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              ¿qué diferencia hay entre construir con licencia y sin licencia?
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Autor: MariCruz Fecha: 02/02/2005
Tema: ¿qué diferencia hay entre construir con licencia y sin licencia?
Veréis, la pregunta no es tal y como la pongo en el tema, pero es que no me da para más el recuadro.
Mi duda es la siguiente (prácticamente por curiosidad):
Mi cuñada, mi suegra y mis padres, tienen casa de campo, construida con un permiso para CASA DE APEROS. En los 3 casos construyeron una VIVIENDA (no casa de aperos) Y DE ALGUNOS METROS MÁS de los que ponía en el permiso.

¿Qué diferencia hubiera habido si no hubieran pedido permiso de construcción? Porque tuvieron suerte de que nadie fue a mirar qué estaban haciendo, pero... si llega a pasar el Ayuntamiento habrían visto que el permiso no coincidía con el tipo de construcción... entre eso y construir sin permiso, ¿qué diferencia hay?

ES QUE TENGO UNA CURIOSIDAD TREMENDA. Cada vez estoy más interesada en estos temillas, jejejej :)

Autor: canosarq Fecha: 02/02/2005
Según lo que expones, toda tu familia cometió una INFRACCION URBANISTICA.
La obra es ILEGAL.
Construyeron algo que no se ajustaba a la Licencia solicitada, tanto en uso como en edificabilidad.
(Las consecuencias son distintas si han transcurrido mas de 4 años)

Autor: MariCruz Fecha: 03/02/2005
Pero mi pregunta no es esa, canosarq. Ya sé de sobra que la obra es ilegal, aún no conozco a nadie que haya construido legalmente (bueno sí, a los megamillonarios, a los enchufaos de los ayuntamientos, a los afiliados a un partido político... pero de ciudadanos normales, ninguno).

Lo que yo pregunto es que para qué pidieron permiso si luego han construido lo que les ha dado la gana? Es para que te lo haga una constructora porque sin permiso no te lo hace? sirve de algo tener un permiso y luego no cumplir lo que pone el permiso de construcción?

ES LO MISMO CONSTRUIR ALGO QUE NO SE AJUSTA A UNA LICENCIA DE OBRA QUE NO PEDIR ESA LICENCIA DE OBRA??? Esa se mi pregunta.

Gracias.

Autor: Volko Fecha: 03/02/2005
Creo que la única diferencia es que se sentían más relajados mientras construían. pues tenían una licencia ... y si las casas estaban lejos del núcleo urbano aún mejor: era poco probable que fueran a inspeccionarlas y la probabilidad de denuncias por parte de los vecinos era mínima ya que podían exibir una licencia. Otra cosa no se me ocurre.

Autor: canosarq Fecha: 03/02/2005
Maricruz:
¿Dices no conocer a nadie que haya construido legalmente?
!!PUES YO CONOZCO A MILLONES!!
De hecho la mayoría de la gente !!Suele cumplir las Normativas Urbanísticas y las Leyes!!
Respondiendo a la pregunta que haces "en mayúsculas" la respuesta es la misma:
!!EN AMBOS CASOS ES UNA ILEGALIDAD!!

Autor: MariCruz Fecha: 04/02/2005
Canosarq, no es por llevarte la contraria, es que simplemente no conozco a nadie que haya construido legalmente. POr lo menos en las provincias de Cádiz y Málaga, y estoy hablando de mi entorno, como haber habrá seguro claro, pero que evidentemente hay mucha gente que lo hace. Es que parece que estoy contando algo nuevo, pero es algo que sabe todo el mundo. Las obras ilegales existen. De hecho, en Chipiona, conozco una barriada entera que ocupa varios kilómetros, de casas totalmente ilegales, donde había un inmenso cartel del ayuntamiento que anunciaba que no se podía construir. Se hicieron casas a lo loco, sin respetar lindes, incluso pegando unas ventanas con otras, sin hacer calles, a lo loco totalmente vamos, y el ayuntamiento lo veía y no hacía nada. Esa barriada lleva casi 10 años construida. Calculo que habrá unas 200 casas. Y eso es sólo una parte de las casas que conozco. Así que fíjate si conozco casos.

No te ofusques tanto porque la realidad es esa.

Un besote.

Autor: MariCruz Fecha: 04/02/2005
Ah! Gracias VOLKO, eres el único que de veras ha intentado darme una respuesta.
Yo no lo veo la lógica a pedir una licencia y luego construir otra cosa, pero es que hasta las inmobiliarias me avisaban de que lo mejor era pedir licencia para casa de aperos y luego hacer una vivienda normal, y yo preguntaba: "y pa qué leches voy a pedir licencia para casa de aperos si luego no la voy a hacer? no es lo mismo que no pedirla?" a lo que me respondían siempre: "No, no es igual". Pero no me aclaraban en qué no era igual.

Un abrazo.

