FORO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Bienvenid@   Iniciar sesión - Darse de alta
Foros Legales
     Propiedad Horizontal
              administrador de fincas
¿Necesita un abogado especialista en Propiedad Horizontal?
Autor: vicente manuel Fecha: 24/11/2005
Tema: administrador de fincas
Ayer me fijé en el buzón de mi vecino, el "Administrador de Fincas". Se ha cambiado su placa de buzón de siempre por otra de tonos dorados con incrustaciones en letras de oro, donde debajo de su nombre se puede leer: "ADMINISTRADOR DE FINCAS".

En la finca, entre los que no estamos sobornados, hay en especial un vecino que está obsesionado por saber si es o no un Administrador de Fincas, ya que él sospecha (y yo también) que no tiene el título oficial.

A ver si me podeis echar un cable y os enterais dónde se puede averiguar, con independencia de que esté colegiado o no, si esta persona tiene el Título Oficial de Administrador de Fincas. Igual con el CP en la mano le pegamos un sustillo.

Autor: vicente manuel Fecha: 24/11/2005
Acabo de enviarle un correo al Ministerio. A ver si me contestan.

Ya os contaré.

Autor:  Justa Valcarce Fecha: 24/11/2005
Vicente Manuel, puede no tener el titulo expedido por el Ministerio de FOmento, que se emite mediante oposición o examen, pues para ser administrador de fincas, se puede ser por distintas vías que te las pongo:
Directamente sin otro requisito, previa el alta colegial, que estar en posesión de alguno de los siguientes títulos: Licenciados en Derecho, en Políticas, en Económicas y Comerciales, en Dirección y Administración de empresas, Arquitectos Superiores, Diplomados en ciencias económicas y empresariales, los Profesores mercantiles, los Procuradores de los Tribunales de Justicia, los Ingenieros Agrónomos y los de Montes, los Veterinarios, los Ingenieros Técnicos Agrícolas y los Ayudantes de Montes.

Segundo.- El otro sistema de acceso es estar en posesión del título de Experto Inmobiliario - Administrador de Fincas que se realiza a través de la Universidad de Alcalá de Henares , como título propio y expedido por el rector de dicha Universidad


Y cada colegio se ha sacado de la manga la segunda vía poniendose de acuerdo con algunas Universidades.

Autor: vicente manuel Fecha: 24/11/2005
La vía de "directamente" está descartada. La segunda entonces es la única viable. Entonces entiendo que sería acudir al rectorado de la universidad politécnica y empezar a indagar.

Me cuesta mucho de creer que este personaje se haya gastado medio kilo en algo que los demás ni han visto, pero estas fiestas iré e indagaré.

Gracias.

Autor: discolo5G Fecha: 25/11/2005
Ahora que volevemos a tenrs Ministerio de Soluciones habitacionales, ¿a que espera para convocar los examenes?.
¿O es que hemos vuelto a los Gremios de la Edad Media?

Autor: vicente manuel Fecha: 25/11/2005
Respuesta de Ministerio de Fomento:

"La consulta que nos hace ha pasado a ser competencia del nuevo Ministerio de Vivienda que tiene la siguiente dirección electrónica: DGAPV@mviv.es
Un saludo,"

Seguiré indagando. Ya os contaré.

Autor: discolo5G Fecha: 25/11/2005
Acabo de enviar un mensaje desde la web del Ministerio preguntando que cuando van a convocar un examen.

Autor: discolo5G Fecha: 25/11/2005
transcribo el RD 1464/88, que desarrolla la Directiva 67/43/CEE, relativa a la realización de la libertad de establecimiento y de libre prestación de servicios para las actividades no asalariadas incluídas en el sector de los nehocios inmkobiliarios.

Art. 1º. El establecimiento en España de los nacionales de otros Estados miembros de la CEE para la realización, con carácter profesional de actividades no asalariadas incluidas en el sector de negocios inmobiliarios y la prestación de dichos servicios se efectuar n cumpliendo los mismos requisitos y en iguales condiciones y con los mismos derechos que los españoles.

Art. 2º. El ejercicio del derecho de establecimiento y de prestación de servicios en el sector de la actividad propia de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de los Administradores de Fincas exigir la incorporación de los interesados al Colegio en cuyo ámbito territorial pretendan ejercer la profesión.

En virtud de esta colegiación, tendrán los mismos derechos y obligaciones que los colegiados españoles, quedando sometidos a los Estatutos y Reglamentos respectivos y demás normas que les sean aplicables en el ejercicio profesional. No obstante, los puestos de dirección de las respectivas organizaciones profesionales quedarán reservados a los nacionales españoles.

Art. 3º . Sin perjuicio del asesoramiento que pueda recabarse de otras instancias administrativas o entidades profesionales, la Dirección General de Servicios del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo prestar servicio de información a los beneficiarios de los otros Estados miembros sobre la legislación aplicable a las actividades no asalariadas relativas a los negocios inmobiliarios.

Art. 4º.
1. Se aceptar como prueba de honorabilidad o de no haber sido objeto anteriormente de una declaración de quiebra la presentación por los nacionales de otros Estados miembros de un certificado de antecedentes penales o, en su defecto, de un documento equivalente, expedido por una autoridad judicial o administrativa competente en el país de origen o de procedencia.

2. Igualmente, ser considerado como medio válido de prueba de no haber sido objeto anteriormente de sanciones de carácter profesional o administrativo, un documento expedido por una autoridad judicial o administrativa competente del país de origen o de procedencia del que resulte que se cumplen dichas exigencias.

3. Cuando el país de origen o de procedencia no expidiera los documentos reseñados en los apartados anteriores, aquellos podrán ser sustituidos por una declaración jurada realizada por el interesado ante una autoridad judicial o administrativa, un Notario o un Organismo profesional cualificado del país de origen o de procedencia.

4. En cualquier caso, los documentos a que se refieren los apartados anteriores tendrán una validez de tres meses desde la fecha de su expedición.

Art. 5º. Las pruebas de honorabilidad que se les pueden exigir a los ciudadanos de nacionalidad española o residentes en España se acreditar n mediante un certificado de antecedentes penales, que expide el Ministerio de Justicia en el ámbito de su competencia.

La acreditación de no haber sido objeto anteriormente de sanciones de carácter profesional o administrativo se efectuar por los respectivos Consejos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de los Administradores de Fincas, en el caso de los profesionales colegiados y, en los demás supuestos, mediante declaración jurada prestada ante Notario. Este mismo procedimiento se podrá utilizar para acreditar que no se ha sido objeto anteriormente de una declaración de quiebra.

La capacidad que deba ser probada por ciudadanos españoles o residentes se acreditar mediante certificación expedida al efecto por una entidad de crédito.

* B.O.E. de 4 de diciembre de 1988.

Autor: discolo5G Fecha: 25/11/2005
No se si no lo he elído correctamente el RD 1464, pero
¿que pasaría si un ciudadano alemán que se establece en Ex-paña, solicita el ingreso en el Colegio de Administradores de Fincas?

Autor: discolo5G Fecha: 27/11/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA



Penal                                                                                                                 Ref. 483/25


Gestor administrativo que actúe como administrador de comunidades.
Delito de intrusismo profesional.

