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Plazas de garaje
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Plazas de garaje
Hola y gracias de antemano, soy presidente de una comunidad de vecinos (150 vecinos) en el edificio el ascensor no llega al garaje. Y nos gustaría saber si necesitamos el apoyo del 100% de los vecinos para bajarlos.
Por otra parte para financiar la obra tendríamos que hacer plazas nuevas, sitio tenemos para hacer 60 plazas, los ascensores caen en plazas ocupadas por vecinos y tendrían que ubicarse en las nuevas plazas, todos los tramites los pagaría la comunidad y con la venta de las restantes pagaríamos la obra con lo que la comunidad no pagaría nada. Pregunta ¿Necesitamos el 100% de los propietarios. Un saludo y gracias de nuevo
Por otra parte para financiar la obra tendríamos que hacer plazas nuevas, sitio tenemos para hacer 60 plazas, los ascensores caen en plazas ocupadas por vecinos y tendrían que ubicarse en las nuevas plazas, todos los tramites los pagaría la comunidad y con la venta de las restantes pagaríamos la obra con lo que la comunidad no pagaría nada. Pregunta ¿Necesitamos el 100% de los propietarios. Un saludo y gracias de nuevo
LA RESPUESTA ES NO.
Artículo 17 LPH.
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá EL VOTO FAVORABLE DE LA MAYORÍA DE LOS PROPIETARIOS, QUE, A SU VEZ, REPRESENTEN LA MAYORÍA DE LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
El tiempo pasa pero hay cosas que no cambian en este foro.
Saludos.
Artículo 17 LPH.
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá EL VOTO FAVORABLE DE LA MAYORÍA DE LOS PROPIETARIOS, QUE, A SU VEZ, REPRESENTEN LA MAYORÍA DE LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
El tiempo pasa pero hay cosas que no cambian en este foro.
Saludos.
Creo que la respuesta de Dick Turpin es correcta en los casos generales que no afecten a zonas privativas.
Pero este no es un caso general, es bastante especial, ya que, por un parte afecta a zonas privativas, al tener que "expropiar" plazas de aparcamiento para poner el ascensor en el garage. Y, por otra, hablan de cosntruir nuevas plazas, para lo que se necesita licencia municipal, difícil de obtener habitualmente por posible exceso de edificabilidad, con lo que la financiación en la que están pensndo por venta de plazas nuevas no existiría.
Pero este no es un caso general, es bastante especial, ya que, por un parte afecta a zonas privativas, al tener que "expropiar" plazas de aparcamiento para poner el ascensor en el garage. Y, por otra, hablan de cosntruir nuevas plazas, para lo que se necesita licencia municipal, difícil de obtener habitualmente por posible exceso de edificabilidad, con lo que la financiación en la que están pensndo por venta de plazas nuevas no existiría.
Buenas tardes.
Hola Pepe123. Como la cuestión es interesante, voy a contestar.
Lo cierto es que hay varias cuestiones a resolver en la pregunta:
El primer expositivo fáctico que plantea el consultante es que es Presidente de una comunidad de vecinos (150 vecinos) y que el ascensor del edificio no llega al garaje.
La pregunta que hace es saber si necesita el apoyo del 100% de los vecinos para bajar el ascensor al garaje y la respuesta es NO.
Hay una segunda cuestión, pero la misma es de carácter económico, habida cuenta que relata que para financiar la obra tendrían que hacer plazas nuevas.
Al parecer hay terreno para adicionar 60 plazas (no se trata de expropiar, sino de afectar elementos comunes).
Hay una tercera cuestión: La bajante de los ascensores afecta a plazas ocupadas por vecinos.
La indemnización a dichos vecinos la tiene prevista mediante adjudicación de nuevas plazas de garaje.
Plantea que todos los trámites los pagaría la comunidad y con la venta de las restantes plazas pagarían la obra con lo que la comunidad no pagaría nada.
Nuevamente pregunta si necesitan el 100% de los propietarios para aprobar el acuerdo.
El vigente artículo 17 de la LPH está redactado conforme al número cinco de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
Ya en la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2008, en el marco de la instalación de un ascensor ex novo (sin antecedente alguno) en la comunidad, se estableció que « a tenor del artículo 17 será suficiente la simple mayoría para la supresión de las "barreras arquitectónicas", que dificulten el acceso y la movilidad de las personas con minusvalía.
Actualmente el número 2 del artículo 17 de la LPH dispone que el establecimiento de los servicios de ascensor, lo que incluye la instalación ex novo, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En consecuencia, no es necesario aprobar el acuerdo por unanimidad.
Por otra parte, esta regla permite a la Comunidad imponer esa servidumbre (ocupación de parte de un local privativo, o en este caso, de una plaza de garaje, para la instalación del ascensor) para la creación de servicios de interés general y cuando el acuerdo de la Junta reúna los presupuestos legales, con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios ».
