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              suelo urbano que no lo es realmente
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Autor: Pacosoto Fecha: 15/09/2011
Tema: suelo urbano que no lo es realmente
Saludos y gracias anticipadas.
Tema: PGOU de C. Valenciana que hace más de 10 años califica terrenos (unos 2000 m2) como urbanizable (no programado), como igual otros colindantes. En el PGOU se quiere que por ahí pase un gran vial que cierra un polígono industrial. A nivel catastral es "urbano". Tras revisión catastral, se valora por unos 300.000 euros, lo cual me parece excesivo y recurro ante el catastro, pero ni caso. El IBI son más de 1000 euros. En la realidad física es un campo de olivos que está pegado a un polígono industrial urbanizado hace muchos años, pero sin ningún tipo de servicio, encintado de aceras, ni alcantarillado, ni luz, ni agua, ni nada por el estilo. Un campo sin más.
Dato de interés: Si no me equivoco, según el TR LS 2/2008, esto es suelo no urbanizado, y, por tanto, se ha de valorar como rústico a efectos de valoración de expropiaciones (y en todo lo que perjudica a la Admón). Pero de momento se paga (IBI, futuro patrimonio, e impuestos varios) como urbano. Conclusión, que, entre otras cosas, a 1.000 euros al año, ya he pagado por IBI el doble más o menos de lo que me pagarían por expropiación.
Dudas: todas. Sobre todo: 1.º Qué puedo hacer, ¿creeis que sería viable una revisión del valor catastral -obvio- acreditándolo pericialmente, con el argumento de que si para indemnizarme es rústico, también para pagar impuestos debería serlo? ¿Sería eso conveniente o contraproducente pues además de la expropiación hay otras alternativas para compensarme cuando decidan hacer algo allí?
2.º Sobre ese suelo concreto, se podría hacer o intentar alguna actuación para que los impuestos no fueran confiscatorios, para que se moviera el asunto, ¿qué posibilidades hay? Siento todas las preguntas, pero mis dudas son todas. Saludos y gracias de nuevo, cualquier indicación será muy útil.

Autor: alga Fecha: 15/09/2011
La Norma Técnica de Valoración 4 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, resuelve :

Norma 4. Suelo.

Sin perjuicio de la clasificación del suelo, resultante de la legislación y el planeamiento urbanístico, tendrán la consideración de suelo a los efectos de su definición como bienes inmuebles urbanos y su consiguiente inclusión en el catastro inmobiliario urbano:

El suelo urbano, el susceptible de urbanización, el urbanizable programado y el urbanizable no programado desde el momento en que se apruebe un programa de actuación urbanística, todo ello de acuerdo con las definiciones comprendidas en la legislación urbanística vigente.

Los que, no estando incluidos en el apartado anterior, dispongan de vías pavimentadas o encintado de aceras y cuenten además con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público.

Los ocupados por construcciones de naturaleza urbana definidas en la norma siguiente.

Los que se fraccionen en contra de la legislación agraria vigente, siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso agrario y sin que ello represente alteración alguna de la naturaleza rústica de los mismos a otros efectos distintos de los catastrales.

Con la clasificación de urbanizable no programado de esos terrenos, y en mi opinión, solo podrían incluirse en el catastro inmobiliario urbano en el supuesto de que tuviese aprobado un programa de actuación urbanística el ámbito o sector donde estén incluidos.


Autor: Pacosoto Fecha: 15/09/2011
Muchas gracias, alga, por tu rápida respuesta. Te lo agradezco.
De todos modos me subsiste una duda inmediata: en el caso de que por error mío fuera urbanizable programado o lo calificaran así en en un futuro inmediato ¿el hecho de no estar urbanizado no permitiría que se debiera valoracr como si fuera rústico (aunque se tuviera la consideración de urbano), o sea, mientras me lo pudieran expropiar y pagar como rústico? Claro, desconozco muchos temas -el urbanismo me viene de lejos- pues si tiene aprobado un programa supongo que estará previsto en el programa el modo de compensación, y si no es la expropiación, pues entonces más valdría callarse (en teoría, porque a ver quien es el valiente que compra suelo). El tema es que llevamos 10 años y no parece que muevan ficha ni piensen hacerlo, y ahora con la crisis yo no puedo pagar esa cantidad de 1000 euros que es muuucho para un currante como yo: y el caso es que estoy tentado a donárselo al Ayuntamiento por lo menos para que no me sangren... y dormir tranquilo...

Autor: alga Fecha: 16/09/2011
El suelo urbanizable programado, como la propia norma indica, es incluido en el catastro inmobiliario urbano a los efectos de su valoración catastral y consiguiente liquidación del impuesto.

Entiendo que cuando para un suelo de esas características le son aprobados los correspondientes instrumentos para su desarrollo, no se le permitirá permanecer indefinidamente en el limbo sin ser urbanizado.

De todas maneras, informarte en el ayuntamiento si ese programa existe o no y si fue tomado en consideración su existencia (real o por error ) por el catastro al aprobar los valores catastrales, solo es cuestión de tiempo. A la vista del resultado tomas la decisión mas favorable a tus intereses, por ejemplo, y en su caso, solicitar una revisión del expediente con devolución de ingresos indebidos si procediera.

