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              el administrador puede firmar contratos
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Autor: zorro Fecha: 09/08/2007
Tema: el administrador puede firmar contratos
Buenas tardes, quisiera saber si el administrador puede firmar contratos en nombre de la comunidad, contrato del seguro de la comunidad, contrato de mantenimiento de ascensores, etc, sin que la comunidad le haya otorgado poderes ni autorización para ello.

Autor: discolo Fecha: 09/08/2007
Legalmentre no, pero a no ser que sea la Junta de Comunidad la que lo rechace, SS opinará que te den por donde no se que de los pepinos.
Y si la boirran, pues bueno, pero es verdad.

Autor: zorro Fecha: 09/08/2007
¿Esos contratos tienen algún valor legal?
Se puede hablar con la otra parte contratante para anular dichos contratos?

Autor: manucapa Fecha: 10/08/2007
Lo mejor es exigirle una convocatoria extraordinaria para pedirle explicaciones, y si procede retirarle esos derechos que a mi entender si son válidos.

Autor: JVA229 Fecha: 10/08/2007
Buenas tardes a zorro: La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo nº 20 dice:
Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Tendrás que averiguar si en alguna Junta se le ha conferido alguna otra atribución entre ellas las de firmar contratos.

Autor: DavidManuel Fecha: 10/08/2007
Con todo lo que "pasean" por aquí sobre la ley, nunca aparece lo que tenía que aparecer; dejarlo todo atado y bien atado solo hubo una persona en este pais que lo sabía hacer bien, nos gustara o no nos gustara; tenía que decir tantas cosas, por ejemplo, hablar de penalizaciones cuando los miembros de la Junta cometen tantas irregularidades......... !aquel! !ya saben! !Mandaba al motorista! sin dar explicaciones.
parafrasea mucho y no puntualiza nada de nada, por eso y por otras cosas se regodean los señores abogados y se manifiestan los jueces a placer, según en cada caso, recuerden, pero recuerden bien; en un litigio, el presidente y su fiel servidor, ya saben, tienen casi todas las cartas de la baraja y el Juez dicta sentencia a placer "al que protesta se lo carga y punto".
Por eso, por eso, hay que atar en corto, primero al administrador, su única firma mancomunada, prohibido manejar dinero, todo por la cuenta y al presidente, lo mismo.
Autorizar o permitir al administrador hacer contratos con proveedores, en la mayor parte de los casos es G R A V I S I M O y el presidente no tiene ninguna facultad para otorgar esa autorizacion, tiene que ser la Junta la que debe otorgar mayor o menor confianza con sus representantes y por escrito, para evitar malos entendidos, aunque nunca se hace, por eso sucede lo que sucede ; para el juez vale; ironías del sistema, reminiscencias de la era feudal.

Autor: DavidManuel Fecha: 11/08/2007
Miren, por favor;
Les voy a decir 10 de las irregularidades que en nuestra comunidad se cometen año tras año y ninguna de esas está contemplada en la Ley....
ejemplo en las Juntas generales ordinarias.
1º hay un porcentaje de entre un 30 y un 40 de propietarios que no reciben en sus buzones las notificaciones de reunión, hay que andar listo..
2º El formato de asuntos a tratar está embarullado y amanerado, englobando por ejemplo la aprobacion de cuentas al mismo tiempo de otras facultades que se inventa el administrador-secretario, de forma que, si la masa borreguil aprueba las cuentas porque no tienen ni puta idea de como están hechas, van a voz alzada y la masa borreguil , beeeeeeeee ;, tambien aprueban con insconsciencia los otros conceptos, esto es una barbaridad; ahí el tonto pareces tú.
3º Nunca hay presupuesto, simplemente en el primer concepto se engloba todo.
4º Por supuesto, no se tolera ni se habla sobre el "fondo de reserva"
5º Por poner un ejemplo, este año, "solo se han hecho 9 derramas" , es lo que le gusta al administrador secretario; hace dos años se repararon las fachadas; ya hay un nuevo proyecto en ciernes, para reparacion de fachadas , cuyo contenido es una sola línea, no se sabe donde y su importe es 9000 euros.
6º El costo de gastos en tres años se ha duplicado exactamente.
7º No hay lista específica de los presuntos votantes
en su derecho o no de hacerlo en funcion de sus pagos.
8º Cuando se forma la lista de asistentes y cedidos de voto, no se permiten comprobaciones, si lo haces, te la cargas, incluso la masa borreguil se incomoda; cabe recordar, que ni estan todos los que son ni son todos los que estan..
9º Las cuentas importantes globales están sin sumar, no hay balance de situación n siquiera aparece el saldo en la cuenta bancaria y hay multitud de errores que nadie reclama y son gordos, muy gordos, pero por los medios legales es arriesgado reclamar, porque,, de seguro, aunque se pueda justificar con una suma o una sencilla resta que un párbulo adelantado pueda descubrir, si quieres reclamar judicialmente, el juez te exigirá un censor de cuentas "muy calificado" y te costará mas o menos 1500 euros aportar al expediente, pero todavía con mucho riesgo, porque eso de las matemáticas, !que mal entran a los jueces!
10º El presidente NUNCA relaciona aquellos propietarios que por escrito han manifestado su derecho de intervenir, sencillamente, si este reclama, lo dejan para el final y cuando llega este momento, se levanta la sesión, la masa borreguil en primer término sale chutando.
¿sigo?...... más adelante apercibiré a todos los propietarios asistentes a este foro casi todas las argucias que emplean buena parte de los administradores y no quiero ofender a personas , muy pocas que lo hacen con pulcritud,.