Cabe reseñar que la Comunidad tiene resuelta esa cuestión, habida cuenta que plantea resarcir los daños y perjuicios que la ejecución de dicho acuerdo irrogara a los propietarios de las plazas de garaje afectadas por el mismo mediante adjudicación de nuevas plazas de garaje sin coste alguno.
Por tanto, para aprobar dicho acuerdo, se exige el mismo régimen de mayorías previsto en el artículo 17.2 LPH para la adopción de aquellos acuerdos que se deriven necesariamente de la instalación del ascensor, incluido el resarcimiento del daño que la imposición de una servidumbre en un elemento privativo pueda acarrear a alguno de los propietarios.
Hola Pepe123. Como la cuestión es interesante, voy a contestar.
Lo cierto es que hay varias cuestiones a resolver en la pregunta:
El primer expositivo fáctico que plantea el consultante es que es Presidente de una comunidad de vecinos (150 vecinos) y que el ascensor del edificio no llega al garaje.
La pregunta que hace es saber si necesita el apoyo del 100% de los vecinos para bajar el ascensor al garaje y la respuesta es NO.
Hay una segunda cuestión, pero la misma es de carácter económico, habida cuenta que relata que para financiar la obra tendrían que hacer plazas nuevas.
Al parecer hay terreno para adicionar 60 plazas (no se trata de expropiar, sino de afectar elementos comunes).
Hay una tercera cuestión: La bajante de los ascensores afecta a plazas ocupadas por vecinos.
La indemnización a dichos vecinos la tiene prevista mediante adjudicación de nuevas plazas de garaje.
Plantea que todos los trámites los pagaría la comunidad y con la venta de las restantes plazas pagarían la obra con lo que la comunidad no pagaría nada.
Nuevamente pregunta si necesitan el 100% de los propietarios para aprobar el acuerdo.
El vigente artículo 17 de la LPH está redactado conforme al número cinco de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
Ya en la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2008, en el marco de la instalación de un ascensor ex novo (sin antecedente alguno) en la comunidad, se estableció que « a tenor del artículo 17 será suficiente la simple mayoría para la supresión de las "barreras arquitectónicas", que dificulten el acceso y la movilidad de las personas con minusvalía.
Actualmente el número 2 del artículo 17 de la LPH dispone que el establecimiento de los servicios de ascensor, lo que incluye la instalación ex novo, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En consecuencia, no es necesario aprobar el acuerdo por unanimidad.
Por otra parte, esta regla permite a la Comunidad imponer esa servidumbre (ocupación de parte de un local privativo, o en este caso, de una plaza de garaje, para la instalación del ascensor) para la creación de servicios de interés general y cuando el acuerdo de la Junta reúna los presupuestos legales, con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios ».
Cabe reseñar que la Comunidad tiene resuelta esa cuestión, habida cuenta que plantea resarcir los daños y perjuicios que la ejecución de dicho acuerdo irrogara a los propietarios de las plazas de garaje afectadas por el mismo mediante adjudicación de nuevas plazas de garaje sin coste alguno.
Por tanto, para aprobar dicho acuerdo, se exige el mismo régimen de mayorías previsto en el artículo 17.2 LPH para la adopción de aquellos acuerdos que se deriven necesariamente de la instalación del ascensor, incluido el resarcimiento del daño que la imposición de una servidumbre en un elemento privativo pueda acarrear a alguno de los propietarios.
Dicho lo anterior, una cuestión que se me ocurre consistiría en determinar cómo está realmente constituida la Comunidad de Propietarios, puesto que presumo que está integrada por Sótano, Planta Baja o de calle y X (desconozco el número) plantas de viviendas.
La pregunta es ¿La planta sótano está constituida en Subcomunidad?
En ese sentido será necesario examinar en la escritura de División Horizontal la descripción que se hace de la planta sótano y averiguar si la planta sótano está comunicada con el resto del edificio; si hay escalera interior desde el garaje a las distintas viviendas del edificio, o si tiene acceso directo al portal del edificio.
Tal y como lo plantea el consultante, tengo la impresión de que hay más viviendas que plazas de garaje (no lo sé), lo que me hace pensar que la Promotora del edificio otorgó la escritura de división horizontal con la intención de individualizar el sótano de las viviendas. Es decir. No se construyeron las plazas de garaje como complemento de las viviendas, sino que tendrían vida independiente, habida cuenta no hay una plaza de garaje por vivienda.
En ese caso, si el garaje no perteneciera a los propietarios de los pisos, podría concluirse que no es de aplicación el artículo 17.2 y no procedería suprimir ninguna barrera arquitectónica, no siendo de aplicación el régimen de mayorías del artículo 17.2 de la LPH para la adopción de acuerdo, al tratarse de comunidades distintas.
En ese caso, los propietarios de los garajes podrían construir en las rampas que dan al exterior los medios mecánicos que tengan por conveniente pero sin perturbar al resto de vecinos (si lo estiman oportuno, claro está).
