DERECHOS REALES

 

INTRODUCCIÓN

El estudio del derecho civil se estructura en 4 bloques: derecho de la persona, derechos de obligación, derechos reales y derecho de familia y sucesiones. Vemos por tanto, que el derecho real es uno de los pilares del derecho civil. Su importancia radica en que regulan, en general, todas las relaciones entre personas y cosas.

 


INDICE

    1. LOS DERECHOS REALES

        1.1. Concepto
        1.2. Diferencias entre los derechos reales y los derechos de obligación
        1.3. El ius ad rem, los derechos reales in faciendo y las obligaciones propter rem
        1.4. Regulación de los derechos reales
        1.5. Clases de derechos reales

    2. LA PROPIEDAD Y LOS DERECHOS REALES LIMITATIVOS DEL DOMINIO

        2.1 El derecho de propiedad

            2.1.1. Concepto, caracteres y fundamento
            2.1.2. Evolución histórica, función social de la propiedad
            2.1.3. La acción reivindicatoria
            2.1.4. La Copropiedad

        2.2. Derechos reales limitativos del dominio

            2.2.1. La posesión
            2.2.2. Usufructo, uso y habitación
            2.2.3. Servidumbres
            2.2.4. Censos
            2.2.5. Superficie
            2.2.6. Tanteo, retracto y opción
            2.2.7. Prenda, hipoteca y anticresis

    3. LA COMPRAVENTA Y EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

        3.1. Nociones generales del contrato de compraventa

            3.1.1. Concepto, caracteres y elementos
            3.1.2. La traslación del dominio
            3.1.3. Contenido

        3.2. Especial referencia a la compraventa de inmuebles

    4. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

        4.1. Concepto

        4.2. Los principios hipotecarios

            4.2.1. El principio de rogación y de titulación pública
            4.2.2. El principio de inscripción
            4.2.3. El principio de legalidad
            4.2.4. El principio de legitimación
            4.2.5. El principio de fe pública registral
            4.2.6. El principio de prioridad
            4.2.7. El principio de tracto sucesivo
            4.2.8. El principio de especialidad

    5. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

        5.1. Concepto

        5.2. Sistemas de organización del Registro

        5.3. Materia inscribible

        5.4. Títulos y Asientos registrales

            5.4.1. Los títulos
            5.4.2. Los asientos registrales

    6. DERECHOS REALES DE GARANTÍA: LA HIPOTECA

        6.1. Derechos reales de garantía, concepto

        6.2. El derecho real de prenda

        6.3. La anticresis

        6.4. La Hipoteca

            6.4.1. Concepto y caracteres
            6.4.2. Clases de hipoteca
            6.4.3. Elementos
            6.4.4. Extensión de la hipoteca
            6.4.5. Contenido
            6.4.6. Extinción de la hipoteca

     


    OBJETIVOS DEL MÓDULO

    A través de este modulo vamos a tener una idea general del derecho real como categoría integradora del conjunto de relaciones persona cosa. Pretendemos que se tenga una idea general de todos los derechos reales existentes en la legislación española, en especial ahondaremos en el derecho de hipoteca. También remarcamos el análisis del Registro de la Propiedad como elemento de seguridad del tráfico jurídico de inmuebles.

     

    1. LOS DERECHOS REALES

    1.1. Concepto

    Es difícil ofrecer un concepto de lo que debe entenderse por derecho real. Por derecho real entendemos derecho de bienes o de cosas. Por tanto, en una primera aproximación, podemos decir que el derecho real supone una relación entre persona y cosa.

    Para completar el concepto de derecho real se suele hacer referencia a la distinción entre este y el derecho de crédito u obligación. Derechos reales son aquellos que atribuyen a su titular un derecho pleno o limitado sobre una cosa, un bien. Derecho de obligación es aquel que atribuye a su titular la facultad de exigir una prestación (de dar hacer o no hacer) a un tercero.

    Hay teorías que niegan los derechos reales basándose en la inexistencia de relaciones entre personas y cosas. Para estas teorías las relaciones serían entre personas. Es cierto, que en todo derecho real hay una relación entre personas, derivada de la obligación de respetar las situaciones de titularidad o derechos sobre los bienes, pero esta es una obligación de Derecho público, de respeto de las situaciones jurídicas de los terceros y aplicable a todos los ámbitos de la normatividad.

    Las notas características de los derechos reales son:

    • Inmediatividad. En los derechos reales hay una relación directa e inmediata entre una persona y una cosa.

    • Exclusividad. El titular de un derecho real excluye a cualquier otra persona en la relación con la cosa.

    • Reipersecutoriedad. El titular del derecho real tiene la facultad de perseguir la cosa cuando ha salido indebidamente de su patrimonio.

    1.2. Diferencias entre los derechos reales y los de obligación

    La doctrina científica ha fijado como diferencias más significativas las siguientes:

    • Por razón de las personas. En el derecho de obligación figuran dos sujetos, el que puede pedir la prestación (acreedor) y el obligado a su cumplimiento (deudor). En el derecho real interviene un solo sujeto que es el titular de la potestad sobre la cosa.

    • Por razón del objeto. En el derecho real el objeto es la cosa o el bien, mientras que en el derecho de crédito, el objeto es una prestación de dar, hacer o no hacer por parte del deudor.

    • Por razón del poder que atribuyen al sujeto. El derecho real implica un poder sobre una cosa, mientras que el de obligación implica un poder para exigir algo de otro.

    • Por razón de su eficacia. El derecho real es un derecho absoluto, oponible erga omnes. El derecho de obligación es un derecho relativo ya que solo puede exigirse frente al deudor.

    • Por razón de la aplicabilidad del principio de autonomía de voluntad de las partes. Los derechos reales toman su configuración del contenido de la ley. El derecho de crédito también tiene una configuración legal pero matizada por el principio de autonomía de voluntad de las partes.

    • Por razón de su origen. Los derechos de obligación nacen de la ley, los contratos, los cuasicontratos y las acciones u omisiones imputables por dolo o negligencia. Además no son susceptibles de usucapión. Los derechos reales precisan para constituirse del titulo y el modo (acto ostensible de transmisión de la posesión), y son susceptibles de ser adquiridos por usucapión.

    • Por razón de su duración y extinción. El derecho real tiene un carácter perpetuo mientras que el derecho de crédito tiene una naturaleza transitoria.

    • Por la protección registral. Los derechos reales, al contrario que los derechos de obligación, son inscribibles en el Registro de la Propiedad y gozan de su protección. No obstante esta distinción no puede considerarse en términos absolutos ya que por ejemplo la posesión no tiene cabida en el Registro de la Propiedad y en cambio si podrán acceder al mismo contratos de arrendamiento o derechos de crédito garantizados con hipoteca.

    1.3. El ius ad rem, los derechos reales in faciendo y las obligaciones propter rem.

    El ius ad rem se configura como una categoría intermedia entre el derecho real y el derecho de obligación. No implica una potestad directa e inmediata sobre una cosa sino la posibilidad de que ésta se produzca en el futuro.