Autor: audrey Fecha: 12/08/2007
Saludos a tod@s.

A la pregunta inicial de zorro quiero contestar con un comentario que quizá pueda tener relación con su consulta.
Cuando en otras ocasiones se ha preguntado si el Presidente tiene autoridad para firmar esos contratos sin la autorización de la Junta o la aprobación de ésta, se ha contestado rotundamente que no.

El punto f) de las funciones que corresponden al administrador está siempre condicionado por lo que se atribuya en la Junta.

En el primer mensaje, en la consulta, dice ZORRO: "sin que la comunidad le haya otorgado poderes ni autorización para ello"

Supongo que cuando dice esto es que ya ha mirado y en las actas no dice nada; por lo tanto, los ha firmado sin conocimiento previo de la Junta y vuelvo al principio, ¿no puede el presidente, que en teoría tiene la representación de la comunidad, y va a poder el administrador sin que la Junta le haya conferido dicha atribución?


Autor: DavidManuel Fecha: 12/08/2007
~ ¢¾ au buen criterio como siempre.

Autor: audrey Fecha: 13/08/2007
Hola.

Sólo he entendido la mitad del mensaje anterior.
(pero no pido aclaración)

Si la Junta no tiene conocimiento ni de la empresa ni de el gasto que va a suponer ese mantenimiento, el administrador podría firmar con la empresa que le conviniese.

Sin perder de vista que es función de la Junta de propietarios aprobar el plan de gastos..., un contrato determinado con una empresa, supone un gasto. Bien sea un mantenimiento de ascensor, bien del sistema de calefacción etc., gasto que debe ser aprobado por la Junta, motivo por el cual deberá a aparecer en el orden del día y votarse. Si es así, constaría en acta el acuerdo y la aprobación. Si no hay nada, ¿qué validez tendría esa firma o ese contrato?
En teoría, decirle a la empresa que el contrato se ha firmado sin conocimiento de la Junta ni del presidente, no soluciona gran cosa porque el responsable te puede contestar que no tienen por qué conocer los acuerdos internos de la comunidad ni si ese administrador está o no está autorizado por la Junta de Propietarios en cuyo caso, no sé hasta qué punto la empresa pudiera tener responsabilidad alguna. ¿Tendrían que verificar que la persona que firma está autorizada o no? ¿De qué manera?
En muchas ocasiones, lo que sucede es que, en lugar de firmar un contrato lo que hace es modificarlo o cambiar de empresa. En estos casos, siempre va a decir que lo ha hecho por ahorrar o porque existe un beneficio para la comunidad.
¿Podrían hacer esto último o pasaría lo mismo que cuando se firma un contrato por primera vez?

Normalmente cuando se compra una vivienda en Obra Nueva, dichos contratos te los encuentras ya firmados: suministros de agua y electricidad, mantenimiento de ascensor, de calefaccción, de limpieza, etc.

Partiendo de ese punto, cualquier modificación de empresa, de contrato, renovación, etc. ¿es lo mismo que la firma por primera vez? ¿Sería imprescindible que la Junta lo acordase previamente? para lo cual, el administrador tendría que haber consultado con el presidente, éste haber convocado o propuesto una convocatoria donde se debatiese y acordase algo al respecto.