Para finalizar diré que la idea de financiar la obra mediante la desafectación y venta de elementos comunes, tiene un quórum diferente al anterior –en este caso sí necesitaría unanimidad-, sin perjuicio de que la comunidad de propietarios, al carecer de personalidad jurídica tendría que arbitrar un sistema distinto al planteado por el consultante, por lo que le sugiero consulte a un Abogado a tal fin (le puede servir un Notario).
Un saludo.
La pregunta es ¿La planta sótano está constituida en Subcomunidad?
En ese sentido será necesario examinar en la escritura de División Horizontal la descripción que se hace de la planta sótano y averiguar si la planta sótano está comunicada con el resto del edificio; si hay escalera interior desde el garaje a las distintas viviendas del edificio, o si tiene acceso directo al portal del edificio.
Tal y como lo plantea el consultante, tengo la impresión de que hay más viviendas que plazas de garaje (no lo sé), lo que me hace pensar que la Promotora del edificio otorgó la escritura de división horizontal con la intención de individualizar el sótano de las viviendas. Es decir. No se construyeron las plazas de garaje como complemento de las viviendas, sino que tendrían vida independiente, habida cuenta no hay una plaza de garaje por vivienda.
En ese caso, si el garaje no perteneciera a los propietarios de los pisos, podría concluirse que no es de aplicación el artículo 17.2 y no procedería suprimir ninguna barrera arquitectónica, no siendo de aplicación el régimen de mayorías del artículo 17.2 de la LPH para la adopción de acuerdo, al tratarse de comunidades distintas.
En ese caso, los propietarios de los garajes podrían construir en las rampas que dan al exterior los medios mecánicos que tengan por conveniente pero sin perturbar al resto de vecinos (si lo estiman oportuno, claro está).
Para finalizar diré que la idea de financiar la obra mediante la desafectación y venta de elementos comunes, tiene un quórum diferente al anterior –en este caso sí necesitaría unanimidad-, sin perjuicio de que la comunidad de propietarios, al carecer de personalidad jurídica tendría que arbitrar un sistema distinto al planteado por el consultante, por lo que le sugiero consulte a un Abogado a tal fin (le puede servir un Notario).
Un saludo.
Hola DickTurpin antes de nada muchísimas gracias por la contestación a mis dudas.
No se si podre aclararte algo de lo que preguntas,cada vivienda tiene su plaza de garaje,pero hubo viviendas que su plaza la vendieron a otros vecinos o a gente de otros bloques.
Por otra parte cuando compramos las viviendas las plazas de garaje se pagaron aparte de las viviendas no se si eso influye.
Las plazas están situadas todas en la planta baja.
Las únicas salidas que tenemos legales son por unas escaleras,no teniendo sitio por otra parte para construir rapas de salida salvo por las puertas por donde salen los vehículos,pero supongo que eso no se considera salida peatonal.
No se si te aclaro alguna duda,espero que si
Muchísimas gracias por tu atención un saludo
No se si podre aclararte algo de lo que preguntas,cada vivienda tiene su plaza de garaje,pero hubo viviendas que su plaza la vendieron a otros vecinos o a gente de otros bloques.
Por otra parte cuando compramos las viviendas las plazas de garaje se pagaron aparte de las viviendas no se si eso influye.
Las plazas están situadas todas en la planta baja.
Las únicas salidas que tenemos legales son por unas escaleras,no teniendo sitio por otra parte para construir rapas de salida salvo por las puertas por donde salen los vehículos,pero supongo que eso no se considera salida peatonal.
No se si te aclaro alguna duda,espero que si
Muchísimas gracias por tu atención un saludo
Buenos días.
Te recomiendo consultes a un abogado el tema.
Necesitará leer la división horizontal de la finca para determinar cual es la verdadera situación jurídica.
Si quieres puedes enseñarle lo que yo digo, pero obviamente, para estar seguro necesitaría acceder a la documentación que menciono.
Un saludo.
Te recomiendo consultes a un abogado el tema.
Necesitará leer la división horizontal de la finca para determinar cual es la verdadera situación jurídica.
Si quieres puedes enseñarle lo que yo digo, pero obviamente, para estar seguro necesitaría acceder a la documentación que menciono.
Un saludo.
Los propietarios de las plazas de aparcamiento, que se pretenden ocupar, pueden oponerse perfectamente a que se las expropien.
Una Comunidad de Propietarios, no está facultada para expropiar. Eso solo lo puede hacer una Administración Pública.
Sería necesario, que tutazo, nos indique si las plazas de aparcamiento, constituyen fincas registrales independientes o solo consta una ava parte de la totalidad del garaje, sin descripción de número de orden.
En cuanto que la plaza, sea finca registral independiente y con número de orden, la Comunidad lo tiene difícil.
Una Comunidad de Propietarios, no está facultada para expropiar. Eso solo lo puede hacer una Administración Pública.
Sería necesario, que tutazo, nos indique si las plazas de aparcamiento, constituyen fincas registrales independientes o solo consta una ava parte de la totalidad del garaje, sin descripción de número de orden.
En cuanto que la plaza, sea finca registral independiente y con número de orden, la Comunidad lo tiene difícil.
