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Autor: sabatkani Fecha: 14/10/2006
Tema: ley de propiedad horizontal
Apreciados amigos
Me dirijo a vosotros para haceros llegar una consulta relativa a la Ley de Propiedad Horizontal y a la situación en la que me encuentro.

Vivo en una comunidad de 12 vecinos en un piso que se compró y estrenó nuevo en el año 1994.
Los pisos más altos son dos 3º. La propietaria de uno de los 2 terceros, que además es por ahora la Presidenta , sin ni siquiera convocar Junta de Vecinos, se ha presentado en varias viviendas para RECABAR FIRMAS con el interés de PONER UN ASCENSOR, JUSTAMENTE en un PATIO INTERIOR, del que yo no tengo reconocido en la escritura su uso y disfrute, pero al cual se accede desde mi propia casa y que llevo usando estos 12 años. ACLARO LA ENTRADA A ESTE PATIO ESTÁ EN MI PISO.

Ni yo , ni otros vecinos queremos la instalación del ascensor , por los gastos que supone, y yo primordialmente por el encarecimiento de la cuota (que será el doble), y sobre todo por LA IDEA DE INSTALARLE EN EL PATIO DE LUZ , DEL QUE NO TENGO PROPIEDAD, PERO DEL QUE CREO QUE SÍ TENGO EL USO Y DISFRUTE. Es más creo que en los Estatutos si que se reconoce el Uso Exclusivo para el propietario del bajo.

MIS DUDAS SON:
- ¿La Lph nueva es la que rige para mi bloque o por ser del año 94 me rige la antigua?
_ Para instalar el ASCENSOR , ¿Que MAYORÍA de vecinos sería necesaria o es necesaria la UNANIMIDAD?
_En cuanto al PATIO DE LUZ, ¿Que ocurre......
a) ¿Pueden ponerle en el patio en contra de mi voluntad?
b) ¿Es que la POSESIÓN ININTERRUMPIDA DE ese elemento común durante 12 años , NO ME OTORGA DERECHO SOBRE ÉL?
c) El patio también ES UN ELEMENTO "LUMÍNICO" ¿no?. Somos seis las Viviendas que recibimos luz de ese patio , y que teniendo en cuenta sus reducidas dimensiones,(16m), perderíamos luz. ¿Esto se tendría en cuenta?

MUCHAS GRACIAS, POR TODO, CONTESTENME CUANDO PUEDAN , ES URGENTE.

RECIBAN UN AFECTUOSO SALUDO

Autor: Fontanero Fecha: 15/10/2006
Por una parte veo cierto egoismo por su parte a no perder el uso y disfrute de ese patio que como usted dice, es comunitario pero que sólo usted puede usar por tener entrada por su vivienda. Usted goza de una ventaja que otros no, y que se agarra a él de forma insolidaria anteponiendose a la instalación de un ascensor que piden varios vecinos (es mi apreciación personal).
Pero yendo al fondo del problema, si hay 8 vecinos que quieren ese ascensor, es fácil que se tenga que poner ya que se alcanzaría el 60% de los votos, pero no vale recoger firmas ya que hay que convocar una reunión extraordinaria donde los vecinos deben de votar, aunque si la presidenta tiene de otros vecinos su representación también serían válidos sus votos. Pero hay más, si en el bloque hay alguna persona de más de 70 años o minusválido, serían 6 ó 7 el número de votos (en función de los coeficientes que deben de pasr del 50%).
De todas forma la instalación de un ascensor es un tema muy controvertido y más cuando se llegue al tema de su financiación, es decir su coste. Son muchos los que lo desean pero cuando le digan que tienen que soltar un "kilo" más o menos, el tema se suele frenar.

Autor: sabatkani Fecha: 15/10/2006
Estimado amigo, ante todo darte las gracias por contestarme.
Varias cosas:
-Ya he resuelto mis dudas porque hay aquí muchos casos similares, y contertulios que tienen mucha experiencia.

-En cuánto al egoísmo, todos los somos un poquito. El promotor me garantizo que el uso y disfrute sería exclusivamente mío, además he comprobado que así consta en la ley de las comunidades, es decir, en los Estatutos.
-Por otro lado la posesión está siempre legalmente más protegida que la propiedad, puesto que la posesión es el derecho de los débiles porque está al alcance de cualquiera, mientras que la propiedad no lo está.
-Además, REITERO que la única entrada existente está en mi vivienda, QUE PASA ¿QUE VD. consentiría que cualquier vecino pasara cada dos por tres por EL INTERIOR de su casa para acceder a un patio cuya posesión es suya?
-Por favor, un poquito de comprensión, que mi casa no es la casa de tocame roque.
-Aquí no hay minusválidos.

