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              cuota diferente de garaje si eres propietario o no de vivienda
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Autor: raquelar28 Fecha: 14/02/2012
Tema: cuota diferente de garaje si eres propietario o no de vivienda
Soy propietaria de un garaje, en una comunidad donde existen cuatro portales de viviendas desde los que se acede a 3 plantas de garajes, según el administrador al poder acceder por cualquier portal debo pagar por el mantenimiento de los cuatro portales, mientras que los propietarios de viviendas sólo pagan por el mantenimiento de su portal. Pero ellos también pueden usar cualquier acceso ya que las llaves son iguales. yo pago de cuota 20€ al mes y otro propietrio de garaje que tiene vivienda paga 13€. Es esto justo, o se aprovechan de nosotros porque somos pocos los que sólo tenemos garajes y nadie nos representa, porque nisiquiera nos convocan a las reuniones de la comunidad.

Autor: pasacero Fecha: 14/02/2012
En principio tal y como cuenta no parece que está haciendo bien el reparto su administrador. Nadie mejor que el para aclarárselo. ¿Le ha pedido explicaciones?

Autor: raquelar28 Fecha: 14/02/2012
Si le pedí explicaciones y su repuesta exacta fue que yo puedo acceder por cualquier portal, y los que tienen vivienda sólo acceden por uno, pero eso no es correcto porque yo sólo uso el que está junto a mi plaza de garaje, y aunque usara otro no puedo subir y bajar por los cuatro portales a la vez así que el gasto que hago es igual o inferior que los propietarios de viviendas. No se si me he explicado bien.

Autor: jalisco Fecha: 15/02/2012
Cuando una persona posee una plaza de garaje y no vive en el edificio, y como la entrada al garaje no se puede hacer de manera peatonal según ley y la hace atraves del edificio, si es legal que contribuya a gastos de escalera
Aqui no se mira si el uso que hago es inferior o superior a otros propietarios, la LPH no contempla ese uso reducido, contempla unicamente su uso.
Ahora bien lo que no es correcto es que usted abone más que otro propietario de garaje
Exija al administrador que le demuestre esa diferencia donde radica, y la respuesta que le dió no es correcta,
Digalé que según la LPH articulo 3b indica:
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
le dice que no esta dispuest@ a seguir abonando esa cantidad y que realizará el ingreso de la cuota en el juzgado

Autor: papino Fecha: 15/02/2012
raquelar28:

Mire Vd. su coeficiente de participación por esa plaza de garaje. (en su escritura de propiedad) y pregunte a su administrador por el artículo de los estatutos donde se recoja esa posibilidad o, de no estra recogido, en qué junta se aprobó modificar las cuotas de participación para AÑADIRLE a Vd. como paganini de esos portales.
Con el acta en la mano, comprueba Vd. fecha y votación unánime (no cabe otra cosa).

Mire Vd. si las salidas pori los portales son la única vía de escape del garaje, en cuyo caso se considewran evacuaciones del mismo y no hay razón jurídica para cobrarle (si garaje y portales son distintas comunidades, podríamos hablar incluso de servidumbres de paso.)

Ahora dígame qué elementos comunes de los cuatro bloques PASAN por el garaje....mnuy seguramente haya cajetines de teléfonos, bajantes-ascendentes, arquetas, red eléctrica, etc, etc...a cuyo mantenimiento, limpieza y gastos deberían, en misma puridad, contribuir igualmente los cuatro bloques.....¿o no?

Me parece que les están tomando el pleo abiertamente pero desconfía, que siempre habrá un aprendizdetodo para enmendarle la plana legal




Autor: Acriton Fecha: 15/02/2012
Un edificio con dos plantas de garaje y propietarios con viviendas en el edificio y otros sin viviendas en el edificio.
En el acceso desde la calle a la primera planta de garaje, hay puerta peatonal, pero de la planta primera de garaje (-1) a la planta segunda de garaje (-2), los propietarios que no tienen vivienda tienen que subir a pié por la rampa.
El edificio tiene dos portales y las correspondientes escaleras llegan hasta ambas plantas de garajes, pero la Comunidad no quiere facilitarle llave del portal y puerta de acceso a garaje, a los propietarios que no tienen vivienda.
¿Es esto legal?.
En caso de incendio en la planta -2, cerca de la rampa, habría un grave problema de evacuación y peligro para los usuarios.

