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              mi local: cambio de uso
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Autor: Ansiosa Fecha: 27/07/2006
Tema: mi local: cambio de uso
He leido un artículo del 28 del 11 del 2005 en el apartado de (Buscar) "propiedad horizontal cambio de local a vivienda", y a salido varios textos estensos sobre este tema y que tan bien explica Justa Valcarce. ¿Puede alguien ayudarme?. Tengo un local y solo pido el cambio de uso. Segun ella explica en ese apartado es un trámite burocrático. Escritura en mano e ir al registro de la propiedad para aceder dicho cambio de uso. Otra cosa distinta es la cédula de habitavilidad. ¿Ceeis que es tan facil?. Es solo un cambio de usa y ella explica en ese apartedo que no son necesarias obras. Por favor Justa si lees esto contesta. Y si algien puede asesorarme tambien . Este tema me está llevando a sufrir una fortísima ansiedad de la cual tengo que medicarme. Gracias de antemano

Autor:  movilgestion Fecha: 27/07/2006
Veamos para realizar el cambio de uso de un local comercial a vivienda, tendrá que ir al Ayuntamiento, en primer lugar, para solicitar la Licencia de cambio de uso de comercio a vivienda, lo normal es que el Ayuntamiento le exija una serie de condicionantes, porque le pedirá un proyecto de como va a quedar la nueva vivienda, con los temas de evacuación de gases, accesos de combustibles, etc., etc., con ello y si el Ayuntamiento le concede la licencia de cambio de uso, que en la teoría dice que el Ayuntamiento debería pedir Acta de la Comunidad de Propietarios donde se acuerde, por unanimidad, la autorización para el cambio de uso; pero en la practica casi ningún Ayuntamiento suelo hacerlo; pues bien una vez que tenga dicha licencia Ud. si solicite a la Comunidad Junta General Extraordinaria para solicitar la concesión de la autorización de la Comunidad del cambio de uso, a dicha Junta asista Ud. y convenzales que es mucho mejor tener una vivienda en la Comunidad que no un negocio que puede dar muchos más quebraderos de cabeza y molestias, ya que es mejor tener esta autorizacón que hacerlo a las bravas y que luego la Comunidad la denuncie y sea el Juez quien le quiete dicho uso al local (le haría un gran trastorno), con dicha autorización y la licencia de cambio de uso, procede a ir al registro e inscriba dicha propiedad con la nueva afección de vivienda y no de local comercial será bueno tenerlo para una posterior venta de la propiedad.

Con respecto a las obras que tenga que realizar serán las de acondicionamiento del local para que sea habitable y cumplas la normativa para la concesión de la cédula de habitabilidad.

Contestación realizada por gentileza de www.movilgestion.es

Autor: Lo sé Fecha: 04/09/2006
Ningún juez en España puede hechar a nadie a la calle, por estar viviendo en un local. Quédate tranquila

Autor: Oliaigo Fecha: 05/09/2006
Recientemente he realizado un cambio de uso de un local a vivienda, para ello no es necesaria la autorización de la comunidad de vecinos siempre y cuando no modifiques elementos comunes del edificio o instalaciones de servicios.
Primero, que debes hacer es acudir a un arquitecto y que mediante proyecto vea factible que el local con los acondicionamientos oportunos pueda cumplir la normativa de habitabilidad, suficiente luz en el salón-estar y al menos en un dormitorio, las demás dependencias cocina, baño, cuarto de plancha, etc no necesitan ventanas directas al exterior, su ventilación puede ser forzada con extractores y en horizontal, es decir en tus propias fachadas (es en caso de que la comunidad o la distribución del local no te permita la ventilación en vertical)
Segundo, acudir proyecto en mano al ayuntamiento y solicitar el permiso de obras, luego de las comprobaciones oportunas te lo concederán sin más.
Tercero, ejecutas la obra, finalizada, solicitas al ayuntamiento y al arquitecto el certificado de final de obras y con el acudes a la conselleria que corresponda para que te concedan la cedula de habitabilidad.
Cuarto, con la cedula de habitabilidad en mano, tu técnico electricista que habrá realizado la reforma del esquema eléctrico, acudirá a industria a solicitar el cambio de contador (o sea contador de vivienda)
Quinto, acude a un Notario con la documentación y te ara una nueva escritura de convertir el local a vivienda, con dicha escritura acude al Registro a registrarla como tal.
Luego si quieres comunícalo a la Comunidad, (no es necesario)
Tranquila que no es nada difícil si se hace correctamente, además como te dicen en el anterior mensaje nadie puede impedirte que uses un local como vivienda.
Si tienes alguna duda, pregúntame lo que quieras
Un saludo