Autor: canosarq Fecha: 04/02/2005
Maricruz;
El hecho de que no conozcas -personalmente- a nadie que haya construido "legalmente" no significa que todo el mundo incumpla las Normas y Leyes.
En tu comunidad se hacen infinidad de obras que se ajustan a Normativa y Licencia.
Si te aconsejó erróneamente una inmobiliaria, pídeles una explicación, dado que el hecho de que te aconsejen una ilegalidad vá en contra de su profesionalidad. (Igual lo único que quieren es vender)
En el ejemplo que citas -en caso de tener pruebas- no dudes en denunciarlo al Ayto. y AL JUZGADO.
Nota1: En caso de no tener pruebas lo que citas se denomina "falso testimonio".
Nota2. No tiene nada que ver una licencia de aperos con una vivienda.
Nota3: Dado que en tu zona -según tú- existen "obras ilegales", ¿lo que pretendes es hacer lo mismo? ¿O quieres una solución para hacer las cosas "ajustadas a Ley?

Autor: Nuri Fecha: 04/02/2005
Mi opinión es que efectivamente, y esa es la realidad, la mayoria de las construcciones tienen alguna ilegalidad, aunque sea pequeña, casi nadie se ajusta al 100% de la licencia obtenida. Por otro lado la diferencia entre solicitar una licencia para aperos o para vivienda se hace cuando en el lugar donde se va a solicitar no se permiten viviendas o porque sale mucho más cara la licencia para vivienda por la necesidad de proyecto o por ser mayor el coste de construcción. Sin embargo la tranquilidad de tener una pequeña licencia es importante y puedes evitar paralizaciones de obra mientras no haya signos evidentes de infracción.

Tengo una pregunta. Cuando se concede una licencia de primera ocupación ilegal, ¿que se puede hacer contra la construcción, si ya han transcurrido los 2 meses para recurrir al contencioso?
Gracias.

Autor: Volko Fecha: 05/02/2005
Creo que Nuri ha acertado, pudiendo exhibir una licencia se evitan también paralizaciones de obra y todo resulta más barato.
No creo que se dé ninguna licencia de primera ocupación ilegal y es incómodo preguntar esto
al Ayuntamiento en cuestión.

Autor: MariCruz Fecha: 05/02/2005
Canosarq: ya tengo claro que no hay diferencia entre pedir permiso y construir algo que no se ajusta a ese permiso, y no pedirlo. Eso es lo que quería saber.
No quiero soluciones ni busco nada más, era una simple curiosidad.
Y no te ofusques tanto cuando se te diga que existen miles de construcciones ilegales, porque es la pura realidad.
Yo no voy a denunciar a nadie por construir ilegalmente, porque los ayuntamientos saben DE SOBRA quiénes lo hacen y quiénes no. Cuando los ayuntamientos hacen la vista gorda, es porque les conviene que los pueblos se repoblen o haya más turismo o más habitantes. Cuando no les conviene, multan. Todo es puro dinero, no tienen nunca en cuenta el medio ambiente, que es lo que debería primar. Así que no voy a ser yo la idiota que vaya y ponga una denuncia por algo que el ayuntamiento sabe perfectamente.

Un saludo.

Autor: MariCruz Fecha: 05/02/2005
Ah! Gracias Nuri y Volko por aclararme aún más la duda. Ahora sí veo más claro por qué la gente pide permisos a pesar de que no van a construir lo que pone en la licencia. Por tranquilidad y para evitar más paralizaciones.

¿Lo ves Canosarq como no todo es blanco o negro, que también hay gama de grises?
Serán las dos cosas ilegales, pero fíjate que tener permiso aunque no se ajuste a lo que construyas, te facilita luego las cosas. Incongruente pero cierto.

Un saludete.

Autor: canosarq Fecha: 05/02/2005
En lo referente a Normas y Leyes de aplicación, no hay grises -ni colores-, sino cumplimiento de las mismas.
Lo contrario es una "ilegalidad".
El hecho de tener un permiso para una cosa en concreto no presupone una via para luego cometer una infracción.
Nota. Lo anterior desde un punto de vista Urbanístico y Legal. Lo demás son interpretaciones de situaciones ajenas a lo que marca y regla el hecho de cumplir con los trámites que marca la LEY.

Maricruz: !No suelo ofuscarme! dado que por mi profesión veo muchas y diversas cosas. Símplemente te indico que no es el camino "a derechas", y que en infinidad de casos el hacer las cosas "sin buscar trampas" es mas fácil (y a la larga mas barato).

Autor: canosarq Fecha: 05/02/2005
Estimado Volko:
(Conti. respuesta anterior)
Dices que Nuri ha acertado al exponer que el hecho de tener y exhibir una Licencia evita paralizaciones y resulta más barato.
Pues permíteme disienta de tu opinión, dado que el hecho de tener Licencia para una cosa en concreto no presupone, en absoluto, que el Ayto. no te paralice la obra, en caso de realizar otra cosa distinta, por incumplimiento de Licencia.
Esto puede dar lugar, además, a multa, por lo que el tema puede salir mas caro a la larga, pues deberás presentar proyecto de legalización de lo ilegalmente construido -siempre que sea legalizable-, lo que supone doblar costas.
¿No es mejor desde el principio presentar un proyecto que cumpla las normas y con él solicitar licencia?

