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Desagues en edificios
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Desagues en edificios
Estoy a punto de escriturar una vivienda nueva en un edificio con terrazas escalonadas que son en propiedad y que tienen una superficie de unos 25 m². El desagüe de las aguas pluviales que recogen las terrazas se hace directamente hacia la terraza inferior en caida libre (en cascada desde una altura de 3 metros) sin ningún tipo de bajante ni canal. Me he puesto en contacto con asesoría jurídica del promotor alegando problemas de posibles humedades futuras al salpicar el agua en las paredes de la vivienda inferior y esgrimiendo el artículo 586 del Código Civil.
Su respuesta ha sido:
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En relación con la cuestión que se plantea en el correo que me trasladas te indico que el artículo 586 del Código civil formula un principio general regulador del ejercicio del derecho de propiedad en cuanto al agua procedente de las lluvias y que caiga sobre los tejados o cubiertas de los edificios con la finalidad de que esta agua no perjudiquen los predios colindantes.
Los comentaristas del precepto (por ejemplo, Angel Rebolledo –Catedrático de Derecho civil de Santiago de Compostela-, en la obra “Tratado de Servidumbres”) coinciden en que la prohibición del 586 es doble: a) por una parte, se prohíbe absolutamente la invasión del terreno vecino con el alero de los tejados o que, aún construido éste en terreno propio, las aguas pluviales caigan directamente o por conducciones al predio colindante, siendo totalmente indiferente que se cause perjuicio o no, lo que significa que el hecho de no causar daño al colindante no atribuye la facultad de verter aguas en su terreno; b) que aún reconociendo las aguas en terreno propio, ha de realizarse lo necesario para evitar al fundo contiguo todo perjuicio, lo que esencialmente se refleja en la obligación de darle posterior salida a la vía pública, que a estos efectos habrá de entenderse en los mismos términos que en el artículo 584.
Pero si se hace tanto una interpretación literal como sistemática, lo que no parece que admita discusión es que el ámbito de aplicación del precepto no es el aludido en el correo, es decir, no impide que en un edificio sobre suelo común –como es el realizado por la promotora- las aguas de una planta viertan sobre otra. No estamos ante predios colindantes (fincas independientes que lindan por algún viento) sino ante fincas que surgen de una división en régimen de propiedad horizontal.
Otra cosa sería que nos encontráramos ante una vivienda individual construida por nuestra promotora y que el tejado vertiera sus aguas en una finca colindante. En tal caso, el propietario podría ejercitar las acciones procedentes para salvaguardar su derecho a la inexistencia de servidumbre de desagüe de edificios.
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Mi pregunta es si es correcta su respuesta o hay alguna norma o legislación que les obligue a realizar bajantes que canalicen las aguas pluviales recogidas en las terrazas para que no caigan directamente sobre la propiedad del vecino de abajo.
Muchas gracias,
Vicente Escribano
Su respuesta ha sido:
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En relación con la cuestión que se plantea en el correo que me trasladas te indico que el artículo 586 del Código civil formula un principio general regulador del ejercicio del derecho de propiedad en cuanto al agua procedente de las lluvias y que caiga sobre los tejados o cubiertas de los edificios con la finalidad de que esta agua no perjudiquen los predios colindantes.
Los comentaristas del precepto (por ejemplo, Angel Rebolledo –Catedrático de Derecho civil de Santiago de Compostela-, en la obra “Tratado de Servidumbres”) coinciden en que la prohibición del 586 es doble: a) por una parte, se prohíbe absolutamente la invasión del terreno vecino con el alero de los tejados o que, aún construido éste en terreno propio, las aguas pluviales caigan directamente o por conducciones al predio colindante, siendo totalmente indiferente que se cause perjuicio o no, lo que significa que el hecho de no causar daño al colindante no atribuye la facultad de verter aguas en su terreno; b) que aún reconociendo las aguas en terreno propio, ha de realizarse lo necesario para evitar al fundo contiguo todo perjuicio, lo que esencialmente se refleja en la obligación de darle posterior salida a la vía pública, que a estos efectos habrá de entenderse en los mismos términos que en el artículo 584.
Pero si se hace tanto una interpretación literal como sistemática, lo que no parece que admita discusión es que el ámbito de aplicación del precepto no es el aludido en el correo, es decir, no impide que en un edificio sobre suelo común –como es el realizado por la promotora- las aguas de una planta viertan sobre otra. No estamos ante predios colindantes (fincas independientes que lindan por algún viento) sino ante fincas que surgen de una división en régimen de propiedad horizontal.
Otra cosa sería que nos encontráramos ante una vivienda individual construida por nuestra promotora y que el tejado vertiera sus aguas en una finca colindante. En tal caso, el propietario podría ejercitar las acciones procedentes para salvaguardar su derecho a la inexistencia de servidumbre de desagüe de edificios.
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Mi pregunta es si es correcta su respuesta o hay alguna norma o legislación que les obligue a realizar bajantes que canalicen las aguas pluviales recogidas en las terrazas para que no caigan directamente sobre la propiedad del vecino de abajo.
Muchas gracias,
Vicente Escribano