Autor: web171717 Fecha: 04/10/2006
hola yo hice lo mismo que oliago.aunque me han denunciado.
no se ya estoy a la espera del juicio asi que os contare.pero vamos que no me quita el sueño.
tengo liciencia de 1 uso tengo la escritura y el registro como vivienda el prestamo bancario como vivienda.no se que mas quieren....bueno si qu eme costo mas barato que a ellos y eso les escueze.
un saludito

Autor: agualenta Fecha: 04/10/2006
hola oliaigo, a mi en mi ayuntamiento el primer requicito que me piden es el acuerdo por unanimidad de la comunidad, ¿en que te basas para decir que no es necesario, quizas en alguna sentencia. gracias

Autor: Oliaigo-2 Fecha: 05/10/2006
Hola Agualenta, soy Oliaigo, olvide mi contraseña, lee el mensaje de Justa Valcare de fecha 24-11-2005, de alli saque la informacion, sique este enlace y lee el punto 5.
Tambien te digo que me persone en el Registro y hable del tema directamente con el registrador, no hay ningun problema ni necesidad de "unaminidad" siempre y cuando los estatutos no prohiban expresamente el repetido cambio, o este pendiente una resolucion Judicial.
Un saludo
http://www.notariosyregistradores.com/casos-practicos/26-11-2002.htm

Autor: Anonymus Fecha: 05/10/2006
Se puede hacer todo y de todo; se puede poner hasta una casa de putas, si se demuestra que van mozas de buen porte y con buenas composturas.

Autor: id Fecha: 06/10/2006
Oliago, estás equivocado, sí es necesario el acuerdo unánime y por una simple y sencilla razón, cualquier cambio de uso de local a vivienda requiere el cambio del título constitutivo de la finca, ya que constará como local, y todo cambio requiere el acuerdo unánime de la comunidad. También debería implicar, aunque se puede dejar como está, un cambio en el porcentaje de la nueva vivienda, pues el anterio porcetanje se fijó con unos criterios de local que ya no cumple, no es lo mismo 10 m2 de local que 10m2 de vivienda a efectos del porcentaje que le corresponde a cada uno.

Lo que plantea es esa resolución es si se debe pedir permiso para la modificación y la respuesta es no, pero sí es necesario cambiar el título en los casos que consta como local, que será la mayoría y, en esos casos, se deben modificar el título y eso sólo es posible por unanimidad.

Por cierto, un juez sí puede impedir a alguien residir en un local, si hay prevía denuncia y se declara que no cumple los requisitos para ser una vivienda y, por otra parte, el ayuntamiento podría precintar el local si no se han realizado los trámites de adecuación a vivienda.

Autor: manu33 Fecha: 26/06/2007

hola yo compre un local. con licencia de habitabilidad
consedida por el ayuntamiento . pero despues resulta que no puedo registrarla como vivienda . pues tengo que llevar el consentimiento de los vecino. pues en los estatutos dice. que los locales solo podran usarce como "oficinas " aunque tengo mi licencia de habitabilidad ?pudo usar dicha oficina como vivienda? ?si los vecinos me denuncian ante un juez que es lo peor que me puede pasar ? me pueden clausurar la vivienda ? me la pueden quitar ? muchas gracias .firma "un desesperado

Autor: audrey Fecha: 26/06/2007
Hola manu33:

Ya sabe usted que la doctrina y la jurisprudencia cambian constantemente.
Actualmente se puede defender que no es necesario el permiso de la comunidad para el cambio de destino de local a vivienda teniendo en cuenta que no exista una prohibición expresa en el Título Constitutivo y que las obras no afecten a elementos o servicios comunes.
Aunque ya sabe, todo esto es muy inseguro porque todas las audiencias no van a mantener el mismo criterio.

En mi humilde opinión, si en una vivienda se puede poner una oficina siempre y cuando no haya prohibición expresa en el Título como antes he mencionado, ¿por qué razón no puede cambiarse el destino de local a vivienda por la misma regla de tres?
Ya sabemos, "lo que no está prohibido es que está permitido".

Si a esto se añade, que las viviendas están a precio de oro, inalcanzables para muchas parejas jóvenes que están deseando convivir, ¿qué hay de malo en que puedan acceder aunque sea a un local para cumplir sus objetivos?

No hay que olvidarse del derecho dominical de todo propietario aunque tampoco hay que olvidarse de que las acciones de la Comunidad en contra de este cambio tengan éxito.