Autor: Pacosoto Fecha: 19/09/2011
Hola, conforme al art. 7.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, modificado por el RD 417/2006, de 7 de abril:
«2. Se entiende por suelo de naturaleza urbana: a) El clasificado o definido por el planeamiento urbanístico como urbano, urbanizado o equivalente. b) Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que estén incluidos en sectores o ámbitos espaciales delimitados, así como los demás suelos de este tipo a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo. c) El integrado de forma efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. d) El ocupado por los núcleos o asentamientos de población aislados, en su caso, del núcleo principal, cualquiera que sea el hábitat en el que se localicen y con independencia del grado de concentración de las edificaciones. e) El suelo ya transformado por contar con los servicios urbanos establecidos por la legislación urbanística o, en su defecto, por disponer de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica. f) El que esté consolidado por la edificación, en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística. Se exceptúa de la consideración de suelo de naturaleza urbana el que integre los bienes inmuebles de características especiales».

¿Con la lectura de este precepto, que parece completar el que tú citas bastante anterior? ¿Mantendrías la misma opinión?. Te lo digo porque me resulta bastante farragoso e inentendible eso de "que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que estén incluidos en sectores o ámbitos espaciales delimitados, así como los demás suelos de este tipo a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo". ¿Según esto, basta con que esté considerado como urbanizable aunque no haya sido aprobado el instrumento urbanístico que solamente sería necesario para "los demás suelos"...

Autor: alga Fecha: 19/09/2011
No es suficiente que el planeamiento lo clasifique urbanizable

" Aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, SIEMPRE QUE ESTÉN INCLUIDOS EN SECTORES O ÁMBITOS ESPACIALES DELIMITADOS ", quiere esto decir que el PGOU, además de clasificar suelo urbanizable, puede DELIMITARLO en ámbitos o sectores ( SUD ) o sectorizarlo, que significa lo mismo. En esos supuestos la valoración catastral sería urbana.

Por la mera clasificación en SUELO URBANIZABLE NO DELIMITADO ( SUND ), no debe valorarse catastralmente como urbano.

" Así como los demás suelos de este tipo a partir del momento de APROBACIÓN DEL INSTRUMENTO URBANÍSTICO que establezca las determinaciones para su desarrollo ", quiere esto decir que es preciso que para dicho SUND el ayuntamiento apruebe un proyecto de DELIMITACIÓN del ámbito o sector donde se incluya, así como un Plan Parcial de Ordenación, para que pueda valorarse catastralmente como urbano.

Autor: Pacosoto Fecha: 19/09/2011
Muchas gracias de nuevo. Observo que eres toda una experta -y generosa- del Derecho Urbanístico. El problema es que mis carencias en esta materia son excesivas. Voy a enterarme con exactitud como está previsto en el PGOU y, si no es mucha molestia, te lo indicaré para que me des tu solvente opinión. De todos modos, como decía al principio, así estamos ya más de 10 años y me temo que, con independencia de lo que prevea el Plan, la situación de impass -en el actual contexto económico- va para largo. Reitero mi agradecimiento...

Autor: Pacosoto Fecha: 21/09/2011
Hola, aunque tengo que ratificarlo, pero la calificación del Plan es de Urbano. Se trata físicamente de un campo de olivos sin ningún tipo de servicio ni urbanización, solamente está pegado a un polígono industrial antiguo (y el PGOU prevé por ahí una gran avenida de 30 metros de ancha). En el momento de la aprobación del PLAN desde luego es seguro que no era urbano conforme a la legislación urbanística entonces vigente. La duda que me queda es si conforme a la vigente el error inicial de calificación podría subsanarse o convalidarse. Para que no te molestes buscando y como es norma autonómica, te cito los preceptos que entindo aquí aplicables, para que, si lo tienes a bien, me des tu opinión sobre si cabría entender un suelo de las características físicas que te digo en la calificación jurídica de urbano. Gracias:
Ley Urbanística de Comunidad Valenciana 2005
Ley 16/2005, de 30 de diciembre
Artículo 10. Suelo urbano
1. Son suelo urbano:
a) Los solares.
b) Las manzanas o unidades urbanas equivalentes que, sin tener la condición de solar, cuentan con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica con capacidad y características adecuadas para dar servicio suficiente a los usos y edificaciones existentes y a los que prevea el planeamiento urbanístico sobre las mismas, siempre que se encuentren integradas en la malla urbana.
c) Las manzanas o unidades urbanas equivalentes que tengan edificación construida conforme al planeamiento urbanístico en más de la mitad de su superficie.
2. Tendrá la consideración de suelo urbano con urbanización consolidada el terreno que el Plan sujete al régimen de actuaciones aisladas.
3. Se considera suelo urbano sin urbanización consolidada el terreno sujeto a actuaciones integradas que el Plan clasifique así porque:
a) Aun habiendo estado previamente urbanizado se halle en áreas de reforma interior que precisen complementar sus dotaciones mediante actuación integrada para la implantación de los nuevos usos, tipologías o aprovechamientos previstos o por cambiar su función o estructura urbana.
b) Configuren áreas de nueva urbanización adyacente al suelo urbano y sin entidad suficiente para configurar un sector de planeamiento parcial.

Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística de la Comunidad Valenciana
Decreto 67/2006, de 12 de mayo
Artículo 103. Conceptos de malla urbana, unidad urbana equivalente y suelo sin urbanización consolidada (en referencia a los artículos 10.1 y 48 de la Ley Urbanística Valenciana)

A efecto de la clasificación del suelo urbano:
1. Las manzanas se entenderán integradas en la malla urbana cuando formen parte del núcleo principal del suelo urbano o constituyan zonas aisladas del núcleo o núcleos principales que estén constituidas por, al menos, dos manzanas o unidades urbanas equivalentes.
2. Por unidad urbana equivalente a manzana se entenderá aquellos espacios limitados totalmente por viales de dominio y uso público de superficie inferior a 20.000 m2, superficie que se calculará sin incluir los viales en el cómputo.
3. Se considera suelo urbano sin urbanización consolidada el terreno sujeto a actuaciones integradas que el Plan clasifique así porque configuren áreas de nueva urbanización adyacente al suelo urbano y sin entidad suficiente para configurar un sector de planeamiento parcial, por ser su superficie inferior a 100.000 m2 y constituir operaciones de acabado o remate de borde urbano. Su ordenación formará parte de la ordenación pormenorizada del Plan General o podrá delimitarse un sector para su desarrollo mediante un Plan de Reforma Interior, pudiendo acogerse a la regulación prevista en el artículo 63.2.c) de la Ley Urbanística Valenciana. Su tipología edificatoria y alturas de edificación serán homogéneas con el suelo urbano colindante. En el caso de tratarse de áreas sin consolidación por la edificación se aplicarán los estándares dotacionales exigidos a los Planes Parciales.

Autor: alga Fecha: 21/09/2011
¿ Pero es urbanizable o urbano ?

Si el PGOU clasificó como suelo urbano el olivar, es de suponer lo haría justicandolo en alguna de las determinación de la ley.

Eso únicamente puede saberse examinando el PGOU teniendo en cuenta las distintas consideraciones sobre la condición de suelo urbano que hace la ley.

Mírate si está dentro del punto 3. a) ó b) del artículo 10 que insertas y, asimismo, el punto 3 del artículo 103 del Reglamento.

A simple vista, diría que es donde puede encajar. Pero insisto, hay que ir al PGOU.


Autor: Pacosoto Fecha: 21/09/2011
He estado en el Ayuntamiento viendo el PGOU. Éste lo que hace es establecer una línea de delimitación de lo que es suelo urbano y rústico. Esta línea corta el olivar famoso, que queda una parte rústico y otro calificado como suelo URBANO. Prevé que sobre ese suelo, y colindantes haya en un futuro una calle. Actualmente, el campo es campo, como digo, sin urbanizar, ni serviciois ni nada. Al redactarse el PGOU se incluia en una AR que al modificar el Plan al poco tiempo se divide en varias AR más. Todo lo que está dentro de esa línea (naves industriales, calles, futuras calles que son campos, etc.) los considera urbano (en palabras de funcionaria Ayuntamiento: porque eso es calle). Según me dicen, hace 30 años que no se ha movido nada ahí y lo más probable es que no se mueva nada en 30 años. Me dicen que aparte de lo que previó el plan (urbano porque es -será- calle, y también la inclusión en la AR correspondiente), no se ha aprobado nada de nada, ni se pretende aprobar al menos por el momento (los votos están en el casco urbano, no en el polígono). En fin, eso es todo, lamento no poder dar más datos, pero he insistido preguntando ¿hay algo aprobado para que se ejecute la correspondiente urbanización, reparto, etc., esto es, podría considerarse suelo urbanizable -porque urbanizado es claro que no es- programado? La respuesta (oral, aunque he solicitado informe escrito): no, no hay nada aprobado desde que se redacta el PLAN y no consta que vaya a aprobarse. En fin, eso es...

Autor: Pacosoto Fecha: 21/09/2011
Consta que se incluye en una AR- y en una UE-. La clasificación es SU, suelo urbano y Area de reparto industrial.
En cuanto a la norma que se basa está actualmente derogada. Concretamente la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, reguladora de la Actividad Urbanística (derogada por la antes citada Ley 16/2005, de 30 de diciembre, así como la Ley
6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones. (Vigente hasta el 1 de julio de 2007), lo hace -según parece- con base en el art. 8.a de esta última, según el cual: "Artículo 8. Suelo urbano.
Tendrán la condición de suelo urbano. a los efectos de esta Ley:
El suelo ya transformado por contar, como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica o por estar consolidadas por la edificación en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística.
Los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo".

Por eso te decía que conforme a la normativa aplicable en aquel momento, es claro que la calificación de urbano era incorrecta. Pero me subsistía la duda de si los preceptos anteriores podrían convalidar. Te lo digo porque yo eso de:
"3. Se considera suelo urbano sin urbanización consolidada el terreno sujeto a actuaciones integradas que el Plan clasifique así porque:
a) Aun habiendo estado previamente urbanizado se halle en áreas de reforma interior que precisen complementar sus dotaciones mediante actuación integrada para la implantación de los nuevos usos, tipologías o aprovechamientos previstos o por cambiar su función o estructura urbana.
b) Configuren áreas de nueva urbanización adyacente al suelo urbano y sin entidad suficiente para configurar un sector de planeamiento parcial".
y eso de:
"3. Se considera suelo urbano sin urbanización consolidada el terreno sujeto a actuaciones integradas que el Plan clasifique así porque configuren áreas de nueva urbanización adyacente al suelo urbano y sin entidad suficiente para configurar un sector de planeamiento parcial, por ser su superficie inferior a 100.000 m2 y constituir operaciones de acabado o remate de borde urbano. Su ordenación formará parte de la ordenación pormenorizada del Plan General o podrá delimitarse un sector para su desarrollo mediante un Plan de Reforma Interior, pudiendo acogerse a la regulación prevista en el artículo 63.2.c) de la Ley Urbanística Valenciana. Su tipología edificatoria y alturas de edificación serán homogéneas con el suelo urbano colindante. En el caso de tratarse de áreas sin consolidación por la edificación se aplicarán los estándares dotacionales exigidos a los Planes Parciales".
Sinceramente, no sé qué significa. Lo que está claro es que el PLAN hace diez años previó incluir esto en una AR (enorme), dos años más tarce esta AR la partió en otras más pequeñas, y fijó una llamada "UE... Y todo esto en 7 años no se ha hecho nada (y, al parecer, como sospechaba, no se piensa hacer nada más por el momento). Eso es lo que hay...


