FORO DE DERECHO URBANÍSTICO
Bienvenid@   Iniciar sesión - Darse de alta
Cursos y masters Compraventa de solares Promotores inmobiliarios
Foros Legales
     Derecho Urbanismo
              prescripcion infraccion urbanistica
¿Necesita un abogado especialista en Urbanismo?
Autor: Smadegal Fecha: 28/07/2010
Tema: prescripcion infraccion urbanistica
Buenas noches, en 2005 compré en Tenerife un terreno rústico con una vivienda. En mi escritura figura la vivienda como tal, ya que previamente los vendedores hicieron una declaracion de obra nueva con una prescripcion de un aparejador. Ahora para contratar la luz, necesito la prescripción municipal. Mi pregunta es: ¿Tengo que pagar yo la sanción, que entiendo que la habrá, sin haber sido el infractor?. Ademas de la prescripción del 2005, tengo fotos aereas de la edificación del año 1991. Gracias.

Autor: alga Fecha: 29/07/2010
Si la hay, me temo que sí. Eres el propietario.

Autor:  Agraz Fecha: 30/07/2010
Pero porqué vas a tener que pagar una sanción como tú dices?, qué tiene que ver esto con la contratación de la luz?, qué tipo de documentación te ha remitido el Ayuntamiento?

Cuidado con estas cosas ...

Autor: alga Fecha: 30/07/2010
Me temo que a Smadegal le piden la licencia de primera ocupación que el ayuntamiento no concede por ser una construcción ilegal y sin la cual, la empresa suministradora no puede formalizar el contrato si no quiere verse expuesta a sanción.

Como es obvio, al solicitar la licencia de primera ocupación el ayuntamiento le exigirá los documentos necesarios determinados en la respectiva ordenanza municipal, que desconozco.

Siendo rústico y si la construcción se hizo sin licencia, podría encontrarse con la obligación de presentar proyecto para su legalización y pagar el ICIO y tasas correspondientes y sanción económica en su caso.

La inscripción en el registro de la propiedad lo único que acredita es la propiedad, no la legalidad urbanística.

Asimismo, en toda transmisión, el adquiriente se subroga en los derechos y obligaciones del bien adquirido.

Por esa razón, y no me cansaré de repetirlo, quien pretenda comprar una casa o una finca, antes de firmar nada debe solicitar la correspondiente cédula urbanística de la finca o casa en el ayuntamiento.

Es la forma de evitar desagradables sorpresas posteriores.

Autor: Smadegal Fecha: 30/07/2010
Hola, gracias por las respuestas. Para la contratación de la luz, me exigen la cédula habitabilidad o certificación del Ayto. de no ser exigible, documento que no me expiden si no consta prescripción urbanística municipal, es decir, para que no te escapes de pagar la sanción, vaya. No obstante, voy a vender la finca y ya he le comunicado a los compradores el asunto, para que lo soliciten ellos si quieres ya que otra opción es pedir la luz para bomba de riego... Muchas gracias.

Autor: alga Fecha: 31/07/2010
Pues es lo que te digo, primero cédula de habitabilidad, como la construcción es ilegal no te la pueden dar ni tampoco pueden certificar la prescripción de la infracción porque para ello hay que tramitar un expediente de infracción urbanística y sancionador.

¿ Eso es lo que les has comunicado a los compradores ?

Siento expresarme en estos términos, pero si tropezaras conmigo te ibas a comer el terreno y la vivienda a la pepitoria, si hantes no legalizabas la situación.

Autor: Smadegal Fecha: 31/07/2010
He sido totalmente franca con lo compradores (no como hicieron conmigo), hemos ido al Ayto, y la sanción está entre los 500 y 800 euros. No obstante, la vivienda esta escriturada como tal y tenemos la prescripción de un aparejador y fotos y recibos, y demás documentación. No sé cómo irán estos temas por la Peninsula, Alga, pero en Canarias, que esté escriturada y tenga el informe de un aparejador y que, por tanto, puedas hipotecarla, es un chollo, y si además te topas con alguien que te diga las cosas como son (o como le informan los funcionarios de los organismos), es un milagro... de hecho todos los que la han visto han querido comprarla. Cada uno vende y compra como puede. Evidentemente si pudiera quedarmela yo mismo pagaba la sanción, y pensaba pagarla aunque la vendiera, pero me he llevado una ingrata sorpresa con lo que tengo que pagarle a Hacienda por el incremento de patrimonio y por la gracia y mi estupidez, por inexperiencia, que me hicieron cuando compré (escriturarla por 60000 euros menos).