Sentencia de 29-1-2001 AP (Cataluña)
Ponente: D. Mª José Madalgi Paternostro


La Audiencia estima el recurso presentado por el recurrente contra sentencia del Juzgado de lo Penal, revocándola, absolviendo al acto del delito de intrusismo. El ámbito de prohibición típico delimitado en el artículo 403 del Código Penal no abarca los actos que constituyen el ejercicio específico de agente de la propiedad inmobiliaria al tratarse de conductas en el tráfico jurídico-económico que normalmente puede llevar a cabo cualquier persona.


--------------
De ello se colige que el Administrador de Fincas tiene como objeto de su actividad laboral la realización de actos que no requieren conocimientos específicos y por tanto pueden ser llevados a cabo por cualquiera (administrar el propio patrimonio inmobiliario en sentido amplio) y que no afectan a bienes jurídicos de especial relevancia en sentido constitucional de los mismo, bastando para obtener la condición de tal, una preparación suficiente (expresión vaga y ambigua que no guarda relación con específicos y concretos conocimientos en áreas también concretas), despacho abierto al público, habitualidad y cobro por sus servicios.

----------------------------
Como excepción al principio general de que el Presidente de la Comunidad actuará al propio tiempo como Administrador si los estatutos no disponen lo contrario o si así se acuerda por los copropietarios, establece  la Ley que se nombre un Administrador, el cual -a diferencia del Presidente- podrá no pertenecer a la Comunidad (es decir, podrá ser un tercero o un miembro de la misma) y al cual se hallan encomendadas las funcionas determinadas en el artículo 18 de la Ley y que son:

"Primero. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

Segundo. Preparar con la debida antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

Tercero. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones ordinarias y extraordinarias y en cuanto a las extraordinarias adoptar las medidas urgentes, dando inmediata cuenta a las juntas o, en su caso, a los propietarios.

Cuarto. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

Quinto. Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar, a disposición de los titulares, la documentación de la comunidad.

Sexto. Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta".

De lo expuesto se infiere por un lado, que no existe disposición legal alguna -sino al contrario- que ordene -y ni siquiera aconseje- que la administración de las comunidades de propietarios constituya un acto propio y exclusivo de unos determinados profesionales a los que, por sus específicos conocimientos acreditados por título oficial se les encomienda tal tarea con exclusión jurídica de otros; por otro, que la realización de las tareas enumeradas en el artículo 18 de la LPH por su alcance, naturaleza y contenido, no requieren   "in se" para ser llevadas a cabo correctamente, no ya una titulación oficial sino siquiera conocimientos especiales que pueden ser objetivamente calificables como propios de un profesional.

Autor: discolo5G Fecha: 27/11/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA



Penal                                                                                                                 Ref. 483/25


Gestor administrativo que actúe como administrador de comunidades.
Delito de intrusismo profesional.

Sentencia de 29-1-2001 AP (Cataluña)
Ponente: D. Mª José Madalgi Paternostro


La Audiencia estima el recurso presentado por el recurrente contra sentencia del Juzgado de lo Penal, revocándola, absolviendo al acto del delito de intrusismo. El ámbito de prohibición típico delimitado en el artículo 403 del Código Penal no abarca los actos que constituyen el ejercicio específico de agente de la propiedad inmobiliaria al tratarse de conductas en el tráfico jurídico-económico que normalmente puede llevar a cabo cualquier persona.


--------------
De ello se colige que el Administrador de Fincas tiene como objeto de su actividad laboral la realización de actos que no requieren conocimientos específicos y por tanto pueden ser llevados a cabo por cualquiera (administrar el propio patrimonio inmobiliario en sentido amplio) y que no afectan a bienes jurídicos de especial relevancia en sentido constitucional de los mismo, bastando para obtener la condición de tal, una preparación suficiente (expresión vaga y ambigua que no guarda relación con específicos y concretos conocimientos en áreas también concretas), despacho abierto al público, habitualidad y cobro por sus servicios.

----------------------------
Como excepción al principio general de que el Presidente de la Comunidad actuará al propio tiempo como Administrador si los estatutos no disponen lo contrario o si así se acuerda por los copropietarios, establece  la Ley que se nombre un Administrador, el cual -a diferencia del Presidente- podrá no pertenecer a la Comunidad (es decir, podrá ser un tercero o un miembro de la misma) y al cual se hallan encomendadas las funcionas determinadas en el artículo 18 de la Ley y que son:

"Primero. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

Segundo. Preparar con la debida antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

Tercero. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones ordinarias y extraordinarias y en cuanto a las extraordinarias adoptar las medidas urgentes, dando inmediata cuenta a las juntas o, en su caso, a los propietarios.

Cuarto. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

Quinto. Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar, a disposición de los titulares, la documentación de la comunidad.

Sexto. Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta".

De lo expuesto se infiere por un lado, que no existe disposición legal alguna -sino al contrario- que ordene -y ni siquiera aconseje- que la administración de las comunidades de propietarios constituya un acto propio y exclusivo de unos determinados profesionales a los que, por sus específicos conocimientos acreditados por título oficial se les encomienda tal tarea con exclusión jurídica de otros; por otro, que la realización de las tareas enumeradas en el artículo 18 de la LPH por su alcance, naturaleza y contenido, no requieren   "in se" para ser llevadas a cabo correctamente, no ya una titulación oficial sino siquiera conocimientos especiales que pueden ser objetivamente calificables como propios de un profesional.

Autor: H-25 Fecha: 27/11/2005
En una Comunidad se ha acordado la realizacion de unas obras en Junta General, para las que se ha aprobado un presupuesto y recogido el acuerdo en Acta.
A partir de ese acuerdo, un propietario solicita al Administrador copia del presupuesto y del contrato de obras.
El Administrador contesta que el presupuesto y contrato lo tiene el Presidente y que por tanto el no lo puede facilitar.
¿No esta esta actuacion del Administrador, en contra del apartado "cuarto" de lo expuesto por discolo5G, que a su vez es lo que determina la LPH como funciones del Administrador?.
¿Que acciones puede iniciar el propietario (contra el Administrador), sin tener que "solicitar" al Presidente copia de dichos documentos?.

Autor: discolo5G Fecha: 27/11/2005
Supongo que se referirá al Apartado 5º, si el Administrador tambien actua como Secretario.
No veo la contradición.
Si la documentación que se solicita está en poder del Presidente en ese momento, dificilmente lo podrá mostrar el Administrador. Dirijase al Presidente en este caso.
Otra cosa es que el Presidente no devuelva la documentación al Secretario, pero hasta donde informa Ud, el problema es del Presidente, no del Administrador.

Autor: H-25 Fecha: 28/11/2005
Perdon por no aclarar, que el Administrador es a su vez Secretario-Administrador.
En cualquier caso, aunque el Administrador no fuera Secretario, mal puede ejecutar el acuerdo de la Junta establecido en el anterior apartado "cuarto", si no dispone de una copia del presupuesto adjudicado y del contrato y menos porceder a los pagos al contratista.

Autor: discolo5G Fecha: 28/11/2005
Pues eso, el Presidente.
Pero el Administraidor no puede esconderse detrás del Presidente., máxime si actúa como Secretario.

Autor: discolo5G Fecha: 29/11/2005
Buen tema de discusión, lo de que el Presi se quede con la documentación cuya conservación es responsabilidad de otro de los Órganos Personales de Administración de la Comunidad.