Autor: Volko Fecha: 06/02/2005
Hola Canosarp:
No creo que hayas comprendido lo que quería decir. Si he dicho que Nuri ha acertado, ha sido en la explicación dada de por qué la gente pide licencia para una cosa y luego hace otra . En cuanto a más barato, puedo afirmar que sí, pues, al menos en mi tierra, los proyectos son muy caros. En cuanto a paralizar las obras, es por el hecho de que sin signos externos de infracción, muchas veces en sitios apartados se construye sin muchos controles.
Tengo curiosidad por saber qué profesión tienes.

Autor: canosarq Fecha: 06/02/2005
Volko, explicado así queda entendido el tema.

!Y no tengo nada que ocultar a tu curiosidad!
Emilio Canosa, arquitecto (De ahí viene "canosarq")
Arquitecto Superior
Urbanista
Técnico minicipal
Perito Judicial de la Asociación de Peritos de mi Colegio Profesional
Gerente Empresa Municipal de la Vivienda.
(Puedes entrar en "Profesionales" de este foro, y ahí estoy)
Saludos.

Y que conste, Administrador, que esto no es auto-publicidad; es que me lo han preguntado.


Autor: Volko Fecha: 07/02/2005
Hola Canosarq:

Sí, te encontré. Lo sospechaba, pero no me atrevía a anticiparlo. Sobre tu actividad como arquitecto urbanista tengo a veces cuestiones y te contactaré
privadamente.

Autor: vivaruss Fecha: 07/02/2005
por lo visto son los colegios de arquitectos los que presionan para que se paguen las licencias y los proyectos de obra sobre todo

Autor: canosarq Fecha: 07/02/2005
No veo que fuerza puede tener un Colegio Profesional ante un Ayto. para que éste "cobre licencias"
Los Colegios se limitan a visar y es potestad del Alcalde el hecho de conceder o denegar licancia "municipal" de obra -basándose o no en los informes de los Servicios Técnicos Municipales-
A dia de hoy, y dado que los honorarios, por Ley, estan liberalizados, el hecho de visar un proyecto un Colegio Profesional, no presupone un pago en concreto al Técnico que firma, y en los honorarios no interviene el Colegio Profesional.
Una vez visado el Proyecto por el Colegio, éste no interviene en absoluto en ningun otro trámite de la obra, y menos en contratos privados de desarrollo del proyecto.
vivaruss: !!Te veo un poco perdido o mal informado en este tema!!

Autor: arquitektor Fecha: 15/02/2005
Maricruz, bonica. Una vivienda sin licencia no puede tener escrituras. Y sin escrituras, no puedes ni vender ni hipotecar.

Una vivienda sin licencia no puede tener luz, ni agua, ni basuras....Que se haga de estrangis ya es otra cosa. Ilegal por supuesto. Pero ¿Quien le mete mano a Endesa? ¿Ein?

No es igual hacer una licencia de una casa de aperos que la de una vivienda porque en suelo no urbanizable no se pueden construir viviendas, como ha hecho tu family. Porque así lo dice la ley. Porque la ley pretende proteger ciertas zonas de la especulación urbanística. Porque luego se desertiza el terreno, o se especula salvajemente y se prevarica y te quejas y le hechas la culpa al gobierno.

Claro que no es lo mismo. Si pides licencia para una vivienda no te la dan. De aperos si.

Y parece mentira que tenga que venir un arquitecto a portico legal.com para explicar qué consecuencias legales puede tener que algo tenga licencia o no. Sólo puedes comerciar ilegalmente con algo ilegal, y tus derechos son cero zapatero.

Autor: Ejora Fecha: 15/02/2005
Mensaje eliminado por incumplir las normas de participación en los foros de PorticoLegal.com.

Autor: esg Fecha: 17/02/2005
coincido con las opiniones de canarosarq y arquitektor.

Cuando el técnico municipal gire visita de comprobacion, se denegará la licencia d primera ocupacion y la cedula de habitabilidad, de manera que no podrás contratar luz y agua.

Aparte de eso, por el hecho de no construir conforme a lo establecido en la licencia, el Ayuntamiento puede iniciar el preceptivo expediente sancionador, sin perjuicio del resto de medidas que correspondan dependiendo del caso (paralización, precinto, demolicion de lo construido ilegalmennte...).

Autor: maricarmen Fecha: 22/02/2005
despues de mucho leer, supongo que ya habrás resuelto tu duda, pero apoyando al teoria de otros compañeros te dire lo siguiente. Lo primero que al solicita la licencai de cuarto de aperos, garantizas el suministro de agua y luz de obra, segundo la licencia es mucho más barata, tercero el cuarto de aperos suelo ser en un suelo rustico, donde en muchos luagres de nuestr país no se permite construir vivienda de uso residencial, solo se permite estas edificaciones que están destinadas al uso agrícola y constituyen un cuarto para poder pernoctar o alimentarse en las arduas tareas del campo( no debería ser un chalet de lujo); y cuarto el propio ayuntameinto u organsmo contralador y protector del suelo rústico, mientreas exista licencia y lo que se construya no difiera mucho de la licencia no se se suelen meter.