Autor: alga Fecha: 01/08/2010
Con los datos dados solo quisiera añadir lo siguiente :

Si el ayuntamiento certifica la prescripción de la infracción urbanística, que es lo que entiendo quieres decir, la construcción no queda legalizada. No se podrá derruir, pero si incumple el planeamiento quedará en situación de fuera de ordenación con las consecuencias que ello comporta.

De ello quien debería interesarse el comprador, pero también el vendedor podría advertírselo si fuese el caso.

Comprar, vender y escriturar un bien siempre puede hacerse, pero el comprador debe ser consciente que se está subrogando en los derechos y obligaciones del bien adquirido.

Por eso y no otra razón, te indico que yo no compraría nada sin conocer la realidad urbanística de la casa en cuestión.

Autor: Agata Fecha: 16/09/2010
Hola yo tengo un casa de este tipo,a ver si me podeis ayudar:
Compre un apartamento de 22 metros,en plen casco historico de Alcalá de henares,no hay primera ocupación,no hay celuda de habitabilidad,era una rehabilitación pero nos hicieron pagar IVA,están registradas y notariadas,ahora nos salen humedades,desperfectos,cambio de tuberias,pues ants habia una vivienda y una tienda en la 1/planta,pero las tuberia que da al local de abajo se la salia el agua y la hemos tenido que cambiar,el tejado lo tenemos que que arreglar y más cosas,pero la inmobiliaria que los hizo se lava las manos,el ayuntmiento que da las licencias tambien,las cuales fueron de obra menor,alicatar un baño y una cocina,para hacer 3 apartamentos por planta más la huardilla,osea en total 7 apartamentos,y por lo tanto las tuberias cuando hay mucha gente echando agua se atascan al estar las antiguas más los empalmes de las nuevas,ya no sabemos que hacer,llevamos desde el 2004 con esto,hay un expediente que abrimos,alegaciones,fotos etc,pero nada,la única respues por part del ayuntamiento es la demolición de un apartamento por planta,sin saver el porque de esa demolición,y claro los vecinos se han acojonado(con perdón),¿¿cuando caducan estás obras??¿¿de que modo podiaos reclamar??,estamos barajando ir a la prensa,pues el alcalde de la cidad no da la cara,y segun vamos investigano nos encontramos con que la mujer que los hizo su marido está en el IBI de tecnico del ayuntamiento,su socia su marido es aparejador del ayuntamiento y así muchas cosas más,hay papeles que podemos demostrar pero otros no y no podemos denunciar porque con las respuestas del ayuntamiento no nos lo admitirian a tramite,en fin que ya estamos muy cansados de los desembolsos de las obras de mejora ls cuales creemos que las deberia de pagar la inmobiliariaque nos las vendio.
GRACIAS,ESPERO VUESTRA AYUDA.

Autor: alga Fecha: 16/09/2010
Con independencia de que el promotor haya presentado o no el certificado de final de obra, firmado por el arquitecto y aparejador, al tiempo de solicitar la licencia de primera ocupación y en el supuesto de que la haya solicitado, veo difícil que en el estado de insalubridad a esos apartamentos se les pueda conceder licencia de primera ocupación y mucho menos, según parece, si no cumplen con la superficie mínima de habitabilidad.

Sinceramente, pienso que el promotor os ha engañado o los compradores habéis consentido el engaño, nunca se debe comprarse una vivienda sin que el vendedor aporte la licencia de primera ocupación a la firma de las esctituras.

También creo que vuestros esfuerzos pretendiendo que el ayuntamiento os resuelva el problema serán absolútamente estériles. Si habéis ocupado los apartamentos sin la pertinente licencia de primera ocupación, os puede exigir que cumpláis con la normativa municipal para concederla y también, como último recurso, el desalojo.