¿Sabéis lo que noto en falta en esta ley? Las sanciones que puedan tener las personas que cometan irregularidades en la comunidad.
Por ejemplo:
cuál es la responsabilidad del presidente si no cumple con sus funciones.
cuál la del administrador
y
cuál la del secretario.

Lo que sí aparece, y bien clarito, es cómo se le puede "apalear" al propietario en caso de no cumplir con sus obligaciones:
* Si no paga, no vota y al monitorio.
* Si hace ruido o alguna actividad dañosa, requerimiento y acción de cesación, o sea, que se puede ir a la calle.
* Si el vendedor tiene deudas con la comunidad y alguien compra el piso o local, el adquiriente responde con el propio inmueble hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en que tenga lugar la compra y el año natural anterior.
* Si no se comunica el domicilio a efecto de notificaciones y no se vive en la finca, no se enteran de nada...

Ya vemos que cuando el propietario incumple sus obligaciones, eso tiene unas consecuencias.

Ahora, que me digan a mí, qué consecuencias conlleva la negligencia o el trabajo mal hecho del resto de los cargos que además le suponga un perjuicio a la comunidad.
¿Cómo se defienden los propietarios ante el incumplimiento de sus funciones o cuando realizan más de lo que les corresponde sin consentimiento de la Junta?

Saludos

Autor: salamandra Fecha: 13/08/2007
¿Como nos defendemos?. Los osados como podemos, aguantando todos los "palos" de todos lados, y todo para conseguir simplemente que se rectifique, y todo ello a nuestra costa (al final siempre perdemos (nos cuesta mas el collar que el perro). Si a quien la HACE le dieran lo que se mereciera (quitarle "puntos") otro gallo cantaría.

Ciao!!!!!!!!

Saludos cordiales.

Autor: discolo Fecha: 13/08/2007
Otro de los problemas que tenemos en este país, Expaña, es que el Código Civil, nuestro segundo texto legal a seguir ya que el primero es la consstitución, el primero que se la pasa por el forro es la administración, empezando por la de la legalidad, también conocida como justicia.

Cualquiera que lea el Código Civil sabe lo que significa Poder Suficiente, pero los Administriadores y SS parece que no.

Autor: audrey Fecha: 13/08/2007
"Lo mejor es exigirle una convocatoria extraordinaria para pedirle explicaciones, y si procede retirarle esos derechos que a mi entender si son válidos."

No entiendo qué es lo que quiere decir manucapa con retirarle esos derechos que son válidos.
Si tiene esos derechos... y son válidos ...¿por qué iba a proceder retirárselos?

¿Dónde dice en la LPH que el administrador tenga ese derecho de firmar contratos a su antojo y con quien le plazca?
Entonces los propietarios ¿por qué y para qué somos propietarios?

Autor: DavidManuel Fecha: 13/08/2007
Hola discolo !que caro te pones! !Me pregunto cuanto tendremos a mano una verdadera reforma de la Ley! Pienso que son los políticos locales los que se deben concienciar de ésta aberración que estamos padeciendo y llevarlo al congreso: De momento ya me voy informando del trabajo que se están tomando las Comunidades autónomas intercediendo con los afectados en numerosísimas consultas que van formulando , que se van acumulando; , en su mayoría proceden de auténticas situaciones de indefensión y esto se tiene que terminar. No es admisible que un tuercebotas de administrador o presidente te obligue a llevar los temas al juzgado que es la baza siniestra conque juegan.. Saludos;
Para audre. Me subscribo totalmente a sus criterios y le felicito por su aportación.

Autor: discolo Fecha: 14/08/2007
David, no pidas que nos pueden dar.

Autor: manucapa Fecha: 14/08/2007
Siento la tardanza en contestar, pero ya se sabe, el verano, la playa, etc. Mil disculpas.

El Presidente de la Comunidad tampoco está legitimado para contratar si nos ponemos estrictos con la Ley. Dentro de las facultades de administración y buen uso del edificio, la Ley le otorga facultades que exceden de la mera representación judicial, pero que entran de lleno en esa admón. y buen uso, como el art. 7.1; 7.2; 9.1.e; 16; 19 y 21.

En general, hay que distinguir claramente entre una legitimación ad processum, que corresponde siempre al Presidente por conferírsela el art. 13 de la Ley y una legitimación ad causam que presupone un acuerdo previo de la Junta tomado con los requisitos exigidos por la Ley.

