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              obras ilegales en fachada
¿Necesita un abogado especialista en Propiedad Horizontal?
Autor: mabelita Fecha: 19/12/2010
Tema: obras ilegales en fachada
Voy a pediros un favor a todos los compañeros del foro, necesito que me confirmeis lo siguiente:
1.- ¿ Es el Art 7 de la L.P.H el que manifiesta que no se pueden realizar obras que modifiquen el aspecto exterior de las fachadas?.
2.- ¿ Es necesaria la Unanimidad para aprobar este tipo de reformas y debe de venir en el Orden del Día?.
3.- ¿ Solamente debe de saber el Presidente que estas obras se llevan a cabo o debe de comunicarlo en el Orden del Día a todos los comuneros para que se aprueben en Junta.?
Tengo algunas dudas con respecto a esto, aunque creo que es un tema que ningun propietario se puede saltar a la torera, maxime cuando hay una demanda judicial para el mes de marzo del año que viene, interpuesta por mi contra la Comunidad, y es mas, se esta preparando por mi abogado una ampliación de la demanda para meter esto con fotografías de la fachada.
Os hago esta consulta porque en mi comunidad de la Playa estan reformando las ventanas de la fachada este invierno sin contar con nadie y a escondidas y tengo desde hace dos años denunciada a la Comunidad, por estas irregularidades y otras mas fuertes.
Gracias a todos una vez mas...

Autor: Acriton Fecha: 20/12/2010
Si ya tiene usted puesta una demanda y pretende ampliarla, es su abogado su mejor asesor.

Autor: mabelita Fecha: 20/12/2010
Acriton posiblemente tengas razón, pero no todos los abogados saben mucho que digamos de la Ley de la Propiedad Horizontal y ademas estoy asesorando un poco al abogado dentro de lo poco que se , aunque estoy de presidente de mi comunidad, algo asi como 25 años, pero no obstante, nunca adquieres conocimientos bastantes para ir a un juicio ni ampliar una demanda, pues por muchos conocimientos que creas tener, esta el problema de los jueces, ya que te puede salir por donde menos te esperas, por muchas razones que tengas y aunque tu pienses que tienes la ley de tu parte, gracias de todas maneras...

Autor: chelinka Fecha: 20/12/2010
Como norma general las alteraciones de elementos comunes (fachada) deben aprobarse por unanimidad.
Cualquier obra debe estar incluida en el orden del dia de una junta ordinaria o extraordinaria y ser aprobadas segun su naturaleza (obras ordinarias o extraordinarias) con la mayoria que corresponda (art 17 de LPH).

Si su abogado necesita de este tipo de ayuda para llevar su caso planteese un cambio a uno especializado en el tema.

Saludos.

Autor: mabelita Fecha: 21/12/2010
Chelinca, estoy de acuerdo contigo, pero es muy dificil dar actualmente con un abogado que sepa mucho o algo sobre estos temas ya que la mayor parte de ellos desconocen la L.P.H y a la hora de aplicarla a casos concretos compruebas que les falta base, por muy letrados que sean y se atascan en cosas que te quedas muy extrañado y cuando tu les sugieres algo te dicen es posible...por no darte la razón directamente...., entonces ante un juicio que te puede costar 6000-7000 € si lo pierdes, tratas por todos los medios de hecharle una mano ¿ Por muy abogado que sea ?, si alguna vez te ocurre algo asi, ya me diras como actuas...

Autor: DickTurpin Fecha: 21/12/2010
Yo lo veo lo más normal del mundo.

Particularmente yo también asesoro a mi cirujano y le digo como me tiene que operar, donde debe intervenir, donde debe cortar y como hacer la sotura.

Los Abogados, por lo general, no tienen ni idea y aunque hayan estudiado, lo mejor es asesorarlos para asegurarnos de que hacen bien su trabajo.