    Su origen hay que encontrarlo en el Derecho canónico. Así, por ejemplo, cuando se nombraba un nuevo Obispo y este no había tomado posesión del cargo se decía que no tenia el ius in re al Obispado pero tenia un ius ad rem, es decir, una expectativa al mismo.

    El ius ad rem comprendería aquellos casos en que habiéndose adquirido una cosa esta no había sido aun entregada. La figura del ius ad rem ha sido tradicionalmente negada por la doctrina, no obstante lo cual hoy día se ha tratado de relanzar esta figura a través de dos supuestos:

    • Doble venta del artículo 1473 del Código Civil. Dispone este artículo, que si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe. Se trata de explicar a través del concepto de ius ad rem la eficacia del derecho personal del comprador frente a otro comprador de la misma cosa.

    • La anotación preventiva. La anotación preventiva es un asiento registral de carácter provisional cuyo objeto es hacer constar una situación jurídica que, por no estar consolidada no puede acceder al Registro mediante un asiento definitivo. Por tanto, en estos casos no cabría hablar de un ius in re sino de un ius ad rem.

    Los derechos reales in faciendo son aquellos que confieren a su titular el derecho a obtener una determinada conducta de otra persona. Al cuestionarnos si se tratan de derechos reales o de obligación, la doctrina científica es más partidaria de encuadrarlos dentro de los primeros pues la facultad de exigir la prestación no es autónoma sino que va ligada a la titularidad del bien. Como ejemplo de los derechos reales in faciendo están las denominadas cargas reales que otorgaban la facultad de exigir al poseedor de un fundo ciertas prestaciones periódicas.

    Las Obligaciones propter rem. Es todo aquel derecho u obligación que tiene su origen en un bien y del cual una persona esta ligada mientras se es titular de dicha cosa y precisamente por serlo. Dentro de esta categoría habría que distinguir entre:

    • La titularidad ob rem. Es aquella titularidad de dominio o derecho real de la que se trae causa por ser titular de otro bien. Por ejemplo, en la propiedad horizontal la titularidad de los elementos privativos conlleva a su vez una titularidad sobre los elementos comunes.

    • Las Obligaciones propter rem. Estas se dan cuando la titularidad de un bien impone una obligación. Así por ejemplo en propiedad horizontal la titularidad de un elemento privativo conlleva un derecho de crédito a favor de la comunidad para sufragar los gastos propios de esta.

    1.4. Regulación de los derechos reales

    Los derechos reales aparecen regulados a lo largo del ordenamiento jurídico, pero la mayor parte de la regulación se encuentra dentro del libro II del Código Civil, bajo la rubrica "De los bienes de la Propiedad y de sus modificaciones".

    Una cuestión de gran importancia es si la regulación de los derechos reales que hace el ordenamiento jurídico español es numerus clausus o numerus apertus. Para el primer caso solo existirían aquellos derechos reales previstos en la ley, en el segundo habría además derechos reales atípicos, no previstos en la misma. El artículo 2.2 de la Ley Hipotecaria establece que serán objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad: "los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan modifique o extinga los derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres, y otros cualesquiera reales". Algún sector doctrinal ha afirmado que en el ordenamiento español la regulación de los derechos reales es de numerus apertus con base a la parte final de este artículo (y otros cualesquiera reales). No obstante, hay teorías contrarias que entienden que solo pueden existir los derechos reales reconocidos en la ley. Se fundamentan en que el principio de autonomía de voluntad de las partes juega un papel limitado en materia de derechos reales al objeto de garantizar la seguridad del tráfico jurídico. Además, estas teorías entienden que en Derecho romano los derechos reales reconocidos eran numerus clausus, de tal forma que así debían haber pasado a nuestra regulación. No faltan teorías eclécticas que entienden que solo pueden existir los derechos reales reconocidos en la ley pero con un contenido abierto \"apertus", que permitiría operar al principio de autonomía de voluntad de las partes pero con el límite de no poder innovar creando nuevas categorías de derechos reales.

    1.5. Clases de derechos reales

    1. Derechos Reales sobre cosas incorporales

      • Propiedad intelectual

      • Propiedad industrial

    2. Derechos reales sobre cosas corporales

      • De protección provisional por el ordenamiento jurídico. La posesión

      • De protección definitiva o De contenido Pleno. La propiedad o

      • De contenido limitado

        1. Derechos reales de goce. Usufructo, uso, habitación, servidumbre, censo y superficie.

        2. Derechos reales de garantía. Prenda, hipoteca, anticresis.

        3. Derechos reales de adquisición. Tanteo, retracto, opción

     

    2. LA PROPIEDAD Y LOS DERECHOS REALES LIMITATIVOS DEL DOMINIO.

    2.1. El derecho de propiedad

    2.1.1 Concepto, caracteres y fundamento.

    El derecho de propiedad es el derecho real de contenido pleno, ya que atribuye a su titular la más amplia potestad o señorío sobre una cosa. En el Código Civil aparece regulado en el título II del Libro segundo que principia por el artículo 348 cuyo tenor literal dice: "La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla".

    La definición legal es criticada por que ofrece un concepto individualista del derecho de propiedad sin hacer referencia a las concepciones colectivas. Por otro lado, se critica también por que parece definir la propiedad como una suma de facultades sobre la cosa. La propiedad no se puede definir como una suma de facultades sino que habría que definirla como un centro unitario de inserción de facultades sobre la cosa. Esas facultades serían facultades de libre disposición (transmisión de la cosa), de libre aprovechamiento (uso y disfrute), y de exclusión (reivindicación).

    Las notas características del derecho de propiedad son:

    • Generalidad. El derecho de propiedad abarca la totalidad de usos y facultades sobre la cosa.

    • Abstracción. El dueño de la cosa lo será con independencia de la concesión a terceros de otros derechos reales sobre la cosa.

    • Elasticidad. La propiedad tiene fuerza para atraer para sí todas las facultades sobre la cosa.

    • Exclusividad. Solo puede ser dueño el titular del bien, otorgándosele para la defensa del mismo una acción de reivindicación.

    • Perpetuidad. El derecho de propiedad tiene vocación de durar indefinidamente.

    Existen infinidad de teorías que tratan de fundamentar el derecho de propiedad:

    • Teorías clásicas. Como la teoría de la ocupación, que parte de la idea de que todas las cosas eran res nullius y la propiedad surge de la apropiación que los hombres hacían de las cosas que necesitaban, o la teoría de la convención, que fundamenta la propiedad en un acuerdo entre los hombres para respetar la propiedad de los demás.

    • Teorías modernas. El derecho de propiedad se fundamenta en que es un elemento de satisfacción de las necesidades humanas y presta una utilidad o servicio a la sociedad.