Es decir, las facultades del Presidente dentro y fuera del juicio no son omnímodas, sino que cuando actúe fuera de las atribuciones expresamente conferidas por la Ley, debe actuar a través de acuerdos válidos de la Junta y en los términos de los mismos. Siendo de aplicación analógica los artículos 1.714 y 1.719 y singularmente 1.726 del Código Civil, más el 1.902 que exige la no preexistencia de vínculo jurídico (STS marzo 1.984). La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de Enero de 1975, admite la validez de un contrato de arrendamiento celebrado por el Presidente, previo acuerdo comunitario.

Pues bien, con el administrador pasa un poco lo mismo, el límite para su actuación viene marcado por el plan anual de gastos previsibles elaborado por el mismo y aprobado por Junta. Cualquier acontecimiento ordinario o extraordinario que, por no haber sido previsto, motive un costo que no pueda ser cubierto con el normal presupuesto anual, y este dato es de especial importancia, escapa a las facultades del administrador y exige la previa aprobación de la Junta.

En el art. 20.c dice “Atender a la conservación y entretenimiento de la casa........”. Para poder hacer este mandato tan tajante, solamente conozco dos formas de hacerlo, una es hacerlo personalmente y la otra es contratando para que lo hagan. La primera es inviable y la segunda lo decide el Administrador. Pero, OJO, siempre dentro de lo dicho en el párrafo anterior.

Podemos estar hablando eternamente, yo seguiré pensando que el Administrador puede y debe contratar, pues para eso la Junta lo contrata a él. Otra cosa bien distinta es el abuso, la negligencia, etc.etc..
Si en una Comunidad existe un Administrador es por muchos motivos y bien podría ser uno de ellos el que se encargue una persona que está cualificada y conoce todos los entresijos de la ADMINISTRACIÓN. Y no creo que todos ellos sean unos chorizos u otro calificativo.
Saludos

Autor: DavidManuel Fecha: 14/08/2007
El administrador puede firmar contratos…….
Me agrada que venga usted aquí fresco como una lechuga, aprovechando ya los últimos resquicios del verano, según donde se encuentre.
Le digo que me agrada porque leo con sumo interés, porque son muy aprovechables, todos los párrafos de su participación; no soy demasiado aficionado a ceñirme a estos conceptos que usted expone con tanta soltura, porque, sinceramente, no creo en ellos, nos es óbice para que estime sus buenas intenciones creo descubrir es una persona profesional de oficio y me gusta leer y escuchar otros puntos de vista sobre lo que concierne expresamente en este caso lo que se referencia en el epígrafe.

Efectivamente, el presidente no está legitimado, pero no se olvide que es nuestro único representante elegido para cuidar de nuestra administración a quien se le otorgan inicialmente unos poderes para representarnos en determinados Actos, sabe bien que también tiene unas limitaciones que en cada momento los propietarios, a juzgar por los casos que él o los propietarios ofrezcan de acuerdo con las contingencias que surjan, puedan modificarse en asamblea sobre la marcha...
Luego, ni el presidente ni el administrador están legitimados para ejecutar aquellas funciones fuera de las que en cada caso los votos de la Junta les otorgue.
Por ello, siempre hablando con la experiencia que tengo recogida en las comunidades en que he vivido, he considerado que todas y cada una de las funciones del presidente, ya están recogidas normalmente en los estatutos; no así cuando se contrata los servicios de un administrador a quien, por las responsabilidades que contrae, está obligado a firmar
Un mutuo acuerdo que relacione limpiamente sus funciones, siempre paralelamente a la forma vaga y genérica que establece la Ley.
Así pues, el acuerdo definirá todas y cada una de sus funciones administrativas
Además del cuidado…….etc. , conocimiento específico de haber leido los estatutos,
Obligaciones y limitaciones con los propietarios, etc. Custodia de documentos; de toda la información que precise cada uno de los propietarios en materia de fiscalización de facturas., etc.
De entre ello, guardar un escrupuloso uso y camino de los dineros de los propietarios; prevenir el equilibrio financiero, formalización de nuevos presupuestos de gastos y documentación limpia y transparente en los cierres de ejercicio. Los dineros, siempre, siempre deben de estar representados en una cuenta con dos firmas mancomunadas , siempre con un propietario elegido en Asamblea, llámele tesorero o interventor..
De la misma forma , al administrador se le debe conferir determinados poderes y firma sobre determinados documentos puramente administrativos o de relación con las entidades locales,, ejemplo, seguros sociales, hacienda, ect
De la misma forma, puede firmar documento de compromiso con proveedores, en este caso SIEMPRE, con la firma solidaria del representante de la comunidad..
Si todo esto se cumple con precisión, no hay que desconfiar de nadie,
Usted dice cosas interesantes que se atribuyen a un administrador difícilmente conseguible, sería un monstruo; nosotros no queremos monstruos y no me va a evitar
de continuar con el ciclo que me he propuesto sobre las ligerezas que contiene este sector que todo el mundo conoce de sobra.
Atentamente.

