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Galicia. Edificio fuera de ordenación
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9 Comentarios
Galicia. edificio fuera de ordenación
Hola. Tengo un bajo en un edificio fuera de ordenación en el que hace 30 años había un negocio que ocupaba la mitad del local (la otra mitad no existía) Me gustaría saber si por estar f. de o. puedo cambiar de actividad y si puedo hacerlo en la totalidad del bajo (la otra mitad se añadió hace 20 años de forma ilegal en un patio anejo y no está escriturada como tal.
En las situaciones de fuera de ordenación no se permite modificar la actividad ni mucho menos menos ampliar la superficie a ello destinada. En los casos que conozco de permisividad, el afectado renuncia a cualquier indemnización, en el supuesto de tener que demoler el edificio, con inscripción de dicha renuncia en el registro de la propiedad.
Hola, Alga. Entonces el cambio e actividad, sí está contemplado (quiero decír q no son casos de permisividad aislados) siempre q renuncies a tus derechos en caso d demolición. En cuanto a la superficie, el ayuntamiento concedió la licencia provisional de actividad en toda la superficie,entonces es posible q hubiese cometido una ilegalidad al no tener en cuenta la situación de f. de o. del edificio. Un saludo
es posible que pueda, porque pueden fijarse condiciones, y porque no todos los fuera de ordenación son iguales
no es un problema si está escriturada toda la superficie o lo está sólo la mitad, al menos no necesariamente es un problema respecto a la posibilidad de desarrollar determinada actividad
hay que verlo en detalle, y no es suficiente con saber que está en Lobios, en Porriño, en Coristanco o en Castroverde
hay que ver el edificio, ver el planeamiento, conocer la zona y poder valorar las expectativas, hablar en el ayuntamiento, etc
no es un problema si está escriturada toda la superficie o lo está sólo la mitad, al menos no necesariamente es un problema respecto a la posibilidad de desarrollar determinada actividad
hay que verlo en detalle, y no es suficiente con saber que está en Lobios, en Porriño, en Coristanco o en Castroverde
hay que ver el edificio, ver el planeamiento, conocer la zona y poder valorar las expectativas, hablar en el ayuntamiento, etc
lla vida sólo ofrece una garantía, y no es precisamente esa que buscas
si el motivo de fuera de ordenación es por alturas, no parece lógico entender que el uso de la planta baja esté afectado por esa situación, que la solicitud de licencia para una determinada actividad en planta baja tenga como condición la adaptación al planeamiento del conjunto del edificio
supongamos un edificio alto de los años 60 en cualquier pueblo o ciudad, tal como La Torre de Betanzos, la de Perillo o la de Santa Cruz en Oleiros, o cualquier otra en cualquier otro lugar. Es fácil que, según el planeamiento actual, cualquiera de esos edificios esté fuera de ordenación (ni lo he comprobado para los casos citados). Esa condición de fuera de ordenación impide ciertas transformaciones y mejoras, pero no impide su uso ni las obras de mantenimiento. Podría ser discutible si el uso permitido es el uso actual o cualquier uso de acuerdo con el planeamiento, pero menos discutible en la porción que no está fuera de ordenación, por lo que la planta baja parece libre de esa duda y destinable a cualquier uso permitido por el planeamiento.
por otra parte hablamos de 20 años y, como hemos oído mil veces, 20 años no es nada ... por lo que habría que ver si esa porción de planta baja construida sin licencia está hoy fuera de ordenación. El haberla construido sin licencia ha sido en principio una infracción administrativa, y tal vez una infracción urbanística si en su día no era legalizable (si entonces el edificio estaba ya fuera de ordenación). Es de suponer que esa infracción ha prescrito, por lo que inicialmente hay que tratar de conocer la opinión de los técnicos municipales respecto a eso, porque pueden entender que es asumible, que la planta baja no tiene problema, que el problema del edificio es global y heredado (demasiada altura, cosas permitidas en el pasado y que únicamente el tiempo podrá solucionar); o pueden entender lo contrario, que es una infracción urbanística prescrita pero reciente, quizá posterior a la condición de fuera de ordenación, que no debió de permitirse y con la que no cabe el colaboracionismo. En el primero de los casos no debieran de poner inconvenientes a su uso para cualquier actividad compatible con el planeamiento, pero en el segundo de los casos permitirán únicamente su uso actual. Depende asimismo de las expectativas, de si ese cambio de uso no altera sustancialmente el problema, o si, por el contrario, lo agrava. Un edificio de más de 30 años puede durar otros 60 ó 70 años, por lo que puede entenderse que no tiene sentido poner demasiados inconvenientes a su uso razonable, pero, al contrario, si su ubicación le aporta una buena expectativa de mercado, poner trabas a su adaptación a nuevos usos puede convertir un acicate en un aliciente, y haciendo ver que hoy todo son problemas, hacer pensar que realmente sería rentable la remodelación del conjunto.
La casuística es demasiado compleja para tratar de reflejarla aquí, sin conocer el tema con todo detalle.
