Hola, en la comunidad hay un presidente que lleva 8 años y no le permite a nadie que lo sea, se las ingenia con otros vecinos y le apoyan, hace obras y muchos creen que se beneficia de ello, cosa imposible de demostrar, a pesar de ello los vecinos no se mojan y siempre callan en las reuniones y pagan las derramas. A unos pocos nos interesaria saber como podemos cambiar de presidente y que hay que hacer, ya que ningún otro vecino se queja.

Sería necesario en la próxima Junta General Ordinaria anual, presentar una candidatura y obtener mayoría de votos.
Sobre obras y cuentas, se le puede exigir que las presente. Si no lo hace votar en contra de la aprobación de las mismas en la próxima Junta General ordinaria anual. Antes de la Junta los propietarios tienen derecho a revisar las cuentas.

Yo esto no lo acabo de entender, y menos en la ley catalana.
¿Que diferencias hay?

Yo tiendo a pensar que "todos" somos iguales , en derechos y obligaciones.

¿A un propietario se le puede decir "usted no será capaz", o "usted es apestado", o usted es "antipatico, feo, alto,gordo...". Y no puede cuidarse de los asuntos de la comunidad.?

¿Si uno de ellos es un trepa y tiene muchos amigos , hemos de estar a su dictado, y a veces tirania?

¿En la LPHc , es preferente designar entre los voluntarios?
¿Qué se haria si hubieran varios voluntarios, o solo uno?

En la LPHespañola parece que permite "eleccion".
Pero en la LPHcatalana parece que tiende a considerar a todos por igual. Porque si se elije por turno o por suerte eso significa.
Y si hubiera varios voluntarios habria que aplicar esa igualdad.

LPHcatalana:
Artículo 553-15.Órganos de gobierno.
4. La designación se decide, si no existen candidatos, por un turno rotatorio o por sorteo entre las personas que no han ejercido el cargo.

LPHespañola:
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.

http://www.parasaber.com/hogar/buscar-casa/comunidades-de-vecinos-y-legislacion/articulo/buscar-casa-comunidades-vecinos-legislacion-presidente-nombramiento-comunidad-propietarios/4680/

Pero una cosa es que se acuerde que primero sean los pisos de letra A y luego los de la C, o las mil variantes posibles que no se ajustan exactamente a la rotación o sorteo, y otra cosa muy distinta que se intente por la comunidad llevar a cabo prohibiciones contrarias a los derechos de todo propietario, como con acierto rechazan las audiencias provinciales.

¿Cuales son los derechos de todo propietario, en esta materia ?

En definitiva, mientras haya un propietario que quiera presentarse voluntario a Presidente y obtenga la mayoria de votos, aunque ese propietario sea el Presidente durante 30 años o mas, no hay nada que hacer. Las otras dos opciones de sorteo y turno rotatorio, no sirven para nada.

Pues yo no sé el credito que podemos dar a este articulo...
y otra cosa muy distinta que se intente por la comunidad llevar a cabo prohibiciones contrarias a los derechos de todo propietario, como con acierto rechazan las audiencias provinciales.

¿que dicen las audiencias provinciales ?

Pues el propietario que no esté de acuerdo con eso, que vote en contra e impugne en el juzgado, pero ojo, bien asesorado previamente por un abogado.

Ya me he gastado 300 euros en consultas.

Me hace falta mas informacion.

El articulo que cito, yo no sé quien lo ha escrito, pero parece que hay jurisprudencia y, a falta de ley, eso es lo que necesito.
¿Qué dicen los jueces, las audiencias...?

A mi no me parece nada razonable el monopolio del poder, que ademas suele ser abusivo, manipulador y todo lo que unos se pueda imaginar.

Vamos a ver:
Yo tengo cuentas pendientes con la comunidad, me deben dinero y explicaciones, sin embargo yo aparecia como moroso, solicité que se incluyeran en el orden del dia, el administrador a espaldas del presidente puso su orden del dia.
Yo pude colar un escrito, me dijeron que lo podia tratar en ruegos y preguntas, cuando llegó el momento levantó la reunion y no me dejó hablar.
Y esto ya me lo hizo en la reunion anterior.