    2.1.2. Evolución histórica. La función social de la propiedad.

    El derecho de propiedad surge cuando los pueblos nómadas se asientan y se adueñan de aquello que van necesitando. En la antigua Roma se reguló la propiedad, distinguiéndose entre la propiedad quiritaria y la bonitaria. La primera de ellas estaba protegida a través de la actio reivendicatio.

    Con los pueblos germánicos se comienzan a elaborar teorías de copropiedad, como consecuencia de la titularidad por parte de todos los integrantes de la tribu de determinados bienes.

    Durante la edad media comienza un proceso de vinculación de la propiedad de las tierras a determinadas familias, que concluye con la Revolución francesa. En esta época, y como consecuencia del reconocimiento de los derechos universales del hombre, se configura el derecho de propiedad como derecho pleno e indiscutible. Es la época de la apoteosis del derecho de propiedad privada asentado en bases liberales individualistas y absolutas. Esta concepción plena va desgastándose progresivamente, hasta desaparecer tras la II guerra mundial y la constitucionalización del principio de la función social de la propiedad.

    Hoy día no se concibe el derecho de propiedad como derecho pleno y no limitado, sino que se configura como un derecho supeditado a la función social que desempeña. Así, en el artículo 33 de nuestra constitución se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes. Ya no se habla de propietario sino de gestor de la propiedad ya que, los intereses del propietario están supeditados a los intereses colectivos. Cuando concurra una circunstancia de utilidad pública o interés social se puede limitar o excluir la propiedad privada. No obstante se establecen las siguientes garantías,:

    • La limitación habrá de hacerse conforme a las leyes (principio de legalidad). No se podrá privar a nadie de su derecho de propiedad sino en la forma establecida en la Ley de Expropiación Forzosa (16-12-1956).

    • Debe justificarse por concurrir una causa de utilidad publica o interés social.

    • Es necesario que medie una compensación económica que indemnice al sujeto pasivo de la perdida del bien. La valoración del bien deberá hacerse, a través del procedimiento de determinación del precio (justiprecio) previsto en la ley.

    La función social del derecho de propiedad no solo supone la posibilidad de expropiación del bien, sino la existencia de limitaciones al derecho de propiedad establecidas con carácter previo por la ley.

    2.1.3. La acción reivindicatoria

    Es aquella en la que el propietario demanda frente al tercero el reconocimiento de su derecho y la restitución de la cosa con todos sus aumentos (artículo 348 del Código Civil).

    Son requisitos para el ejercicio de la acción reivindicatoria:

    • Que la ejercite el propietario de la cosa. Es necesario que acredite ser efectivamente el propietario.

    • Que el demandado posea o detente la cosa que reclama el propietario.

    • Que el demandado no tenga derecho a poseerla.

    • La reivindicación sólo procederá respecto de cosas concretas y determinadas.

    Otras acciones de protección del dominio son:

    • La acción negatoria. Mediante ella el propietario pretende que se declare que una cosa suya no está realmente sometida al derecho que otro ejerce y que se haga cesar tal ejercicio.

    • La acción declarativa. Es la que se ejercita por el propietario para que el juez declare que es propietario de la cosa.

    2.1.4. La copropiedad.

    Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones del título III del libro II del Código Civil.

    La copropiedad se configura en el Código Civil como una comunidad de tipo romano caracterizada por que se divide la cosa en partes alícuotas, y se atribuye a los copropietarios la acción de división de la cosa común.

    Supuestos especiales de comunidad serian la propiedad horizontal (ley 21-4-1960) o el aprovechamiento por turnos de bines inmuebles (ley 15-12-1998).

    2.2. Los derechos reales limitativos del dominio

    Conviene hacer una breve referencia a los derechos reales reconocidos en la legislación española.

    2.2.1. La posesión

    Según el artículo 430 de Código Civil (titulo V, libro II), posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos.

    Es difícil ofrecer un concepto de posesión si bien se habla de ella como:

    • Imago domini, imagen de dominio, de propiedad.

    • Ejercicio real y en nombre propio de un derecho real con independencia de si es o no titular.

    • Tenencia o detentación de la cosa. La tutela de la posesión se realiza a través de los interdictos de retener y recobrar.

    2.2.2. Usufructo, uso y habitación

    Conforme el artículo 467 del Código Civil ( titulo VI, libro II), el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa. El usufructo es un derecho real de disfrute que recae sobre cosas ajenas, tanto muebles como inmuebles, y que está sometido a límites temporales (30 años para personas jurídicas y vitalicio para personas físicas) y estructurales (obligación por parte del usufructuario de conservar la forma y sustancia de la cosa).

    Según el artículo 524 del Código, el uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente. La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

    Al igual que el usufructo estos derechos son de disfrute sobre cosa ajena, por lo que sus diferencias se basan en:

    • Su constitución. El usufructo puede ser legal o voluntario mientras que el uso y la habitación no suelen ser legales.

    • Su objeto. El uso y el usufructo recaen sobre toda clase de bienes, la habitación solo sobre inmuebles.

    • Su contenido. La habitación sólo comprende el uso mientras que el usufructo comprende el uso y el disfrute.

    • Su transmisibilidad. El uso y la habitación no se pueden transmitir, el usufructo sí.

    2.2.3. Servidumbres

    Según los artículos 530 y 531 del Código Civil (titulo VII libro II), la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.

    Las servidumbres se configuran como limitaciones al derecho de propiedad basadas en las relaciones de vecindad entre fincas. No pueden existir si no reportan una utilidad al fundo dominante y en todo caso la interpretación de las mismas ha de ser estricta y favorecer al predio sirviente.

    2.2.4. Censos

    Según el artículo 1604 del Código Civil se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes.

    Tendríamos tres tipos de censo:

    • Censo enfitéutico. Cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio.

    • Censo consignativo. Cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero.

    • Censo reservativo. Cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que deba pagar el censatario.

    2.2.5. Superficie

    Se define el derecho de superficie como aquel que atribuye a su titular el derecho a construir o plantar sobre suelo ajeno, pudiendo disfrutar de la construcción o plantación por un tiempo, a cambio del pago de una renta. También se incluye dentro del derecho de superficie los derechos de sobre y subedificación que permiten elevar nuevas plantas o construir sótanos en un edificio ajeno.

    No se encuentra regulado por el Código Civil pero el artículo 107 de la Ley Hipotecaria hace referencia al mismo declarándolo hipotecable.

    2.2.6. Tanteo, retracto y opción

    El derecho de retracto tendrá lugar cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de rembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato, cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida y lo demás que se hubiese pactado.

    El derecho de tanteo es aquel que otorga a su titular la posibilidad de adquirir con preferencia una cosa que proyecta enajenar su propietario. Los tanteos y retractos pueden tener un origen legal o convencional.

    El contrato de opción (promesa de venta) es aquel en el que una persona se compromete, dentro del plazo, a vender una cosa a favor de un tercero.