Autor: MS Fecha: 17/03/2005
Quisiera aportar una idea a vuestro intenso debate:
La Licencia de Obras de edificación es una cobertura formal para el constructor. Una vez obtenida la Licencia, la mayoría de las obras no se ajustan a las condiciones de la misma, lo que requiere la posterior legalización (inspección municipal y ajuste a legalidad).
Lo básico es una buena sintonia con los departamentos técnicos municipales para asegurarse el informe favorable.
Casi todas las Leyes autonómicas sobre urbanismo establecen unas tolerancias que se resuelven con sanciones económicas.
La Licencia de primera ocupación depende del Informe Técnico municipal favorable.
En cuanto a las contrataciones de luz y agua, no se exige la Licencia de primera ocupación ya que se suele contratar luz y agua provisionalmente para obra y continuar con ella..
Estoy de acuerdo con Esg que el Ayuntamiento puede tomar las medidas que dice pero de hecho las toma cuando no existe Licencia, diferente es que el constructor no se ajuste a las condiciones de la Licencia.
Consigue primero una Licencia (sea cual fuere) . La Licencia es tu seguro frente al Ayuntamiento. Luego puedes edificar y según tus capacidades negociadoras podrás seguir adelante. actualmente ya sabemos que "casi todo" se resuelve negociando.






Autor: Ejora Fecha: 19/03/2005
Una simple lectura de la respuesta anterior de "MS" pienso que indica un desconocimiento del tema que nos ocupa.
Vierte "MS" una serie de comentarios que dan lugar a una interpretación muy particular de cómo se hacen las cosas, dado que dice que se puede obtener una Licencia y luego hacer la que se quiera con (según él) una posterior negociación con los Servicios Técnicos Municipales.
A MI ESTE COMENTARIO ME PARECE UNA INTERPRETACION ERRONEA DE LO QUE ES UNA LICENCIA.
Me gustaría que "MS" nos aclarara su particular puinto de vista y opinión.

Autor: leo Fecha: 25/03/2005
venga arqwuitecto nacidos y criados en españa que nos vengas adecir que la ordenacion del suelo es para proteger el medio, que no es para proteger el excesivo precio y para guardarle la exclusividad de construccion a las promotoras que son las que dan regalitos bajo la mesa. que sea para proteger la desertizacion jeje, tan solo hay que ir al campo para darse cuenta que ya es un desierto por uso excesivo de herbicidas, plagicidas imcendios intecionado...

Autor: Ejora Fecha: 25/03/2005
Mensaje eliminado por incumplir las normas de participación en los foros de PorticoLegal.com.

Autor: leo Fecha: 26/03/2005
es que la pregunta del foro es ya bastantemente respondia, ya se sabe cual es la diferencia, el no tener licencia es ilegal porque no has pagado y el hecho de pagar ya te legitima. esa es la esencia de todo, el pagar tu tributo

Autor: Ejora Fecha: 26/03/2005
El no tener Licencia NO es ilegal, lo ILEGAL es hacer las cosas sin Licencia.
El hecho de pagar Licencia (Tasas) NO DA DERECHO A REALIZAR COSAS CONTRARIAS A LICENCIA.
El hecho de "pagar" no presupone DERECHOS EN CONTRA DE LICENCIA.
¿Lo entiendes "leo"?

Autor: leo Fecha: 26/03/2005
gracias , pero ya lo entendia antes de tu magistral explicacion, evidentemente el hecho de no tener licencia no es ilegal aplicando esto que dices tambien podemos decir que matar no es ilegal,hasta que no se especifique que es lo que se mata, evidentemente tu pagas y tienes solamante lso derechos especificados en la licencia si quieres usar otros habras depagarlos, eso ya lo sabemos gracias

Autor: Ejora Fecha: 03/04/2005
Lo fundamental es ATENERSE A LICENCIA.
Lo contrario es ILEGAL.

Nota:
Me han "eliminado dos mensajes"...???!!!
¿Porqué no estudia el Administrador los mensajes vertidos por "Leo"

Autor: MS Fecha: 04/04/2005
Ejora mi particular punto de vista está más cerca de leo.
La licencia es la cobertura legal de quien construye.
Por supuesto que si hace las cosas segun la Licencia
no tendrá ningún problema con el Ayuntamiento y si las hace diferentes su problema es con el técnico municipal (no con el Ayuntamiento porque el Ayuntamiento sigue el criterio que le marca el Informe Técnico).
Claro que el constructor no tiene derecho a hacer cosas contrarias a la Licencia y claro tambien que lo contrario a la Licencia es ilegal pero hay que comprobar esa ilegalidad para sancionarla en su caso. Te pregunto : quien comprueba si la obra se ajusta o no a la Licencia concedida? y quien está legitimado para denunciar el "desajuste"? y ¿como se sanciona?
Te pregunto tambien ¿Cuando se debe inspeccionar la obra? ¿Cuantas veces? .
Ejora me interesan tus respuestas y espero que el administrador no las elimine.