Y asi podemos seguir contando historias.

Esto por ejemplo, los abogados consultados no lo han considerado impugnable. Pero si me han cobrado.

En definitiva, sospecho que estas cosas no han de ser adminidas por la Justicia.

Hola a todos:

Invit, ¿cuantas consultas te han costado 300 euros?, ¿qué pretendías?, ¿que preguntastes?

Gracias por todo.

Saludos.

No entiendo cual es tu interes. ¿Saber si me han cobrado mucho?

Fui a uno me tuvo una hora contandole la historia que habia ocurrido, se quedó con la documentacion , poderes, DNI. Me hizo presupuesto se lo acepté y cuando le pregunté cual iba a ser la accion me dijo que "impugnar acuedos contrarios a la ley", le repliqué para que me concretara, qué acuerdos eran, y renuncio.

En otro algo similar.

Hola a todos:

Invit, espero no te moleste, pero estas cosas me ponen nervioso, yo cuando he consultado, preguntaba si me iban a cobrar la consulta inicial, por el estudio, me dijeron que no, a no ser que tomasen el caso, después de estudiar el caso, me devolvieron la documentación y muiy buenas, que por lo visto el abogado hizo como que tomaba el caso, pero sólo era una trampa para cobrar (más de la cuenta, además), ya que un profesional como se supone que es, ya sabe que no era impugnable.

Encima te deja en plena confusión. Era un supuesto profesional.

Hemos de tener en cuenta que cuando se requiere en el foro te dicen que consulte a un abogado, la consulta es para aclarar.

Gracias por todo.

Saludos.

En el primero era a descontar si le daba el caso. Se ha negado a devolverme el dinero. Le he demandado que como ya sabemos es inutil.

Pues es uno que se anuncia por aqui como experto en LPHc.

En el segundo mucho cuento para nada mas que cobrar. Despecho de un aboagdo muy importante.

Fui porque pensé que era la unica manera de salir de de dudas, ir al mejor.

Hola a todos:

Invit, en una ocasión fuí a una abogada que se anunciaba en el periódico, antes de ir le pregunté si cobraban la consulta, ya que no me hacía gracia pagar por no llevar ningún caso, dijo que no. Después de estar en su oficina y explicarme, me dijo que no había nada que hacer, me dijo que eran 50 euros, le contesté que me habían dicho que no cobrarían por la consulta, entonces no me cobró.

Yo apelo a los abogados a que hagan apelación del código profesional y no abusen, que si están faltos de dinero, pueden coger los casos, ya que los demás que acudimos con problemas, también sufrimos la crisis.

Invit, no especificas que escrito colastes, pero si te dijeron que podía hacerlo en Ruegos y Preguntas, debieron cumplir, aparte de la obliguetoriedad de ponerlo.

Otra vez exige que lo cumplan, si no lo hacen, arma el arpitoste con mucho jaleo, que se oiga en el recinto de al lado, verás como te tomarán más en serio, a ser posible que también conste en Acta.

Si dicen que llamarán a la policía, que lo hagan, así tomarán ellos acta de lo ocurrido, de la incidencia.

Gracias por todo.

Saludos.

Lo que dices ya lo hago pero con poco o nulo resultado.
Tenemos un administrador que hace de secretario, administrador, presidente, manipulador, mentiroso, falsificador,...

La reunion del marzo de 2009, pude colar "mi tema", y como iba en buena media contra él, me lo puso al final, y cuando me llegó el turno levantó la reunion sin dejarme hablar.

Ahora fui con un escrito, que despeus de liarla la aceptó pero para tratarlo en ruegos y preguntas, hizo lo mismo levantar la reunion si dejarme.

El orden del dia lo habia puesto el ignorando todos sus incumplimientos, no incluyendo mis peticiones.
El presidente no asitió, ni contesta a la pregunta de si fue él o no quien determinó el orden del dia.

Despues de una bronca y gritos consegui que aceptara la ley en el redactado de los acuerdos. Leyó lo que supuestamente aceptamos que incluyera en acta, pues en acta hay otra cosa.