    Se ha discutido si estos derechos de adquisición preferente tienen naturaleza de derecho real, si bien se admite tal carácter sobre la base de ser derechos que acceden al Registro de la Propiedad, vinculando a los terceros.

    2.2.7. Prenda, hipoteca y anticresis

    Haremos referencia a los mismos en el epígrafe 3.6.

     

    3. La compraventa y el contrato de compraventa

    3.1. Nociones generales del contrato de compraventa

    3.1.1. Concepto, caracteres y elementos

    Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente (art. 1445 C.C.).

    Es un contrato que reviste las siguientes notas características:

    • Es consensual, que se perfecciona por el acuerdo de voluntad de las partes.

    • Es bilateral ya que produce obligaciones para ambas partes, entrega de la cosa (vendedor), pago del precio (comprador).

    • Es oneroso, ya que las prestaciones de las partes son equivalentes.

    • Es conmutativo.

    • Es traslativo del dominio. Los elementos del contrato de compraventa son los siguientes:

    • Elementos personales. Son el comprador y el vendedor. Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes el Código Civil autoriza para obligarse, salvo las excepciones del artículo 1459.

    • Elementos reales. Son la cosa y el precio.

      1. La cosa habrá de ser real o posible, de comercio lícito y determinada.

      2. El precio habrá de ser verdadero o real, determinado y consistente en dinero. Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario.

    • Elementos Formales. Siguiendo las reglas generales del Código Civil, el contrato será valido cualquiera que sea la forma utilizada.

    3.1.2. La traslación del dominio

    El contrato de compraventa es uno de los pilares básicos del orden económico, a través del cual se realiza el intercambio de bienes y servicios.

    La nota fundamental del contrato es la de ser un contrato traslativo del dominio. La transmisión de bienes se realiza en el ordenamiento español a través de la teoría del título y el modo. Según esta, para transmitir el dominio es necesaria la concurrencia de dos requisitos. El primero es el título o negocio obligacional, es un acto o contrato del que se desprende la voluntad de transmisión del bien. El segundo es el modo, que conlleva la ejecución de ese acuerdo a través de la traditio o entrega efectiva de la posesión jurídica de ese bien.

    El título más importante a la hora de transmitir bienes es el contrato de compraventa, aunque el Código Civil no especifica de manera expresa y clara la obligación del vendedor de entrega de la propiedad de la cosa.

    Existen dos supuestos problemáticos a la hora de explicar la transmisión del dominio por el contrato de compraventa. El primero es el que deriva de la doble venta del artículo 1473 del Código Civil, en donde la venta puede no producir efectos traslativos si otra venta, anterior o posterior, es preferente en orden a la transmisión de la propiedad de la cosa. El segundo es el que se deriva del pacto de reserva de dominio. Este pacto aparece regulado en la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles 13/7/1998 y consiste en la no transmisión del dominio por el vendedor hasta el pago de la última cuota aplazada. Su finalidad practica no es otra que la de garantizar al vendedor el precio cuando este es aplazado. Sobre la naturaleza de este pacto de reserva de dominio se ha dicho que nos encontramos ante una especie de condición resolutoria del contrato de compraventa. Hay teorías, por el contrario, que entienden este pacto en términos análogos al derecho real de prenda. El pacto de reserva de dominio lleva consigo la imposibilidad de que el comprador pueda transmitir el bien a un tercero. A tal fin, se inscribirá en el registro correspondiente, dependiente del Registro Mercantil. El pacto además, concede al vendedor un derecho de ejecución y cobro preferente, sobre el bien, en términos análogos al que corresponde al acreedor pignoraticio.

    3.1.3. Contenido

    A continuación hacemos una breve referencia a las obligaciones que para las partes se derivan del contrato.

    Obligaciones del vendedor

    • Entrega de la cosa. Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario. Fuera de los casos que han sido expresados anteriormente, la entrega de los bienes muebles se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo. Respecto de los bienes, incorporales, se aplicará lo dispuesto anteriormente sobre la escritura pública. En cualquier otro caso en que éste no tenga aplicación se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintiéndolo el vendedor.

    • Prestar la garantía por saneamiento y evicción. La garantía de saneamiento supone que el vendedor responde de los vicios ocultos, o defectos, que pudiera tener la cosa vendida, que perjudiquen su uso y que sean anteriores a la venta. El plazo para el ejercicio de la acción de saneamiento por vicios es de seis meses, no obstante la Ley de Garantía de Venta de Bienes de Consumo (11-9-2003) establece una garantía de dos años. El saneamiento por evicción conlleva que el vendedor responde frente al comprador en caso de que este pierda, total o parcialmente, la cosa comprada por sentencia que declaré la existencia con mejor derecho sobre la cosa, a favor de un tercero y anterior a la compraventa.

    Obligaciones del comprador

    • El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato. Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.

    • El comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes, si así se hubiere convenido, si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta o si se hubiese constituido en mora.

    • El comprador deberá abonar además, los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa desde la perfección de la compraventa hasta la entrega de la cosa, los gastos de entrega en los términos del articulo 1465 CC. 3.2

    3.2. Especial referencia a la compraventa de inmuebles

    El contrato de compraventa reviste especial importancia en caso de tratarse de bienes inmuebles, no solo por el valor económico de los mismos, sino también por su importancia social. La trasmisión de bienes inmuebles se efectúa mediante la firma de un contrato privado de compraventa y el otorgamiento de la escritura pública. La escritura será objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, produciendo desde ese momento efecto respecto de los terceros.

    El Real Decreto de 21 de abril de 1989 sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, impone a quienes se dediquen profesionalmente a la promoción y venta de inmuebles la obligación de informar al público sobre los siguientes aspectos:

    • El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, del vendedor. Cuando se trate de primera transmisión se indicará el nombre y domicilio del Arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor.

    • Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctricas, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble. Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.

    • Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda.

    • Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

    • Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.

    • Precio total de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago, con expresión detallada de los siguientes datos:

      1. Precio total de la venta, que se entenderá, que incluyen en su caso, los honorarios de Agente y el IVA, si la venta se halla sujeta a este impuesto. En otro caso se indicará la cuota que corresponda por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

      2. Forma de pago. En el caso de preverse aplazamientos se indicará el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros.

      3. Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.

      4. Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna operación de crédito no concertada por él, con garantía real sobre la propia vivienda se indicará con claridad el Notario autorizante de la correspondiente escritura, fecha de ésta, datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades.

      5. Garantías que deberá constituir el comprador por el precio o la parte de él, aplazado.

    • Copia de la licencia de obras, de la cédula urbanística de la que resulte el cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, y de la licencia de primera ocupación de la vivienda.

    • Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.

    • Información sobre el pago de los tributos de todas clases que graven la propiedad o utilización de la vivienda. Tendrá la consideración de cláusula abusiva del contrato aquella que imponga al consumidor los gastos derivados de la titulación que correspondan legalmente al vendedor.

    • Forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales. El derecho a la elección de Notario corresponde al comprador, considerándose cláusula abusiva la estipulación que establezca lo contrario.

    El precio de venta de un inmueble generalmente se paga de forma aplazada, por lo que es necesario adoptar una serie de cautelas que generalmente tienen un carácter convencional aunque el Código Civil también establece algunas (arts. 1503 y 1504).

    Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta.

    Si no existiere este motivo, se observará lo dispuesto en el artículo 1124.

    En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término. Esta ultima previsión tiene por objeto salvaguardar los intereses del comprador ante la circunstancia grave que supone el verse priva! do de su vivienda de tal forma que podrá pagar aun después de finalizado el plazo de pago si no se ha dado el requerimiento.

     

    4. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

    4.1. Concepto

    En la trasmisión y gravamen del dominio y los derechos reales es importante establecer un sistema de publicidad que garantice la seguridad del tráfico jurídico. Esto es necesario máxime cuando hablamos de bienes inmuebles debido a la importancia social y económica de los mismos.

    El Registro de la Propiedad responde a esta necesidad, de tal manera que el adquirente de un bien tiene la certeza de que quien transmite es el verdadero titular y puede transmitir. El derecho inmobiliario registral es el conjunto de normas que regulan el Registro de la Propiedad, y los principios en los que descansa la seguridad del tráfico de bienes inmuebles.

    4.2. Los principios hipotecarios

    4.2.1. Principio de rogación y de titulación publica

    Por regla general, las inscripciones en el Registro se realizan a instancia de parte y sobre la base de documentos públicos (generalmente notariales).

    4.2.2. El principio de inscripción

    Dentro del derecho registral el término inscripción tiene dos acepciones. La primera hace referencia a un tipo de asiento, el de inmatriculación y sucesivas transmisiones del bien. En segundo lugar, y en sentido amplio, se usa el término inscripción para referirse a los asientos registrales.

    El principio de inscripción establece la necesidad de que los actos de constitución trasmisión o gravamen de derechos reales sean objeto de publicidad por parte del Registro de la Propiedad. Recordemos que nuestro sistema de transmisión de bienes descansa en la denominada teoría del título y el modo, de tal forma que es necesario la concurrencia de un acuerdo de voluntades que acredite el consentimiento para transmitir y una efectiva transmisión del bien.

    La extensión y el contenido del principio de inscripción dependerán en gran medida del tipo de sistema hipotecario, si bien comprendería el análisis del carácter constitutivo de la inscripción y de su carácter obligatorio.

    • Inscripción constitutiva y declarativa. La inscripción es constitutiva cuando es necesaria para el nacimiento, extinción o modificación del derecho real, y es declarativa cuando no tiene tal efecto. Cuando la inscripción es declarativa el derecho real existe con independencia del contenido del Registro, de tal forma que la inscripción asume solo una función probatoria o de publicidad. En el sistema hipotecario español la inscripción tiene por regla general carácter declarativo. Para la adquisición del dominio y demás derechos reales, es necesario el titulo y el modo, no la inscripción. No obstante tienen carácter constitutivo la inscripción de la hipoteca y del derecho real de superficie.

    • Inscripción obligatoria o voluntaria. La inscripción es obligatoria cuando viene impuesta por la ley y es voluntaria cuando queda al arbitrio de los particulares. En nuestro sistema rige el principio de inscripción voluntaria, aunque trate de incentivarla a través de distintas vías y se establezcan algunas excepciones. No será valido en ningún caso el pacto entre las partes que establezca una obligación de no inscripción, puesto que el Registro no es solo una institución de defensa de los intereses de los particulares sino también del interés general.

    4.2.3. El principio de legalidad

    El principio de legalidad hace referencia a la necesidad de control, por parte del registrador de la propiedad, de los documentos presentados a inscripción con carácter previo a que esta se produzca. Es la denominada función de calificación, que reúne una serie de notas características:

    • Obligatoriedad. La calificación es obligatoria no pudiendo excusarse el Registrador de hacerla bajo ningún pretexto.

    • Carácter personalísimo. El Registrador no podrá delegar la función de calificación.

    • Independencia. La función de calificación se realizará con independencia, en base a los documentos presentados y al contenido de la ley.

    • Responsabilidad. El Registrador es responsable de los daños y perjuicios que puedan derivarse de la función calificadora.

      La función calificadora se extiende a los siguientes elementos:

    • A la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos. Solo pueden acceder al Registro documentos notariales, administrativos y judiciales. El registrador calificará los requisitos de competencia, forma etc. pero nunca el fondo del contenido de la resolución.

    • A la capacidad de los otorgantes. La calificación se extiende a la capacidad jurídica y de obrar.

    • A la validez del acto o contrato.

    4.2.4. El principio de legitimación

    Aparece previsto en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

    Esta protección se articula sobre la atribución al contenido del Registro de una presunción de exactitud de los asientos registrales. La presunción es iuris tamtum y puede ser desvirtuada por una prueba en contrario.

    El principio de legitimación produce, según la doctrina, los siguientes efectos procesales:

    • Como demandante el titular inscrito puede ejercitar acciones con solo aportar la correspondiente certificación registral. Como demandado sería necesario que el demandante entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa la Ley Hipotecaria cuando haya de perjudicar a tercero.

    • Como tercerista en caso de que se decrete embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados de aquel, se sobreseerá todo procedimiento.

    4.2.5. El principio de fe publica registral

    Es quizás el principio más importante ya que, junto con el principio de legitimación, completa la publicidad material del Registro de la Propiedad. Dicho principio aparece regulado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

    La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

    Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente. Mientras que el principio de legitimación establecía una presunción de exactitud del contenido del Registro de tipo iuris tamtun, el principio de fe publica registral eleva esa misma presunción a iuris et de iure (no cabe prueba en contrario) respecto del tercer adquirente. Desde un punto de vista negativo el principio de fe publica registral supone que los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.

    Los requisitos para que opere la protección registral respecto del tercer adquirente serían:

    • Que adquiera a resultas del contenido del Registro, es decir, que adquiera de un titular inscrito operando el principio de legitimación

    • Que la adquisición sea onerosa.

    • Que el adquirente lo sea de buena fe. La ley establece una presunción de concurrencia de este requisito de tal forma que la carga probatoria corresponderá a la otra parte.

    • Que el adquirente inscriba a su vez la adquisición.

    La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.

    4.2.6. El principio de prioridad

    El principio de prioridad trata de resolver, con base a la idea prior tempore potior iure, el problema que se plantea cuando se presentan sobre una misma finca derechos incompatibles.

    Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

    Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación. Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos.

    Por tanto, los derechos inscritos sobre un mismo inmueble tienen un rango, es decir, un puesto cronológico de preferencia respecto de los demás. No obstante, cabe la posibilidad de permuta de rangos que rompan la regla prior tempore potior iure.

