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              trastero comprado en subasta
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Autor: infesen Fecha: 03/01/2012
Tema: trastero comprado en subasta
He adquirido un trastero mediante subasta de la Seguridad Social y obra ya en mi poder la Certificación de Adjudicación de Bienes Inmuebles.
Dicho trastero está ocupado con enseres y he intentado, poniendo carteles informativos y por medio del administrador, saber si el trastero estaba alquilado, recibiendo sólo obstáculos por su parte, y ahora, pasados dos meses, cuando comienzo a tirar las cosas que había, me dice que el trastero tiene propietario y puesto en contacto con este me informa de que tiene escritura y que se lo compró con cargas a la persona embargada. En espera de ver ese documento me pregunto: ¿Puede denunciarme por haber tirado sus cosas y haber cambiado la cerradura cuando yo ya tengo en mi poder el documento que certifica que es mío?. ¿Tiene el administrador de la finca la obligación de proporcionarme la información necesaria sobre si el trastero está vendido o alquilado a quien sea y, en consecuencia, facilitarme el contacto con esa persona? ¿Cómo puede ser que la S.S. venda un bien en subasta cuando, al parecer hay alguien que anteriormente ha comprado ese bien?
Muchas gracias. Un saludo

Autor: Acriton Fecha: 03/01/2012
Su Certificación de Adjudicación Judicial, va a misa.
En cualquier caso, consulte el tema en el juzgado.

Autor: Salvvall Fecha: 04/01/2012
Pida un certificado en el Registro de la Propiedad, si está registrado a nombre del nuevo propietario, tiene poco que hacer ( Art. 34 Ley Hipotecaria ), en tal caso acuda al juzgado como le indica Acriton. Si no ha cambiado la propiedad, escritureeeeeee, o comunique oficialmente al registro la sentencia de adjudicación, para que le asignen cargas a su favor a la finca.

Si es posible, comunique el resultado para ayudar a otros.

Autor: artemio Fecha: 04/01/2012
Efectivamente, tienes que comprobar lo primero a nombre de quien figura en el Registro. Si el tercero solamente aparece en documentos privados muy poquito podrá hacer él.
Pero lo mejor es que consultes todo en la oficina de subastas de la Seguridad Social, porque ellos tendrán todo el expediente. El que se dice titular podrá defender su presunto derecho solamente si lo tiene registrado y si NO HA SIDO DEBIDAMENTE NOTIFICADO. Porque el que adquiere una propiedad con una carga ya tiene conocimiento de ella y si no la cancela y sale a subasta se queda sin el bien, porque en caso contrario sería muy fácil evitar los embargos con la triquiñuela de traspasar el bien. O sea que es muy probable que no lo tiene registrado o ha sido debidamente notificado y su bien ha salido a subasta sabiéndolo perfectamente aunque ahora se haga el despistado. En el caso de que haya habido sobrante de los cobrado en la subasta con respecto a la deuda y las costas se lo habrán abonado, en caso contrario lógicamente lo ha perdido todo.
Creo que le quieren enredar y que en la Seguridad Social se lo aclararán todo.
Por donde podrían atacarle es por la desaparición de los enseres, pero tendrán que probarlo, y ellos probablemente hincharán su valor.

Autor: infesen Fecha: 05/01/2012
Gracias a todos por las respuestas.
Artemio, según nota simple, la persona que dice ser propietaria adquiere por "compra en virtud de Escritura Pública", ante notario, en julio de 2009, la Anotación de Embargo Administrativo se produce el 7 de diciembre de 2009, y el propietario registra la finca el 16 de diciembre de 2009, es decir, "casualmente", nueve días después del embargo; por lo tanto, al parecer, cuando el titular compra el trastero este se encuentra sin cargas; en consecuencia, la persona que figura como titular pasó cinco meses sin registrar el trastero. ¿Qué fecha vale, la de escrituración o la de registro?. ¿Es obligatorio registrar una propiedad en el momento de escriturar para que tenga validez legal y evitar casos como este?, porque si no es así ¿cómo saber si algo que uno compra es del todo suyo si lo comprado no ha sido registrado y no existe un registro global de las propiedades que han pasado por todos los notarios?
Gracias de antemano.