Autor: Pacosoto Fecha: 21/09/2011
Ah, se me olvidaba, en el informe que he sacado de internet sobre la parcela (con normativa derogada porque no se han molestado en actualizarla), advierte al final: "la urbanización de terrenos de esta área requerirá la aprobación de uno o más programas de actuación integrada. Según la Ley... 6/1994... la delimitación de la unidad de ejecución objeto de la actuación deberá realizarse mediante un Plan de Reforma Interior"
Todo esto es lo que, según me dicen, no está aprobado (aunque no sé si con la legislación vigente son éstos u otros instrumentos -el urbanismo me puede-) Gracias mil

Autor: Pacosoto Fecha: 21/09/2011
Una última cosa, según la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, reguladora de la actividad urbanística. (Vigente hasta el 1 de febrero de 2006)
Artículo 8. Clases de suelo.

1. La clasificación urbanística del suelo la constituye y confiere el Plan y sólo éste podrá establecerla, mantenerla o modificarla.

2. El Plan clasifica el suelo en alguna de siguientes clases: Urbano, urbanizable y no urbanizable.

3. El suelo no urbanizable se clasificará respetando lo dispuesto en la Ley del Suelo No Urbanizable, 4/1992, de la Generalidad.

4. El Plan clasificará como suelo urbano y urbanizable los terrenos que, por convenir a su modelo territorial, se pretendan mantener o incorporar dentro del proceso de urbanización, con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente.

Artículo 9. Clasificación del suelo urbano y urbanizable. Finalidad y criterios de distinción entre ambos.

1. La clasificación de los terrenos como suelo urbanizable tiene por objeto someterlos al régimen de ejecución de Actuaciones Integradas. Los terrenos en que éstas estén previstas por el planeamiento tendrán la consideración de suelo urbanizable.
2. La clasificación de los terrenos como suelo urbano tiene por objeto posibilitar su desarrollo urbanístico preferentemente mediante Actuaciones Aisladas. Los terrenos en que éstas sean previstas por el Plan se entenderán clasificados como suelo urbano.
No obstante, a los solos efectos de la valoración de inmuebles y derechos, los solares que decaigan de esta condición se tasarán como suelo urbano, aunque sean clasificados de otro modo, cuando su propietario acredite haber consolidado dicha condición de solar, lícita y efectivamente, en regular desarrollo de la ordenación urbanística anterior. Dicha acreditación se presumirá, salvo prueba en contrario, cuando sea público y notorio que el terreno tuvo históricamente la condición de solar -definida en el artículo 6- de forma manifiesta.

Quizá con base en este precepto establece que el suelo es urbano, pero no tengo claro si efectivamente el propio Plan prevé las acciiones aisladas (cosa que no sé es puede considerarse así el establecimiento simplemente de una AR y una UA (que advierten tendría que requerir aprobación de PAI o PRI). En todo caso, todo esto derogado por la Ley 16/2005, de 30 de diciembre. En fin... creo que ahora sí están todas mis dudas reflejadas...

Autor: alga Fecha: 21/09/2011
Ahora no tengo tiempo, en cuanto pueda estudiaré la información editada por su puedo serte útil.

Autor: alga Fecha: 22/09/2011
En lo dices que el PGOU establece una línea de DELIMITACIÓN de lo que es suelo urbano y rústico podría estar la clave, pero entiendo que ello debe reflejarse y justificarse en la memoria del plan, de cuya interpretación es competente el ayuntamiento.

Si se da ese supuesto, la porción de tu finca DELIMITADA como SU tendrá esa consideración catastral y el resto, el clasificado como rústico, la consideración de rústico.

Si mi apreciación es correcta considero que con una certificación del ayuntamiento reflejando esa realidad urbanística, podrías instar la modificación en el catastro.

Tampoco estaría de mas preguntar en el catastro, por si acaso, si consideran suficiente esa certificación para la consiguiente modificación.