Tenemos pendiente de aprobar las cuentas de 2005, 2006, 2007, y nada pasa.
La comunidad me debe expllicaciones y dinero, pues me ha puesto como moroso y dice que no. El caso es que el segundo abogado me dijo que no podia impugnar.

En el punto de nombramiento de presidente:
Como dice la ley se pidio voluntarios, nadie queria ser. Entonces dije pues yo me ofrezco, y entonces modificaron añadiendo que debian votar si me aceptaban, a lo que me opuse.
Encima de prestarme querian la posibilidad de ser rechazado.
Y todo porque no quieren aclarar los perjuicios y deudas que me han causado.
Y el administrador, el primero.

Hola a todos:

Invit, está visto y comprobado que hacen lo que desean y aún así, algunos profesionales en el foro, ponía verde al Propietario, en vez de solucionar ....

Si el Presidente no asiste, no puede haber Junta de Propietarios, es obligatoria su presencia, a no ser que haya Vicepresidente que lo sustituya en su incomparecencia, ya que según el artículo 19.3, el Acta debe cerrarse con las firmas del Presidente y el Secretario. Si no está el Presidente y la hace el Administrador, hay defecto de forma y puede impugnarse.

Tuviste la ocasión de constar en Acta como candidato a la Presidencia, aunque votasen que no, habría que elegir a otro entonces, que se presentase por supuesto, que de no presentarse ninguno más, automáticamente quedarías legalmente constituido como Presidente, al ser el único candidato, sólo se vota si hay más de uno.

Gracias por todo.

Saludos.

Podría darse el caso de que se presente un solo candidato. Creo que aun así, debe hacerse la votación y si no sale ejegido, habrá que ir al sorteo entre todos los propietarios.

Hola a todos:

acritón, desde luego hay que votar al candidato, pero si sólo se presenta uno y hay una mayoría que no desea que sea Presidente, que se presente alguno para votarlo o que se callen, ya que está cumpliendo la Ley. No puede haber Comunidad sin Presidente y se presenta sólo uno, aunque no guste a la mayoría es Presidente.

Gracias por todo.

Saludos.

4. La designación se decide, si no existen candidatos, por un turno rotatorio o por sorteo entre las personas que no han ejercido el cargo.

¿Qué pasa si hay 20 voluntarios?
¿A uno se le acepta y se rechaza a los demás?
¿Y al año siguiente qué?

¿Qué pasaría si se sigue un turno?
¿ Cuando le llegue el turno a uno , está legitimada la Comunidad para vetarle ?

O si se hace por sorteo,
¿Qué pasa?
¿El que le toque se ha de someter a una votación para decidir si lo admiten o rechazan?

Si esto fuera así, uno debería poder negarse a aceptar un cargo. Pero sin embargo es obligado.

Yo desconozco si existe jurisprudencia que fije este concepto.

Pero yo creo que sin la existencia de una causa palpable de grave perjuicio causado por un propietario, todos son igual de buenos o de malos.

¿Por que hemos de sufrir las manías de unos y otros, pero no las de uno?


Este artículo parece estar pensado para lo que es habitual, que nadie o pocos quieran.
Y se supone buena fe por parte de todos.

La formula que yo propuse fue:
1) Seguir un turno entre voluntarios.
2) Si no hubieran voluntarios, entonces obligados por turno pero sin exclusiones.
Porque lo que interesa es gente que esté por la labor, y no que ahora han decidido, gente que nada hace y es sustituido por el administrador. Este rigiéndose por la ley del mínimo esfuerzo, pagar, cobrar y casi nada mas.
Y hay que tener en cuenta que un cargo sí puede ser destituido, pero supuestamente por alguna mala acción, pero no por capricho.

Acriton:
habrá que ir al sorteo entre todos los propietarios.

¿ Y si le toca al que fue rechazado?

Hola a todos:

Invit, yo tengo muchas dudas, pero veo que hay quien me gana, por tanto, puedo llorar con un ojo.

De no haber candidatos pasamos al punto opuesto, todos desean presentarse a la Presidencia.

En el caso de haber más de 1 candidato, aunque sean 20, se les vota a todos y el que obtenga más votos, ese será el Presidente. Puede darse el caso de decidir antes de las votaciones, decidir como se hará, pero todos deben tener oportunidad de los votos, la Comunidad no tiene potestad de anular derechos de los Propietarios, sólo el juez.