Autor: DavidManuel Fecha: 14/08/2007
manuscapa; acabo de leer otras respuestas suyas y retiro todo lo hablado; para mi es usted una persona non grata para mi. me he equivocado.Adios

Autor: manucapa Fecha: 15/08/2007
Se me ha pasado por la cabeza multitud de opciones para contestarle DavidManuel, y ninguna de ellas era desautorizarle.
Lo que si le digo es que ya me ha echado de muchas consultas de foreros por su forma de pensar. Me deprime su actitud derrotista. Espero que a partir del momento no me eche definitivamente del foro, aunque poco me falta.

Yo, por suerte, soy persona y por ende fallo todos los días de mi vida, por lo que seguramente me haya equivocado en más de una ocasión, no lo dudo.

Lo único que tengo claro es que he entrado en este foro para intentar ayudar a aquellos que lo necesitan, no siempre con éxito supongo.

NO me interesa si usted es grato o no para mi o viceversa, solo me interesa ayudar. Para ello, a partir de este momento no pienso entrar en foros donde esté usted y espero que usted haga lo mismo en los que yo estoy.


Autor: DavidManuel Fecha: 15/08/2007
Lo siento, yo no le he echado, sencillamente, desde mi punto de vista personal y no tengo el bagaje que usted parece tener, creo que tiene informaciones que no se corresponden con las normas y las critico; le recuerdo que a mi si que me han echado algunas veces porque he cometido errores y con los errores se aprende.

Autor: audrey Fecha: 15/08/2007
Hola:

En primer lugar decirle a DavidManuel que, en concreto en nuestros Estatutos o Reglas incluidas en el título, nada dice de las funciones del Presidente. Probablemente y, seguramente será así, esas reglas sean insuficientes (aunque son muchas) para lo que afecta al funcionamiento de la Comunidad.

En lo que respecta a las polémicas, entiendo que es perder el tiempo.

La respuesta de manucapa casi me convence aunque encuentro algunos peros.

Si dice que el presidente de la comunidad "tampoco" está legitimado para contratar es que entiende que no lo está tampoco el administrador sin aprobación por la Junta.


Es cierto que en los artículos que menciona la Ley otorga a los cargos la posibilidad de iniciar ciertas acciones pero en concreto, el 7.1 que ha mencionado, sí, la obligación del propietario de comunicar al administrador la necesidad de cualquier REPARACIÓN URGENTE.

Y aprovechando que ha mencionado otro artículo que tiene que ver con esto el 20.º c, el cual no ha completado y lo voy a hacer yo, dice lo siguiente:

Corresponde al Administrador, c) "Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. "

Y ya vemos que en todo momento ese ATENDER a la conservación y entretenimiento, se está refieriendo a reparaciones urgentes como podrían ser averías eléctricas, averías en el ascensor, calefacción, una tubería de agua que está inundando un local, etc..
Desde mi punto de vista se refiere a ese tipo de cosas. De ninguna manera, contratar un mantenimiento es ninguna medida urgente que no se pueda aprobar en una Junta y más teniendo en cuenta la cantidad de empresas de mantenimiento que hay y la variedad de precios..
Pero incluso de esas medidas urgentes, la Junta debe ser informada de alguna manera y es que no se puede estar esperando si hay una avería a que se convoque Junta y se decida reparar. Esto lo veo lógico, ya que sería contraproducente esperar a la reunión y que un vecino esté sufriendo las consecuencias directas de la falta de reparación.

Ahora bien, manucapa lo que explica es que el Administrador puede contratar siempre y cuando todas esas contrataciones se encuentren englobadas, por decirlo de alguna manera, en el presupuesto y sometido a votación. Esto se entiende cuando lo haya preparado, aunque ésta no es la cuestión.
Y yo esto tampoco lo veo lógico por la siguiente razón:
Si el presupuesto que presenta asciende a 50.000€
Es cierto que en el presupuesto ya vienen reflejados los conceptos en los que se va a ir gastando esa cantidad; presupuesto que se hace groso modo y que después se va especificando o materializando según las necesidades.