En resumen, como casi siempre, estamos en esta cuestión en un punto de inseguridad jurídica pues no sabemos por donde saltará la liebre.

En mi edificio hay una vivienda que se dedica a oficina. Por otra parte, dispongo de un local que podría perfectamente ser una vivienda.

Otra cosa que siempre he pensado es que el cambio de local a vivienda podría beneficiar al colectivo de personas con dificultades de movimiento puesto que al ser planta baja, hay menos obstáculos para la accesibilidad.

Otra duda que me surge es: si se admite esa posibilidad, ¿sería exigible que el local contara con unas medidas determinadas y algunos servicios mínimos de habitabilidad? ¿no?

Saludos y gracias por todo.

Autor: TN Fecha: 26/06/2007
A ver, Audrey, para poder hacer el cambio, hay una serie de trámites que se deben cumplir y uno muy claro es el cambio en el título constitutivo de la finca, si no se produce ese cambio, no se puede cambiar a vivienda, por mucha cédula que se tenga. Muchas veces requiere una serie de "enganches" que sin el permiso de la comunidad no son posibles.

No es lo mismo usar una vivienda como oficina, que un local como vivienda, no es el mismo caso ni mucho menos.

Evidentamente si un local se transforma en vivienda, tiene que tener una serie de mínimo, para eso está la cédula.

Autor: audrey Fecha: 26/06/2007
Lo de los trámites, no lo pongo en duda, ni muchísimo menos.
Pero me gustaría saber en qué se cambia el Título Constitutivo por el hecho de que en un determinado local, en lugar de haber un bar haya una vivienda y más si se prepara para un minusválido.
Por favor expliquénmelo porque no lo entiendo.
El Título Constitutivo pone que hay 14 elementos en la comunidad, 12 de ellos viendas y dos locales.
Estamos hablando simplemente de dos términos: vivienda- local. Pero ¿se especifica en el título que la vivienda tenga que ser a la fuerza vivienda y el local tenga que ser a la fuerza un local comercial? (bar, sala de juegos, tienda o un cine)

Como he dicho antes, en mi comunidad hay una vivienda que en Título aparece como vivienda (con ese término) pero todos sabemos que no viven sino que en ella hay una oficina. ¿En qué perjudica a la comunidad ese cambio de destino?
Al igual digo si se trata de un local de planta baja que ha adaptado sus instalaciones y en él vive una pareja de jubilados. ¿En qué perjudica esto a la comunidad?
Ahora bien, si me dijeran que para adaptar instalaciones o elementos, han tenido que alterar la seguridad del edificio, su estructura general... o perjudica los derechos de otro propietario... me callaría.
Pero díganme, ¿en qué perjudica a otro propietario que en ese local en lugar de haber un bar haya una vivienda?
El local sigue siendo local haya quien haya dentro o se dedique a lo que se dedique. En realidad, ¿en qué cambia el Título Constitutivo?
A ver si cada vez que haya que modificar una palabra del título, una expresión o una coma, hay que votarlo por unanimidad.
¿A qué "enganches" os referís?
Por ejemplo:
*telecomunicaciones, los locales ya suelen tener toma al igual que las viviendas.
*calefacción, no tienen por qué beneficiarse de la colectiva, pueden instalar su propia calefacción sin perjudicar a la comunidad.
* quieren hacer un baño y precisan "engancharse", ¿y si es el bar el que precisa construir el baño?¿No es lo mismo o qué?

Una vez que ha realizado todas sus instalaciones privadas para las cuales, siempre que no perjudique o altere estructura, no precisa permiso comunitario, ¿qué más da que se dedique a negocio o a vivienda?
Tiene su entrada independiente y, por lo tanto, nada afecta a las viviendas que acceden por otra entrada.

¿Dónde dice en el Título que no se pueda dormir, comer,... en un local, es decir, las mismas acciones que se realizan en una vivienda?
Ya sabemos que el local tiene que disponer de unas condiciones de habitabilidad. Me gustaría saber, no en la teoría, sino en la práctica si todas las viviendas disponen de esas condiciones mínimas.
Pero pregunto, ¿en qué le afecta al Ayuntamiento que un local se dedique a esto o a lo otro? ¿Por qué precisan conocer del permiso de la comunidad para conceder una licencia de habitabilidad si el local reune todas las condiciones que desde el punto de vista administrativo son exigibles?
¿No pueden conceder la cédula sin conocer en absoluto lo que piensa la comunidad?

Autor: TN Fecha: 27/06/2007
Estás mezclando términos y eso te lía.