Autor: eliasalameda@yahoo.es Fecha: 05/04/2005
Hola a todos, soy nuevo en esto de internet, y bastante ignorante en cuanto estos asuntos, de foros, seria para mi de gran ayuda vuestro consejo pues en el tema que voy a contar no se por donde empezar; mi duda son varias, por ejemplo mi sueño siempre fue hacer una casita a las afueras de mi ciudad, pero resulta que con las nuevas leyes del ayuntamiento que salieron hace pocos años relativamente en la zona donde yo siempre quise vivir no se puede construir a no ser una casa con destino agricola, alrededor hay muchas casas echas de antes de la ley, pero ahora a mi ya no me dan licencia, entonces no se si esperar a otra ley que saldra cuando sea viejo, o hay gente que dice que muchas casas las hacen ilegales, levantando un muro y luego tu dentro de tu finca haces lo que quieras por tu cuente y riesgo que nadie va a ir a mirar lo que tu haces, pidiendo una licencia agricola y despues edificar una casa normal, pedir una licencia de alpendre, que ese si te la dan, ya ves que tonteria, y luego ir edificando sin licencia por encima de ese alpendre, esto es que es un lio, y no se que hacer pues yo soy un chaval joven que solo queria vivir a las afueras de una ciudad pequeñita.Si me podeis decir que es lo mas aconsejable legalmente y en caso de hacerlo ilegal que es a lo que me enfrentaria, durante la construción, y despues de acabada, en resumen tu que harias si fuera tu sueño, gracias

Autor: Aquelarre Fecha: 07/04/2005
Hola, quisiera saber cuantos m2puedo construir sin licencia de obras en una parcela de 700m2.Es urbanizable pero el alcalde se nega adar licencias de obras para nada.En caso de construir sin licencia q riesgos corro,me pueden tirar lal casa?Una multa?Echarme una mano .Gracias

Autor: canosarq Fecha: 09/04/2005
Hola foreros.
Leo con satisfacción que el foro está !movido!(eso es bueno).
Con respecto a este hilo, voy ha dar (con vuestro permiso) mi opinión:

En lo que vierte "ejora", aún siendo un poco radical, tiene razón en lo que se refiere a lo que significa "obtener licencia para algo en concreto".

La respuesta de "Leo" en sí misma dá la razón a Ejora pues dice que la obtención de Licencia únicamente dá derecho a dicha licencia (sin entrar a matar a nadie, querido Leo)

En la respuesta siguiente Ejora sigue "erre que erre" (No sin cierta razón)

Y ahora entra MS; y yo le digo:
La licencia NO es, tal como expones, una "cobertura legal" sino "una adquisición de derechos urbanísticos".
En caso de hacerse las cosas, tal como expones, sin Licencia, el problema no es con el Técnico Municipal y/o el Ayuntamiento, sino con La Ley.
Nota: Los Ayuntamientos NO siempre dan o deniegan Licencias según los Informes Técnicos Municipales. La Concesión de Licencias es POTESTAD UNICA DEL ALCALDE de acuerdo o no con los citados Informes Técnicos.
Las obras debe comprobarlas si se ajustan o no a Licencia:
1.- El Solicitante (si se ajusta a Ley)
2.- El Técnico que las firma (Proyecto).
3.- El Técnico Municipal que Informa.
(Aquí el Técnico únicamente comprueba si se ajusta a Normativa, y en su caso, el Alcalde concedo -o no- Licencia)
4.- El que desarrolla el Proyecto.
5.- El que solicita al Ayto. Fin de Obra (Propiedad)
6.- El Técnico Municipal que "simplemente" Informa si se Ajusta a Licencia.

En lo referente a quién puede denunciar si una obra está "legitimada para denunciar el desajuste" (para usar tu expresión), la respuesta es "Cualquier ciudadano".
(Las sanciones en su caso -importe y tipos- las marca la Ley)

Siguiendo, sin ánimo de aburrir, con el hilo, lo que exponen "elisalameda" y "Aquelarre", pienso que sin Licencia NO podeis construir.

Saludos.




Autor: manolito Fecha: 16/04/2005
canosarq, estoy de acuerdo en toda tu exposición menos en un punto. La licencia de obras NO ES una adquisición de derechos urbanísticos. La licencia es un simple ACTO DECLARATIVO de que vas a ejercer la actividad constructiva a que tienes derecho por haber cumplido con tus obligaciones urbanísticas previas, (urbanización, cesión de aprovechamientos, sistemas, etc). Y que yo sepa el acto de edificion es una actividad reglada, si tu presentas un proyecto que se ajuste religiosamente a la normativa aplicable, previo informe técnico favorable el alcalde HA DE CONCEDERTE la licencia aunque le caigas mal, lo contrario puede implicar responsabilidades PENALES.