Y si no podemos asesorarles convenientemente o tenemos alguna duda, lo mejor es entrar en un foro de este tipo en el que numerosos compañeros que se encuentran en la misma situación, aportan su grano de arena, para asi, entre todos, ilustrar al abogado.

Para finalizar decir que cuanta razón tiene al comentar que los jueces son muy raros y como a ellos la ley se la trae al pairo, seguro que te salen por donde menos te lo esperas. A esa práctica tan angustiosa y lamentable se le denomina "salirse por peteneras".

Un saludo, que para eso tenemos la Navidad ahí encima y prefiero no cabrearme.

Autor: Vio Fecha: 21/12/2010
1.- ¿ Es el Art 7 de la L.P.H el que manifiesta que no se pueden realizar obras que modifiquen el aspecto exterior de las fachadas?.
Si, y dus dos párrafos distinguen entre obras en elementos privativos y obras en elementos comunes, que salvo reparaciones urgentes, precisaría de acuerdo unánime, si afectan a toda la fachada.
2.- ¿ Es necesaria la Unanimidad para aprobar este tipo de reformas y debe de venir en el Orden del Día?.
Se precisaría su inclusión en el Orden del dia, y aprobación de la junta.
3.- ¿ Solamente debe de saber el Presidente que estas obras se llevan a cabo o debe de comunicarlo en el Orden del Día a todos los comuneros para que se aprueben en Junta.? Contestado en 2.
Titula el post como "obras ilegales" , pero esta presunción no se puede afirmar de antemano, porque puede haber casos en que no sean ilegales sino legales y urgentes.
Ejemplo: aparece un grieta en una moldura o cornisa de la fachada, que amenzaza un desprendimiento, y un copropetario, efectúa una reparación urgente, incluso modificando la cornisa o moldura. Tal obra no será "ilegal" . Posteriormente pasaría el cargo o daría cuenta a la junta.
Si disponen de fotos del estado anterior y otras del estado posterior, quedarían a la apreciación del juzgador, las cuestiones expuestas.

Autor: mabelita Fecha: 21/12/2010
Vio, creo que tienes razon en todo y al igual que tu piensas, pienso yo. Cuando se trata de un juicio toda consulta es poco, ya que se trata de tu dinero y abogados en esta materia (Derecho Civil ) es muy dificil encontrarlos con experiencia. No obstante, he de decirte que a finales de noviembre me dí una vuelta por la playa y estaba reformando dos ventanas de la calle, el Presidente-Administrador, que a su vez es promotor y constructor, por encargo de otro Propietario , para mejorar su vivienda interiormente . No se esperaba que yo apareciera por allí, le envie una escrito mio por burofax diciendole que todo era ilegal y me dijo que esto era normal que se hiciera en invierno, le eché unas fotografías a la fachada, le di todo esto a
mi abogado que por cierto no sabía que articulo de la LPH hacía referencia a estas reformas, ya que viene todo muy escueto al principio del mismo articulo y se ha ampliado la demanda, enviado al Juzgado y se lo comunicarán al abogado de la parte contraria. Efectivamente, coincidimos tu y yo en el Art 7 de la L.P.H aunque no pone nada de Unanimidad para aprobar las obras.
Yo creo que cuando les llegue la ampliación al abogado contrario van ha tener que correr un poco, porque creo que se van a hacer encima y tierno. Por cierto, ya tengo un arma mas para el día del juicio o de la Vista Previa en el mes de marzo de 2011... y va salir el juicio justo a los tres años de haberlo iniciado. Gracias Vio por tu manifestación... me ha sido de gran ayuda.

Autor: Vio Fecha: 21/12/2010
La unanimidad viene presumida por aplicacion del artº 12 que dice ....."cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo, y deben someterse aql régimen establecido para las modificaciones del mismo."...
Y aqui entre el punto 1 el artº 17 que exige unanimidad para ... "modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal"....
Lo que equivale a modificar el título mismo.
Una alteración caprichosa de la fachada, tal como expone, encaja, a nuestro entender, en lo términos de modificación de la "fábrica" del edificio , entendiendo la palabra "fábrica" como sinónimo de estética de origen, en un aspecto tan primordial como es la fachada exterior. s.m.c.