Autor: Pacosoto Fecha: 23/09/2011
El PGOU es claro que delimita una zona de suelo urbano, y que dicha delimitación afecta al oliveral éste, y el PGOU lo califica como URBANO. Eso son hechos indubitados. En la memoria del PLAN se dicen algunas cosas, básicamente, explica lo que se desprende de los planos, se podría resumir en: "En el presente Plan, se clasifican como urbanos los suelos que están consolidados por las edificaciones y aquellos que por las alineaciones y usos pormenorizados que se determinan, pasan a integrarse en la ordenación propuesta en el mismo.
(…) Se clasifican como urbanizables los terrenos que, por razones dimensionales y formales, deben desarrollarse conjuntamente con los colindantes de tal clasificación situados en otros términos municipales..."
El problema es que esta calificación, en cuanto a sus consecuencias inmediatas, perjudica sobremanera desde un punto de vista fiscal e incluso urbanístico en cuanto no se desarrollan instrumentos por los que, con los repartos correspondientes, poder hacer un uso del mismo. La duda es si esta clasificación es correcta en estas condiciones, cuando se está refiriendo a suelo que no está urbanizado y que es un oliveral. Máxime cuando la inclusión en el catastro como urbano tiene como consecuencia que solamente de IBI (aparte futuro patrimonio, transmisiones patrimoniales...) el pago asciende a más de 1000 euros anuales. Y máxime cuando conforme al TR de la Ley del Suelo de 2008, en caso de expropiación se indemniza por lo que hay no por lo que el Plan prevea que haya. En definitiva, y al final, si ha de tolerarse una interpretación de normas que conducen a un resultado. El Administrado para pagar impuestos es RICO y su inmueble vale una pasta. Pero al mismo tiempo, el administrado para cobrar indemnizaciones o expropiaciones es POBRE y su inmueble no vale apenas nada. Ese es el quid de la cuestión, más allá de aplicaciones automáticas de normas que una vez logras saber cuales son (cosa que cuesta un montón y todavía así no estoy del todo seguro) todavía cuestan de interpretar bien. En fin... sobre este punto estaría el asunto -mas doctrinal- de cómo afecta las normas estatales a las autonómicas así como si analizamos el problema de la calificación aisladamente o atendidas sus muchas implicaciones económicas y fiscales (para visualizar el despropósito que se organiza siempre en perjuicio del Administrado que ya sabemos somos todos especuladores y sinverguenzas). Saludos y gracias de nuevo

Autor: Pacosoto Fecha: 23/09/2011
Lo que tampoco tengo claro es por qué la clasificación en ese tipo de suelo ha de ser "urbana", cuando -desde la opinión de un profano siempre- parece lógico que se hubieran calificado como "urbanizables". Como no hay aprobados instrumentos de desarrollo (tampoco estoy seguro, pero supongo que delimitar una simple Area de Reparto no lo es, cuando se advierte que será necesario PAI o PRI) serían urbanizables no programados de modo que no entrarían en urbanos catastralmente hablando. En fin... me da la impresión que estamos sujetos a una decisión "caprichosa" de la corporación local que, teniendo en cuenta la falta de desarrollo durante años y la que se prevé, al final, la situación resulta ser CONFISCATORIA para el propietario, que solamente puede PAGAR -y llorar-.

Autor:  liébana Fecha: 23/09/2011
Te contesto desde un despacho profesional sito en Burgos:

El tema de la valoración catastral que plantea sólo es discutible en el ámbito administrativo y contencioso-administrativo, cuestionando tanto la clasificación urbanística que a efectos fiscales le ha sido otorgada a su finca conforme a la legislación catastral como la valoración que le ha sido atribuida, si ésta lo ha sido en aplicación de los criterios que legalmente se recogen para determinar su valoración catastral, que no tiene por qué coincidir con su valoración de mercado o con su valoración a efectos expropiatorios.

En cuanto a la posibilidad de expropiación de su finca, e independientemente de la situación legal y urbanística en la que se encuentre actualmente, llegado el momento la actual ley del suelo y la legislación urbanística autonómica le pueden permitir que Vd. reclame la fijación de un justiprecio acorde con la finalidad o el destino urbanístico al que está sujeta su finca, abogando por la fijación de un justiprecio acorde a lo que se podría abonar por el metro cuadrado de una finca de suelo urbanizable de uso industrial en el mercado inmobiliario. Es posible argumentarlo y defenderlo. Un saludo.

Autor: Pacosoto Fecha: 23/09/2011
Muchas gracias por la respuesta, que, por supuesto, resulta muy útil. Como queda claro yo no soy experto en el derecho administrativo ni, por tanto, en el urbanístico, aunque algunos conocimientos jurídicos tengo (además de agricultor). En efecto, puede y desgraciadamente esto terminará conociéndose en el ámbito del contencioso-administrativo. Yo solamente estaba preguntando por la opinión de un experto, cosa que insisto, yo no soy.
En el tema de la clasificación igual se trata de un tema obvio pero que yo no alcanzo, de ahí mi pregunta ¿existe el suelo urbano no urbanizado legalmente o no? ¿Merecería haber sido suelo urbanizable? Si algún experto administrativista o urbanista lo sabe, como supongo que lo sabrá, pues que exprese si quiere su opinión.
El tema de la aplicación de los criterios "legales" de valores, supongo que lo han sido por aplicación estricta de la correspondiente ponencia de valores (y la presuncíón de veracidad que implica). Ciertamente no tiene por qué coincidir con el valor de mercado -pero también no puede ser nunca superior-. En cuanto al valor de expropiación, ahí tengo mis dudas. ¿Cómo se puede valorar una cosa más -por aplicación formal de unas normas catastrales- que conforme a una ley posterior, parece que se deberían valorar por valor inferior (por supuesto, sin perjuicio de pelear el valor de expropiación). Pero, como mínimo, parece incongruente esta doble vara de medir.
Igualmente, frente a la valoración catastral, me queda poner de manifiesto algún hecho: Que la aplicación de la ponencia ha supuesto el incremento de un 700% del valor en menos de 5 años, cosa que en época de crisis como la presente, resulta cuanto menos curiosa o llamativa. Que pueda aportar una tasación que recoja el valor del terreno según mercado y que éste sea inferior al valor catastral, cosa que no parece rara en este mismo contexto de mercado inmobiliario. Sin embargo, antes de entrar en cuestiones fácticas, quería entender la cuestión jurídica -cosa que casi casi he desentrañado pero me cuesta bastante pues me he ocupado siempre del derecho civil-. En fin.. Obviamente puede discutirse todo, pero desde luego, si leemos el prámbulo de la ley del suelo y las "situaciones" -que no clasificaciones de suelo que establece (urbanizado y no urbanizado), salvo mejor interpretación judicial en contra de la voluntad legislativa, cuanto menos me parecería bastante complicado lograrlo. Gracias, en cualquier caso, por la intervención.