¿Alguien nos puede cecir que es lo que opinan SS sobre esta materia?.

Autor: vicente manuel Fecha: 30/11/2005
En la página web del ministerio aparece otra dirección.
Probaré suerte aquí.

Oficina de Atención al Ciudadano

Planta Baja del Ministerio
Teléfono: 91.728.40.04
Fax: 91.728.40.25
portal.vivienda@mviv.es

Autor: vicente manuel Fecha: 05/12/2005
Respuesta del Ministerio de la Vivienda:


"Puede dirigirse al Consejo General de los Colegios Oficiales de Administradores de Fincas.

Plaza del Marqués de Salamanca, 10, 3º izda.

28006 Madrid.

Teléfono: 915757369- 915769217.

Un saludo"

Seguré intentándolo, pero yo creía que un Ministerio algo debería saber de un Título "Oficial".

En fin, ya os contaré.

Autor: vicente manuel Fecha: 05/12/2005
http://www.cgcafe.org/

Autor: vicente manuel Fecha: 05/12/2005
secretaria@cgcafe.org

Autor: damaot Fecha: 05/12/2005
Perdon por no aclarar, que el Administrador es a su vez Secretario-Administrador.
En cualquier caso, aunque el Administrador no fuera Secretario, mal puede ejecutar el acuerdo de la Junta establecido en el anterior apartado "cuarto", si no dispone de una copia del presupuesto adjudicado y del contrato y menos porceder a los pagos al contratista.
He copiado a H-25; no perdais el tiempo, estamos ante una cuadrilla de gandules, de todos los niveles
y esto no hay quien lo arregle........

Autor: Ernestín Fecha: 05/12/2005
Lo que pasa es que si el administrador no tiene el presupuesto porque el presidente no se lo entrega, no puede hacer nada, por mucho que sea secretario.

Autor: Lorea Fecha: 07/12/2005
¿Está entre las funciones del administrador de fincas firmar los contratos de ascensor o con empresas de limpieza sin contar con el presidente?
¿Es obligatorio que la comunidad tenga un contrato con el administrador de fincas o es suficiente con su admisión por mayoría en una reunión de la Junta?

Autor: discolo5G Fecha: 10/12/2005
El Administrador no tiene potestad para firmar contratos en nombre de la Comunidad ya que no la representa.

Autor: Lorea Fecha: 10/12/2005
Gracias, discolo5G, me has contestado a la primera pregunta. En mi Comunidad el administrador nos presenta los contratos ( de ascensor, de limpieza) ya firmados tanto al Presidente como a la Junta. No estamos de acuerdo en que se haga así pero no sé si podemos hacer algo porque el contrato ya está firmado y no se podría anular sin que supusiera alguna penalización.
Respecto a la segunda pregunta sigo teniendo la duda.

Autor: Jorgef Fecha: 10/12/2005
discrepo totalmente el admin puede firmar y firma acuerdos con nombre de la Comunidad, otra cosa es que esta firma se a expensas de la Comunidad

Autor: Lorea Fecha: 10/12/2005
Jorgef, leyendo tu respuesta, lo entiendo perfectamente, puede firmar aunque sea con su nombre siempre que sea con el permiso de la Junta que previamente ha aprobado dicho presupuesto. Pero en nuestro caso no es así, sino que ha firmado un contrato más caro que el que teníamos y nos hemos enterado del cambio a posteriori. No hemos tenido ni la posibilidad de presentar otro más barato. Ha dicho que ha sido por urgencia ya que se acababa el plazo del contrato anterior. Además un contrato para tres
años.

Autor: lexis Fecha: 10/12/2005
Pues si la Junta no lo ha facultado expresamente, a efectos de la Comunidad esos contratos son nulos.
Convoquen una Junta extraordinaria y lleven en el orden del dia el contrato del ascensor y el de la limpieza, con otros presupuestos. Acuerden el que los propietarios por mayoria, estimen adecuados y comuniquenle a las otras empresa, que la Comunidad no reconoce los que ha firmado el Administrador.

Autor: damaot Fecha: 10/12/2005
Lorea, caso típico y frecuente de corrupcion; hay que echarlo, ya veran si pueden, en principio hay que buscar los procedimientos convencionales, esperar que cubra su mandato al cierre de ejercio, obligar al presidente que lo promueva en la convocatoria para su relevo como el resto de la Junta y cuando llegue el momento de votar, mandarle a paseo, ojo, si pueden los interesados; hay que contar con la masa borreguil contemplativa y condicionada; hay que llevar otro proyecto y presentarlo en esa Junta, porque de otra manera, para promover otro administrador hay que necesariamente convocar una nueva Junta y celebrarla con ese punto del dia.
El otro procedimiento, o sea, mandarle a paseo antes de su mandato, NO LO CONSEGUIRAN, ASI DE CLARO; si lo hacen, será pagandole por anticipado todos su emolumentos del ciclo hasta su finalizacion,asi por la cara.

Autor: JorgeF Fecha: 10/12/2005
Cuando leo frases como "caso típico y frecuente de corrupción", de verdad que tenéis todo mi pesar, ya que yo desconozco ese tipo de casos, es más se me hace difícil imaginármelos ya que son cosas muy gordas, de veras yo creo que si por desgracia ha sucedido algo así se le podrá echar al admin sin pagar lo que queda de período, ya que hay causa justificada.
Por otro lado decir que en na situación de total necesidad y urgencia el Admin está facultado a realizar una serie de acciones sin necesidad de contar con permiso, pero repito total necesidad y urgencia

Autor: Lorea Fecha: 10/12/2005
He olvidado deciros que es administrador de fincas colegiado y abogado y existe el reparo y miedo de la gente a dar un paso en falso y que estas cosas si no se realizan con unos requisitos , además nos pueda demandar a la comunidad por actuar incorrectamente.
Es además secretario también, así que las actas las redacta él, las convocatoria a las Juntas las hace él y casi siempre escribe en el orden del día los asuntos de su interés porque vive en nuestra comunidad.

Autor: JorgeF Fecha: 11/12/2005
De qué ciudad eres?? Lo mejor es que hables con el colegio de administradores de donde seas, si es una ciudad grande seguro que hay sino creo q dependen de otros, lo que no sé es si hay subsedes o algo así...

Autor: damaot Fecha: 11/12/2005
Lorea, vete al colegio de abogados de tu ciudad y pregunta si el "tal abogado" está colegiado como "tal abogado".
Debes de saber que para ello debe de inscribirse y haber tenido al menos una actuación en su profesion y pagar su licencia profesional.
en esta profesión de LPH hay muchos licenciados en derecho que obstentan indebidamente esta definición y no pueden utilizar este rango.

Autor: JorgeF Fecha: 11/12/2005
Pero vamos a ver, que esté colegiado en el Colegio de abogados da totalmente igual, aqui lo que interesa es el del Administradores de Fincas, puede ser licenciado en derecho y no estar colegiado y si estarlo en Admin que es lo que nos interesa.