Usted entiende que si en el presupuesto ha aparecido reflejado cada concepto y para el mantenimiento de ascensor se ha presupuestado la cantidad de 3000 € por ejemplo, el Administrador tiene la competencia de contratar un mantenimiento anual siempre y cuando no exceda de esa previsión y si la Junta aprueba ese presupuesto, está dando vía libre a que contrate a su manera a pesar de que haya otras compañías que tengan unos precios más compatibles. Tendría que aceptar, aunque haya contratado la más cara porque está dentro del cálculo presupuestado. Bien es un argumento. Ya le he dicho que casi me convence.


Autor: audrey Fecha: 15/08/2007
Quería decir un precio más asequible.
Sigo:
Pero tampoco podemos olvidarnos de la letra e) del artículo 14, es decir, de lo que corresponde a la Junta de Propietarios:
"Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común."

Y esto es importantísimo porque es posible que la empresa que haya contratado sin conocimiento de la Junta está dentro de los cálculos pero es posible que para personas entendidas entre los propietarios (que las hay) esa empresa no sea la más idónea, por diferentes razones, para la Comunidad y en esta cuestión sí que tiene el derecho de decidir porque es un asunto que incumbe a la comunidad o la Junta de propietarios.
No se les puede imponer una empresa de mantenimiento, creo, por mucho que para el administrador sea la mejor.
O sea que no estamos hablando de que se tenga que limitar a aprobar un presupuesto y con eso se da vía libre a cualquier actuación del administrador ya que el presupuesto incluye cantidades pero nada más.
En mi opinión, por tanto, la competencia que se le otorga al administrador de actuar sin acuerdo de la Junta es en lo que se refiere a las medidas urgentes. Y, claro, aquí ya tendríamos que entrar a valorar qué es o qué no es urgente.

Para nada se ha hablado aquí de ser chorizo o no, sino más bien del derecho de los propietarios a informarse sobre la empresa con la que se va a contratar previamente a la formalización del contrato.
Como le digo, hay propietarios que conocen muy bien el tema y conocen a unas empresas y otras, por eso veo la conveniencia de que se convoque a la JUnta, conste en el orden del día las contrataciones que se vayan a efectuar y en el plazo hasta el día de la reunión, quienes lo deseen, tengan la opción de informarse y aportar todo lo que consideren oportuno antes de decidir.
A mí me parece el procedimiento correcto. El administrador puede saber mucho de empresas pero si surge algún problema y no cumplen bien dicha empresa supongo que a quien va a corresponder después aprobar qué hacer es a la Junta, tanto si hay que iniciar acciones para su despido, etc., por lo tanto, todo aquello que le pueda suponer un perjuicio, un problema.... es un asunto de interés general que le incumbe.

Como usted muy bien sabe, los presupuestos son anuales, o deben serlo; sin embargo, los contratos, si los firma el administrador unilateralmente, podrían ser para tres o cinco años y eso excede del presupuesto anual. Es otra de las razones por las que pienso que es una competencia de la Junta.
Que yo he pensado siempre que la Junta es el órgano Superior de la Comunidad y todo lo que pase en el edificio no debería escapar de su control, sea cual sea el tema que se trate.

Saludos

Autor: DavidManuel Fecha: 15/08/2007
Señorita o señora Audreu; Le dintingo en en estos dos últimos post suyos a los que me referiré seguidamente; me reservo, complaciendo los deseos de la otra persona en no colisionarnos aunque no pondré ningun reparo en leerle, por lo que tiene de bueno contar con todas las experiencias aunque en este caso no concuerde, ; nuestras diferencias de opinion están ahí totalmente reflejadas en los puntos de encuentro ; descubrí que en nada se parecía la versión del hombre de la playa, manejando los artículos de la ley con aparente soltura con la decepción que luego me llevé sobre los consejos que le daba a Princecita, a mi juicio totalmente fuera de lugar, siempre según mi opinión y por favor, sin comentarios.
Refiriendome a usted, le diré que es enormemente explendida en sus comentarios varios y ahora me limitaré a leerlos, de momento no criticaré sus opiniones que sabe muy bien en general simpatizo con ellas; haré referencia de ello en los sucesivos capítulos que tengo emprendidos sobre el funcionamiento de una comunidad cualquiera, por lo que me informo de otras y/o por la experiencia que tengo en la que vivo, no se por cuanto tiempo......
Refiriendome al administrador, cuando haga referencia a ese capítulo , por la importancia trascendental que tiene, mi opinión es invariable acerca de formalizar un acuerdo de representación de todas sus funciones, aunque no las haga; ya hablaremos extensamente de ello; sencillamente es un gestor, por desgracia en un 99% de los casos púramente administrativo; debe estar sometido estrechamente a las necesidades de la Junta y lo que dicte la Junta , a través del Presidente, que es nuestro máximo representante, NO LO OLVIDEMOS POR FAVOR; lo que diga la Ley sencillamente es puro formulismo y no me interesa; ¿cuantas veces ha subido su administrador a valorar la situacion de conservación del edificio. Aqui llevamos tres años con el nuestro y la mayoría no le conoce, no sabe quien es ni sabe donde vive; tengo la completa seguridad que no ha leido nuestros riquísimos estatutos porque ha machacado sistemáticamente todos y cada uno de nuestros artículos, con alevosía y con desprecio y falta descubrir lo mejor......