Autor: MS Fecha: 16/04/2005
Canosarq. Me alegra que hayas regresado al foro.
Perdonad mi insistencia, pero la Licencia no puede considerarse no como acto adquisitivo de Derechos urbanísticos (opinión de Canosarq) ni como acto declarativo (opinión de manolito) .
El derecho a edificar es una facultad inherente al derecho de propiedad: El propietario de un terreno tiene derecho a edificar en él.
La legislación urbanística y normas zonales correspondientes nos dicen cual es la extensión de aquel derecho (en qué condiciones se puede edificar).
Los Ayuntamientos ejercen una actividad de control de la legalidad aplicable y en este sentido "autizan" el comienzo de la obra mediante la Licencia.
Entonces, la Licencia es "un acto reglado de control de legalidad urbanística " . El primer acto de control al que pueden seguir otros: Comprobaciones, inspecciones etc.
Por eso digo que la Licencia es una "cobertura legal" . Si existe Licencia se presume la legalidad.
La concesión de la Licencia es actividad reglada y estoy de acuerdo con manolito que la denegación no puede ser "caprichosa" (la concesión tampoco).
Naturalmente que deberá obtenerse Licencia previa al inicio de la obra,pero lo esencial es que la obra se ajuste a la legalidad urbanística. La falta de Licencia no implica más que la paralización de la obra y en su caso sanción, pudiendo ser legalizada la obra ya realizada.

Autor: Ismael Fecha: 17/04/2005
Hola, soy nuevo, y leyendo lo que pone MS en su mensaje,no entiendo muy bien lo que quiere decir, aunque lo "intuyo" bastante interesante.
MS, podrías explicármelo de manera algo más clara? (si cabe!, perdona es que soy bastante torpe para entender las cosas).
Sobre todo lo último: La falta de Licencia no implica más que la paralización de la obra y en su caso sanción, pudiendo ser legalizada la obra ya realizada.
¿Quiere decir esto que no solicitar licencia puede tan sólo acarrearte una multa y poderla legalizar luego?
Y en el texto entero... ¿quieres decir que la concesión de licencia es tan sólo un primer paso a lo que se supone que va después? (comprobaciones, inspecciones... cosas que a menudo no se hacen).
La concesión de una licencia... ¿puede hacerse según explica Manolito? ¿tan sólo obteniendo unos informes técnicos favorables? ¿quién te da esos informes?
........Gracias!


Autor: manolito Fecha: 17/04/2005
MS, que el derecho a edificar es inherente al derecho de propiedad es una visión civilista del urbanismo, que fue válida hasta mediados del siglo pasado, cuando no se contemplaba la función pública del suelo. Ciertamente la legislación civil estatal reconoce los derechos de edificación de los propietarios de suelo, pero el EJERCICIO de esos derechos son competencia EXCLUSIVA de la legislación urbanística de cada comunidad, que es soberana en la materia. En ese sentido, el derecho a edificar se obtiene en el momento en que has cumplido con las obligaciones urbanísticas previas a que tu suelo se haya convertido en SOLAR, cuando tu propiedad ya es SOLAR ya HAS CONSEGUIDO el derecho a edificar aunque no tengas licencia para ello. Por lo tanto. y disculpa mi reiteración, la solicitud y obtención de licencia solo es un ACTO DECLARATIVO de que vas a ejercer un derecho que ya tenías adquirido. Si nos atuviéramos solamente al código civil cualquier propietario de sueno NO URBANIZABLE ubicado en una reserva natural podría hacerse un chaletito y eso no es asi. De todas formas no creo que toda tu exposición anterior, con la que estoy fundamentalmente de acuerdo, entre en contradicción con la afirmación de que la licencia es un acto declarativo.

Autor: manolito Fecha: 17/04/2005
Ismael, posiblemente estoy virtiendo opiniones demasiado puristas en este foro que en vez de ser clarificadoras conducen a la confusión. No es mi intención.
Es cierto que la falta de licencia te puede acarrear la paralización de la obra, y la imposición de una sanción, también es cierto que despues puedes legalizar la obra mediante la obtención de la licencia que no habías pedido, pero solo si la obra se ajusta a las normas de edificación que rigen en ese solar, Si la obra no se ajusta tendrás la paralización, la multa y la obligación de tirar lo que hayas construido.
En cuanto a la concesión de la licencia, al decir informe técnico favorable me refiero a que has de presentar un proyecto de edificación en los servicios técnicos de urbanismo de tu municipio y si este obtiene la aprobación de dichos servicios (informe técnico favorable) el expediente pasa a manos de la autoridad política ( el alcalde) que a través del secretario tiene la obligación de concederte la licencia.

Autor: canosarq Fecha: 17/04/2005
Interesante debate, pero con puntualizaciones:

No es lo mismo Derechos Urbanísticos con Derecho a Edificar.
No es lo mismo tener Derechos Urbanísticos por Norma (Calificación y/o Clasificación del Suelo según Plan) que tener Derecho a Edificar TRAS LA OBTENCION DE LICENCIA MUNICIPAL, con sus trámites previos correspondientes.
(Esto es válido para cualquier tipo de terreno, sin necesidad, tal como cita "manolito" de que sea "solar", dado que puede ser un derecho sobre terreno rústico, urbanizable, urbano, etc...)