Autor: artemio Fecha: 07/01/2012
Tengo experiencia en subastas judiciales, pero apenas en las de la Seguridad Social.
Por lo leo, entiendo que el trastero ya está registrado a tu nombre y que en el Registro no te han puesto ninguna pega. El problema que tienes (aparte del de vecindad) es el miedo a una posible denuncia.
En respuesta a tu pregunta: no es obligatorio registrar, pero sí necesario si el nuevo propietario quiere precisamente que no le entren embargos del anterior, que van a ser válidos para no perjudicar a terceros. Los notarios informan al Catastro y por tanto Hacienda se entera, pero por supuesto no se encargan de registrarlo, entre otras cosas porque eso cuesta dinero y es por cuenta de los propietarios, que si no pasarían.
De tu caso, todo huele ha chanchullo, pero muy mal orquestado, porque el "nuevo" propietario seguro de que estaba al tanto de todo, entre otras cosas porque le tienen que haber llegado a él las notificaciones de la subasta, (o los de la Seguridad Social, son unos ineptos, que no creo).
En subastas judiciales, cuando alguien se adjudica un inmueble, pide al juzgado la posesión y el lanzamiento del inmueble, y el día fijado se presenta con el Secretario y si hay personas se la echa y si hay muebles se llevan con una mudanza al Depósito Municipal. Supongo que es el Juzgado el que comunica al propietario a donde hay ido los muebles.
En el caso de trasteros y de subastas de la Seguridad Social, no sé como funciona. Pregúntales a ellos, lo de la notificación (si ha sido al nuevo propietario), todo lo que ha sucedido y que se hace con los muebles.
Con lo que tengas no lo cuentas. Te adelanto que si no se aclara el tema, lo que debes temer es que aleguen que tenían cosas de gran valor. Eso se evita con un acta notarial, de lo que hay.
Me imagino que son cuatro trastos sin importancia y lo que quieren es chulearte. Porque si tuviesen razón su defensa habría sido jurídica y más contundente.

Autor: bvk Fecha: 08/01/2012
Creo que Artemio lo ha entendido mal, el trastero está a nombre del otro señor: "la persona que dice ser propietaria adquiere por "compra en virtud de Escritura Pública", ante notario, en julio de 2009,".
Por lo tanto hay que ver las fechas, que el señor compre en julio y se lo inscriban en diciembre no es tan raro, no pienses que escriturar e inscribir en el registro son cosas simultáneas, primero firmas, en unos días te dan las escrituras, luego pagas impuestos (sueles tener hasta 30 días habiles y mucha gente los apura) y por último al registro, que lo califican y si procede lo inscriben, cinco meses es más de lo habitual, pero estando por medio las vacaciones puede ser normal.
Lo normal es que el día de la firma se hiciera un asiento de presentación por fax en el registro, antes de diez días de consolidará, evitando con ello que se cuele, entre otras cosas, un embargo. Por lo tanto la única posibilidad que tienes es que el embargo se le haya colado al anterior comprador, bien al no hacer la presentación por fax, dejar que caducara, o incluso consolidando el fax que caducara el asiento (valia dos meses). En otro caso el trastero no es tuyo, por lo que cuidate mucho de tirar nada.
Resumiendo, si han inscrito el trastero a tu nombre todo bien, si no te inscriben el trastero a tu nombre por estarlo a nombre de persona distinta el embargado, tienes que ir contra la SS para que te devuelvan el dinero, impuestos, etc.

