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Juntas de Compensacion
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Juntas de compensacion
www.madrid.org , pagina de la comunidad de madrid , en accesos directos , selecciona revista juridica , despues numero 18 y el articulo:
Guía básica para la redacción de estatutos y bases de Juntas de Compensación
El presente artículo se corresponde con la intervención de los Ponentes en la sesión de 22 de marzo de 2004 dentro de las Jornadas sobre Planificación de Juntas de Compensación organizadas por la Revista de Derecho Urbanístico, Madrid 22 y 23 de marzo 2004
Ana REGUERO NAREDO Arquitecto del M. I. Ayuntamiento de Madrid
es muy bueno y muy completo
un saludo
Guía básica para la redacción de estatutos y bases de Juntas de Compensación
El presente artículo se corresponde con la intervención de los Ponentes en la sesión de 22 de marzo de 2004 dentro de las Jornadas sobre Planificación de Juntas de Compensación organizadas por la Revista de Derecho Urbanístico, Madrid 22 y 23 de marzo 2004
Ana REGUERO NAREDO Arquitecto del M. I. Ayuntamiento de Madrid
es muy bueno y muy completo
un saludo
Perdon, creo que no me he llegado a explicar bien en mi pregunta, la intento aclarar:
Si un juntacompensante a transmitido su coeficiente de participación a una sociedad que se va a ocupar de la urbanizacion y la edificación de la Junta de Compensación que se constituyo en pleno dominio previamente, por el hecho de haberle transmitido su cuota de participacion puede ante notario decir que el tiene la propiedad de todos los terrenos de la Junta de Compensación omitiendo en escritura notarial los compromisos que tiene concertados con los aportantes a esa Junta de Compensación en base a la cesión de su cuota de participacion, elevado ante notario tambien.
Y a travès de esta nueva escritura y por concepto de asignación de edificabilidad inscribirse como titular de los terrenos que fueron aportados a la Junta de Compensacion?.
Si existiera algun libro que hablara de esta puntualizacion en concreto, por favor recomendarmelo. Ya he leido mucho de Juntas de Compensación pero no encuentro nada de este peculiaridad en concreto.
Es muy importante si me podeis ayudar
Si un juntacompensante a transmitido su coeficiente de participación a una sociedad que se va a ocupar de la urbanizacion y la edificación de la Junta de Compensación que se constituyo en pleno dominio previamente, por el hecho de haberle transmitido su cuota de participacion puede ante notario decir que el tiene la propiedad de todos los terrenos de la Junta de Compensación omitiendo en escritura notarial los compromisos que tiene concertados con los aportantes a esa Junta de Compensación en base a la cesión de su cuota de participacion, elevado ante notario tambien.
Y a travès de esta nueva escritura y por concepto de asignación de edificabilidad inscribirse como titular de los terrenos que fueron aportados a la Junta de Compensacion?.
Si existiera algun libro que hablara de esta puntualizacion en concreto, por favor recomendarmelo. Ya he leido mucho de Juntas de Compensación pero no encuentro nada de este peculiaridad en concreto.
Es muy importante si me podeis ayudar
Creo que sigues sin aclarar lo sucedido o en aclararte tú mismo sobre lo realmente sucedido.
Si un miembro de una Junta de Compensación TRANSMITE, a quien sea, su coeficiente de participación, está transmitiendo la propiedad de los terrenos aportados y en consecuencia los derechos de edificabilidad que a ellos les pueda corresponder y suele ser habitual que la transmisión de cualquier derecho se produzca a cambio de algo.
Si mi interpretación no es la adecuada a la realidad, pienso que deberías pormenosizar, exaustívamente, cada uno de los pasos producidos, para poder facilitar una opinión mas consecuente con la realidad.
Un saludo.
Si un miembro de una Junta de Compensación TRANSMITE, a quien sea, su coeficiente de participación, está transmitiendo la propiedad de los terrenos aportados y en consecuencia los derechos de edificabilidad que a ellos les pueda corresponder y suele ser habitual que la transmisión de cualquier derecho se produzca a cambio de algo.
Si mi interpretación no es la adecuada a la realidad, pienso que deberías pormenosizar, exaustívamente, cada uno de los pasos producidos, para poder facilitar una opinión mas consecuente con la realidad.
Un saludo.
Explico los pasos juridicos realizados:
1) Existe una adhesión a una Junta de Compensación que no es fiducciaria sino en pleno dominio.
2) Se transmite el coeficiente a cambio de una vivienda llave en mano y libre de cargas, salvo las cargas legales, a una gestora-promotora
3) Hasta un determinado año (2002) en el Registro de la propiedad figura la Junta de Compensacion.
4) A partir de 2003 se cambia el titulo registral de Junta de Compensación por la Sociedad, que ha adquirido el 100% de todos los coeficientes y se incribe como titular en concepto de por asignación de edificabilidad, sin contar con el Ayto que esta en el Consejo Rector de la Junta de Compensación inicialmente aprobada por el mismo.
Mi pregunta es si esta sociedad tiene el derecho de cambiar el titulo registral por este concepto?
Quiza ahora se pueda entender mejor
1) Existe una adhesión a una Junta de Compensación que no es fiducciaria sino en pleno dominio.
2) Se transmite el coeficiente a cambio de una vivienda llave en mano y libre de cargas, salvo las cargas legales, a una gestora-promotora
3) Hasta un determinado año (2002) en el Registro de la propiedad figura la Junta de Compensacion.
4) A partir de 2003 se cambia el titulo registral de Junta de Compensación por la Sociedad, que ha adquirido el 100% de todos los coeficientes y se incribe como titular en concepto de por asignación de edificabilidad, sin contar con el Ayto que esta en el Consejo Rector de la Junta de Compensación inicialmente aprobada por el mismo.