Si se hace por sorteo el elegido es obligado a ser Presidente, no tiene que ser votado para que lo acepten o rechacen, o que se hubiese presentado alguno, por tanto a callar.

En caso de tener que elegir el Presidente por sorteo, en la próxima Junta Ordinaria, se eligen de entre los candidatos, o si no se vuelve a cumplir la Ley en el orden establecido.

El Administrador no puede ser Presidente, a excepción de ser Propietario, pero entonces no puede cobrar por el concepto de Administrador.

En lo último del cargo que puede ser sustituido, no entiendo bien que quieres decir.

Acriton, si se va al sorteo y le toca al que fue rechazado, hay un mal enfoque, ya que indica que hubo 1 candidato, por tanto no se puede hacer el sorteo.

Gracias por todo.

Saludos.

Invit:
Si le toca por sorteo al que fue rechazado, tendrá la obligación de ejercer el cargo y el resto de propietarios aceptarlo.
Antonio Bernardo:
No hay mal enfoque porque salga Presidente por sorteo, el que fue candidato y fue rechazado. Una vez se acaba la posibilidad de que salga un propietario por elección, no hay mas remedio que ir al sorteo.

Por cierto, tengo una duda:
¿Cual es el momento de presentar candidatura a elección de Presidente?.
¿Debe ser presentada por escrito antes del inicio de la Junta?.
¿Puede presentarse en el momento de iniciar el punto del orden del día, que va a tratar de la elección de Presidente?.
He estado en Juntas, donde se inicia ese punto de elección. Se presenta un determinado propietario como candidato, aportando una candidatura por escrito con todos los miembros de la Junta Directiva, y al no ser del gusto de la mayoría, entonces sobre la marcha la mayoría de propietarios convencen a un determinado propietario para que se presente "contra la candidatura presentada" y lo nombran Presidente por mayoría.

Según vuestras reglas, un propietario podría ser reelegido indefinidamente, incluso si no quiere. No digamos si quiere, como relata quien empezó este hilo.
Llegamos a que si hay un elegido consentido con 51% de los votos, el 49% que no lo quiere va a tener que aguantar de por vida.

Hay 20 voluntarios, se votan a todos, se elige uno. Y al año siguiente lo mismo, y se elige al mismo y así hasta el infinito.

Acriton, si al final van a tener que tragar lo que no querían, eso es una contradicción.

En mucho más sencillo como yo lo interpreto.
No hay buenos ni malos, todos tienen el mismo derecho, salvo que se le acuse gravemente de algún perjuicio para la comunidad y se pruebe.

Bernardo, lo que ocurre es que el administrador "hace", "decide", como si fuera presidente. El presidente lo es en teoría pero quien mueve los hilos es el administrador.
En el caso que yo cuento, es evidente.

Hola a todos:

Acriton, el momento de presentar la candidatura es cuando se llega al punto de elección de cargos, aunque habrá quien ya haya estado preparando el camino buscando adeptos. No hay que presentarla por escrito, no es obligación, aunque si desea hacerlo, pues bien.

Cuando se presenta como has apuntado y al no ser de agrado, inducen a otro Propietario a ser candidato, es legal, cumple los requisitos, pero en el caso de no gustar a la mayoría y no presentarse voluntario alguno, el rechazado es imperativamente candidato electo.

Ten en cuenta que el punto 13.2 de la LPH, la primera opción (elección de entre los Propietarios9 es imperativa, las otras opciones es en el caso de no haber candidatos, así lo creo y lo creeré, a no ser que los jueces hayan interpretado otra cosa y conste en las sentencias y jurisprudencias, por lo que si no me muestras jurisprudencias, seguiré en la opinión expuesta.

Imagina el ejemplo improbable de Invit, de 20 candidatos. Imagina que si se presentan tantos a ninguno le hará gracia el oponente. Imagina que votan pero ninguno está con mayoría, todos son rechazados, al menos en una primera vuelta, ¿se hará por sorteo, o se seguirá eliminando hasta quedar 2 candidatos y entonces elegir?. Imagina que aunque 1 saque ventaja en votos, no obtiene la mayoría del global de la Comunidad, ¿se pasará al sorteo, cuando la Ley dice imperativamente elegido de entre los Propietarios?