Nota: Con vuestro permiso, pienso no debemos de entrar en contestaciones demasiado "técnicas" ni "legalistas", dado que el foro no es exclusivo sino abierto a foreros que simplemente hacen una pregunta o exponen una duda para una simple aclaración.

Autor: manolito Fecha: 17/04/2005
canosarq, recogo el testigo de que no deberíamos ser tan técnicos ni "legalistas" y estoy de acuerdo; no obstante pienso que el foro debe ser receptivo a los conocimientos que los distintos foreros puedan depositar en él en beneficio de todos nosotros, al fin y al cabo para eso es un foro y no un consultorio gratuito tipo "Helena Francis" Lo que no deberíamos hacer es confundir al personal con imprecisiones.
El derecho a edificar no es sino un derecho urbanístico,
El derecho a edificar lo tienes antes de solicitar la licencia de obras y la prueba de ello consiste en que si una obra es paralizada y/o sancionada por construirse sin licencia es precisamente por eso, por no haber cumplido el trámite administrativo de solicitarla y obtenerla, NO por el hecho de estar edificando. Si no dispusieras previamente de ese derecho la ley no contemplaria la posible legalización de la obra y te obligaría a derruirla. La obra no tiene por que ser ilegal, es la situación administrativa lo que si es ilegal. Si te fijas no es la edificación lo que se está penalizando puesto que puede ser legalizada si se ajusta a ordenación sino el hecho de no disponer del acto administrativo que certifica que se ajusta a la ordenación. (y, no nos engañemos, tambien el no haber pagado el impuesto,las tasas,etc, etc, etc)

Por supuesto que se pueden tener distintos derechos urbanísticos sobre cualquier tipo de suelo, incluido el de edificación, si bien este es característico, (pero no exclusivo) del suelo urbano que ha completado sus obligaciones urbanísticas y reune todos los servicios de abatecimiento y acceso que contempla la ley (solar) que es, creo, el que básicamente interesa en este bonito debate y el que lo originó; el derecho a edificar VIVIENDAS, no instalaciones agropecuarias ni de extratraccion de hullas ni la instalación provisional de un tiovivo.
Dicho esto y volviendo a un terreno más práctico no puedo por menos que aconsejar, al igual que canosarq, que todo aquel que quiera ejercer su derecho urbanistico de edificar o cualquier otro que ostentare SOLICITE LA PRECEPTIVA LICENCIA MUNICIPAL que se ahorrará muchos problemas.

Autor: MS Fecha: 18/04/2005
A Ismael. Exacto. lo has comprendido perfectamente. la Licencia es el primer paso, lo que viene detrás está en manos de los servicios Técnicos municipales.

En teoría, claro que se puede uno construir un chaletito donde le apetezca. Esto es lo que decia inicialmente Mari Cruz.
OJO que ella señaló que habia una Licencia lo que ocurre es que no se edificó de acuerdo con dicha Licencia.

En la práctica, el chaletito se mantendrá o se demolerá según que los servicios técnicos municipales consideren que lo construido se ajusta o no a la Licencia y a la legalidad.

Un forero dice que la autoridad municipal (el Alcalde) no tiene porqué seguir los Informes técnicos. Eso es... raro raro raro.

Construción sin Licencia no implica demolición (incluso no implica paralización)

Necesitaría hacer un esquema. Lo intento:

Falta Licencia = Requerimiento de legalización y apercibimiento de sanción y paralización = cumplimiento del requerimiento = presentación de proyecto modificado = concesión de Licencia y
legalización.

Como todos sabemos estos trámites llevan un tiempo suficiente para terminar cualquier obra que no sea un aeropuerto.

Entonces lo fundamental es construir de acuerdo con la Ley para que la construcción sea legal y legalizable.
Por supuesto que es distinto obtener una Licencia (y edificar otra cosa) que carecer de Licencia. En este último caso el Ayuntamiento puede ordenar la paralización inmediata si es que el Ayuntamiento ve esta falta .
(ya hemos dicho que los ojos del Ayuntamiento son los de los Técnicos municipales) entonces: Los problemas de quien construye son con los servicios técnicos municipales quienes realizan las inspecciónes con un ámplio margen de discrecionalidad y sobre la base de sus conocimientos técnicos. De manera que si un técnico municipal "no ve" la infracción ... es que la infracción NO EXISTE y PUNTO ( esto, no es que sea mi punto de vista. Es una transcripción de lo que pasa).
Ah, decir que el derecho a edificar (es un derecho civil constitucional . Las condiciones de edificabilidad es lo que regula el derecho urbanístico.
Se denominan tambien derechos urbanísticos a los aprovechamientos concretos que nos corresponden con arreglo a la legislación urbanística.

Y ¿porqué no quereis que precisemos y concretemos -aunque sean cuestioens técnicas o legales- en los temas que lo requieran?