Autor: artemio Fecha: 08/01/2012
En primer lugar ya digo que si no está inscrito a su nombre no puede ni debe hacer nada, salvo claro está la reclamación en la Seguridad Social.
He sobreentendido que está inscrito a su nombre porque si no no entiendo el hilo, porque la primera sorpresa se la habría llevado en el Registro y no por el vecino o el administrador.
Cada uno registra "cuando quiere" pero es muy conveniente inscribir inmediatamente, precisamente por estos temas.
Esperemos que el consultante nos aclare nuestras dudas, pero aquí hay algunos detalles "lo compro con cargas" o sea que si no cancela la carga, pierde el trastero y por supuesto cuando se inició el proceso de subasta "el comprador" tuvo que ser notificado.
Sigo por tanto en mi opinión de que o los funcionarios de la Seguridad Social son unos inútiles (que no lo creo) o le quieren colar el chanchullo.
En resumen, hay que aclarar a nombre de quien está actualmente registrado y en el caso de que esté a nombre del adjudicatario el único problema son los muebles.

Autor: bvk Fecha: 08/01/2012
Artemio no debes enfadarte, puesto que lo que tu has entendido es normal, pero yo entiendo otra cosa, por cosas como puse antes o por otros detalles como: "cuando el titular compra el trastero este se encuentra sin cargas;", y como comprenderás también es normal lo que yo entiendo.
Por lo tanto infesen, si quieres que te ayudemos mejor, debes explicar el estado de cargas actual y la titularidad, y además si has intendado inscribir tu título.

Autor: artemio Fecha: 08/01/2012
bvk, no me he enfadado en absoluto.
Si he dado esa impresión me disculpo; es lo malo que tiene el lenguaje escrito que no puede controlarse el tono.
Agradezco tu comentario, porque es una nueva aportación y puede servir para sacarme de un posible error de interpretación y lo importante es tratar de ayudar al consultante.
El debate y la confrontación de opiniones da riqueza al foro y a la respuesta. En este foro tratamos de ayudar pero también aprendemos con la discusión de los temas y me encanta cuando descubro matices que nunca hubiese imaginado. Un saludo.


Autor: bvk Fecha: 08/01/2012
Artemio no te tienes que disculpar por nada, las contradicciones de infesen hacen que no se pueda saber el estado real, pero mi experiencia me dice que el señor que compró en julio haría las cosas con garantías y bien asesorado en la notaría.

Autor: artemio Fecha: 09/01/2012
Yo he entendido que primero se produce la anotación del embargo preventivo (que es a lo que el consultante se refiere cuando habla de embargo) y que la subasta lo normal es que tarde tiempo, por lo tanto al comprador se le notifica varias veces. Además estamos hablando de una compra registrada hace más de dos años y supuse que es que el adjudicatario lo tendría registrado porque si no el problema primero que aparece es cuando se va al registro, que debe ser siempre previo a su ocupación. O sea que de ser cierto esto tendría que haber cantado mucho antes.


Autor: infesen Fecha: 10/01/2012
Disculpad por no haber contestado antes; gracias por las respuestas pero temo no haber explicado bien el caso; lo intentaré de otra manera, paso por paso permitiéndome para ello usar vuestros nombres; veamos:
1º) Artemio compra un trastero. ES EN PRIMERA COMPRA.
2º) Artemio y Bvk, al parecer, son amiguetes, y por ello Artemio le vende a Bvk el trastero de su propiedad. EN ESE MOMENTO SIN CARGAS.
3º) Bvk compra el trastero a Artemio Y LO ESCRITURA ANTE NOTARIO EN EL MOMENTO DE LA COMPRA.
4º) A Artemio le embarga la Seguridad Social y, como consecuencia, el trastero que aún figura a su nombre puesto que Bvk no lo ha registrado, le es embargado a Artemio.
5º) Bvk no es consciente del embargo producido y cinco meses despues de haberlo comprado va a registarlo al registro y entonces... ¡¡¡Zas!!!, se encuentra con que el trastero que ha comprado tiene unas cargas de aproximadamente 6000 €, los cuales paga.
6º) Infesen ve en la Seguridad Social un trastero que le interesa, el cual termina comprando.
7º) Infesen va al Registro y lleva el Certificado de Adjudicación de Bienes Inmuebles que le han dado en la S.S.; inicia así el trámite de registro de su trastero.
8º)Al abrir el trastero está con cosas y por ello coloca carteles informativos y le pregunta al administrador de la finca, el cual no le informa de que ese trastero tiene un propietario; pasados dos meses es cuando el administrador, sin saber por qué no lo hizo en su momento y sí ahora, le informa a Infesen de que el trastero tiene dueño y se llama Bvk.
Espero que ahora os haya servido mi nueva argumentación.
Y pregunto, esperando vuestras sabias respuestas:
- Al llevar al Registro el Certificado de Adjudicación ¿tenían que haberme informado en ese momento de que el trastero está a nombre del segundo comprador, o en ese momento, simplemente, se comienza el proceso para registrar el trastero al tercer comprador, es decir, a mí?
En espera de hablar con el segundo comprador, el cual vive lejos de donde yo vivo, no puedo daros más información de cómo se resolverá este embrollo; ya me gustaría a mí saberlo...
Gracias. Un saludo