Autor: audrey Fecha: 16/08/2007
DavidManuel

Ha mencionado usted algo que no se había mencionado con anterioridad en este tema y es lo siguiente:

"De la misma forma, puede firmar documento de compromiso con proveedores, en este caso SIEMPRE, con la firma solidaria del representante de la comunidad.."
¡Ah! Si en ese documento debe aparecer siempre la firma del presidente, la cosa cambia porque el presidente puede que firme sin ninguna comprobación o antes de firmarlo decida que consulta a la Junta o la informa. Pero ¿qué sucede si no está la firma del Presidente y además ni siquiera sabe de ese contrato que además no es para un año ni mucho menos? Esa es la cuestión.

Voy a ver si me entero un poco más de eso que ha mencionado manucapa de la legitimación ad processum y ad causam y de que las facultades del Presidente dentro y fuera del juicio no son OMNÍMODAS porque hay que ver qué palabrejas; me he quedado a cuadros.

Saludos

Autor: DavidManuel Fecha: 16/08/2007
Audrey; transcribo:
¡Ah! Si en ese documento debe aparecer siempre la firma del presidente, la cosa cambia porque el presidente puede que firme sin ninguna comprobación o antes de firmarlo decida que consulta a la Junta o la informa. Pero ¿qué sucede si no está la firma del Presidente y además ni siquiera sabe de ese contrato que además no es para un año ni mucho menos? Esa es la cuestión.

Lo que usted dice ocurre la mayor parte de las veces y a mi forma de ver es una actitud del administrador completamente ilegal, es un abuso; pero veremos,
si se diera algún contratiempo, el administrador sabe que el responsable es el Presidente, se lo soltaría tranquilamente con la punta del tacón; repito una vez más, tampoco el presidente tiene facultades para realizar determinados tipos de compromiso, en materia de compras, inversiones,cambio de personal o sus funciones; en su caso, los que determinan en la Junta censurarán su actitud; al presidente le pondrán colorado y el administrador, tambien participante se lavará las manos; ya lo sabe Audrey , las comunidades son una especie de cajon de sastre que todo cabe. En algunos de mis ejemplos, siempre consideré al presidente de una comunidad con el ejemplo de una caballería tirando de un carro, los propietarios asistentes son los que tiran de las bridas, a derecha, izquierda o só; el presidente no tiene otras atribuciones.; el administrador menos, a pesar de que la ley le ha permitido ir arañando terreno , otra monstruosa aberración con la facultad de hacer las funciones de secretario, lo que faltaba; ya tocaremos ese tema. Saludos, hoy no me ha salido el (3/3), mañana.

Autor: audrey Fecha: 20/08/2007
Hola:

Para manucapa:
Lo de la legitimación, lo dejamos para otra ocasión porque es muy lioso para mí.

Tengo clarísimo que la actuación tanto del presidente como del administrador tiene unas limitaciones y son aquellas en las que sea necesaria la aprobación o acuerdo previo de la Junta. Pero son límites que no siempre están muy claros.

Usted ha mencionado unos artículos para explicar las facultades del presidente, facultades que no son omnímodas y a continuación añade que con el administrador pasa un poco de lo mismo.