Autor: alga Fecha: 23/09/2011
Solo una precisión, el suelo urbano nunca puede clasificarse urbanizable, sin embargo si puede tener la categoría de no consolidado si así lo define exprésamente como tal el Plan General por estar sometido a procesos de urbanización, renovación o reforma interior y los sometidos a actuaciones de dotación.

Es decir SUC y SUNC. Suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado.

Autor: Pacosoto Fecha: 23/09/2011
O sea, alga, el que la Ley Valenciana llama "suelo urbano sin urbanización consolidada" (del art. 103.3 Reglamentode Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística de la Comunidad Valenciana, Decreto 67/2006, de 12 de mayo), que habla de "el terreno sujeto a actuaciones integradas que el Plan clasifique así porque configuren áreas de nueva urbanización adyacente al suelo urbano y sin entidad suficiente para configurar un sector de planeamiento parcial, por ser su superficie inferior a 100.000 m2 y constituir operaciones de acabado o remate de borde urbano. Su ordenación formará parte de la ordenación pormenorizada del Plan General o podrá delimitarse un sector para su desarrollo mediante un Plan de Reforma Interior, pudiendo acogerse a la regulación prevista en el artículo 63.2.c) de la Ley Urbanística Valenciana. Su tipología edificatoria y alturas de edificación serán homogéneas con el suelo urbano colindante. En el caso de tratarse de áreas sin consolidación por la edificación se aplicarán los estándares dotacionales exigidos a los Planes Parciales".
El PLAN solamente lo califica como URBANO, sin más. La pregunta es (además de entender el precepto, cosa que no alcanzo), ¿con las características de este suelo, no hubiera sido más lógico que se calificara como urbanizable, en cuanto se ha de urbanizar -así, de lógica profana-? ¿Qué diferencia hay entre urbano no consolidado y urbanizable? ¿la mera interpretación del proyectista del PGOU? En realidad, mi duda fundamental es entenderlo. En principio, la lógica no me lo permite (de hecho, en otras localidades, según me dicen suelo similar sobre el que quieren que haya una calle en el futuro se clasifica como urbanizable).
El caso es: ¿yo puedo aprovechar de algún modo el suelo -como urbano- habiendo una AR y una UE? ¿Me darían ya terreno en otro lugar previas las cesiones, etc. para poder construir o vender como suelo edificable ya? ¿Frente a la situación de impass, no sería lógico que esto fuera lo que es: un campo, y se valorara como rústico a todos los efectos: impuestos, expropiaciones, catastro, etc... Yo no quiero que sea urbano, quiero que mi campo sea y siga siendo mi campo (el revés del mundo, pero solo quiero eso; y si hay que pagar como urbano, poder disfrutarlo como tal). En fin...

Autor: franciscocordon Fecha: 23/09/2011
Para Liébana:

Llegada una expropiación, ¿se podría considerar la valoración a efectos catastrales como un valor mínimo?

Autor: alga Fecha: 24/09/2011
Los planes generales de municipios importantes, como lo es Orihuela, suelen ser extensos y lo suficientemente complejos para que desde unos datos puntuales y, quizá, dispersos se pueda dar una opinión objetiva. No siempre desde la situación de unos terrenos en la planimetría, e igual la somera descripción de su memoria, es suficiente para entender objetivamente la realidad urbanística del suelo.

Un plan general, para los no habituados a ellos, es bastante farragoso leerlo en su totalidad, sin embargo es necesario “ estudiarlo “ para una adecuada interpretación de sus determinaciones. No conozco ninguna otra manera para que pueda entenderse el “ espíritu “ del plan, estimando y proveyendo, cual será la futura evolución urbanística y ocupacional del municipio desde la que definir la estrategia de desarrollo. Sucede lo mismo que con la frecuentemente dispersa legislación urbanística, hay que tener muy claros el significado de sus conceptos para comprender determinadas situaciones urbanísticas, aún así, somos sobradamente conocedores de las necesarias ayudas de los tribunales para su correcta interpretación.

En un post anterior ya indiqué que los planes generales pueden clasificar SUNC los sometidos a actuaciones de dotación. Es una mera especulación pero ¿ porque no puede esa la situación de “ tu calle “ ?. Si el plan general consideró “ necesario complementar la estructura general de comunicaciones del municipio estableciendo un sistema general “ en terrenos de tu olivar, en mi opinión, perfectamente pudo clasificarlo suelo urbano.