Autor: artemio Fecha: 11/01/2012
No me queda claro una cosa.
¿Dices que iniciaste los trámites en el Registro? ¿ya lo tienes registrado a tu nombre, estás todavía a la espera de contestación o te lo han denegado?

Autor: bvk Fecha: 11/01/2012
Vaya lío, y también tengo dudas como artemio. En principio te digo que Bvk lo tiene muy mal, adquirió el trastero pero cuando lo llevo a inscribir ya estaba el embargo, por lo que su venta se inscribe después, luego llegas infesen en ejecución de ese embargo que va delante de la compra de bvk y lo inscribe, borrando lo que hay detrás.
Tenía razón artemio (el bueno no el amiguete), pero también tengo dudas, lo que no me cuadra es que bvk pagara a la S.S. los 6000 y sin embargo siguiera adelante el procedimiento y adjudicaran a infesen el trastero?
A la pregunta te diré que el registro se queda el documento para calificarlo, y después de unos días, si procede, inscribirlo, no te informan del estado anterior, si lo quieres saber tienes que pedir una nota simple informativa o una certificación de dominio y cargas, pero en tu caso es irrelevante, puesto que ya habías soltado el dinero a la S.S., esas cosas se miran antes por si las moscas.

Autor: artemio Fecha: 11/01/2012
La carga de 6000 euros tiene que ser otra porque sino ya no entiendo nada.
Por eso nos lo tendrá que aclarar infesen.
Tengo muchas dudas, pero lo que pienso es que aunque la Seguridad Social anotó el embargo posterior a la venta pero antes de su registro, considera que la carga es válida, sigue adelante, notifica al nuevo propietario cuando sale a subasta, éste lo sabe de sobra pero no hace nada o no puede y el adjudicatario lo inscribe sin problemas. El "comprador" se debería haber movido antes de la subasta presentando alegaciones, pero no lo hizo porque estaba fuera o porque ha sido todo un montaje.

Pero todo esto es por supuesto una conjetura.

Autor: infesen Fecha: 12/01/2012
Disculpad de nuevo mi torpeza; he afirmado a la ligera que Bvk pagó la deuda; es una suposición, debido a que, por lo poco que he podido hablar con él y lo poco que me ha explicado por teléfono, me dijo que tuvo muchos problemas en la compra del trastero y que hasta le causó una enfermedad y de ahí he supuesto que las cargas las pagó él. Cuando afirmo que Artemio y Bvk son amiguetes es porque, al parecer, es así, según lo que también me contó y aquí ya no sé si la operación de venta se produce entre los dos a sabiendas de que iba a ser embargado, o bien, si el vendedor le engañó a su amiguete, es decir, al comprador.
Artemio, con respecto al Registro estoy esperando contestación y tu duda y la respuesta de Bvk hacen que me cuestione: ¿para saber si el trastero ha pasado a mi nombre es necesario solicitar una copia simple o es el Registro quien debe informarme del desenlace de la calificación?. La nota simple por la que he sabido que había un comprador (Bvk) es de hace tan sólo una semana; en esa nota simple también queda señalado que "Infesen presenta certificación administrativa ...por la que se adjudica la finca.. a Infesen"; y ahí terminan las anotaciones de la nota simple.
Y, como decía, Mayra en el Un, Dos, Tres: hasta aquí puedo leer... O como diría Sara Montiel: fumando espero al propietario que yo quiero...
Espero me aceptéis las bromas.
Gracias por todo, Hasta pronto