En mi opinión, ahora solo os queda la alternativa de demandar al vendedor judicialmente.

Autor: Agata Fecha: 16/09/2010
Gracias alga,nos han engañado pero bien,pero no podemos denunciar a la inmobiliaria que los hizo porque nos han acojonado con demoler un apartamento por planta y claro se han hechado a atras en la denuncia,yo por mucho que les digo que si lo demolieran es la forma de denunciar no entran en razón,pero ya no solo esto,lo que queremos es que se entere todo el mundo de lo que stá pasando en nuestro ayuntamiento(Alcalá de henares)y estoy con prensa de por medio,pues ya me han llegado al limite las cosas,lo que no tengo muy claro es ¿¿cuando prescribe está obra??hay un expediete en el ayuntamiento,el cual va a pedir cosas y unas veces está enormeeeeeeeeey otras veces está vacio,está metido hasta el apuntador,pero yo ya no me callo.
GRACIAS.

Autor: yo68 Fecha: 18/10/2010
Buenas noches:

Alga, ¿a que consecuencias son a las que te refieres en: "...situación de fuera de ordenación con las consecuencias que ello comporta".

Gracias.


Autor: alga Fecha: 19/10/2010
Que no se pueden hacer obras de ampliación, reforma, implantación de servicios ni nada que signifique un aumento de valor de la construcción en esa situación. Única y exclusívamente actividades encaminadas a su mantenimiento.

Otra cuestión muy importe para según que clase de construcciones ( por ejemplo una vivienda ilegalizable sobre la que ha prescrito la posibilidad de aplicar medidas de restauración de la legalidad ), es que no se les puede conceder licencia de primera ocupación y, en consecuencia, las empresas suministradoras de servicios se verán imposibilitadas, legalmente, a conectarlos a la vivienda.

Autor: yo68 Fecha: 20/10/2010
Gracias alga.

Autor: yo68 Fecha: 25/10/2010
Buenas tardes.

1) ¿Que hay que hacer para solicitar que el Ayuntamiento certifique la prescripción de una infracción urbanística?.

2) Si la construcción no queda legalizada, no se podrá derruir y queda en situación de fuera de ordenación: ¿el Ayuntamiento puede OBLIGAR o ACONSEJAR la legalización de tal construcción?.

3) Con respecto a que el comprador se está subrogando en los derechos y obligaciones del bien adquirido, me han comentado, en relación a posibles expedientes urbanísticos, lo siguiente:

a- Respecto al sancionador: en nada afecta al nuevo propietario, ya que la responsabilidad sancionadora es de quien (antiguo propietario) ha cometido la presunta infracción.
b- Respecto al de restitución de la legalidad: éste sí que afecta al comprador.
¿Es correcta esta interpretación?.

Gracias.

Autor: alga Fecha: 25/10/2010
1º) En el ayuntamiento deben indicarte la documentación que debes aportar.

2º) Si te aconsejan eso es que es posible su legalización.

3º) El infractor es el principal responsable y el que se haya beneficiado o lucrado con la infracción y el que ha obtenido beneficio ilícito obtenido de su comisión, entiendo que también.

Autor: yo68 Fecha: 26/10/2010
Buenas tardes, Alga.
Entonces:

a)- Con respecto al punto 2º:
Si la infracción ha prescrito: ¿puede el Ayuntamiento OBLIGAR o ACONSEJAR la legalización de tal construcción?.

b)- Con respecto al punto 3º:
¿Al vendedor es al que le vendrían la sanciones aunque haya dejado escrito, en el contrato de Compra-Venta y/o Escrituras, las circunstancias de la obra infractora?.

Gracias.

Autor: yo68 Fecha: 26/10/2010
Buenas tardes.

Otra cuestión. Si los vecinos llevasen el tema comentado en lugar de por la vía Administrativa por la vía Judicial:

1) ¿Tendríamos algún tipo de problema una vez vendido el piso (ya sea por la vía PENAL y/o CIVIL)?.

2) En su caso: ¿habría alguna forma de salvar ese presunto problema con la inclusión, en el CONTRATO y/o ESCRITURAS, de algún tipo de cláusula?.