Una cosa es lo que se debe hacer y otra cosa es lo que se hace, eso creo que lo sabes, incluso los profesionales lo saben.

Ahora bién, la ley podría ser mas clara, como tantas cosas en la LPH, motivo por el que facilita el abuso.

Invit, si el Administrador decide como si fuese el Presidente, es porque el Presidente le permite y también los Propietarios. Ya sabemos que como no dicen nada, abusan.

Gracias por todo.

Saludos.

Bernardo,
¿hay diferencia con la ley catalana en este punto?

4. La designación se decide, si no existen candidatos, por un turno rotatorio o por sorteo entre las personas que no han ejercido el cargo.

Y lamentablemente sigo sin verlo claro, el caso de que se pueda vetar a un propietario sin que exista una buena causa, explicita, con pruebas.

Por otro, evidentemente que el administrador hace porque le dejan, pero quien lo evita y como.

Lo mismo suele ocurrir con el presidente, motivo inicial deeste hilo, que hacen lo que quieren o no quieren sin consecuencias.

Hola a todos:

Invit, es de aclarar que la ley catalana, no puede ser contraria a la legislación española, pero si apuntillar en clarificaciones lo que la ley española, no aclara suficientemente.

Tu misma apuntastes el 15/07/2010, en la española se pasa a otras opciones si subsidiariamente no se eligen de entre candidatos, en la catalana, en caso de no haber candidatos de entre los propietarios, en la catalana aclara mejor, pero no contradice.

No aclaras sobre el veto a un propietario sin una buena causa, explícita y con pruebas, no se que decir entonces.

Si el administrador hace porque le dejan, sólo pueden evitarlo el presidente y/o los propietarios, negándose a que haga extralimitándose en sus funciones, como busques por la ley, estás apañada, ya que por legislación está consentida a no ser que se denuncie, entonces todas la triquiñuelas para demostrar que hace lo que le dice el presidente.

Con el presidente otro tanto, él está representando legalmente a la comunidad, pero si deja que el administrador le represente, ¿que hace él entonces?, dejadez de funciones.

Gracias por todo.

Saludos.

Sí, pero todos eso se hace y no pasa nada.

Nosotros tenemos un administardor, falsificador, manipualador, embustero, que no hace lo acordado sino lo que quiere,...

Y no parece claro que la ley catalana no pueda ir en contra de la española.

Sobre vetar a un propietario, para mi solo si ha producido un perjuicio demostrable por el cual la comunica considera ese veta, pero no porque tenga enemigos por razones particulares...

En mi caso es porque no quieren pagarme lo que me deben....y algunos temen que conmigo no puedan seguir haciendo lo que les da la gana, y para ello se decican a difamarme, pero sin pruebas...por su interes particular.

Hola a todos:

Invit, el administrador no dejará de que demuestres nada, por tanto si no haces algo más, la ley está de su parte, ya que no hay ley que castigue los atropellos, pero si puede constar las cosas de forma clara en las Actas, se puede hacer mucho o todo.

¿Porqué crees que no pone en las Actas las cosas como son?, porque con las Actas si puedes hacerle la puñeta. Por eso también es recomendable que sean copias literales del Libro de Actas, ya que puede haber introducido adiciones para favorecerse y encima la Comunidad ni se enteraría, aunque tuviese copias de Actas que manda, puede no ser fieles al Libro de Actas.

Si crees que la ley catalana ha ido en contra de la española, indica en que, ten en cuenta que no podemos ir como adivinos.

¿Porqué no dices en las Juntas que te deben dinero, para que conste en Acta, demostrándolo, claro.

Gracias por todo.

Saludos.

Esta leyes son independiente, pueden o no ir en contra.
Por ejemplo el cirterio de la doble mayoria. En un caso es "y", y en el otro es "o".

El caso que no ocupa, para la eleccion, son diferentes.

Sobre que me deben, ya se ha dicho, y se ha acordado ver qué me deben, pero no se resuelve.

