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              calificación definitiva de viviendas de protección oficial de promoción privada
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Autor: Palax Fecha: 19/10/2004
Tema: calificación definitiva de viviendas de protección oficial de promoción privada
Para Justa Valcarce

Soy propietario de un piso, (constituido en Régimen de Propiedad Horizontal regulado por él articulo 396 del Código Civil y La ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1.960) en un edificio construido en dos fases con Calificación Definitiva de Viviendas de Protección Oficial de Promoción Privada.

En el Documento de dicha Calificación Definitiva y en la Escritura de Obra Nueva y Titulo de División Horizontal del Registro de la Propiedad Inmobiliaria figura como un único edificio compuesto por planta de sótano-dedicado a plazas de garaje, planta baja destinada a locales comerciales, rampa de acceso a sótano y tres portales con tres escaleras independientes, entre si, de acceso a viviendas en cuatro planta por cada portal.

Cuando fue ocupado el edificio por sus propietarios hace 17 años, se han constituido a instancias del Promotor- Constructor cuatro Comunidades de Propietarios: una por cada portal más la del sótano-garaje.

Y cada una de ellas, desde su constitución, vienen funcionando de forma autónoma e independiente en su gestión: concesión de autorizaciones de servicios a instalar por los bajos comerciales que afecten a zonas comunes que se considera de adscripción a cada portal o al sótano-garaje, presupuesto anual de gastos independiente por cada comunidad, gastos totalmente independiente de conservación y mantenimiento de los servicios comunes de cada comunidad: ascensor, escaleras (gastos d energía eléctrica, limpieza, pintura, etc). Comunidades que tienen (a parte de los Estatutos del Edificio que el Titulo de División Horizontal contempla y que ha sido aceptados por los Propietarios de los Predios en su Titulo de Propiedad) estatutos independientes (normas de régimen interior), reglamentariamente aprobados y registrados.
Y en base al sistema de funcionamiento expuesto en actuaciones de servicios comunes de dificultad de segregación, como una reparación efectuada en la totalidad del alero principal del edificio (fachada exterior), cada portal se hizo cargo de los costes individuales de la zona física que la empresa reparadora considero que le correspondían.

En la actualidad una de la comunidades de portal presenta al resto la necesidad de modificar los Estatutos del Edificio en razón del régimen especial establecido el en articulo 396 del Código Civil aplicable a complejos inmobiliarios privado desarrollado en el articulo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal Ley 8/1999 de 6 de Abril, redactando un documento de segregación o división los servicios comunes adscritos a cada comunidad, que continuarían con la responsabilidad total de decisión y de los costes de reparaciones y de mantenimiento y conservación, etc, de los mismos como hasta la fecha, y en aquellas instalaciones en que fuera necesario una actuación conjunta, por dificultades estructurales para la segregación, como pudiera ser las actuaciones en la cubierta y las fachadas del edificio, llegar a una acuerdo entre los presidentes de las cuatro comunidades para el reparto de cargas. Oficializando dicho documento en el registro de la Propiedad Inmobiliaria.

Mis preguntas son:

1º. El funcionamiento actual con las cuatro comunidades de propietarios con gestión independiente, que se formaron y regularizaron estatutariamente en origen a instancias del promotor y constructor del edificio, es contrario a ley.

2º.En su caso el documento a aprobar por todos los propietarios del edificio para la modificación de estatutos, no debería hacer referencia basicamente de que hasta la fecha, desde la ocupación del edificio, cada comunidad ha venido asumiendo y soportando de forma individual todas las responsabilidades, gastos de conservación y mantenimiento, etc. de los servicios comunes que directamente les afectan, pacto que acuerdan elevar a documento notarial y posterior registro oficial.

Un saludo y muchas gracias

Autor:  Justa Valcarce Fecha: 19/10/2004
Usted mismo me indica que es un solo edificio, con lo cual solo tiene una escritura de división horizontal ¿ es así? y tendra unas fincas que estan en proindiviso como el garaje ¿ es así? y otra los locales, y cuatro portales con sus subcomunidades.
Los gastos de fachada y tejado son de todos pues es una zona comun a todas las fincas. (art 396).
Si pretenden hacer algún cambio, me acercaría ha hablar con el registrador de la propiedad que les corresponde. Pues les indicará si se lo va a admitir o no.

Autor: Palax Fecha: 19/10/2004
Si se trata de un solo edificio y cuenta con unas fincas proindiviso ( que no se lo que es) como el garage y otra los locales comerciales.

Como en uno de los portales existe un problema de humedades en una vivienda que los tecnicos determinan que se debe a condensaciones que origina la pared medianera, el edificio contiguo es más bajo.
Problema que viene desde hace más de diez años y ni la comunidad de portal afectada ni el dueño han actuado hasta la fecha para solucionarlo.

El dueño de la vivienda afectada en la actualidad traslada un informe a su comunidad, con un presupuesto de 12.000.000, para hacer una Obra en el interior de su vivienda y colocar placas de pladur que entienden que va a resolver el problema.
La comunidad de portal afectado, dado el presupuesto traslada el mismo al resto de las comunidades, pues entiende que es una obra que afecta a todos los propietarios del edificio, incluidos garage y locales comerciales.

Ningún propietario quiere participar en el coste, ya que entienden que se debería haber resuelto por la comunidad afectada en su día o por el dueño cuando el coste no era del orden expuesto. Y además hasta la fecha las comunidades han funcionado de forma independiente solucionando los problemas bien sea por la propia comunidad, por el dueño o por el seguro que tiene cada una suscrito.

Y como resultado final una comunidad hace el planteamiento que te expuesto de modificar estatutos, para elaborar un documento de funcionamiento independiente que luego se traslade al Registrador de la Propiedad. Aplicando el art 24 de la ley 8/1999 para constituirnos en complejo inmobiliario y repartir los elementos comunes. Cuestión que yo no veo clara al tratarse de un unico edificio según la Escritura de Obra Nueva y Dicisión Horizontal del Edificio que obras el el registro de la Propiedad.

muchas gracias y un saludo




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