Autor: HermesCarre Fecha: 15/01/2012
Nadie ha pensado en que el comprador anterior a la inscripción del embargo por parte de la S.S. puede perfectamente presentar una tercería de dominio, e "invalidar" toda la subasta, puesto que se subastó un bien que no pertenecía al deudor. La escritura da fe de una compra realizada, y si en ese momento no existía carga alguna, la S.S. tendría que tirar para atrás todo el expediente.

Autor: artemio Fecha: 15/01/2012
HermesCarre,
Esa es una de las cuestiones que más me intriga, por qué no alegó su propiedad ante la Seguridad Social en todo el tiempo que ha durado el procedimiento. ¿Por que ha estado fuera de España? Puede ser, pero es lo que menos me encaja de esta historia.
Por eso he mantenido siempre dos cosas: cerciorarse en el registro de si le han confirmado la inscripción del adjudicatario como propietario y consultar en la Seguridad Social todo el procedimiento y si se notificó al comprador.

Autor: infesen Fecha: 17/01/2012
Gracias por vuestras respuestas.
HermesCarre, estoy esperando a que venga el comprador con su escritura, y, en caso de que esta exista, entiendo que él debería presentar la tercería de dominio.
Artemio, entiendo que el que dice ser propietario no alegó su propiedad ante la Seguridad Social porque no era conocedor de el proceso de embargo y solo cuando va a registrar la propiedad es informado de dicho proceso; y, por otra parte, entiendo que la Seguridad Social no pudo comunicarle nada puesto que el trastero aún no se había registrado.
Me pregunto por qué no hay forma de saber a ciencia cierta a quién pertenece un bien si no está registrado; opino que debería existir alguna comunicación entre los notarios y los registradores en el momento en que se escritura algo para que no se produzcan errores sobre algo tan importante como saber quién es el propietario de un bien en cada momento.
A la espera de que aparezca el que dice ser el propietario voy viendo cada vez más claro que la escritura existe y que presentará la tercería de dominio; ahora lo que más me preocupa es saber mi responsabilidad legal por haber cambiado la cerradura del trastero y haber tirado,afortunadamente, unas pocas de las cosas que había en el trastero. He consultado en la S.S. y me han dicho que no debería pasar nada, que la Certificación de la Adjudicación de Bienes es, a todos los efectos, una escritura de propiedad.
En fin, ya informaré cuando sepa algo. Hasta pronto

Autor: dark satan Fecha: 17/01/2012
Si hay dos compradores de buena fe, y la memoria no me falla, el Código Civil dice que será para el primero que inscriba.

Autor: artemio Fecha: 19/01/2012
En las subastas judiciales (supongo que con la Seguridad Social serán similares) se hace primero un embargo preventivo, se notifica el embargo, y posteriormente se vuelve a notificar la celebración de la subasta, la adjudicación, y si hay remanente hasta se le abona al propietario.
¿A quien se le ha notificado, a lo largo del proceso? En la Seguridad Social te lo deberían decir.

