuestra que, de haber conocido todas las características del objeto vendido, el comprador, habría pagado un precio menor.-

Un saludo

Alberto J. Martín
amvabogadosyasesores.com
amvabogados@hotmail.com

Autor: josyroma Fecha: 09/01/2012
Hola Alberto,

Gracias por la respuesta.
Te explico. No tengo ilusión de comprar ésta vivienda. Solo hace 2 meses que la alquilamos, pero la propietaria nos ocultó muchas cosas sobre la vivienda, entre ellas el problema relacionado con la escritura. Estamos muy disgustados pues hemos cambiado de residencia con mucha ilusión y nos hemos dado con todos estos problemas. Hay una guerra sin resolver entre ella y su madre, que es actualmente nuestra vecina por el tema de la cuota que ocupa cada casa. En el mismo terreno hay dos casas, la donde estamos y la de la vecina (madre de la propietaria), y ambas están en peleas familiares para arreglar el tema de la división del terreno. El problema es que nosotros estamos por el medio de todo esto.
En el contrato ella nos especifica que la casa tiene 123 metros de jardín, pero en escritura no sale nada de esto, solo la cuota que ocupa la casa. Ella nos dijo que lo arreglará antes de hacernos la venta, pero el tema es tan deprimente que creemos que lo mejor sería de momento anular el contrato. Lo único que me gustaría es poder anular éste contrato, que me devuelva el dinero de la entrada y pactar (si cabe) otro tipo de contrato de arrendamiento que no sea con opción a compra, ya que no queremos heredar el problema que ella viene arrastrando. Ahora mismo vamos a tener u bebe y nos gustaría estar tranquilos.
Segundo el contrato ella nos alquila una casa con terreno, según escritura, éste terreno no le corresponde. ¿Puedo solicitar la anulación del contrato y pedir la devolución de la entrada que le entregué por incumplimiento por su parte?
Gracias


Autor: Alberto Julio Fecha: 09/01/2012
Buenas tardes Josyroma:

Por lo que indicas, lo que aquí existe inicialmente, es un problema de deslinde de fincas que no está resuelto. Y eso, afecta sin duda al contrato porque no se puede transmitir algo que no se tiene refiriendome con ello, a esos 123 metros de jardín cuya titularidad no esta clara porque no se sabe hasta donde alcanza la finca objeto del contrato.-

Esta situacion, si no se resuelve, puede dar lugar a varios problemas. Por tanto, en éste caso, entiendo que sí cabría plantear la resolución del contrato y solicitar la devolución de los 10.000 euros entregados a cuenta del precio total para el caso de ejercitar la opción de compra. No obstante, siempre es importante analizar al contrato.-

Un saludo

Alberto J. Martín
Abogado


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