Mi pregunta es si esta sociedad tiene el derecho de cambiar el titulo registral por este concepto?
Quiza ahora se pueda entender mejor
Creo que deberías interesarte por lo que digan al respecto los Estatutos y las Bases de Actuación de la Junta de Compensación.
Por si te es de utilidad, como norma general estos documentos establecen las condiciones de disolución y transformación en su caso, en sociedad civil, mercantil o entidad urbanística colaboradora, pero siempre debe obtenerse autorización previa del órgano urbanístico de control, además del acuerdo favorable tomado en asamblea general con el cuorum preciso.
También creo que una vez aprobado e inscrito el proyecto de reparcelación, resulta mas complicado conseguir el acuerdo autorizante del ayuntamiento, a pesar de obtener acuerdo mayoritario de la asamblea general.
Un saludo.
Por si te es de utilidad, como norma general estos documentos establecen las condiciones de disolución y transformación en su caso, en sociedad civil, mercantil o entidad urbanística colaboradora, pero siempre debe obtenerse autorización previa del órgano urbanístico de control, además del acuerdo favorable tomado en asamblea general con el cuorum preciso.
También creo que una vez aprobado e inscrito el proyecto de reparcelación, resulta mas complicado conseguir el acuerdo autorizante del ayuntamiento, a pesar de obtener acuerdo mayoritario de la asamblea general.
Un saludo.
Hola pac,
Efectivamente se recoge en los Estatutos de esta Junta de Compensación que se podia transformar en sociedad mercantil pero no dice nada de con la autorización previa del órgano urbanistico de control.
Donde puedo encontrar esto?
Por otro lado, a la mercantil un banco le concede unos prestamos al suelo que no solamente no paga sino que presenta el Concurso Voluntario.
El banco argumenta que no sabia que existia una Junta de Compensación ni unos compromisos porque en el Registro de la Propiedad figura la mercantil como titular y ningun compromiso inscrito, aplica la ejecución hipotecaria y se le adjudican los terrenos por el 50% del valor al quedar las subastas desiertas.
La pregunta es:
En el caso de que se consiguiera demostrar que el
titulo se ha cambiado de nombre sin la autorización de la Administración actuante (En este caso es el Ayto) el crédito del banco seguiria teniendo el caracter de privilegiado en el Concurso de Acreedores?
Efectivamente se recoge en los Estatutos de esta Junta de Compensación que se podia transformar en sociedad mercantil pero no dice nada de con la autorización previa del órgano urbanistico de control.
Donde puedo encontrar esto?
Por otro lado, a la mercantil un banco le concede unos prestamos al suelo que no solamente no paga sino que presenta el Concurso Voluntario.
El banco argumenta que no sabia que existia una Junta de Compensación ni unos compromisos porque en el Registro de la Propiedad figura la mercantil como titular y ningun compromiso inscrito, aplica la ejecución hipotecaria y se le adjudican los terrenos por el 50% del valor al quedar las subastas desiertas.
La pregunta es:
En el caso de que se consiguiera demostrar que el
titulo se ha cambiado de nombre sin la autorización de la Administración actuante (En este caso es el Ayto) el crédito del banco seguiria teniendo el caracter de privilegiado en el Concurso de Acreedores?
La constitución de las Juntas de Compensación y su forma de funcionamiento está regulado en el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística, concrétamente en los artículos 24 al 30 y 161 al 185.
Conforme a éste reglamento en los propios estatutos debe reflejarse las normas sobre la disolución y liquidación de la Junta de Compensación pues según el artículo 166 apartado I, es de obligado cumplimiento su incorporación a ellos.
Asimismo, además de tener que cumplir con los estatutos en cuanto a la forma interna de resolver sobre la disolución de la Junta de Compensación, atendiendo al artículo 30 del RGU, se requiere del acuerdo favorable de la administración actuante, ( Pleno del Ayuntamiento ) no debemos olvidar que las Juntas de Compensación son Entidades Urbanísticas colaboradoras que atendiendo a lo determinado en el artículo 26.1 del RGU, tienen carácter administrativo y dependen de la administración urbanística actuante que en éste caso es el Ayuntamiento.
En consecuencia, si la Junta de Compensación no está autorizada a su disolución, en la que en su caso se tuvo que tener en cuenta los derechos de los junteros, considero improcedente la subrogación en una entidad mercantil las competencias a la Junta de Compensación atribuidas.
No me atrevo a opinar sobre tu segunda pregunta, pero creo que ya es un asunto civil, no administrativo.
Conforme a éste reglamento en los propios estatutos debe reflejarse las normas sobre la disolución y liquidación de la Junta de Compensación pues según el artículo 166 apartado I, es de obligado cumplimiento su incorporación a ellos.
Asimismo, además de tener que cumplir con los estatutos en cuanto a la forma interna de resolver sobre la disolución de la Junta de Compensación, atendiendo al artículo 30 del RGU, se requiere del acuerdo favorable de la administración actuante, ( Pleno del Ayuntamiento ) no debemos olvidar que las Juntas de Compensación son Entidades Urbanísticas colaboradoras que atendiendo a lo determinado en el artículo 26.1 del RGU, tienen carácter administrativo y dependen de la administración urbanística actuante que en éste caso es el Ayuntamiento.
En consecuencia, si la Junta de Compensación no está autorizada a su disolución, en la que en su caso se tuvo que tener en cuenta los derechos de los junteros, considero improcedente la subrogación en una entidad mercantil las competencias a la Junta de Compensación atribuidas.
No me atrevo a opinar sobre tu segunda pregunta, pero creo que ya es un asunto civil, no administrativo.