Autor: DickTurpin Fecha: 21/12/2010
Me vas a perdonar que discrepe Mabelita, pero abogados especialistas en derecho civil hay a patadas.

Más complicado es encontrar un abogado especialista en Derecho mercantil y Tributario, por ejemplo.

En la Audiencia Previa a juicio, únicamente se van a discutir cuestiones jurídico procesal controvertidas, si es que hay alguna y se va a proponer prueba. Si hay una ampliación subjetiva de demanda, dicha audiencia previa deberá suspenderse para conceder un nuevo plazo al demandado para contestar a la ampliación de demanda.

Deberás tener en cuenta que la ampliación de demanda se refiera a hechos nuevos, lo cual me parece bastante complicado si tenemos en cuenta que, por lo que estoy entendiendo, has impugnado determinados acuerdos adoptados en una junta y lo que pretendes es ampliar la impugnación a otros acuerdos adoptados en dicha junta o en juntas pasadas.

En caso de que impugnes acuerdos de juntas pasadas, probablemente te opondrán prescripción de la acción.

En caso de que hagas una ampliación de los acuerdos a impugnar adoptados en idéntica junta en la que ya has impugnado alguno o algunos de sus acuerdos, dado que la demanda ya ha sido contestada, te opondrán la preclusión contemplada en el artículo 400 de la LEC y además con éxito.

Únicamente podrás ampliar subjetivamente la demanda para impugnar acuerdos de una junta posterior, al constituir acuerdos "ex novo".

Al final creo que va a tener razón aquel que te ha sugerido que cambies de abogado, si bien, antes de hacerlo, preferiría escucharle a él, que muy probablemente haría una exposición bien diferente a la tuya, porque como no la haga, vais listos.


Autor: Vio Fecha: 22/12/2010
Mabelita:
Según lo expuesto no han existido acuerdos de junta ni se ha notificado a la comunidad necesidad alguna de las obras en fachada. Por ello no se pudo impugnar acuerdo alguno, por lo que la preclusión no operaria en este caso.
Las obras permitidas por el artº 7 lo son siempre y cuando..." no se altere la configuración o estado exteriores"..., Y la alteración existe como demuestran las fotos.
Al existir alteraciónes opera el artº 12 , que por definición... " afectan al título constitutivo"... y se hubiesen precisado su sometimiento a la junta y acuerdo unánime por el artº 17.
Las obras son "ilegales", por cuanto no han cumplido los requisitos legales exigibles.
La ampliación de la demanda, en lugar de instar nuevo procedimiento, puede justificarse por economia procesal, al tratarse del mismo objeto y sujetos procesales.
Efectivamente todo procedimiento entraña un riesgo económico, aún contando con las mayores probabilidades de éxito, pero si nadie se ocupa de los
actos de pirateria, los desanpresivos camparían, como dicen, con sus respetos. Felicitaciones por su interés.

Autor: mabelita Fecha: 22/12/2010
Dick Turpin y Vio os contesto a algunas de las interrogantes que podais tener con respecto a lo que esta ocurriendo a continuación, aunque voy a ser muy breve, Dick, veo que sabes bastante de derecho, yo no tanto, ya que soy industrial y no es mi materia, no obstante te felicito por ello, y se que los buenos consejos no estan nunca de mas...