A pesar de todo me sumo tambien al lema SOLICITE SIEMPRE LICENCIA MUNICIPAL¡ SE AHORRARÁ MUCHOS PROBLEMAS... Aunque... no todos los problemas.

Autor: canosarq Fecha: 18/04/2005
!Que lio he montado sin pretenderlo!
Estoy de acuerdo con las respuestas de Manolito y MS.
Mi respuesta no dice que el Derecho a Edificar no sea un Derecho Urbanístico, -que se consolida tras la obtención de la correspondiente Licencia-, sino que se debe exponer de una forma mas "llana".
Nota: MS, a lo que expones sobre "Falta Licencia=...., donde dices los pasos a seguir, únicamente puntualizar que son correctos en caso de "incumplimiento de Licencia", siendo necesario en caso de carencia de la misma, un "Proyecto de Legalización" que no citas.

Autor: manolito Fecha: 18/04/2005
Parece que hay fumata blanca (perdonad el oportunismo), solo una puntualización: el derecho civil constitucional de edificar, que ciertamente existe, NO puede ejercerse si la legislación urbanística autonómica, que (y perdonad mi insistencia) es soberana en la materia, porque asi se refleja en la constitución española, decide que en un determinado tipo de suelo no se puede edificar, cual podría ser una reserva natural, un No urbanizable por valor paisajistico etc. De hecho la famosa ley estatal 6/98 fue vapuleada por legislar sobre materias que no eran de su competencia. Creo que decir simplemente que "el propietario de un terreno tiene derecho a edificar en el" deberíamos interpretarlo como el.. " todo ciudadano tiene derecho a una vivienda digna" que ahora son 30 m2 parece ser. O sea que si pero no ...

Autor: MS Fecha: 19/04/2005
Ole¡
estamos "casi" de acuerdo en "casi" todo.
El proyecto técnico es siempre necesario pero hay que tener en cuenta que los Ayuntamientos conceden la Licencia sobre el denominado "proyecto básico" que en ocasiones es tan básico que se reduce a un esquema a mano alzada. Naturalmente, concedida la Licencia sobre este proyecto básico, el constructor tiene "via libre" .


Autor: canosarq Fecha: 19/04/2005
Indudablemene se puede conceder Licencia con un Proyecto Básico (de Movimiento de tierras y replanteo)
Cualquier Técnico que se precie hará constar en su Informe que se concede Licencia a expensas de la "Preceptiva presentación del Proyecto de Ejecución previo al comienzo de las Obras"

Autor: manolito Fecha: 19/04/2005
bueno, en realidad hay muchos ayuntamientos que te piden también el de ejecución, el de telecomunicaciones y hasta el número de pie que calzas antes de darte la licencia.

Autor: grarogui Fecha: 06/02/2012
Hola:
Supongamos que se construye un alpendre sobre suelo rústico (con su licencia), que posteriormente se quiere registrar y para ello previamente catastrar como vivienda.
La edificación no se ha catastrado nunca y se lleva usando como vivienda desde hace mas de cuatro años.

Se dispone de escritura de obra nueva y certificado de antigüedad y se ha empezado a pagar IBI.
No se dispone de cédula de habitabilidad.

¿qué problemas pueden plantear el catastro y el registro para realizar estos trámites?

Autor: aleman23 Fecha: 07/02/2012

Todo esto es un negocio, si pagas licencia y obtienes licencia tienes casa y si no pagas licencia y no tienes licencia pagas multa, tienes muchos dolores de cabeza y terminas pagando mas dinero pero al final tienes casa igualmente.
A si es que alguna gente de aqui que no se cabree si se dice que todo esto es un negocio en el que si pasas por caja todo vale por que esa es la cruda realidad y mas en estos tiempos de crisis que los ayuntamientos tienen que sacar dinero de debajo de las piedras.
Ah y las casas ilegales si que se pueden escriturar para que no se creen confusiones.
Que no digan nada de proteger medio ambiente que en este pais todo se consigue si sueltas pasta.

Autor: LEX44 Fecha: 07/02/2012
¿qué diferencia hay entre construir con licencia y sin licencia?...

Opino por opinar... pues soy inexperto en el Tema:

Para mí la diferencia puede ser paralela a conducir con carnet o sin carnet - Pagar los impuestos o no pagarlos - Cobrar el paro legalmente o ilegalmente - Amañar un despido o no amañarlo - Engañar a los Tribunales de Justicia o a la hacienda pública o no engañarlos - En resumen: ser una persona responsable o ser una persona irresponsable - Un sinvergüenza o un anarquista.

Autor: feraz Fecha: 14/04/2012
Han explicado muy bien las consecuencias de edificar ilegalmente. Ahora yo voy a añadir el motivo por el cual se exige la licencia. El declarado: Proteger el medio. El real: Trincar la pasta que el sufrido ciudadano ha logrado ahorrar trabajando. ¿Quiénes trincan la pasta para vivir a cuerpo regalado? Los ayuntamientos y los arquitectos.
Saludos.

Autor: tader Fecha: 15/04/2012
Totalmente de acuerdo.


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