    4.2.7. El principio de tracto sucesivo

    Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. De esta manera, se va creando en el Registro una cadena (tracto sucesivo) de transmitentes y adquirentes, excepto en las excepciones previstas en la Ley Hipotecaria.

    4.2.8. El principio de especialidad

    Consiste en la exigencia de que los derechos inmobiliarios aparezcan registrados con especificación descriptiva de su base física, su contenido jurídico y económico y su titularidad.

    5. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

    5.1. Concepto

    El Registro de la Propiedad es una institución que responde a la necesidad de dar publicidad al tráfico inmobiliario y proporcionar seguridad a los que en él intervienen. Se trata de garantizar que quien adquiera un bien o constituye una hipoteca lo hace sobre un bien de titularidad de la otra persona.

    El artículo 1 de la Ley Hipotecaria establece que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. La definición legal es criticada por las siguientes razones:

    • El Registro no solo tiene por objeto la inscripción y anotación, ya que estas son solo dos tipos de anotaciones registrales. Algún sector doctrinal opina que habría que haber sustituido los términos anotación e inscripción por el término registración.

    • La definición legal habla de actos dominio y derechos reales sobre inmuebles, esto es criticado por que el dominio es un derecho real y por que solo acceden al Registro los actos relativos a inmuebles por naturaleza.

    El Registro se puede definir como centro u oficina administrativa en donde se hacen constar oficialmente los hechos relativos al dominio y demás derechos reales, al objeto de garantizar la seguridad del tráfico. La seguridad del tráfico jurídico se consigue a través de la publicidad registral que es de dos tipos: publicidad formal, en el sentido de que los datos del Registro son públicos y cualquier persona puede consultarlos, y publicidad material, en el sentido de que los datos contenidos en el Registro se consideran ciertos.

    Conviene distinguir los conceptos de Registro de la Propiedad y Catastro. El Catastro es un registro de fincas en el que se deben inscribir, mediante declaración obligatoria de sus propietarios, todos los bienes inmuebles rústicos y urbanos. El objeto del Catastro es la determinación del valor de los inmuebles a efectos fiscales, y a diferencia del Registro, el Catastro no garantiza sus inscripciones jurídicamente.

    5.2. Sistemas de organización del Registro

    El Registro de la Propiedad se puede organizar de dos maneras. La primera es un registro de propietarios que funciona a través de un sistema personal en el cual lo que se inscribe no son las fincas sino los titulares de los bienes y derechos. La segunda es a través de un sistema real en donde el objeto de inscripción son las fincas. Este último es el sistema que sigue el registro español.

    En derecho comparado podemos hacer referencia a distintos modelos de registro:

    • Modelo francés. Es objeto de inscripción todos los actos relativos a bienes inmuebles. La inscripción no se realiza por medio de asientos sino por los propios documentos presentados. Además es obligatoria, lo cual no significa que sea constitutiva. Rige la publicidad formal pero no la material.

    • Modelo alemán. La inscripción es constitutiva aunque no tiene carácter obligatorio. Cabe la posibilidad de inscribir con base a un título o por la sola declaración de consentimiento del transmitente. Rige la publicidad formal y material.

    • Modelo australiano. La inscripción es voluntaria, pero una vez inmatriculado un inmueble, las inscripciones posteriores serán obligatorias. El Registrador calificará los documentos presentados a inscripción.

    En el modelo español el Registro de la Propiedad depende del Ministerio de Justicia y dentro del mismo de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Existe por regla general una oficina registral en cada circunscripción territorial que coincide, salvo excepciones, con los partidos judiciales. La competencia del Registro se extiende a todo el territorio del mismo, o el que se determine reglamentariamente para el caso de haber más de un registro en un mismo partido judicial. Las oficinas del Registro están a cargo de los registradores de la propiedad, que tiene la consideración de funcionarios públicos dependientes del Ministerio de Justicia.

    5.3. Materia inscribible

    La delimitación de la materia inscribible, proviene del artículo 2 de la Ley Hipotecaria. En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:

    1. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.

    2. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.

    3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.

    4. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.

    5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.

    6. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.

    Según Lacruz, en el Registro de la Propiedad se inmatriculan fincas, se inscriben títulos y se publican derechos. La finca es la unidad básica del sistema y el acceso de las mismas al Registro se produce por el asiento de inmatriculación.

    En el Registro se inscribe con base a los títulos. Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite.

    El objeto del Registro es dar publicidad a los derechos, a efectos de garantizar la seguridad del tráfico de bienes inmuebles.

    En nuestro sistema registral se inscriben los derechos reales quedando fuera los derechos de obligación. No obstante, esta regla general admite excepciones, ya que serán objeto de inscripción en los términos previstos en la regulación los contratos de arrendamiento, el contrato de opción, los estatutos de propiedad horizontal y los derechos de crédito cuando se constituyen garantías reales para asegurar su cumplimiento.

    5.4 Títulos y asientos registrales

    5.4.1 Los títulos

    El título es el documento público en que se consigna el acto que es objeto de inscripción en el Registro. Cabe hablar de dos tipos de titulación.

    • Titulación supletoria. Se da cuando no es posible la titulación ordinaria, principalmente en los supuestos en los que la adquisición del dominio no se ha documentado o la titulación ordinaria se hubiese perdido. La titulación supletoria está constituida por las informaciones de dominio, las certificaciones administrativas de dominio y las actas notariales de notoriedad.

    • Titulación ordinaria. Está constituida por los documentos que acreditan la adquisición, modificación o extinción de derechos, consignando su causa jurídica en el momento de producirse. Para que puedan ser inscritos los títulos, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos (documentos notariales judiciales y administrativos).

    También se inscribirán en el Registro los títulos, otorgados en país extranjero, que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes, y las ejecutorias pronunciadas por Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en España, con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil.

    5.4.2 Los asientos registrales

    Las inscripciones que se hacen en el Registro se denominan asientos registrales. Es la anotación en el Registro del título para surta los efectos propios de la publicidad registral.

    Los asientos registrales pueden ser:

    • Inscripción. Es el asiento más importante ya que conlleva la anotación de los actos constitutivos, declarativos o modificativos de los derechos reales inmobiliarios.

    • Inmatriculación. Es el nombre que recibe la primera inscripción de dominio de una finca. La inmatriculación supone el acceso al Registro de una finca nueva, abriendo folio registral en el que se describe la finca y los derechos reales que recaen sobre ella.

    • Anotación preventiva. Es un asiento provisional que tiene por objeto, asegurar el resultado de un proceso judicial, preparar un asiento definitivo o hacer constar una situación jurídica que al no estar consolidada no puede acceder de forma definitiva al Registro. Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:

      1. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

      2. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.

      3. El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

      4. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera obligación, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles.

      5. El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresadas en el número cuarto del artículo 2 de esta Ley.

      6. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.

      7. El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el juicio de testamentaría.

      8. El acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la refacción.

      9. El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en algún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine.