Gracias.

Autor: alga Fecha: 29/10/2010
Háblalo con el notario yo68.

Pero entiendo que si en la escritura el vendedor hace constar que es una obra ilegal y advierte que el ayuntamiento puede incoar procedimiento de restauración de la legalidad en tanto que no aportas el certificado de prescripción y que también la comunidad de propietarios puede iniciar acciones legales por alterar elementos comunes sin su consentimiento y que vendes como cuerpo cierto y, a pesar de todo, el comprador acepta firmar la escritura renunciando a cualquier reclamación derivada de esas circunstancias, que quieres que te diga, yo creo que podrías dormis tranquilo.

Todo lo contrario a si no pones todas las cartas boca arriba ante el comprador.

Autor: yo68 Fecha: 29/10/2010
Buenas tardes.
¿ Que es "vender como cuerpo cierto"?.
Gracias.

Autor: yo68 Fecha: 29/10/2010
Buenas tardes.
En la Gerencia de Urbanismo he comentado la posibilidad de solicitar si hay algún expediente abierto, contra nosotros, y, también, pedir la prescripción de la obra en la terraza. Me han dicho:
- Que primero solicite si hay algún tipo de expediente abierto (tiene coste).
- Que en caso de que lo haya (sea por denuncia de la Policía Local o sea por denuncia de particular) tienen cuatro años para instruirlo.
- Que, en caso de que lo haya, a nosotros nos corresponde demostrar que ha prescrito.
- Que es una tontería pedir la prescripción en caso de que no hubiese expediente abierto.

Una vez lo anterior y teniendo en cuenta que queremos vender el piso y no tener posteriores problemas:
a) Para vender, creo, con tranquilidad y, también, evitar, tras la venta, problemas: ¿No sería mejor solicitar directamente la prescripción, aunque no hubiese abierto expediente?.

b) ¿Podría acarrearnos algún problema añadido el solicitar tal prescripción?.

c) En caso de solicitar la prescripción: ¿qué documentación creéis que debo aportar?. En la Gerencia no me lo han aclarado.

d) Para tener la tranquilidad que os comento: ¿creéis que, también, a los compradores les debo aportar la cédula urbanística de la vivienda?.

e) En resumen: ¿ que documentos creéis que debemos entregar, a los nuevos propietarios, para que tanto ellos como nosotros no tengamos posteriores problemas?.

Espero ayuda. Muchas gracias.

Autor: alga Fecha: 31/10/2010
Creo que deberías releer las contestaciones a tus preguntas, casi todas esllas están contestadas.

A otras es imposible dar respuesta.

Autor: yo68 Fecha: 03/11/2010
Buenas noches Alga:
Como me has indicado he vuelto a leer las respuestas y en uno de tus post indicas:
"...como la construcción es ilegal no te la pueden dar ni tampoco pueden certificar la prescripción de la infracción porque para ello hay que tramitar un expediente de infracción urbanística y sancionador. "

Entonces: ¿no puedo solicitar la prescripción de la presunta infracción de la ocupación del voladizo de la terraza sino me han abierto expediente de infracción urbanística y sancionador?

Gracias.

Autor: alga Fecha: 03/11/2010
Pero yo68, en la Gerencia de urbanismo ya te lo han explicado todo.

¿ Como puedes pretender que el ayuntamiento te certifique algo que no le consta que exista ?, a menos que pretendas " autodenunciarte " para que vayan a comprobarlo.

No se en tu CCAA, si no me equivoco los notarios están obligados a exigir para el otorgamiento de escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración como obra nueva terminada y de toda CONSTRUCCIÓN o EDIFICACIÓN e INSTALACIÓN, la aportación de la preceptiva licencia urbanística, expresa o presunta. Como no podrás aportarla, el notario te indicará la forma de actuar.

Autor: yo68 Fecha: 04/11/2010
Gracias Alga.
Saludos.