Si quieres, puedes dejar una dirección de correo electrónico de contacto, y yo no tendría problema en mirar un poco más el tema, inicialmente sin compromiso alguno.
si el motivo de fuera de ordenación es por alturas, no parece lógico entender que el uso de la planta baja esté afectado por esa situación, que la solicitud de licencia para una determinada actividad en planta baja tenga como condición la adaptación al planeamiento del conjunto del edificio
supongamos un edificio alto de los años 60 en cualquier pueblo o ciudad, tal como La Torre de Betanzos, la de Perillo o la de Santa Cruz en Oleiros, o cualquier otra en cualquier otro lugar. Es fácil que, según el planeamiento actual, cualquiera de esos edificios esté fuera de ordenación (ni lo he comprobado para los casos citados). Esa condición de fuera de ordenación impide ciertas transformaciones y mejoras, pero no impide su uso ni las obras de mantenimiento. Podría ser discutible si el uso permitido es el uso actual o cualquier uso de acuerdo con el planeamiento, pero menos discutible en la porción que no está fuera de ordenación, por lo que la planta baja parece libre de esa duda y destinable a cualquier uso permitido por el planeamiento.
por otra parte hablamos de 20 años y, como hemos oído mil veces, 20 años no es nada ... por lo que habría que ver si esa porción de planta baja construida sin licencia está hoy fuera de ordenación. El haberla construido sin licencia ha sido en principio una infracción administrativa, y tal vez una infracción urbanística si en su día no era legalizable (si entonces el edificio estaba ya fuera de ordenación). Es de suponer que esa infracción ha prescrito, por lo que inicialmente hay que tratar de conocer la opinión de los técnicos municipales respecto a eso, porque pueden entender que es asumible, que la planta baja no tiene problema, que el problema del edificio es global y heredado (demasiada altura, cosas permitidas en el pasado y que únicamente el tiempo podrá solucionar); o pueden entender lo contrario, que es una infracción urbanística prescrita pero reciente, quizá posterior a la condición de fuera de ordenación, que no debió de permitirse y con la que no cabe el colaboracionismo. En el primero de los casos no debieran de poner inconvenientes a su uso para cualquier actividad compatible con el planeamiento, pero en el segundo de los casos permitirán únicamente su uso actual. Depende asimismo de las expectativas, de si ese cambio de uso no altera sustancialmente el problema, o si, por el contrario, lo agrava. Un edificio de más de 30 años puede durar otros 60 ó 70 años, por lo que puede entenderse que no tiene sentido poner demasiados inconvenientes a su uso razonable, pero, al contrario, si su ubicación le aporta una buena expectativa de mercado, poner trabas a su adaptación a nuevos usos puede convertir un acicate en un aliciente, y haciendo ver que hoy todo son problemas, hacer pensar que realmente sería rentable la remodelación del conjunto.
La casuística es demasiado compleja para tratar de reflejarla aquí, sin conocer el tema con todo detalle.
Si quieres, puedes dejar una dirección de correo electrónico de contacto, y yo no tendría problema en mirar un poco más el tema, inicialmente sin compromiso alguno.
Gracias por tu interés. Iré a mi ayuntamiento para obtener todos los datos, pero la calificación de f. de o. afecta a todo el edificio. De todas formas, más q los usos, q entiendo la permisividad, me preocupa ms el asunto d la superficie. Me pondré en contacto cuando tenga ms datos. Gracias y un saludo.
Maresena, disculpa si te he inducido a error por lo que dije, me he dado cuenta que no leí correctamente lo que decías en tu primer mensaje, interpreté que la actividad todavía se estaba desarrollando y con la licencia en vigor.
Releyéndote interpreto que no es así, que dicha actividad cesó hace años pretendiendo iniciar una nueva y diferente en ese mismo local al amparo de una licencia que era provisional, que no ilegal.
Aquella licencia provisional concedida años atrás de la que hablas, su provisionalidad se la supongo por la situación de fuera de ordenación del edificio, con lo que entiendo, dada su precariedad, que implicaba aceptar la renuncia a toda indemnización.
Otra cuestión a tener en cuenta, es que los ayuntamientos tienen reglamentariamente establecido declarar caducada una licencia de los locales que están sin actividad durante un período determinado, podrías encontrarte, aunque no tengo la absoluta certeza, que una vez declarada dicha caducidad no se pueda conceder otra nueva en razón a la situación urbanística del inmueble.
Como te advierte Veo, el planeamiento indica los usos que puede hacerse de los edificios, es decir, es el planeamiento municipal el que contempla la permisividad o no de una actividad dependiendo de la zona en que esté enclavado el edificio, por lo tanto la nueva actividad deberá ser conforme con el planeamiento vigente y su licencia, provisional o definitiva, otorgarse previo cumplimiento de la legislación en materia de seguridad, salubridad y accesibilidad.
La licencia provisional, contrariamente a la definitiva, no es un derecho, es una gracia que puede conceder el ayuntamiento tras valorar las circunstancias concurrentes, acordando la imposición de unas condiciones que en ningún caso pueden ser lesivas para el interés público.
Releyéndote interpreto que no es así, que dicha actividad cesó hace años pretendiendo iniciar una nueva y diferente en ese mismo local al amparo de una licencia que era provisional, que no ilegal.
Aquella licencia provisional concedida años atrás de la que hablas, su provisionalidad se la supongo por la situación de fuera de ordenación del edificio, con lo que entiendo, dada su precariedad, que implicaba aceptar la renuncia a toda indemnización.
Otra cuestión a tener en cuenta, es que los ayuntamientos tienen reglamentariamente establecido declarar caducada una licencia de los locales que están sin actividad durante un período determinado, podrías encontrarte, aunque no tengo la absoluta certeza, que una vez declarada dicha caducidad no se pueda conceder otra nueva en razón a la situación urbanística del inmueble.
Como te advierte Veo, el planeamiento indica los usos que puede hacerse de los edificios, es decir, es el planeamiento municipal el que contempla la permisividad o no de una actividad dependiendo de la zona en que esté enclavado el edificio, por lo tanto la nueva actividad deberá ser conforme con el planeamiento vigente y su licencia, provisional o definitiva, otorgarse previo cumplimiento de la legislación en materia de seguridad, salubridad y accesibilidad.
La licencia provisional, contrariamente a la definitiva, no es un derecho, es una gracia que puede conceder el ayuntamiento tras valorar las circunstancias concurrentes, acordando la imposición de unas condiciones que en ningún caso pueden ser lesivas para el interés público.