      10. El que en cualquiera otro caso tuviese derecho a exigir anotación preventiva, conforme a lo dispuesto en ésta o en otra Ley.

    • Nota marginal. Consiste en un asiento accesorio, instrumental al servicio de otro asiento principal.

    • Asiento de presentación. Es el asiento que se practica en el Libro Diario y cuyo objeto fundamental es fijar la fecha de otro asiento registal.

    • Cancelación. Es un asiento negativo que se realiza para extinguir otro asiento registral. La cancelación no es sino una inscripción con eficacia extintiva.

     

    6. LOS DERECHOS REALES DE GARANTIA: LA HIPOTECA.

    6.1. Derechos reales de garantía, concepto

    El principio de responsabilidad patrimonial universal del articulo 1911 del Código Civil no supone una garantía bastante para el acreedor. Aparecen así otros tipos de instrumentos que garantizan el pago del crédito: son las garantías personales (fianzas, avales) y reales.

    Las garantías reales están reguladas en el libro IV Título XV del Código Civil y en la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de 16-12-1954. Los derechos reales de garantía son derechos accesorios de realización de valor que facultan al acreedor a realizar bienes del deudor, que quedan especialmente afectos al pago, y a cobrarse la deuda con cargo a dichos bienes, con preferencia frente a otros deudores.

    6.2. El derecho real de prenda

    Es un derecho real de garantía, accesorio, de realización de valor que sujeta bienes muebles del patrimonio del deudor y cuya posesión se transmite al acreedor.

    Sus notas características son:

    • Es un derecho real, pues sujeta al pago del crédito un bien.

    • Recae sobre cosas ajenas, pues el titular del bien en ningún caso puede ser el propio acreedor.

    • Es un derecho accesorio, pues su nacimiento y extinción dependerá del derecho de crédito que está garantizando.

    • Conlleva el desplazamiento de la posesión del bien del deudor al acreedor. El fundamento de la misma hay que encontrarlo en el hecho de que así se garantiza respecto de los terceros la publicidad de la vinculación del bien al pago de la deuda.

    • Es un derecho de realización de valor, pues en caso de impago de la deuda podrá el acreedor solicitar la ejecución del bien y cobrarse la deuda con cargo al mismo de forma preferente (artículos 1922.2 y 1926.1 del Código Civil).

    Los elementos del derecho real de prenda son:

    • Elementos personales. El acreedor pignoraticio es el titular del derecho real de prenda. El deudor pignoraticio es la persona obligada al pago de la obligación, aunque no tiene por que ser así ya que el Código permite que las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o hipotecando sus propios bienes. Los requisitos de capacidad son los generales previstos en la ley, si bien, es necesario, que la cosa pignorada pertenezca en propiedad al que la empeña y que las personas que constituyan la prenda tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto.

    • Elementos reales. Solo pueden ser objeto de prenda todas las cosas muebles que están en el comercio, con tal que sean susceptibles de posesión. A través de la prenda pueden garantizarse toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria.

    • Elementos formales. El Código no exige una forma especial para constituir el derecho de prenda si bien si se exige que se ponga en posesión del bien al acreedor, o a un tercero de común acuerdo. Sin embargo, para que la hipoteca surta efecto respecto a tercero deberá constar en instrumento publico la certeza de la fecha.

    Los derechos y obligaciones del acreedor son los siguientes:

    • El contrato de prenda da derecho al acreedor para retener la cosa en su poder o en el de la tercera persona a quien hubiese sido entregada, hasta que se le pague el crédito. Si mientras el acreedor retiene la prenda, el deudor contrajese con él otra deuda exigible antes de haberse pagado le primera, podrá aquél prorrogar la retención hasta que se le satisfagan ambos créditos, aunque no se hubiese estipulado la sujeción de la prenda a la seguridad de la segunda deuda.

    • El acreedor debe cuidar de la cosa dada en prenda con la diligencia de un buen padre de familia; tiene derecho al abono de los gastos hechos para su conservación, y responde de su pérdida o deterioro conforme a las disposiciones del Código Civil.

    • Si la prende produce intereses compensará el acreedor los que perciba con los que se le deben; y si no se le deben, o en cuanto excedan de los legítimamente debidos, los imputará al capital.

    • Mientras no llegue el caso de ser expropiado de la cosa dada en prenda, el deudor sigue siendo dueño de ella. Esto no obstante, el acreedor podrá ejercitar las acciones que competan al dueño de la cosa pignorada para reclamarla o defenderla contra tercero.

    • En caso de impago de la obligación garantizada el acreedor podrá vender el bien pignorado. La venta se realizará conforme a las disposiciones contempladas en la Ley de Enjuiciamiento Civil, o a través del proceso extrajudicial. El proceso extrajudicial se realizará Notario. Esta enajenación habrá de hacerse en subasta pública y con citación del deudor y del dueño de la prenda en su caso. Si en la primera subasta no hubiese sido enajenada la prenda, podrá celebrarse una segunda con iguales formalidades; y, si tampoco diere resultado, podrá el acreedor hacerse dueño de la prenda. En este caso estará obligado a dar carta de pago de la totalidad de su crédito. Si la prenda consistiere en valores cotizables, se venderán en la forma prevenida por el Código de Comercio.

    • El acreedor tiene un derecho de cobro preferente conforme lo establecido en los artículos 1922.2 y 1926.1 del Código Civil.

    • El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda ni disponer de ellas y deberá cuidarlas con la diligencia de un buen padre de familia. Responderá de los daños y perjuicios excepto en el caso fortuito o fuerza mayor.

    • No puede el deudor pedir la restitución de la prenda contra la voluntad del acreedor mientras no pague la deuda y sus intereses, con las expensas en su caso.

    Al ser el derecho de prenda un derecho accesorio se extinguirá cuando se extinga la obligación principal que garantiza. Se presumirá remitida la obligación accesoria de prenda, salvo prueba en contrario, cuando la cosa pignorada, después de entregada al acreedor, se hallare en poder del deudor.

    6.3. La anticresis

    La anticresis es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles y que autoriza al acreedor a percibir los frutos, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito.

    La finca puede pasar a poder del acreedor o de un tercero en cuyo caso estarían obligados a pagar las contribuciones y cargas que pesen sobre la finca y a hacer los gastos necesarios para su conservación y reparación, deduciéndose de los frutos las cantidades que emplee en uno y otro objeto.

    Si la finca se traslada del patrimonio del deudor se podrá retener la cosa hasta que se pague el crédito. El acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido. Todo pacto en contrario será nulo. Pero el acreedor en este caso podrá pedir, en la forma que previene la Ley de Enjuiciamiento Civil, el pago de la deuda o la venta del inmueble. La venta ha de ser judicial.

    6.4. La hipoteca

    6.4.1. Concepto y caracteres

    Podemos definir la hipoteca como un derecho real constituido en garantía de una obligación dineraria, sobre bienes muebles ajenos y enajenables, que permanecen en posesión del propietario y que faculta a su titular a solicitar la venta de estos y satisfacerse con su importe el crédito.