Autor: Lorea Fecha: 11/12/2005
Está colegiado en el Colegio de Administradores de Fincas, y ,que es abogado, lo suponemos porque nadie ha visto su titulación, pero me supongo que sí ( nos lo ha dicho él) porque si no fuera así no le habrían permitido colegiarse. La información de que está colegiado nos la dieron por teléfono desde el Colegio de Administradores..
Sí que hemos pensado dirigirnos con las quejas al Colegio de Administradores pero pensamos que por corporativismo nos van a dar largas justificándolo de cualquier modo y nos vamos a quedar exactamente igual que antes de ir.

Autor: JorgeF Fecha: 11/12/2005
No es así pienso yo, no creo que beneficie al Colegio de Administradores tener gente que les dé mala fama, si eres de Madrid igual puedo hablar con alguien para que os ayude.

Autor: discolo5G Fecha: 12/12/2005
Lorea, ¿está Ud. sola en ésto o podría tener el apoyo de más propietarios, incluido el del Presidente actual?
Si está Ud. sola y quiere seguir adelante, lo siento porque se va a dar cuenta de lo difícil que es el oficio de pastor. Los borregos solo hacen caso al que les azuza el perro para que les muerda y les tira piedras con puntería.
Si no está sola, digalo que la ayudaremos. Sin tener que hablar con colegio alguno, en todo caso, con el Juzgado.

Autor: Lorea Fecha: 12/12/2005
Mucha gente de la comunidad comenta lo mismo pero nadie se atreve a dar el primer paso. Tenemos un verdadero caos administrativo. En otras intervenciones de este foro he expresado la situación. La gente está cansada pero "¿quién le pone el cascabel al gato?"
El presidente está cansado, quiere dejar solucionado el tema para que el entrante no se encuentre con la misma situación pero hay tantos errores que corregir que no sabe por donde empezar.
Ya hay quienes han solicitado en la Junta que aparezca en el orden del día la renovación de cargos (lo decían por el administrador). Ya veremos si aparece en la próxima reunión en el orden del día.

Autor: discolo5G Fecha: 12/12/2005
Lorea, como veo que no está sola, pues creo que tiene solución.

La convocatoria de Junta es potestad del Presidente, no del Administrador.
Coge y prepara el siguiente documento:

Comunidad de Propietarios de la finca tal
Convocatoria de Junta General Extraordinaria
Por la presente le convoco a la Junta General Extraordinaria de la Comunidad, que se celebrará el día tal, a tal hora en primera convocatoria y media hora más tarde en segunda, en tal lugar.
Orden del Día
1. Nombramiento de Secretario de la Comunidad
2. Nombramiento de Próximo Administrador de la Comunidad.
Nota.- El Secretario comenzará a ejercer sus funciones inmediatamente. El futuro Administrador comenzará a ejercer sus funciones a partir de la próxima Junta General Ordinaria, en la que deberá ser confirmada su elección.
En ...... a ... de .... de....
EL Presidente de la Comunidad

Fdo. Fulano de Tal

Se lo lleva al Presidente y lo envían al resto de los Propietarios. No hace falta que se lo envíen al Administrador, y mucho menos admitir a éste en la Junta. Como plazo, con un día va que chuta. Es una Extraordinaria. Y si el interfecto se entera, como es de suponer que en ese caso les intentará acogotar, le envían suavemente a la porra. Y no le dejen entrar en el lugar en el que hagan la Junta. Lo ideal sería que lo hiciesen en la casa de uno de Uds, con lo que si les aparece pueden llamar a la policía. O alquilar un local para la ocasión e impedirle la entrada. Y si molesta, llamar a la policía. Los hoteles suelen alquilar salones por unas 10 a 20 mil pesetas, que creo que es barato comparado con el beneficio que pueden conseguir. Además, ya se encargan ellos de solucionar conflictos si aparece el interfecto.

Suerte

Autor: Lorea Fecha: 12/12/2005
Muchas gracias. He tomado buena nota del escrito que hay que enviar. Lo antes posible hablaré con el Presidente.
Otra cosa, cuando dices "se lo envían a los propietarios" ¿cómo hay que hacer el envío? Porque el administrador pone un papel en el portal y buzonea la convocatoria.¿ Nosotros lo tenemos que envíar por correo ordinario o vale de la misma manera?. De las dos formas se va a enterar : primero porque vive en la comunidad y segundo porque si le tenemos que pedir las direcciones para enviar por correo nos va a preguntar ¿para qué?

Autor: vicente manuel Fecha: 13/12/2005
Hola.

A fecha de hoy, el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España no ha contestado.

Lo de creer en un administrador Titulado se va a converir en un acto de fe. Como lo de pagar liquidaciones.

Autor: JorgeF Fecha: 13/12/2005
Lorea, sigue esos pasos, aunque si eres de Madrid igual puedo ponerte en contacto con alguien que os puede ayudar. Si estás interesada mandame un correo a laotradefag en gmail.com

Autor: discolo5G Fecha: 13/12/2005
Lorea, el adminsitrador, ¿vieve ahí o es propietario?.
De todas las maneras, coge buzonea, menos a él y que sea él quien demuestre que no, ya que ese el procedimiento que el sigue y ¿ querra ir contra sus propios actos?

Autor: Lorea Fecha: 13/12/2005
Él dice que no es propietario . Vive con su pareja y dice que esta persona es la propietaria. En las Juntas nunca vota él sino es para representar a su pareja o a otros vecinos pero con su nombre no ha votado nunca.
No soy de Madrid sino de bastante más lejos pero os agradezco el interés. Con la información que me estáis facilitando creo que tenemos recursos suficientes para dar un primer paso. No obstante, como seguiré consultando en este foro, estaréis al corriente.

Autor: discolo5G Fecha: 13/12/2005
Pues ya sabe, el sobre con la convocatoria lo mete en los buzones de todos menos de aquellos a los que el suele representar.

Ya se que es traampa, pero más hacen ellos y no pasa nada. Además, al haberlos representado en otras ocasionees, son testigos de parte y tienen tacha.

No se preocupe, que hacer trampas al tramposo tiene indulgencias.

Autor: Lorea Fecha: 13/12/2005
Es como el refrán "robar a un ladrón tiene mil años de perdón" ¿verdad?

Autor: discolo5G Fecha: 14/12/2005
Lorea, que yo no he hablado de ladrones, ósea, que ladran mucho. Solo he dicho tramposos. Ósea, que con ellos, ni al güa.

Autor: vicente manuel Fecha: 14/12/2005
Noticia importantísima:

Ha contestado el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España :



"Muy Sr. nuestro:

En respuesta a su consulta, le comunico que puede dirigirse a este Consejo General para solicitar la información a la que Ud. hace referencia.

Atentamente.

Carlos Domínguez García-Vidal
Secretario Técnico del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas
Pza. Marqués de Salamanca, 10 3º Izda - 28006 Madrid
Tfno: +34 91 575 73 69 Fax: +34 91 575 12 01
secretaria@cgcafe.org"

La importancia de la noticia es tremenda, ya que precísamente los que más daño le están haciendo a esta profesión son los administradores no titulados, que, viendo las graves deficiencias que padece nuestra Justicia, se aprovechan de la circunstancia, perjudicando al resto que por lo menos pagan sus seguros y cuota colegial.