1.-A petición mia sale un punto en el Orden del Día en una reunión de agosto de 2.008, para modificar un acuerdo sobre forma de pago firmado en agosto de 1991 por 20 propietarios(todos), ya que un punto de ese acuerdo "Gastos Varios e Imprevistos" no se respeta durante 15 años y se pasa al cobro por coeficiente y partes iguales, cuando se aprobó en 1991 toda esta partida fue por coeficiente, resultado 19 propietarios a favor de que todo continue igual y el voto mio en contra. En julio de 2.009 se presenta demanda judicial por esta irregularidad. La vista previa tenía que haber tenido lugar en marzo de 2.010 y por problemas del abogado de la parte contraria se pospone la fecha.
2.- En marzo de 2.010 hay una reunión extraordinaria para hablar de la demanda y me ofrecen legalizarme a mi solo y que yo pague por coeficientes y el resto continuará como hasta ahora, les digo que no lo acepto pues cuando me de la vuelta y no asista a una reunión volverán a las andadas y hay mucho caradura en la Comunidad. Esto figura en el acta de marzo de 2.010
2.- En Agosto de 2.010 se celebra reunión Ordinaria y sin venir en el Orden del Día el presidente-Administrador decide sacar del dinero del fondo una adelanto de 800€, para pagarle al abogado y procurador del resto de propietarios un adelanto, todo ello con la parte proporcional de mi dinero del fondo y a partes iguales, se puede demostrar, con el saldo del banco que presentan en la reunión y las manifestaciones por escrito que realizan en la reunión. Hay jurisprudencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 1990 y 5 de octubre de 1983 de que esto no se puede hacer así.
3.- A la convocatoria de Agosto de 2.010 no me citan por ningun medio viviendo en MURCIA, fuera del lugar donde estan las viviendas que es en una playa de Alicante y posteriormente les mando un burofax y no pasan por correos a recogerlo durante un mes, me lo devuelven sin recoger.
4.- En noviembre de 2.010 voy a dar una vuelta a la playa a cambiar unas lamparas y sorpre3ndo al Presidente-Administrador que a su vez es constructor modificando el aspecto exterior de dos ventanas para uno de los propietarios le saco fotografias al día siguiente y le mando un burofax al Presidente pidiendole que lo deje todo como estaba, que esto no estaba aprobado en acta, no venia en Orden del Día y no figuraba para nada en acta, me dice que es normal que esto se haga en invierno, cuando no hay nadie.
Hablo a continuación con mi abogado y me dice que va a ampliar la demanda por todas estas irregularidades. Anoche hablo con ella y me dice que ha tenido que poner una demanda nueva y posteriormente pedira que la primera se le sume a esta puesto que es el mismo caso, con los siguientes puntos:
1.- La comunidad actua contra LEGEM al intentar legalizarme a mi solo.
2.- No avisarme para la celebración de las Juntas, viviendo fuera del lugar con suficiente antelación, y habiendole enviado correos al Presidente- Administrador que es siempre uno de los propietarios para que asi lo haga.
3.- Sufragar con el fondo de reserva de la Comunidad los gastos judiciales que devenga esta demanda sin venir en el Orden del Día, aprobarse en Junta y a partes iguales encima parte de este
dinero es mio...
4.- Cobrar una partida aprobada por coeficiente en acta de 1991 "Gastos Varios e Imprevistos" a partes iguales y coeficientes, es decir, mezclada, cuando segun escritos y burofax mandados a la Comunidad en algunas ocasiónes les he dicho que la cambien, pero los pisos grandes de 130 m2 han mandado siempre sobre los de 60m2 y 50 m2 como es el mio y yo no he estado dispuesto a hacer nunca el gilipolla para nadie, ya que esta comprobado que cuanto mas te acachas mas te dan... y como dicen en murcia, cada borrico que se lame su pijico...
Y esto es a grandes rasgos el fucionamiento de mi Comunidad...Ahora a esperar otra vez...creo que para marzo de este año de 2011 la vista previa y el juicio, pero con muchas mas irregularidades a mi favor ya que la no celebración del juicio en su momento creo que incluso me ha favorecido...
Un abrazo a todos aunque no tengo la suerte de conoceros personalmente...




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