Autor: jalisco Fecha: 15/02/2012
la pasada semana tubimos reunion del garaje, salió el tema de la entrada de peatones por la rampa del garaje y se acordó de poner un cartel con la señal de prohibido el acceso de peatones, sólo y exclusivamente para que si mañana ocurre un accidente con un peatón, a la comunidad del garaje no se la pueda culpar de nada, ya que la ley según me indicó el administrador que tambien es abogado que el acceso de peatones no esta permitido por la rampa del garaje y que debe de hacerse atraves del portal y que por eso mismo si una persona tiene llave del edificio y hace uso al pasar por el, se lew debe de cobrar los gastos que sean oportunos ya que hace uso de de luz ascensor etc..
Ahora bien de esta explicación cada uno puede hacer su lectura y opinar lo que desee
Desde luego lo de servidumbre de paso sólo podría ser cuando no son una misma comunidad garaje y viviendas, si no es así no tiene sentido lo mismo

Autor: papino Fecha: 15/02/2012
Pues en principio disiento de su Abogado dado que si TODO lo descrito es elemento común en una misma div. horizontal (portal, asecnsor, garaje, escaleras...) gravar a los propietarios de vivienda plaza o solo plaza implica modificar las CUOTAS de participación y ello exige unanimidad.
Puede darse el absurdo de que vecino con vivienda y plaza tengan que pagar DOBLEMENTE por ese gasto de luz y ascenosr: como comunero del Bloque y como comunewro del garaje ya quew cualquier convecino suyo SIN plaza puede alegar que el uso que el otro hace del portal por razón exlusiva del garaje, debe abonarlo independientemente del uso que haga del mismo como propº de vivineda....real y absurdo.

Y efectivamente, como ya dije, si hablamos de distintas comunidades, sería clara servidumbre.

Autor: papino Fecha: 15/02/2012
Acritón:

RADICALMENTE ILEGAL. Las puertas de salida de garajes tienen la consideración de evacuaciones, no pueden llevar cerraduras y exigen aperturas antipánico para CUALQUIER usuario del garaje, tenga o no vivienda arriba, sea propietario o inquilino.
Que no ocurra nada......

Autor: raquelar28 Fecha: 16/02/2012
He mirado las escrituras de mi propiedad y dice lo siguiente:

Cuota: Se le asigna una cuota de participación en los elementos comunes generales del total complejo del 0,114% y en los especiales de las oficinas del 0,449%.

Ahora entiendo menos todavía, supongo que cuando lo compré hace 8 años no me fijé en esto, pero que tengo yo que ver con las zonas comunes de oficinas si ni entro ni salgo por ellas, y además este edificio tiene piscina y gimnasio al que yo no puedo acceder, porque no pone sólo el porcentaje referido a las zonas comunes de garaje y accesos.

Cada vez lo veo más lioso, voy a pedir la división horizontal completa del edificio a ver si el resto de garajes participan también en la zonas comunes de las oficinas, porque como esté diferente creo que encima si reclamo voy a salir perdiendo.

Que opinan? y gracias por las respuestas hasta ahora.

Autor: jalisco Fecha: 16/02/2012
papino, normalmente un buen administrador reparte los gastos anuales, de forma que las plazas de garaje aún figurando como anexas no contribuyan a los gastos propios de la comunidad, y no hay que modificar ningún coeficiente, ya que estos vienen reflegados en la escritura, indicando el coeficiente de vivienda y el de la plaza de garaje. Y nunca puede ser que a un propietario se le cobre por dos cargos. Al menos eso lo hace mi administrador que como ya he indicado es tambien abogado

Autor: jalisco Fecha: 16/02/2012
Se me olvidó; yo indiqué que si un propietario de plaza de garaje que accede al mismo por la rampa , se sobreentiende que no tiene vivienda y si tiene que salir por el portal, debe de contribuir a algunos gastos.
Si posee vivienda no tiene ningún problema para entrar y salir y nunca sera cargado doblemente

Autor: papino Fecha: 16/02/2012
raquelar

Debe Vd. pedir tambien el presupuesto y distribución port cuotas de cualquier ejercicio contable ya que con ello sabremos si el "coeficiente" asignado en escritura se aplica a cuotas propias de garaje o no, es decir, sabremos si ese 0,114% se aplica a los grupo de reparto de la piscina y gimnasio.
dado que Vd. no tiene derecho a usarlo, debe ser porque tampoco tiene Vd. una "cuota" de participación asignada en esa partida presupuestaria de psicina y gimnasio, es decir, NO PAGA por ello.

Jalisco:

El meollo está en saber distinguior entre coeficiente y cuota de participación....eterno debate que la propia LPH enrevesa aún más, si cabe.

Autor: jalisco Fecha: 16/02/2012
Coeficiente normalmente es el tanto por ciento, y otras veces puede ser menor de cien, que se le asigna a un local, vivienda o garaje para con ello poderle asignar una cuota de participación para mantenimiento del edificio.

Autor: papino Fecha: 16/02/2012
Efectivamente, y para la dsitribución y cambio de esas cuotas hace falta unanimidad y que, obviamente, no sean contrarias a ley, algo que se me antoja difícil en la atribución de cuotas de portal con coeficientes de garaje......¿o cuál utilizamos?