Autor: damaot Fecha: 14/12/2005
vicente manuel; por favor, esplicate mejor; ?a que noticias te refieres¿ eso de ..... la importancia de la noticia es tremenda..........
?quien ha hecho esa versión sobre el daño que les están haciendo los administradores no titulados¿

Autor: Lorea Fecha: 14/12/2005
Puede hacer tanto daño o más un Titulado que un administrador propietario de un piso que no tenga titulación ninguna. Al menos los errores de este último se corregirán igual, pero estarán justificados por su ignorancia en los temas administrativos.

Autor: JorgeF Fecha: 14/12/2005
No digais que un admin no titulado puede hacer menos daño porque no es cierto, a igual da condiciones de error digo a uno titulado se le puede exigir y esta respaldado con un seguro de responsabilidad, uno no colegiado no, es mas si ademas el no colegiado esta cobrando por ello es un delito, por lo tanto creo que hay sustanciales diferencias....

Autor: Lorea Fecha: 14/12/2005
Ya me dirás, JorgeF, que seguro va a cubrir el hecho de que al no haber leido nuestro administrador los contadores de Kw, que todo dicho sea de paso, fue una labor que se tomó por sí mismo diciendo que se encargaría, y ahora resulta que estaban parados desde el comienzo del funcionamiento de la Comunidad y que debido a esto no podemos repartir los gastos de calefacción correctamente y que debido a esto también tenemos atrasadas las liquidaciones de los últimos años. Nos cobra la calefacción por "cuota de propiedad" con la famosa regla de tres a cien, solamente a los que vivimos en la Comunidad. ¿Los contadores individuales de adorno? Algún día liquidaremos de la forma correcta si es que entretanto no se inventa otra fórmula que le salga a él bastante más rentable.

Autor: vicente manuel Fecha: 14/12/2005
Yo opino como JorgeF. Ante dos administradores de fincas aparentemente malos, uno colegiado, y otro no, me quedo a ojos cerrados con el colegiado. Siempre va a dar más garantías.

Aprovecho además la ocasión para deciros que, considerando que he agotado un ciclo, y que otras personas mucho más preparadas que yo deben intervenir, dejo el foro, aunque siempre me podeis encontrar en la siguiente dirección para lo que gusteis.

vicentemanuel@terra.es

No obstante, seguré de vez en cuando vuestros comentarios, porque para mi éste es el mejor foro que hay, sobre todo porque es un foro para todos.

Un saludo.

Autor: Lorea Fecha: 14/12/2005
Estás en tu derecho de abandonar pero no entiendo el argumento de "he agotado un ciclo, y que hay otras personas mucho más preparadas que yo deben intervenir". Yo pensaba que el foro era para consultar dudas, ayudarse unos a otros, etc, no para que intervengan sólo los que tengan más preparación.
Yo siempre parto de esta frase tan conocida: "Sólo sé que no sé nada"

Autor: damaot Fecha: 14/12/2005
vicente manuel; te he hecho una pregunta ?puedes responder¿ Gracias.

Autor: damaot Fecha: 15/12/2005
JorgeF; vengo observando en sus intervenciones que muestra un semblante opuesto en estos foros al sentir general en lo que concierne de manera especial a la ejecutoria de los administradores, debo apostillar que siempre hay excepciones.
Si usted fuera amigo de las estadísticas, observará qie continuamente aparecen muestras de irregularidades con un equivalente denominador; la poca verguenza y poco sentido del deber que muestran estos señores que sujetos a las siglas de una institución que los señala aptos para organizar administrativamente una colectividad, cuando buena parte de ellos no cumplen con sus obligaciones ni de trabajo ni de relación y en lugar de coordinar en una comunidad, se dedican a sacar la máxima tajada aprovechando todas las oportunidades que le brindan un conjunto de personas que no son precisamente una empresa, esa es su ventaja.
He intentado sacar de vicente manuel la información que al parecer le ha proporcionado el Colegio y no quiere.
Creo que el Colegio debía ser, además de una institución clasificatoria de aptitudes de profesionales, de los cuales se nutre económicamente, también de arbitros entre los propietarios y determinados administradores y reprimir sin contemplaciones determinadas actitudes de sus colegiados, que les desacreditan en grado sumo; no sabemos porque no hacen nada por interceder y corregir sus desmanes, siendo en este momento parte responsable de ésta irregularidades por su inoperancia.
Respecto al tema suscitado, colegiado si, colegiado nó, diré, por experiencia, que los colegiados en general proceden de licenciatura de derecho y estos conocen MUCHISIMO mejor que un ajeno a esta profesión, como y de que manera se puede "marear" a la justicia, de lo que especialmente se tienen que preparar.... así que esa cuestión sería muy discutible.

Autor: JorgeF Fecha: 15/12/2005
La cuestión de admin colegiado o admin no colegiado, no es correcta, puesto que si nos ponemos asi, podemos hablar de medico colegiado y licenciado si o no, taxista con carnet de conducir si o no,..... es lo que hay y punto, y fuera de esto en cualquier profesion es ilegal, por lo que la discusion seria queremos ser legales en la comunidad si o no.

En relacion a los problemas de los admin, por lo que yo veo en mi trabajo que no tiene nada que ver, a mi felicitaciones de los clientes pocas, ahora quejas alguna, por lo que la gente y me incluyo solo hablamos de lo negativo y no de lo positivo, por lo que veo normalisismo que haya mas quejas que otras cosas, no creo que nadie diga un dia que feliz soy con mi admin (por decir un ejemplo) voy a buscar un foro para decirlo, sino que se movera solo y exlusivamente cuando tenga un problema, pero repito eso nos pasa a todos.

Autor: Lorea Fecha: 15/12/2005
Tengo la corazonada, Jorge, de que eres administrador pero no creo que estés en el grupo de los que comentamos pues muestras interés por ayudar.

Autor: JorgeF Fecha: 15/12/2005
no no Lorena, no soy administrador, tengo familiares que si pero yo no, me han ofrecido ayudarles y colegiarme, pero no me convence, cargar con mala fama de otros, ni creo que tenga paciencia para ello, hay que tener mucha mano izquierda, jeje no soy admin pero conozco mu bien ese mundo.

Autor: Lorea Fecha: 15/12/2005
Parece que no os gusta mucho mi nombre porque casi todos/as me lo cambiais pero te lo perdono si no eres administrador.

Autor: Lorea Fecha: 17/12/2005
Administrador de los corruptos quiero decir si lo fueras de los no corruptos, felicidades por tu buena labor.

Autor: discolo5G Fecha: 18/12/2005
SACADO DE UNA WEB ARGENTINA

Somos un grupo de profesionales comprometidos con el país y empeñados en luchar por una legislación más justa en materia de Propiedad Horizontal.

Somos la primera Organización No Gubernamental que desde el año 1996 brinda orientación y acción mancomunada a los integrantes de Consorcios de Propiedad Horizontal, a fin de:

:: Imponer transparencia y competitividad en las administraciones de Consorcios;

:: Asesorar a consorcistas y administradores en todos sus conflictos jurídicos;

:: Solucionar las dificultades que se plantean en la comunidad consorcial.