En fin, buen rollo eh, y gracias por contestar de todos modos

Autor: Fontanero Fecha: 15/10/2006
Estimado amigo/a, puedo comprender que mi contestación no le haya sido del todo de su agrado, pero permitame puntualizar.

1- El derecho de posesión no es un derecho de propiedad, y en este caso debo entender que esa zona es comunitaria, ya que usted no debe pagar más por ella aunque sea de use y disfrute particular, es decir, de usted.
2- En caso de necesidad y siempre que el conjunto legal así lo estime, esa zona comunitaria podrá ser utilizada con fines comunitario, como es el caso de la instalación de un ascensor, si no hay otro lugar más adecuado para instalarlo.
3- Yo comprendo su estado o procupación, pero tenga en cuenta que al final, si usted se niega y siempre que se den los requisitos legales, el caso puede verse en los tribunales, los cuales darán la razón al que la tenga (!!!) y que últimamante la jurisprudencia está sentenciando la instalación de estos elevadores al considerarlo una necesidad que favorece a la finca en la que incluye a sus propietarios.
4- Creo además que esta presidenta que está recogiendo firma debe estar asesorada y por eso lo hace, no lo entendería de otra manera.
Pero le vuelvo a decir que, todos los terminos legales están muy bien pero el gran problema es su financiación. Todos ven muy bien el subir y bajar en ascensor, lo que no verán tan bien es el pagarlo, al tiempo.
Un saludo.

Autor: Sabatkani Fecha: 16/10/2006
Estimado amigo,

Por favor, ¿que me estás contando?. LLevo 2 días consultando las bases de datos de sentencias de aranzadi y de datadiar.com, a las que estoy suscrito porque soy opositor.

La jurisprudencia del TSJª de la C.A.E.(Comunidad Autonoma Extreña), es casi tajante. En comunidades de 3 alturas donde no es obligatorio, donde ningún propietario es minusválido, cuando hay una demanda de impugnación de acuerdo por propietarios como mi caso, (patio de luz , con Estatutos que reconocen mi derecho de posesión),
en la mayoría de las sentencias que he leído finalmente no se ponía el dichoso ascensor.

Mi derecho de uso tiene 12 años, que no es un día, y está reconocido en la Ley de la Comunidad, que por si Vd. no lo sabe, al margen de lo que se diga en este dichoso foro, son los Estatutos.

Cuando alude al compendio o cuerpo legal que les apoye.¿Que compendio es que piensa que a estas alturas no se cuales son las leyes aplicables Y LA PRELACIÓN ENTRE ELLAS?

A vueltas con la financiación. Yo no tengo que pagar nada. No voy a firmar dando mi consentimiento en ningún sitio.

REITERO que ya tengo todo muy claro acerca de lo que he de hacer. Incluso en caso de que se adoptara el dichoso acuerdo, sólo hay que colocar la demanda de impugnación para lo que tendría que colegiarme, soy licenciada en derecho, no tengo practica ninguna, pero si me buscan me encuentran.

En fin, perdona mi acritud, y gracias por contestar.

Autor: H-25 Fecha: 16/10/2006
En cualquier caso, espere a que la Junta (donde se incluye ese punto) sea convocada.
Es ahi, donde usted debe acudir y votar en contra.
Si pese a ello, se aprueba la instalacion, tiene derecho a impugnar el acuerdo e incluso a solicitar la suspension del mismo hasta que haya sentencia firme.
Por otro lado, si el patio es elemento comun, aunque usted tenga el uso exclusivo, si se pretende modificarlo y restarle superficie, quizas seria necesaria la unanimidad del acuerdo.
Adelantese, solicitando asesoramiento a un abogado. Asi ira mejor preparado a la Junta.

Autor: alf76 Fecha: 16/10/2006
Compañero estudiante de derecho, no pueden pasar por dentro de tu vivienda y mas si asi esta estipulado en los estatutos. Unicamente se podria aprovechar el hueco si hubiera una pared que diera ha algun sitio comunitario. asi que espere a la reunio pero con la escritura en mano.

un saludo

Autor: Sabatkani Fecha: 16/10/2006
Gracias a todos por contestar.

Aclaración para al Alf, soy estudiante de oposiciones, la carrera ya la acabé , y lo suyo que me costó. Sólo que no tengo experiencia y cualquiera que esté metido en estos foros o simplemente tenga tiempo para leer sentencias sabe más que yo.

Salu2, para todos.