Ha mencionado para su argumentación unos artículos del CC; en concreto, el 1714.
y
Vayamos por partes.
"El mandatario no puede traspasar los límites del mandato". Perfecto.
Cuando hay un plan de gastos aprobado en Junta, ¿usted podría especificar dónde está exactamente el límite del mandato?
En el ejemplo que puse antes del mantenimiento de ascensor que precisa un contrato.
¿Dónde está el límite? ¿Se considera que el límite estaría en el gasto (no puede superar la cantidad presupuestada) ¿En el tipo de contrato y las condiciones (que para nada constan en el presupuesto)
Imagínese que existe la posibilidad de firmar un contrato anual, pero el administrador firma para cinco años. Imagínese que se puede pagar trimestralmente pero el administrador firma un pago anual por adelantado. Y luego resulta que esto supone un gran perjuicio para la comunidad porque en el primer trimestre del año por el motivo de que hay más gastos de gas y otros, no llega la cantidad prevista para hacer frente a los gastos ordinarios de ese trimestre, se ocasiona un descubierto en la cuenta y la Comunidad tiene que abonar al banco una cantidad como penalización.
¿Cree que si la Comunidad hubiera tenido la opción de decidir, habría admitido esas condiciones? (no es una buena previsión teniendo en cuenta los gastos de cada trimestre) y ahora resulta que el contrato es para cinco años.

1719. “En la ejecución del mandato ha de arreglarse el mandatario a las instrucciones del mandante.
A falta de ellos, hará todo lo que, según la naturaleza del negocio, haría un buen padre de familia.”
Se entiende que el mandante es la comunidad, vale ¿y el mandatario? ¿cuántos mandatarios hay? ¿es el presidente también mandatario al igual que lo es el administrador? Únicamente con la diferencia de que uno si es profesional puede cobrar y el otro no?
Y esto queda más patente, si cabe, en el siguiente artículo que usted menciona , precisamente el 1726: “El mandatario es responsable, no solamente del dolo sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales, SEGÚN QUE EL MADATO HAYA SIDO O NO RETRIBUÍDO.”

Entiendo pues que hay una relación causa efecto: daño- sanción; culpa o negligencia- sanción:
1902: “El que por acción u omisión causa daño a otro interviniendo culpa o negligencia está obligado a reparar el daño causado.”
Como debe ser pero, como siempre, hay que demostrarlo, todo hay que demostrarlo: el daño, la culpa, la negligencia…, no basta con decirlo.

Estas consecuencias aunque no constan en la LPH, están establecidas en el CC peeeero hay que ir a los Tribunales y eso es otra cuestión.
Además como colofón está el último articulo, la coletilla que suaviza todo lo anterior y que, como siempre, hace que quede en el aire y al buen juicio de quien juzgue, léase:
1903.: “La responsabilidad de que trata este artículo cesará cuando las personas en él mencionadas prueben que emplearon toda la diligencia de un buen padre de familia para prevenir el daño. “
Y llegados a este punto, ¡to el mundo es bueno!

Saludos

P.D.: Una señora muy aseñorada, siempre va en coche...

Autor: audrey Fecha: 20/08/2007
Luego es que hay contratos y contratos.
Por ejemplo, una comunidad puede tener presupuestada dos limpiezas del garaje al año con un importe determinado. Y esto está aprobado, pues bien el administrador se encarga de buscar una empresa que realice esa labor, factura y punto. Son acuerdos verbales con dicha empresa y para asuntos puntuales.
No es lo mismo que si hay que firmar un contrato de arrendamiento o de mantenimiento que implica la contratación de una empresa fija durante un periodo determinado y con unas condiciones acordadas.
Como ejemplo, usted mismo ha mencionado el contrato de arrendamiento celebrado por el presidente, PREVIO ACUERDO COMUNITARIO.
Entiendo que ese presidente que firmó ese contrato, aparte de tener autorización de la Junta pues hay un acuerdo, es posible que fuera presidente y administrador al mismo tiempo porque, de lo contrario, según su teoría, si hubiera habido un administrador cualificado para ello, habría sido él quien lo firmara pues estaría dentro de sus derechos y funciones.
Ahora bien, si el presidente era además administrador, vemos que es válido el contrato pero si ha habido acuerdo de la Junta. Esto, entonces, será extensible a cualquier administrador.
De todas formas, estoy suponiendo porque no he leido esa Sentencia.

Yo sigo pensando, si un administrador puede o tiene derecho a hacer tantas cosas en una comunidad, ¿qué es lo que tiene que hacer el presidente aparte de dar el Vº Bº? Y si acaso...

En la LPH, después de la Junta, el cargo principal es el de presidente, los demás son ¿cómo se dice...? subsidiarios, creo, o secundarios puesto que podría darse el caso de una comunidad nada más que con presidente pero no una comunidad con administrador pero sin presidente ¿o se puede?

Salvo mejor opinión.


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