¿Que queremos los consorcistas?
Una ley que contemple los aspectos comunitarios de la propiedad horizontal:
Que garantice administraciones limpias y eficaces
Que la función de administrar sea reconocida como un simple servicio sometido a normas de competencia
Que quien administre sea elegido y removido por simple mayoría, según su eficiencia y competitividad
Queremos la simplificación del regimen de asambleas: que todas las decisiones se aprueben por simple mayoría de los presentes cuando la totalidad de los
propietarios hayan sido fehacientemente notificados
Que quien administra este obligado a exhibir los libros y papeles de su gestión

También queremos!
Saber quien es quien en el edificio que habitamos
Derecho a deliberar sin la presencia del administrador
Derecho a intervenir en la contratación y el despido del personal del edificio
Terminar con la tarea infamante de tocar timbres para reunir ilusorias mayorías para modificar reglamentos abusivos. Queremos poder acudir directamente al juez, cuando las circunstancias lo requieran
No toleraremos que corporación alguna nos arrebate el derecho inalienable de administrar nuestros bienes

Carta al Lector o Navegante

La Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal nació en 1996 como el primer movimiento en defensa del consorcista.

Hemos sido los pioneros en luchar contra la corrupción en los consorcios.

Hoy, a través de años de lucha, marcada por el afán indeclinable de mejorar la calidad de vida de los consorcistas, a través de las clases gratuitas abiertas a la comunidad, el Foro Permanente de Estudios Interdisciplinarios sobre Propiedad Horizontal, los cursos y los proyectos, en algunos casos plasmados en leyes, nos enorgullecemos de decir que hemos cambiado la realidad, hemos creado conciencia en la gente de los problemas que aquejan a los consorcios, que no es más que un reflejo de la sociedad argentina.

Pero resta mucho camino por andar todavía.

Y hemos de continuar transitándolo con el mismo empeño con el que lo iniciáramos hace años. Nuestros objetivos no han cambiado, y nuestros principios tampoco.

Siéntase bienvenido a la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal. Si tiene una idea, sugerencia o inquietud que crea que pueda serle útil a la comunidad, no dude en enviárnosla para eventualmente ser publicada en la sección “La Voz del Consorcista” en nuestra revista Virtual.

Autor: damaot Fecha: 18/12/2005
!que interesante! Leo con mucha frecuencia artículos similares: No se como estará actualmente su legislación, me refiero a la LPH pero compruebo que ellos tienen los mismos problemas que nosotros pero en más; ?Les llego la peste en su día¿.
Si quereis recibir con alguna frecuencia información sobre PROPIEDAD HORIZONTAL en lengua latina, de cualquier parte del mundo, el buscador GOOGLE tiene un servicio prefijando la petición con estas dos palabras y te manda la información, cuando sale, a tu dirección electrónica.

Autor: Lorea Fecha: 14/01/2006
OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS
-Llevar la contabilidad general, así como la de banco y caja. Guardar las facturas y llevar un registro de las mismas.
-Información detallada sobre el estado de cuentas al presidente y a los censores de cuentas , siempre que o pidan, que comprendería:
. Resumen de ingresos y gastos.
. Evolución del presupuesto o situación del trimestre
. Recibos pendientes(listado de impagados)
. Reparto de gastos por propietario.
. Situación de los propietarios (resumen de saldos)
- Confección, emisión y gestión de recibos.
- Control de impagados y devoluciones, llevando los trámites para el cobro de morosos.
- Preparar con la suficiente antelación el Presupuesto del año siguiente bajo las directrices del presidente, para presentarlo a la Junta General.
- Preparar el balance y cierre de fin de año.
- Notificar los acuerdos de las reuniones según se estipule.
- Preparar las convocatorias.
- Gestionar todo lo relativo a los empleados de la comunidad: nóminas de porteros y conserjes, liquidaciones de los seguros sociales, etc.
- Gestiones ante los Organismos que la Junta Directiva o la Asamblea General consideren oportunas:
. Ayuntamiento
. Hacienda
. Compañías suministradoras.
. Correos, bancos,etc.
. Presentar y pagar los seguros sociales de los empleados de la comunidad.
. Custodia de todos los documentos propiedad de la comunidad: libro de Actas, pólizas de seguros, contratos, correspondencia con su respectivo registro.
Información tomada de www .esece.com/fincas/cuerpoAdministradorObligaciones.htm)

Autor: discolo5G Fecha: 14/01/2006
Lorea, de todo lo que pones en la lista, lo único ue encierra alguna dificultad, si no lo has hecho nunca, es lo de los seguros y las nóminas.

Y eso te lo hace una Gestoria por muy oco dinero.

Autor: yoyin Fecha: 15/01/2006
Eso no lo dice la Ley. No es correcto ese listado.

Autor: Lorea Fecha: 15/01/2006
La ley dice exactamente:
"Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y aparecibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de Gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta."

La ley enumera las funciones de una forma general. Cada punto se puede desglosar en todo lo que incluya. Por ejemplo, cuando dice en la anterior lista "preparar el balance y cierre de fin de año", tal cual no viene en la ley, pero se deriva del punto b.
Si argumentando que no viene tal cual en la ley, un administrador no relizase ese trabajo, lo tendrían que hacer los propietarios. Y entonces me pregunto yo ¿para qué pagar a un administrador, si la mitad de los trabajos puramente administrativos, los tuviera que realizar el presidente, el secretario o cualquier otro cargo de los órganos de gobierno?

No te molestes, yoyi, no es mi intención contradecirte, sino solamente expresar mis deducciones.

Autor: damaot Fecha: 15/01/2006
No te de rubor decirlo Lorea; la ley es tan corta, como los últimos "apuntadores" que asesoraron a los legisladores; por ella se rigen muchos administradores desaprensivos que llevan al pie de la letra su contenido en un total ocultismo y falta de escrúpulos en su presentación; parecido ,arecido
a como lleva Botin las cuentas de sus clientes.

Autor: DickTurpin Fecha: 16/01/2006
Estoy de acuerdo con Yoyin.

Por otra parte, cabe decir que las actuaciones mencionadas por Lorea pueden ser encargadas al Administrador. Eso sí, previo acuerdo de honorarios por la ampliación de funciones.

Autor: Lorea Fecha: 16/01/2006
Dick Turpin, si cuando se vota en la Junta que una persona cualificada lleve la administración de la comunidad pero no se especifica en su día (por desconocimiento) qué labor o labores ha de desempeñar y a medida que pasa el tiempo se va desligando de unas y de otras alegando que para esto o lo otro no se le paga y, por supuesto, no hay contrato alguno que incluya dichas funciones o labores, ¿qué servicios mínimos le corresponden?
Llevamos así unos cuantos años sin contrato. ¿Es necesario un contrato que incluya una lista que especifique lo que tiene que hacer?
Muchas gracias de antemano por cualquier aclaración.

Autor: DickTurpin Fecha: 16/01/2006
La ley dice cuales son las funciones del Administrador.

Asimismo la propia Ley abre un portillo al expresar en la letra f) "Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta."

Pues bien. El Administrador sin contrato deberá ejecutar aquellas que legalmente le están impuestas. Y todas las demás atribuciones que se confieran en Junta, podrá ejecutarlas, previa aceptación por su parte, porque los honorarios se referirán a sus funciones legales. El hecho de que decidáis atribuirle otras funciones no significa necesariamente que el administrador deba aceptar dicha designación (aunque en la práctica sí lo hará), ni que dicha asignación deba estar necesariamnete incluida en los honorarios por prestación de servicios.