El suelo dotacional, los ayuntamientos pueden adquirirlos de distintas formas, adscribiéndolos a un sector de suelo urbanizable, expropiando, e incluyendo el aprovechamiento en un área de reparto a desarrollar. Por la información que has facilitado entiendo que podrías estar en esta última situación, puesto que ese suelo el plan lo incluye en un área de reparto de uso industrial que, según dices, no se ha desarrollado ni se sabe cuando lo será.

Podría darse el caso que el propio plan general ordenara pormenorizadamente esa área de reparto donde hacer efectivo tu aprovechamiento urbanístico pero que, por cualquier circunstancia, no se ha llevado a cabo su urbanización. Del mismo modo, el plan general también pudo determinar que para esa área de reparto debía aprobarse un instrumento ( PP o PERI ) con el que desarrollar sus determinaciones. Ya ves que estoy especulando sobre posibilidades, pero lo descrito en cualquiera de los supuesto ha sucedido, en mi opinión, su inclusión catastral como urbano sería la adecuada, no así en caso contrario.

Otra cuestión que considero deberías valorar es la siguiente. Los planes suelen poner plazos para desarrollar urbanísticamente las sectores que delimitan que en tiempos de crisis como el que padecemos son incumplidos, podría ser interesante que determina para los casos de incumplimiento de plazos, sus posibles prórrogas y la forma de concederlas.

Si yo me encontrara en una de esas situaciones, como te indiqué en otro post, solicitaría del ayuntamiento que me la refrendara para adjuntarla a la solicitud al catastro de rectificación de errores y, de ser estimada, devolución de ingresos indebidos.

En fin Paco, quizá nada de lo escrito te llegue a serte útil, o quizá sí, vete a saber.

Un saludo.



Autor: Pacosoto Fecha: 24/09/2011
Muchas gracias, por supuesto que me es muy útil. Ciertamente, tengo que ver el tema de los plazos por si hay incumplimientos. De hecho, empiezo a pillarle la cosa a estas normas urbanísticas. El problema es que no sé mucho o nada de derecho urbanístico, y por eso no logro a entender bien las normas pues hay muchos conceptos y siglas que se me escapan. Lo que tengo claro es lo que es físicamente el suelo, que se califica urbano, que dicho suelo el Plan quiere que sea todo él calle y que sobre la zona correspondiente se preevió en el año 2004 -de modificación del plan- establecer una AR y una UE. No sé si eso son elementos suficientes para que pueda repartirse las cargas entre todos o, posiblemente, deban hacerse más cosas. Supongo que esto último. Sospecho que ponerme a discutir si la clasificación es urbana o no va a ser una labor árdua, sin perjuicio del tema de los plazos y de quizá, de otra cosa, pues la condición de suelo urbano de suelo que son campos no afecta solamente a mi parcela sino a muchísimas más -no sé exactamente, pero incluso podría ser superior a los 100.000 m2-. De ese modo no se cumpliría con la previsión del art. 103.3 del Reglamento de Ordenación y Gestion Territorial y Urbanística de la Comunidad Valenciana. Luego está el otro problema, el de su valoración. Por ahí me señalan que es defendible que se puede defender una valoración o justiprecio "acorde a lo que se podría abonar por el metro cuadrado de una finca de suelo urbanizable de uso industrial en el mercado inmobiliario". No sé si el valor catastral debería ser mínimo, como han preguntado por ahí, pero de todos modos, con la lectura del TR Ley del Suelo 2008, llegar a esa conclusión y defenderla es cuanto menos dudosa.

Bueno, por ese camino, lo veo arduo -aunque no hay nada imposible.

Otra cosa que se me ha ocurrido, aunque sea como las aspirinas, para calmar los síntomas, sería pedir la exención del IBI en cuanto que se está refiriendo a un vial. De hecho, si no estoy equivocado, lo único que puedo hacer en ese lugar por el que me reclaman el IBI es recoger olivas y construir ahí un vial, y nada más. ¿Es un argumento solvente, o de nuevo me darán un golpe resolutivo?
Saludos y gracias por tu desinteresado tiempo...

Autor: alga Fecha: 25/09/2011
En el catastro no te harán ningún caso sin el certificado del ayuntamiento del que te hablo.

Sin ese documento, en mi opinión, te denegarán la modificación de calificación catastral obligándote a interponer los respectivos recursos administrativos primero y contencioso después.

Es muy sencillo presentar solicitud en el ayuntamiento de la cédula urbanística de tu terreno y, en su caso, de la ausencia de instrumento urbanístico aprobado que lo desarrolle.

Te será mas sencillo que intentar descifrar el planeamiento.

Que el plan general determine que tu aprovechamiento urbanístico podrás hacerlo efectivo en un área de reparto determinada, no significa otra cosa que hasta que esa área no se urbanice a tí no te podrán adjudicar un solar de uso industrial que vender o donde poder construir.

Como intentes comprender estas cosas te puedes pasar meses o años. Es preferible, cuando sea el momento, contratar a un arquitecto urbanista que te asesore.

En fín, creo que estás desviando el hilo a cuestiones ajenas a las planteadas al inicio. Si realmente el problema es lo que pagas en de IBI considero que lo que te indico mas arriba y en otro post, es lo que deberías hacer.