-En una vivienda y salvo que esté prohibido por los estatutos o las ordenanzas, se puede tener una oficina, no requiere ni permiso ni cambio del título, este es un tema muy diferente al tema que hablamos de local-vivienda

-Si en tu comunidad pone que son 12 viviendas y 2 locales, el hecho de cambiar y poner uno de los locales como vivienda modifica el título constitutivo, se necesita el permiso unánime.

-"¿Dónde dice en el Título que no se pueda dormir, comer,... en un local, es decir, las mismas acciones que se realizan en una vivienda?" no lo dice el título (porque no es su competencia), lo prohiben otras normas como las ordenanzas, por ejemplo.

-Una cosa es la cédula y otra el cambio a vivienda, mezclas términos.

-No hablamos en qué le afecta a la comunidad sino que la comunidad debe dar permiso, sea porque no quieren que haya más vivienda o sea porque son unos h...p..., da igual, el hecho es que legalmente deben dar su permiso y legalmente se pueden negar.

-El Ayuntamiento es otro tema, a ellos les afecta o no les afecta, da igual, pero sin el permiso de la comunidad no se puede hacer el cambio, con lo cual, aunque no es necesario, lo pueden pedir, pues es una tontería aceptar el cambio si no se tiene el permiso.

-Se puede tener la cédula y no tener el permiso, con lo cual, legalmente, no se puede hacer el cambio a vivienda

-"Me gustaría saber, no en la teoría, sino en la práctica si todas las viviendas disponen de esas condiciones mínimas" pues casi todas, las que no, no se les concede la cédula cuando tienen que solicitarla o renovarla y no podrán obtener los suministros básicos (aunque haya empresas que se lo salten)

Autor: manu33 Fecha: 27/06/2007
muchas gracias por aclararme algo pero es verdad lo que dice.TN. sin el consentimiento de los vecinos (por unanimidad)un local no puede pasar a vivienda. si lo dicen los estatutos eso es hacin de claro por desgracia para mi.pero no entiendo porque tengo mi licencia concedida, deverian pedir antes el concentimiento de los vecinos. en fin . os sito el estatuto por el cual no puedo,de mi comunidad.ART.5º- LOS PISOS SERAN DESTINADOS , EN TODO CASO , A VIVIENDA Y LOS LOCALES COMERCIALES SERAN DESTINADOS A OFICINAS .
estube hablando con mi abogada . me dijo que el "en todo caso " no me afectaba a mi . dice que puede ser una interpretacion del estatuto, porque no dice (que en todo caso los locales no pueden ser vivienda) . . y yo pienso personalmente que es algo muy rebuscao . pero en fin ,los abogados buscan cualquier fallo . ?pensais que esta interpretacion tiene peso en un juicio? tambien he pensado darme de alta en la oficina como autonomo y hacer vida en ella (sin cocinar ) aunque tiene la salida de humos legalmente, solo dormir y ducharme de vez en cuando compaginandolo con casas de amigos ?sabe alguien que horario debo cumplir en una oficina dado de alta como autonomo?

Autor: manu33 Fecha: 27/06/2007
perdon por las faltas de ortografia pero tengo la cabeza fatal con este tema . aclarar que en el cambio de uso de local a vivienda no hubo que alterar nada en el edificio y que fisicamente no se toco el titulo constitutivo. gracias

Autor: TN Fecha: 27/06/2007
En tu comunidad se especifica el uso, pero normalmente no lo hace y se seguiría aplicando lo mismo.

Ese artículo de tus estatutos parece claro, la duda es que significa eso de "en todo caso" pero se referie al uso de la vivienda, y no a los locales.

Sí que afecta al título constitutivo,manu33, dado que el título constitutivo no es nada físico, es la descripción de la finca, donde viene qué es cada cosa (vivienda o local, metros, lindes, etc...) y siempre que se quiera cambiar algo, por poco que sea, necesita la unanimidad.

Autor: manu33 Fecha: 07/07/2007
web171717 hola
me gustaria me dijeses que ocurrio con tu juicio
espero que haya salido faborable para ti y si puedes nos contaras la centencia .
me interesaria saber en que se basaron para denunciarte ante el juez . suerte y un abrazo

Autor: crackinmobiliario Fecha: 13/03/2012
A este respecto, me gustaría aclarar que reciente sentencia de la Sala de lo Civil del TS declara que las limitaciones referidas a determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad, dicho de otra manera, deben constar expresamente en los estatutos. He encontrado un link que me ha pareciso interesante en este sentido: http://preserve.es/cambio-de-uso/normativa/ Saludos


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