Autor: damaot Fecha: 16/01/2006
Yo solo estoy de acuerdo con todos, pero con éstas matizaciones:
Que el acuerdo de administracción y siguiendo el espíritu de la ley, el administrador se COMPROMETE A REALIZAR asimismo,, todas aquellos compromisos que la Junta y propietarios pide:
A saber: Indicarlo correlativamente todo aquellos que ha señalado Lorea y varias más,, en general,
y además le añadiría: Que el administrador se compromete a conocer y observar las normas de la comunidad, estatutos,ect. por lo que ésta se rije.
bajo el precio convenido de x euros.
También se incorporarán cláusulas penalizadoras, incluso para ambas partes, que no se ciñan a lo acordado .
La falta de éstas precauciones trae consigo el 90% de los problemas que se tienen con los administradores.

Autor: DickTurpin Fecha: 16/01/2006
Discrepo damaot.

El administrador no puede comprometerse a ponerse en manos de la voluntad de la comunidad. Es como decir: "la Comunidad le dirá al Administrador en cada momento y de forma unilateral, cuales son sus funciones y el Administrador deberá aceptar las mismas por el mismo precio".

Ello sería contrario al Código Civil, pues el contratod e arrendamiento de servicios es un contrato bilateral, no unilateral

Autor: damaot Fecha: 16/01/2006
Presiento que no me has entendido Dick; previo acuerdo comunero en reunión, esto en algún tiempo se ha hecho así en mi comunidad y entonces ha funcionado mejor, no del todo, pero no entraré en ese terreno porque como sabes, tengo tendencia a sacar a relucir los platos rotos..
Lo que quiero decir, es que , el administrador que ha ofertado, junto con otros, le hemos impuesto unas condiciones base normalitas a cumplir (no leoninas)
y si le ha interesado, le hemos dado el trabajo y si no le ha interesado, se ha quedado sin administrar; eso es la ley de la oferta y la demanda. La comunidad no le dirá al administrador en cada momento lo que tiene que hacer, ya lo tiene escrito y el texto y lo conoce todos los propietarios.
Por consiguente, el contrato es bilateral y respetando excepcionalmente todos los derechos que en esa materia tiene el ofertante..

Autor: Lorea Fecha: 16/01/2006
Básicamente, Dick Turpin, estoy de acuerdo con lo que dices, es decir, que "El administrador sin contrato deberá ejecutar aquéllas que legalmente le están impuestas."
Pero, fíjate, ¡qué concreción hay en la ley!
"Velar por el buen régimen de la casa"
Empecemos con la palabra velar. De todas sus definiciones, las más aproximadas y fig. "Cuidar solícitamente de una cosa" u "Observar atentamente una cosa" (Observar puede ser examinar atentamente una cosa, guardar y cumplir exactamente lo que se manda y ordena, advertir, reparar...) Sin entrar en otras que no parece que vengan al caso "estar sin dormir" o "asistir de noche a un enfermo"
Régimen: "Modo de gobernarse o regirse en una cosa,constituciones, reglamentos o prácticas de un gobierno en general,... o Técn. "condiciones de trabajo que caracterizan el funcionamiento de una máquina o bien de un mecanismo genérico"...

"y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares"
Advertir: "Fijar en algo la atención, observar"
Apercibir: "amonestar, advertir, observar o hacer saber a la persona citada, emplazada o requerida las consecuencias que se seguirán de determinados actos u omisiones suyas"

¿Habéis sacado algo en claro de lo que tiene que hacer en este punto?
Podría seguir analizando uno por uno pero, en verdad os digo, que por más que lo leo, no obtengo precisión alguna del trabajo que tiene que realizar.
Son tan generales y tan sumamente ambiguas las funciones que se le atribuyen, que por decir, no dicen nada (nada claro).

Autor: Lorea Fecha: 17/01/2006
Si además quitamos el "e", que no es obligatorio "Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad" y el "f" "todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta"( a saber cuáles), ¿con qué nos quedamos?
-Preparar el plan de gastos (¿presupuesto? normalmente elevado al cuadrado o al cubo)
-Atender a la conservación de la casa,( que normalmente son funciones que relizan diversas empresas:mantenimiento, limpieza...)
-Disponer las reparaciones (que tampoco realiza el administrador, como es lógico, porque no sabe; se limita a llamar por teléfono a quien él sabe)
-Ejecutar los acuerdos (de los cuales ejecuta los que le interesn.
-Efectuar los pagos (la mayoría están domiciliados)
-Realizar los cobros (la mayoría de las comunidades con morosos).
¿Qué hace?
Todo esto sin añadir después lo que no debiera hacer pero sí hace.


Autor: discolo5G Fecha: 17/01/2006
Lorea, ¿no será que estas llegando a la conclusión a la que yo llegué hace muchos años?.

Autor: Lorea Fecha: 17/01/2006
No sé qué conclusión, ni cuántos años. Pero si he llegado a una conclusión idéntica a la que has llegado tú con todo lo que sabes, puedo estar más que orgullosa de lo que me dices.

Autor: discolo5G Fecha: 17/01/2006
Pues que esos no hacen falta.

Otra cosa es que la gente quiera parecerse a los ricos.

Autor:  Justa Valcarce Fecha: 17/01/2006
Servicios que normalmente atiende un administrador de fincas:
Portería/Conserjería ( con sus respectivos contratos, nominas e impuestos) ; Grupo de Ascensores ;
Calefacción central ; Agua caliente centralizada;
Póliza seguro multiriesgo (partes de siniestros y su segimiento); Contador divisionario agua fría/caliente ( recibos a cada propietario segun su consumo);
Antena de T.V., videos comunitarios, porteros y grupos de presión , Aire acondicionado centralizado
Contratas diversas, Jardín,
Centralita telefónica, Alquiler de elementos comunes (con su contrato y sus impuestos) y la liquidación de los ingresos a cada propietario
Piscina ,
Organización de COMUNIDADES DE PROPIETARIOS;

Emisión de recibos extraordinarios;

Los pagos a proveedores y terceros ;expedición de todo tipo de certificaciones (comunitarias particulares, para organismos oficiales, juzgados notarias, etc.) incluso la certificación de deudas comunitarias en el caso de la compra-venta;la Preparación y asistencia a las Juntas de Propietarios y de Gobierno incluso en SABADOS, DOMINGOS o FESTIVOS, La Preparación y asistencia a Juntas Extraordinarias; la gestión, seguimiento y control económico-administrativo de las obras e instalaciones; actuaciones que requiera la presencia del administrador, en cualquier Organismo o Junta Municipal; la preparación de documentación para iniciar acciones judiciales ; la preparación, presentación y gestión completa de aquellas demandas judiciales que no requieran la intervención de profesionales del derecho y la comunidad,encargase dicha gestión al Administrador; el administrador puede ser el encargado de proceder a la desafección y venta de elementos comunes de la finca,;el administrador pude ser el encargado de hacer las gestiones, encaminadas a inscribir en la Agencia de
Protección de Datos, los ficheros de propietarios, personal de la comunidad de propietarios;Cuando la comunidad tiene una inspección laboral o de la Agencia tributaria asiste al Presidente o se presenta el solo, etc, asesorar en los conflitos con los constructores y preparar el dosier para hacer las reclamaciones oportunas. Inscripcíón en el registro de la Propiedad de estatutos, y un sin fin de cosas mas que os podria poner.