Autor: jalisco Fecha: 16/02/2012
papino que no hay que cambiar coeficientes.
Cada plaza del garaje tiene su coeficiente, pues bien con este coeficiente contribuiria al mantenimiento de gastos del portal (caso en que el propietario del garaje no viva en la comunidad, y se le deba de entregar llave para usar la salida del garaje por el edificio) ya que dicho coeficiente actualmente lo estarán usando para contribuir al gasto del administrador, luz garaje, mantenimiento de extintores, limpieza de garaje, central de incendios, estintores de humo, cambio de fluorescentes, seguro del edificio (si existe) etc.

Autor: papino Fecha: 16/02/2012
Jalisco:

El coeficiente NO se cambia, que eso no lo he dicho yo. Lo que sí debe cambiar es la atribución de lasa cuotas de participación, que no es lo mismo, como Vd. sabe.

Y respecto al coeficiente, insisto..¿cuál usamos?....porque el coeficiente de garaje y vivienda respecto a la generalidad del inmueble no puede usarse dado que su destino es PRECISAMENTE las cuotas generales del 100% del inmueble (administrador, seguro...) y no puede atribuirse un a cuota específica de bloque (ascensor o su electricidad) hallada con u coeficiente general. paralelamente tampoco podemos usar el coeficiente de garaje para una cuota de bloque....¿qué hacemos?
Con ello pretendo defender que ni siquiera la unanimidad legitimaría ese acuerdo dado que carecemos del coeficiente útil que sirva de base a la cuota aprobada unánimemente, pero es solo mi opinión profersional....ojo!!!!

Autor: jalisco Fecha: 17/02/2012
las partidas de gastos se pueden dividir en diferentes bloques, como se hace normalmente.
En la comunidad donde vivo, cada plaza de aparcamiento tiene un coeficiente de 0,96 sobre 100 de todo el edifico.
Si el tema que nos trataque es -propietarios de plaza de garaje, que se le impide salir por puerta de garaje, y deben realizarlo por portal- estos estarían obligados a la contribución de mantenimiento de algunos gastos.
Pues los gastos que sean imputables a las plazas de garaje y viviendas, usted perfectamente sabe que pueden ir en una casilla, los propios de viviendas en otra, y los propios del garaje en otra.
No veo por ningun lado el problema o incoveniente de realizar esta distribución de gastos

Autor: papino Fecha: 17/02/2012
Yo siempre he hablado dxel caso de la consultante y no del suyo.
De cualquier manera, y hablando ahora de su caso, ese acuerdo lo veo impugnable por quien no esté de acuerdo dado no solo la unanimidad exigidia para ese "ir en una casilla" que Vd. comenta, sino también por atreverme a asegurar que en su comunidad no atribuye a cada plaza simplemente el 0,96% de coeficiente del total y único 100% del edificio....seguro que no, no es lo común ni ordinario.
¿Cuántas plazas y pisos hay en su cp?

Autor: jalisco Fecha: 17/02/2012
papino no se a que acuerdo se refiere, yo nunca he dicho que hemos tenido un acuerdo en mi edificio.

yo no he hablado de mi caso, yo siempre me he referido a la pregunta que hizo raquelar28

A su pregunta de la composición de mi edificio lo componen, según lo especificado en en el título constitutivo

26 garajes a 0,96 = 24,96%
21 viviendas con diferentes coeficientes = 61,08%
3 locales =13,96%

y los gastos se reparten asi:

Gastos generales el 100%
gastos de viviendas el 61,08%
Gastos garaje el 24,96%
Contribución Mancomunidad viviendas y locales el 75,04%
La administración a los pisos cuota lineal las 21 viviendas, de 61€ anual
La administracion del garaje cuota lineal a los 26, 9,75€ anual
Osea tenemos cinco columnas
Para algunas personas (neofitos, puede paracer complicado), pero estoy seguro que para una persona como usted, lo comprenderá a la primera lectura

Autor: fernanorbe Fecha: 20/03/2012
pregunta para que enlace jalisco :

como repartirias el gasto siguiente :

cambiar el portero automatico (200,00 €) que solo esta habilitado para viviendas y locales.

O dicho de otra manera, debieran los garajes contribuir al citado gasto.

En las escrituras figuran en todos los elementos (ya sean garajes viviendas o locales) dos porcentajes , uno X sobre el total del edificio y otro Y sobre la comunidad A de viviendas/locales comunidad B garajes.
En mi opinion, en relacion con este gasto, pienso que en justicia si no usan no pagan, pero quizas justicia es subjetivo y la legalidad marque otra actuación.
Gracias por vuestras opiniones

Autor: jalisco Fecha: 20/03/2012
fernanorbe, como figuran los garajes, como anejos, como comunidad aparte, o como local?

Autor: mayi Fecha: 20/03/2012
y que opinais del garage de mi comunidad convertido en almacenes como si fuese una nave industrial donde incluso hay gente trabajando y nuestro administrador se niega a darnos informacion sobre esta anomalia?? si alguien me puede aconsejar que hacer lo agradeceria.


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