Autor: PRG22 Fecha: 07/11/2010
volvemos a lo mismo, lo prescrito no es sancionable por que su nombre ya lo dice, está prescrito. Tampoco puede demolerse por que la administración tiene cuatro años para actuar, si en estos cuatro años siguientes a la terminación no a actuado, pues puede demoler. Tu tienes que tener las pruebas de la terminación antes de cuatro años y que no exista expedientes abiertos dentro de ese periodo. Respecto de escriturar, lo puede hacer con la prescripción del Ayuntamiento, que es muy posible que no te lo quieran dar, aunque aportes las pruebas, por el miedo de muchos alcaldes a ser acusados por no haber actuado. Bueno todo esto tu lo puedes comprobar en la ley de ordenación urbanística de tu comunidad, siempre hay un artículo que explica la prescripción y otro que explica el tiempo que tiene la administración para actuar al respecto de la demolición, también hay mucho jurisprudencia al respecto. Compruebalo con la Ley tu personalmente y así las contradicciones de los foreros se te aclararán. Un saludo, y mucha suerte.

Autor: PRG22 Fecha: 07/11/2010
Aclaración, donde digo "si en estos cuatro años siguientes a la terminación no a actuado, pues puede demoler", quiero decir que NO PUEDE DEMOLER.

Autor: alga Fecha: 08/11/2010
PRG22, como infractor urbanístico, supongo que ya habrás conseguido demostrar la prescripción de tus irregularidades aportando abundantes y fehacientes pruebas de ello.

Asimismo entiendo que a la vista de tan contundentes pruebas, el ayuntamiento ya te habrá certificado el reconocimento de la prescripción. Creo que sería muy interesante explicaras en que han consistido dichas pruebas.

Otra cuestión que es motivo de mi curiosidad, es que siempre tienes por costumbre aseverar la existencia de mucha jurisprudencia sobre esta cuestión, sin embargo todavía nunca te has dignado poner o citar las sentencias que fijen tal jurisprudencia.


Autor: PRG22 Fecha: 10/11/2010
Alga, como siempre atacándome, como tu sabes, los contenciosos no son cosa de dos días, si no de años por lo que aun estoy penando. Respecto de la jurisprudencia cualquiera puede acceder a ella por el portal del tribunal supremo, en la base de datos del cendoj, tiene un buscador en el que poniendo palabras claves como prescripción infraccion urbanística, demolición de lo indebidamente construido, etc, saldrá numerosa jurisprudencia al respecto. De todas formas un saludo a Alga, por que siempre es bueno tener una forma distinta de ver las cosas sobre un mismo tema.

Autor: yo68 Fecha: 10/11/2010
Gracias a todo el que me intenta ayudar.
Saludos.


Para poder enviar mensajes al foro es imprescindible estar dado de alta como usuario registrado

Iniciar sesión - Darse de alta


Bufetes de abogados especialistas en Derecho Urbanismo:

Carlos BARRERAS GONZALEZ  (ALTEA, Alicante) Ver ficha
Asesoramiento y gestión de operaciones inmobiliarias e inversiones extranjeras. Constitución de sociedades. Herencias. Contratación.
Luigi Carlo DE MICCO  (PALMA DE MALLORCA, Baleares) Ver ficha
Susana GONZÁLEZ OLMEDA  (MADRID) Ver ficha
Derecho propiedad horizontal, derecho inmobiliario, de la construcción, urbanismo, medio ambiente, administrativo.
Joana PAYÀ PÉREZ  (GANDIA, Valencia) Ver ficha
Asesoría Financiera.Asesor Ayuntamientos.Colaboración con despacho de Arquitectura. Redacción-Tramitación de PAIs, Reparcelaciones
Susana VILLARRAGUT LEON  (MADRID) Ver ficha
Especialistas en arrendamientos de locales comerciales, traspasos de negocio y procedimientos de desahucio.
Rafael BALLESTER CECILIA  (ALICANTE) Ver ficha
Julio FERNANDEZ MARTINEZ  (MARBELLA, Málaga) Ver ficha



Portada  ·  Mapa del web  ·  Bases de Datos  ·  Abogados  ·  Foros   
Legislación  ·  Suscripción Boletín  ·  Areas Legales  ·  Búsqueda de Profesionales   
 
©2001 PORTICO LEGAL S.L.      Aviso Legal   Publicidad   Contacto
Foros Legales