    Son caracteres de la hipoteca:

    • Es un derecho real ya que sujeta bienes inmuebles al cumplimiento de una obligación.

    • Es un derecho de realización de valor.

    • Es accesorio ya que nace y depende de una obligación de crédito previa.

    • La hipoteca al igual que la prenda es indivisible, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor. No podrá, por tanto, el heredero del deudor que haya pagado parte de la deuda pedir que se extinga proporcionalmente la prenda o la hipoteca mientras la deuda no haya sido satisfecha por completo. Tampoco podrá el heredero del acreedor que recibió su parte de la deuda devolver la prenda ni cancelar la hipoteca en perjuicio de los demás herederos que no hayan sido satisfechos. Se exceptúa de estas disposiciones el caso en que, siendo varias las cosas dadas en hipoteca o en prenda, cada una de ellas garantice solamente una porción determinada del crédito. El deudor, en este caso, tendrá derecho a que se extingan la prenda o la hipoteca a medida que satisfaga la parte de deuda de que cada cosa responda especialmente.

    • Es un derecho de constitución registral, ya que su nacimiento se condiciona a la inscripción en el Registro de la Propiedad.

    • Recae sobre bienes inmuebles ajenos, enajenables y determinados.

    • No implica desposesión, pues la publicidad se logra por la inscripción registral.

    • Los créditos hipotecarios gozan de preferencia en los términos contemplados en los artículos 1923.3 y 1927.2 del Código civil.

    • La hipoteca es un derecho transmisible e hipotecable.

    6.4.2. Clases de hipoteca

    Las hipotecas pueden ser:

    • Voluntarias o legales. Las voluntarias son las que tienen su origen en un acuerdo de voluntades las legales tienen su origen en la ley. Según el artículo 168 de la Ley Hipotecaria tendrán derecho a exigir hipoteca legal:

      1. Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos:

        1. Por las dotes que les hayan sido entregadas solemnemente bajo fe de Notario.

        2. Por los parafernales que con la solemnidad anteriormente dicha hayan entregado a sus maridos.

        3. Por las donaciones que los mismos maridos les hayan prometido dentro de los límites de la Ley.

        4. Por cualesquiera otros bienes que las mujeres hayan aportado al matrimonio y entregado a sus maridos con la misma solemnidad.

      2. Los reservatarios sobre los bienes de los reservistas en los casos señalados por los artículos 811, 968 y 980 del Código Civil y en cualesquiera otros comprendidos en leyes o fueros especiales.

      3. Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contraído segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres.

      4. Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos administren y por la responsabilidad en que incurrieren, a no ser que presten, en lugar de la fianza hipotecaria, otra garantía establecida y autorizada por el Código Civil.

      5. El Estado, las provincias y los pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeron éstos, de conformidad con lo establecido en las leyes y reglamentos.

      6. El Estado sobre los bienes de los contribuyentes en los casos establecidos en la Ley Hipotecaria

      7. Los aseguradores sobre los bienes de los asegurados, también en los casos establecidos en la Ley Hipotecaria.

    • Ordinarias y de seguridad. Las hipotecas ordinarias son aquellas que garantizan una obligación existente y cuyas características están determinadas en la inscripción registral. La hipoteca de seguridad es aquella que garantiza una obligación de cuantía dudosa.

    • Comunes o preferentes. En las comunes el orden de ejecución se determina conforme a la fecha del asiento registral. Las preferentes tienen una prelación privilegiada por disposición de la ley.

    6.4.3. Elementos

    • Elementos personales. Los elementos personales son el acreedor hipotecario y el deudor hipotecario que es el dueño de la finca hipotecada (puede ser deudor de la obligación garantizada o no). El deudor hipotecario ha de ser dueño de la cosa y mayor de edad.

    • Elementos reales. Podrán ser hipotecados Podrán ser hipotecados, con carácter general, los bienes inmuebles susceptibles de inscripción y los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes. Podrán también hipotecarse:

      1. El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.

      2. La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario.

      3. Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar.

      4. El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya sobre él, de la resolución del mismo derecho.

      5. Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real.

      6. Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público, y los edificios o terrenos que, no estando directa y exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la resolución del derecho del concesionario.

      7. Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, si el comprador o su causahabiente limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta, dándose conocimiento del contrato al vendedor, a fin de que si se retrajeren los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor, a no mediar para ello precepto judicial.

      8. El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que pare ello fuere necesaria. Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no sólo subsistirá la hipoteca, sino que éste recaerá directamente sobre los bienes retraídos.

      9. Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente, o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tenía conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

      10. Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante.

      11. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

      12. El derecho del rematante sobre inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.

      No se podrán hipotecar:

      1. Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada.

      2. Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil.

      3. El uso y la habitación.

    • Elementos formales Al ser un derecho real de constitución registral se exige escritura publica e inscripción en el Registro.

    6.4.4. Extensión de la hipoteca

    Respecto a la obligación garantizada, la hipoteca se extiende a todo el principal. En cuanto a los intereses, y en defecto de pacto, asegurará, en perjuicio de tercero, los de las dos últimas anualidades y la parte vencida de la anualidad corriente.

    En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años.

    Respecto del inmueble la hipoteca se extiende (aparte del propio inmueble) a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados.

    Salvo pacto o disposición legal, la hipoteca, no comprenderá: los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto, los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

    No Obstante, si la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hay! an costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.

    6.4.5. Contenido

    El derecho de hipoteca no priva de la propiedad al dueño del inmueble que podrá usarla transmitirla o gravarla nuevamente.

    En caso de venta de un inmueble hipotecado, si el vendedor y el comprador hubiesen pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito.

    Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado.

    En caso de impago del crédito, el acreedor hipotecario podrá acudir a dos acciones para exigir el pago, la personal y la hipotecaria. Podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

    Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121 de la Ley Hipotecaria.

    La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su capítulo V. Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario.

    6.4.6 Extinción de la hipoteca

    La hipoteca se extingue, entre otras por las siguientes causas:

    • Renuncia.

    • Acuerdo extintivo entre las partes.

    • Perdida de la finca o extinción del derecho real.

    • Confusión o reunión en una misma persona de las cualidades de acreedor y deudor hipotecario.

    • Expiración del término o condición resolutoria.

    • Por prescripción. La acción hipotecaria prescribe a los 20 años.

    • Caducidad de la inscripción o cancelación del asiento registral.

     

    Victor Pablo Conde Prada

     


Portada  ·  Mapa del web  ·  Bases de Datos  ·  Abogados  ·  Foros   
Legislación  ·  Suscripción Boletín  ·  Areas Legales  ·  Búsqueda de Profesionales   
 
©2001 PORTICO LEGAL S.L.      Aviso Legal   Publicidad   Contacto
Foros Legales