Autor:  liébana Fecha: 26/09/2011
Para franciscocordon:

El régimen de valoración catastral y expropiatorio se encuentran contemplados y regulados en legislaciones diferentes con diferentes finalidades. A efectos expropiatorios, el régimen de valoraciones actuales se encuentra recogido en la Ley del Suelo del año 2008, que recoge pautas y parámetros diferentes para cada clase de suelo ( rústico y urbano ). El valor catastral no es un índice o parámetro recogido por citada legislación para determinar su valor expropiatorio, por lo que citado valor catastral no puede ser considerado como un valor mínimo o máximo a citados efectos.

Autor: franciscocordon Fecha: 26/09/2011
Si, pero la administración no puede ir contra los actos propios, en consecuencia entiendo que un Tribunal Provincial de Valoraciones no puede valorar un terreno mío en menos de lo que lo valora una Oficina del Catastro.

Entiendo en consecuencia que tu criterio es que no tienen nada que ver y que el argumento que ofrezco no sería aceptado por un Tribunal.

Autor:  liébana Fecha: 26/09/2011
Si el suelo no está urbanizado y por lo tanto se encuentra en situación de suelo rural, el régimen que se establece por la Ley de 2008 para determinar su justiprecio es exclusivamente el denominado de capitalización de rentas, basado exclusivamente en su rendimiento agropecuario, el cual puede verse incrementado en el porcentaje señalado legalmente por la localización o ubicación de la propia finca. Un saludo.

Autor: Pacosoto Fecha: 27/09/2011
Precisamente por esto último que comenta liébana, que se da una tremenda injsuticia el llamado sistema de capitalizaciónd e rentas, basado exclusivamente en su rendimiento agropecuario, que puede verse incrementado en el porcentaje señalado legalmente por la localización o ubicación de la propia finca... es muy probable que no alcance el valor que determinan las ponencias a efectos de valor catastral. Por tanto, para pagar impuestos somos RICOS, pero de repente, cuando corresponde indemnizar a la administraciónd e repente nos convertimos en POBRES. Esta doble vara de medir es justamente la que, en mi opinión, no se sustenta y merece ser cuanto menos cuestionada. Es más, el valor catastral, que no ha de superar nunca el valor de mercado legalmente -otra cosa es determinar cual es este valor y los desfases que sufre con el tiempo: esta época de crisis profunda es buen ejemplo- todavía se somete a determinadas reducciones. En definitiva, todo esto es un despropósito que conduce por esa vía a la CONFISCACIÓN. En mi caso, puede considerarse que en 5 años de IBI he pagado más de lo que -en principio- se me pagaría como expropiación, especialmente si el planeamiento ha previsto con gran "alegría" avenidas y dotaciones tan extraordinarias con tan poco suelo para repartir, que resulta inviable urbanizaar (no se ha urbanizado en la época de bonanza, ahora, mucho menos). Pues para todo esto, que expropien, que se cobren el IBI en especie o que hagan lo que quieran, pero que nos dejen en paz... En fin... como decía, nos lo merecemos por especuladores... enriquecernos a costa de la sociedad... y por ricos, en definitivamente... Saludos

Autor: franciscocordon Fecha: 27/09/2011
Liébana: el método de capitalización de rentas, no es más que un Valor Actual Neto usado desde siempre por los tasadores, la dichosa ley de 2008 no se ha inventado nada.

La cuestión que yo planteo es otra, pero al no responderme de forma directa, no me aclaro. Yo opino que es posible defender ante un Tribunal que el valor catastral es un valor mínimo de tasación, y como lego en derecho quiero saber tu opinión principalmente porque en otras opiniones anteriores pareces tener un criterio bastante acertado.

Gracias,

Autor: charredo Fecha: 07/02/2013
Buenos dias, y gracias de antemano.
A ver si alguien puede aclararme una duda:
Cuando existe una discrepancia de la naturaleza de un bien en el catastro y en el registro de la propiedad, cual es la que predomina? esto es a efectos de la tributación del IIVTNU
Es lo mismo un solar no consolidado industrial y un solar urbano no consolidado? cual es la diferencia con un suelo urbanizable?
Los suelos urbanizables tributan en el mencionado impuesto?
Si el terreno se adquirió como rústico y únicamente ha pagado los dos últimos años el IBI como suelo urbano no consolidado, en el caso de adquisicion del mismo por herencia, debería tributar por el IIVTNU durante todo el tiempo?
Perdonad mi desconocimiento en temas urbanísticos y gracias

Autor: alga Fecha: 07/02/2013
Creo que esta consulta deberías formularla en el foro de derecho tributario.

No obstante, considerando que la Plusvalía es un impuesto que grava el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, entiendo que debe devengarse desde el mismo año de la alteración de su descripción catastral.

De ese modo, a esos efectos se tiene en cuenta la consideración de suelo de naturaleza urbana cuando se cumplen cualquiera de las características del artículo 7.2 del RDL 1/2004, de 5 de marzo.

Por cierto, esa disposición no hace ninguna distinción entre suelo industrial y urbano, la ley del catastro entiende que ambos son suelo de naturaleza urbana.

Autor: Jojocast Fecha: 11/06/2014
Después de mucho leer, no consigo encontrar la situación a la recalificacion a la baja de terrenos con ibi por las nubes… sabeis como esta esa situación?
gracias


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