Autor: infesen Fecha: 19/01/2012
Ayer, por fín, hablé con el propietario del trastero, es decir, con la persona que se lo compró a la persona embargada; pues bien, aunque he aclarado algunas cosas, me siento desorientado. Lo que he sacado en conclusión es que lo que más le importaba era recuperar las cosas que tenía en el trastero (al parecer, temía haberse quedado sin ellas); cuando habla dice que el trastero es mio, que no quiere más problemas y le digo: pero, hombre, ¿no ves que en la nota simple aparece que es tuyo, que está a tu nombre? e insiste en que quiere deshacerse de el; luego le pregunto si había solicitado la tercería de dominio y me dice que sí y que a su abogado le dijeron que estaba todo correcto; me dice que no registra hasta cinco meses despues de la escritura porque estaba saturado de trabajo.
En fin, como no me quedé muy satisfecho, hoy he estado en la URE que lleva el caso y... ¡¡voilà!!, me dicen que el caso está en manos del recaudador, que el comprador presentó la tercería de dominio, la cual fue desestimada porque, si no he entendido mal, no recurrió a tiempo su propiedad ante quien se la adjudica como tercer propietario, que es la S.S. Y, como bien indicas, Artemio, saco en conclusión por la información que me han dado en la URE de que la persona embargada sabía que pesaba un embargo sobre ese bien en concreto mucho antes de que se lo vendiera a su comprador; y, en consecuencia, entiendo que la persona embargada actuó de mala fe con la persona a la que vendió el trastero.
De manera que, al parecer, el trastero es mío ya que la tercería de dominio fue desestimada; la próxima semana espero ser informado por el recaudador de la URE.
Saludos.

Autor: infesen Fecha: 20/01/2012
Ahora me surge una nueva duda; he vuelto a hablar con el titular del trastero que, a su vez ha hablado con quien le vendió el trastero, esto es, la persona embargada que, al parecer, son vecinos y "amigos" y este último le ha contado que no sabía nada de que ese trastero estaba embargado cuando, según la nota simple, el proceso se inicia hace dos años; también le ha dicho que va a recurrir el embargo y es aquí donde me surge la duda: ¿es posible recurrir un embargo después de dos años, aunque la subasta se realizara hace solo tres meses?; desde luego, en la URE me aseguraron que todo el proceso le ha sido debidamente notificado a la persona embargada y, por lo que entiendo, no tiene vuelta atrás pero... Espero que alguien me aclare esta nueva duda. Gracias de antemano.

Autor: kapitan Fecha: 21/01/2012
Huele a delito de alzamiento de bienes y el supuesto comprador no es tal, por ello no le importa que te lo quedes. No quiere líos.

Autor: infesen Fecha: 28/01/2012
Por fin se ha resuelto el tema; ayer hablé con el jefe de la URE que lleva mi caso y, como bien me dijo la persona le compró el trastero a la persona embargada, había presentado la tercería de dominio, pero fue rechazada y no hubo reclamación posterior.
También estuve en el Registro de la Propiedad y ahí he tenido la confirmación de que está efectuada la transmisión a mi nombre, por lo que ya no hay lugar a dudas.
Ahora tengo problemas por la forma en la que he abierto el trastero, pero eso es tema para otro mensaje.

Autor: artemio Fecha: 28/01/2012
Me alegro de que se haya aclarado el tema a tu favor, ya veo que coincide con lo que yo intuía.
En cuanto a la segunda parte, fue un error por tu parte el tirar las cosas del trastero. Tienes a tu favor que al no ser una vivienda no hay allanamiento de morada, pero si que te podrían reclamar el valor de los bienes. A tu favor tienes, el que la carga de la prueba la tiene que aportar él, pero con amigos vecinos y administrador podrían alegar a su favor. Ahora pueden alegar que tenían un Goya guardado en el trastero, aunque tampoco sería muy creible, en un tratero subastado del que ya se ha perdido la propiedad el alegar que se tenían cosas de gran valor. No creo que te demanden.

Autor: infesen Fecha: 29/01/2012
Gracias, Artemio. Es cierto que he metido la pata al tirar las cosas del trastero, y será motivo de otro tema en el foro, porque han sucedido más cosas.
En cuanto a lo que ha alegado tener en el trastero... un Goya no, pero sí ha dicho que tenía un abrigo de visón. Ya veremos qué sucede. Gracias


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