Y sobre el redactado, el último dia se le exigio que aplicara la leya catalana para el redactado. Se estuvo resistiendo, creando discordia, al final consensuamos el redactado, y a los 8 dias el puso lo que quiso.

El orden del dia, lo puso él sin contar con el presidente, jura que sí contó, el presidente "mudo".

Al empezar la reunion se pone a "rezar", con la pretension de revisar el acta anterior, y se salta todos los acuerdos que no ha ejecutado, que ademas son todos los alcanzados.

Me puso de moroso, y el primer abogado al que fui nada me dijo, pero el segundo consideró que no podia impugnar por ello.

Le pedí que rectifacara el acta, dijo que sí, pero ha sido que no, por la via del silencio.

iIvit

Tal y como yo lo veo deberia reclamar sus derechos y de paso puede poner al administrador en su sitio.

Solicite que en junta se trate el tema de la devolucion de su dinero, hagalo por burofax con certificacion de contenido. Despues de la junta solicite el acta y con ello, si la comunidad no accede a la devolucion o si accede pero el administrador no le paga, deberia reclamar la cantidad mediante burofax y darles un tiempo para pagar. Si pasado ese tiempo no lo hacen podria presentar una demanda por reclamacion de cantidad contra la comunidad que es al fin y al cabo quien se lo debe. Deberan presentar la documentacion de la comunidad. Pongan lo que pongan las actas, las cuentas tendran que presentarlas. Si ademas, se condena en costas a la comunidad por la mala gestion demostrable de su administrador no creo que quisieran mantenerlo en su puesto.

Consulte con un abogado. Si puede solicite uno de justicia gratuita.

saludos

Hola a todos:

Invit, en las Juntas, cuando hable el administrador en nombre del Presidente, pregunta directamente al Presidente si es cierto lo que dice el administrador y porqué no lo dice él mismo, porque si es el administrador el que actúa, decidiendo él, puedes decirle delante de todos, que está permitiendo que lo utilicen, quizás así se le mueva algo y actúe como Presidente y no como una figura.

Dices que se salta los acuerdos no ejecutados, pués pregunta cual es el motivo por el que no se ejecutan los acuerdos y que conste en Acta.

No creo que te interese mandar burofax con acuse de contenido, sigue siendo muy caro y lento y podrías solamente demostrar que no ha querido recibirlo, lo que puedes hacer igual con fax, que es mucho más rápido y económico.

Invit, si puedes demostrar que te deben, les dices que o te pagan o vas al juzgado, no necesitarás abogado, ni procurador, si la cantidad adeudada es menor de 900 euros, sólo rellenar un formulario, ojo, sólo poniendo las cosas objetivas.

La justicia gratuita está estipulada para unos ingresos inferiores a los que fijen.

Gracias por todo.

Saludos.

Lo veo muy dificil.
Estas cosas ya las intento.

Fijaros:
Ya se dijo que el orden del dia lo habia puesto el administrador sin contar con el presidente. PERO EN ACTA NO CONSTA.

Como ya sé que no me deja hablar , fui con un escrito, pretendiendo leerlo. Me remitieron a ruegos y pregunta. Cuando llego ruegos y preguntas levantó la reunion sin dejarme hablar. PERO ESTO NO CONSTA EN ACTA.

Los temas pendientes , que habia pedido se trataran, no fueron incluidos en el orden del dia. PERO ESTO NO CONSTA EN ACTA.

Etc....

Las cantidades adeudadas no estas determindas, se requiere que que me las produjo DECLARE. Pero eso no CONSTA.

De todos los acuerdos de los 3 ultimos años, no se ha ejecutado ninguno. PERO NADIE SE QUEJA, NI NADA COSNSTA EN ACTA COMO INCUMPLIMEIENTO.

De las mentiras del administrador , no hay pruebas evidentes.

De la falsificacion del acta, se requiere que alquien TESTIFIQUE.
LLEVO 50 DIAS DIAS DETRAS DEl NUEVO PRESIDENTE, QUIEN HABRÁ FIRMADO EL ACTA COMO CORRECTA, y de un grupo de 3 personas , LA GESTORA, que deben hacer de jueces. AUN NO HAN CONTESTADO.