Autor: Lorea Fecha: 17/01/2006
Esta lista de Justa se parece más a la primera que envié yo. Justa tú eres un tesoro si haces todo eso.
Por eso decía yo que habría que desarrollar más extensamente los trabajos a realizar dentro de cada función que corresponde al administrador porque si no, se da la circunstancia de que no habiendo contrato, empiezan a decir: "esto no me corresponde, esto otro tampoco" Y al final acaba haciendo el trabajo pesado el presidente y el trabajo fácil el administrador y encima cobrando.

Autor:  Justa Valcarce Fecha: 17/01/2006
Lo hacia, y me canse. Hasta ir a buscar al notario, comprar un carrete, para hacer fotos y que levantase un acta, ir al notario para que viniese y levantase acta con un perito electricista, de que un vecino estaba enganchado al contador de la comunidad, y muchas cosas más , pero nada agradecido. Solo una presidenta, despues de 5 años que no soy la administradora de su comunidad me felicita todos los años y me envia una cesta de frutas, le asesore bien, me hizo caso y le ganaron un pleito ( con un buen abogado, recomendado por mi y un buen informe de un buen arquitecto recomendado por mi y que cuando fue a realizar el informe la mayoria de las cosas ya tenia hasta fotos) al constructor. Hay otros que les han arreglado su casa despues de nueve años y ser la tercera administradora por una buena negociación llevada por mi y estoy esperando que me den las gracias.
Os digo todos los trabajos son ingratos pero el de administrador de fincas creo que el que más, pues a parte de tu trabajo, de no tener horario, de no poder cojer vacaciones o que te llamen cuando estas fuera, recibes insultos la mayoria de las veces de los vecinos, pues siempre hay dos bandos en las comunidades, los que defienden la labor del administrador y los que lo critican todo.
He tenido un presidente de una comunidad, que me enviaba todos los dias a las 12 de la noche un fax solicitando para el dia siguiente un comparativo de las cosas que se le ocurrian. No le mande a la mismisima pues fue un pulso entre el parafastidiar y yo por aguantar. En la Junta Ordinaria le gane el pulso. Ahora todos los dias pienso que es un mal nacido

Autor: Lorea Fecha: 17/01/2006
Date cuenta, Justa, que las opiniones que damos están basadas en la experiencia que tenemos. ¿A quién se le iba a ocurrir criticar la labor de un administrador si se preocupara hasta el extremo que tú lo haces o lo has hecho?
Lo tuyo es como para hacerte una estatua. Te lo digo en serio.

Autor: Lorea Fecha: 17/01/2006
No digas, Justa, que el trabajo de administrador es el más ingrato. ¡Cuántos más hay que están peor! Bastante peor.

Autor: Black Bess Fecha: 20/03/2006
Administrador de Fincas.
Sus funciones:
"En la gestión de comunidades de propietarios, le corresponden las fijadas en el art. 10 de la LPH; pero al margen de las mismas, debe asesorar a la comunidad; controlar los proveedores; dar cuentas de siniestros a las compañías de seguros; ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan; llevar una adecuada contabilidad; advertir sobre la morosidad y mantener el mantenimiento de la convivencia entre los componentes de la comunidad.
Cuando actúa como secretario de la Comunidad, de acuerdo con el presidente, convocar la Junta, asistir a la reunión, redactar el actas y practicar las notificaciones que procedan."
www.cgcafe.org/valencia/funciones.htm

Administrador ¿colegiado o no?
Según la LPH en su artículo 13.6. "El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones."
La LPH no lo exige. No obstante, ¿ha de decidir la Junta si el administrador en caso de ser externo ha de colegiarse o no?

Saludos

Autor: Mary Read Fecha: 16/04/2006
el acta, la acta, los actas...

Autor: Anne Bonny Fecha: 16/04/2006
¡El acta! ¡Que no te enteras!

Autor: Black Bess Fecha: 16/04/2006
Estais al loro ¿eh?
Un error lo tiene cualquiera. ¡Caramba!
¿Que no me entero?... ¿Ahora te enteras?
¡A ver vosotras si os enterais!
¿Ha de decidir la Junta si el administrador, en caso de ser externo, ha de colegiarse o no?

Autor: amadeus Fecha: 16/04/2006
El acta, las actas; la mano, la manito?, ¡¡NO!! la manital. Un error lo tiene cualquiera.
¡¡¡mañan lunes lunete!!!. "HABER" si el foro despega.
Saludos para todos.

Autor: aldusa Fecha: 28/01/2013
Estoy interesado en una finca rústica, de 2000 m2 no segregable que es de 3 personas,2 estan de acuerdo en vender,pero no quieren forzar la venta( al tener 2/3) porque una de ellas tiene negocios con la parte desconforme y no quieren problemas.Se me ocurre, que me vendiesen las 2/3 partes y asi poder forzar la venta a mi mujer( por ejemplo).Me gustaría que me dijesen si es posible y si ven otra forma de poder acceder a la compra si crear suspicacias.

Autor: damaot Fecha: 29/01/2013
Hola aldusa; te has metido en un tema que nada tiene que ver con el tema que ocupa el origen del post; no esta mal recordar dxe algunos años; tew recomiendo te situes en un epigrafe nuevo inicial y a esperar que te contesten, que habrá....


Para poder enviar mensajes al foro es imprescindible estar dado de alta como usuario registrado

Iniciar sesión - Darse de alta


Bufetes de abogados especialistas en Derecho Propiedad Horizontal:

María Luisa BORREGUERO PEREZ  (NAVALCARNERO, Madrid) Ver ficha
DESPACHO ESPECIALIZADO EN DERECHO DE FAMILIA, PENAL Y CIVIL Y ASESORIA EMPRESARIAL.
Miguel CERDÓ FERNÁNDEZ  (PALMA DE MALLORCA, Baleares) Ver ficha
Propiedad Horizontal, Derecho Civil y Penal. Tambien administramos fincas.
Mario GARCIA-OLIVA   (SANTANDER, Cantabria) Ver ficha
La filosofía de trabajo de GARCIA-OLIVA & Abogados está basada en la transparencia, calidad y honestidad.
Susana GONZÁLEZ OLMEDA  (MADRID) Ver ficha
Derecho propiedad horizontal, derecho inmobiliario, de la construcción, urbanismo, medio ambiente, administrativo.
Pedro MARTÍNEZ COLLADO  (SAN VICENTE DEL RASPEIG, Alicante) Ver ficha
Abogado especializado en Derecho de Familia (Divorcios, Separaciones, etc), Propiedad Horizontal y Derecho Laboral.
Eduardo PRIETO SINAUSIA  (SAN SEBASTIAN DE LOS REYES, Madrid) Ver ficha
Desde hace 15 años llevamos dedicándonos a desahucios por falta de pago, divorcios y asesoramiento a Comunidades de Propietarios.
Enrique RODRIGUEZ VELAZQUEZ  (LAS PALMAS DE GRAN CANARIA, Las Palmas) Ver ficha



Portada  ·  Mapa del web  ·  Bases de Datos  ·  Abogados  ·  Foros   
Legislación  ·  Suscripción Boletín  ·  Areas Legales  ·  Búsqueda de Profesionales   
 
©2001 PORTICO LEGAL S.L.      Aviso Legal   Publicidad   Contacto
Foros Legales