Autor: Fontanero Fecha: 16/10/2006
Permitame discrepar.
En los estatutos debo entender que figura que usted tiene el uso y disfrute, y no la posesión como dueño de ese recinto, a no ser que los propietarios le hubieran hecho la donación de ese espacio. Una cosa es uso y disfrute y usted pueda tenerla 50 años o más y no será nunca suyo ya que es una zona común, salvo repito, que en esos estatutos se acordara la donación de ese espacio a usted, (siendo también usted el responsable del mismo) y además esté recogido en el registro de la propiedad. Y no se enfade, mi opinión es con ánimo de ayudarle.

Autor: id Fecha: 17/10/2006
A ver Fontanero, que estás metiendo la pata a fondo.

En el tema del patio se aplicaría el artículo 11 de la LPH donde se indica "Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste. "

Si te das cuenta habla de "uso y disfrute de un propietario" lo que equivale, también, a los elementos comunes de uso privativo, tal y como están apuntando las diversas sentencias de las Audiencias que van saliendo.

El no es egoísta, dado que él pagó un precio con un patio y por el hecho de tener ese patio, aunque no sea de su propiedad, pagó más y bastante más, que otro piso igual que no lo tuviera y, a la hora de venderlo, el piso, no sólo no ganará valor como sucede con los pisos altos, sino que perderá, ya que lo deberá vender sin patio y con un ascensor que la tapia el patio de luces.

Autor: Fontanero Fecha: 17/10/2006
Lo de meter la pata es una opinión subjetiva tuya ID.

Vuelvo a decir que el patio no es suyo, sino comunitario a efectos juridicos legales. Y en caso de requerirlo la comunidad de forma legal (votos favorables) para el beneficio comunitario podrá requerirlo. Pero el juez dirá lo que tenga que decir.
Además te digo, que si ese patio necesita una reparación de suelo (por ejemplo) los gastos hay que repartirlo por coeficientes de todos lo copropietarios, porque el patio es comunitario. Una cosa es el derecho de uso y disfrute y otra el de propiedad, pero repito, el juez dirá lo que tenga que decir llegado el caso.

Autor: id Fecha: 17/10/2006
No es mi opinión, es lo que dice la ley y lo que, hasta ahora, han dictaminado las sentencias, lee bien el artículo y te darás cuenta que no tienes razón.

"Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste. "

Hacen o no hacen inservible una parte del edificio (al patio) para el uso y disfrute (que es lo que tiene él del patio) de un propietario (en este caso él)? pues hasta ahora, en los casos que he llevado, ha sido así.

La comunidad podrá requerirlo (por poder puede requerir lo que quiera), pero el podrá negarse legalmente acogiéndose al artículo 11.

En cuanto a la reparación, dependerá de la razón por la que tenga que reparse, no siempre paga la comunidad.

Repito, cuando compras una vivienda con patio, estás pagando mucho más, estás pagando como si realmente fuera de propiedad, pero con el incoveniente, de que, a la hora de la tasación bancaria, sólo se tienen en cuenta 1/3 de los metros que tiene el patio, aunque en la tasación de mercado el comprador acaba pagando como si fueran de propieda y si, de la noche a la mañana pudieran perderlo (que no es así), perderían mucho dinero.

Haces un distinción entre posesión y propiedad que no es correcta, pues se trata más de un tema de expectativas de derechos que una siempre distinción entre ambad figuras.

Autor: lasa Fecha: 17/10/2006
Totalmente de acuerdo con ID. Si nos damos cuenta Fontanero ha dicho una cosa que es exactamente lo que pone la redacción de ese artículo, ha dicho que "En los estatutos debo entender que figura que usted tiene el uso y disfrute" y el artículo habla precisamente de ese uso y disfrute.
Por cierto, un error que también veo que comete es que habla de no tener "la posesión como dueño de ese recinto" confundiendo la posesión con la propiedad, un propietario puede no ser poseedor y un poseedor puede no ser propietario pero tener los mismos derechos salvo el derecho de propiedad en sí mismo considerado, la cosa es muy diferente

Autor: Unoquetal Fecha: 23/10/2006
Si en la escritura de división horizontal o en los estatutos figura un derecho de uso y disfrute el patio éste se considera zona común de uso privativo de la vivienda. Sería parecido a decir que el dueño de la vivienda tiene en "alquiler gratuíto e ilimitado en tiempo" el patio. Sin duda fontanero no tiene ni un poco de razón. Por otra parte las zonas comunes de uso privativo, las promotoras te las venden como si fueran tuyas, y sin ellas osiblemente sería muy difícil vender determinados cuchitriles en los bajos de los edificios o en los áticos. Además, para hacer cambios estructurales o estéticos en zonas comunes hace falta unanimidad. Si tu te niegas a hacer el ascensor, no hay ascensor. Si lo hacen sin tu consentimiento, consignas tus cuotas y derramas en un notario o un juzgado y les demandas.... les puedes dejar con los bolsillos tiritando.


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