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Derechos Reales
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INTRODUCCIÓN El estudio del derecho civil se estructura en 4 bloques: derecho de la persona, derechos de obligación, derechos reales y derecho de familia y sucesiones. Vemos por tanto, que el derecho real es uno de los pilares del derecho civil. Su importancia radica en que regulan, en general, todas las relaciones entre personas y cosas.
INDICE
1. LOS DERECHOS REALES
2. LA PROPIEDAD Y LOS DERECHOS REALES LIMITATIVOS DEL DOMINIO
3. LA COMPRAVENTA Y EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
4. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL
5. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
6. DERECHOS REALES DE GARANTÍA: LA HIPOTECA
OBJETIVOS DEL MÓDULO A través de este modulo vamos a tener una idea general del derecho real como categoría integradora del conjunto de relaciones persona cosa. Pretendemos que se tenga una idea general de todos los derechos reales existentes en la legislación española, en especial ahondaremos en el derecho de hipoteca. También remarcamos el análisis del Registro de la Propiedad como elemento de seguridad del tráfico jurídico de inmuebles.
Es difícil ofrecer un concepto de lo que debe entenderse por derecho real. Por derecho real entendemos derecho de bienes o de cosas. Por tanto, en una primera aproximación, podemos decir que el derecho real supone una relación entre persona y cosa. Para completar el concepto de derecho real se suele hacer referencia a la distinción entre este y el derecho de crédito u obligación. Derechos reales son aquellos que atribuyen a su titular un derecho pleno o limitado sobre una cosa, un bien. Derecho de obligación es aquel que atribuye a su titular la facultad de exigir una prestación (de dar hacer o no hacer) a un tercero. Hay teorías que niegan los derechos reales basándose en la inexistencia de relaciones entre personas y cosas. Para estas teorías las relaciones serían entre personas. Es cierto, que en todo derecho real hay una relación entre personas, derivada de la obligación de respetar las situaciones de titularidad o derechos sobre los bienes, pero esta es una obligación de Derecho público, de respeto de las situaciones jurídicas de los terceros y aplicable a todos los ámbitos de la normatividad. Las notas características de los derechos reales son: 1.2. Diferencias entre los derechos reales y los de obligación La doctrina científica ha fijado como diferencias más significativas las siguientes: 1.3. El ius ad rem, los derechos reales in faciendo y las obligaciones propter rem. El ius ad rem se configura como una categoría intermedia entre el derecho real y el derecho de obligación. No implica una potestad directa e inmediata sobre una cosa sino la posibilidad de que ésta se produzca en el futuro. Su origen hay que encontrarlo en el Derecho canónico. Así, por ejemplo, cuando se nombraba un nuevo Obispo y este no había tomado posesión del cargo se decía que no tenia el ius in re al Obispado pero tenia un ius ad rem, es decir, una expectativa al mismo. El ius ad rem comprendería aquellos casos en que habiéndose adquirido una cosa esta no había sido aun entregada. La figura del ius ad rem ha sido tradicionalmente negada por la doctrina, no obstante lo cual hoy día se ha tratado de relanzar esta figura a través de dos supuestos: Los derechos reales in faciendo son aquellos que confieren a su titular el derecho a obtener una determinada conducta de otra persona. Al cuestionarnos si se tratan de derechos reales o de obligación, la doctrina científica es más partidaria de encuadrarlos dentro de los primeros pues la facultad de exigir la prestación no es autónoma sino que va ligada a la titularidad del bien. Como ejemplo de los derechos reales in faciendo están las denominadas cargas reales que otorgaban la facultad de exigir al poseedor de un fundo ciertas prestaciones periódicas. Las Obligaciones propter rem. Es todo aquel derecho u obligación que tiene su origen en un bien y del cual una persona esta ligada mientras se es titular de dicha cosa y precisamente por serlo. Dentro de esta categoría habría que distinguir entre: 1.4. Regulación de los derechos reales Los derechos reales aparecen regulados a lo largo del ordenamiento jurídico, pero la mayor parte de la regulación se encuentra dentro del libro II del Código Civil, bajo la rubrica "De los bienes de la Propiedad y de sus modificaciones". Una cuestión de gran importancia es si la regulación de los derechos reales que hace el ordenamiento jurídico español es numerus clausus o numerus apertus. Para el primer caso solo existirían aquellos derechos reales previstos en la ley, en el segundo habría además derechos reales atípicos, no previstos en la misma. El artículo 2.2 de la Ley Hipotecaria establece que serán objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad: "los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan modifique o extinga los derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres, y otros cualesquiera reales". Algún sector doctrinal ha afirmado que en el ordenamiento español la regulación de los derechos reales es de numerus apertus con base a la parte final de este artículo (y otros cualesquiera reales). No obstante, hay teorías contrarias que entienden que solo pueden existir los derechos reales reconocidos en la ley. Se fundamentan en que el principio de autonomía de voluntad de las partes juega un papel limitado en materia de derechos reales al objeto de garantizar la seguridad del tráfico jurídico. Además, estas teorías entienden que en Derecho romano los derechos reales reconocidos eran numerus clausus, de tal forma que así debían haber pasado a nuestra regulación. No faltan teorías eclécticas que entienden que solo pueden existir los derechos reales reconocidos en la ley pero con un contenido abierto "apertus", que permitiría operar al principio de autonomía de voluntad de las partes pero con el límite de no poder innovar creando nuevas categorías de derechos reales. 1.5. Clases de derechos reales
2. LA PROPIEDAD Y LOS DERECHOS REALES LIMITATIVOS DEL DOMINIO. 2.1.1 Concepto, caracteres y fundamento. El derecho de propiedad es el derecho real de contenido pleno, ya que atribuye a su titular la más amplia potestad o señorío sobre una cosa. En el Código Civil aparece regulado en el título II del Libro segundo que principia por el artículo 348 cuyo tenor literal dice: "La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla". La definición legal es criticada por que ofrece un concepto individualista del derecho de propiedad sin hacer referencia a las concepciones colectivas. Por otro lado, se critica también por que parece definir la propiedad como una suma de facultades sobre la cosa. La propiedad no se puede definir como una suma de facultades sino que habría que definirla como un centro unitario de inserción de facultades sobre la cosa. Esas facultades serían facultades de libre disposición (transmisión de la cosa), de libre aprovechamiento (uso y disfrute), y de exclusión (reivindicación). Las notas características del derecho de propiedad son: Existen infinidad de teorías que tratan de fundamentar el derecho de propiedad: 2.1.2. Evolución histórica. La función social de la propiedad. El derecho de propiedad surge cuando los pueblos nómadas se asientan y se adueñan de aquello que van necesitando. En la antigua Roma se reguló la propiedad, distinguiéndose entre la propiedad quiritaria y la bonitaria. La primera de ellas estaba protegida a través de la actio reivendicatio. Con los pueblos germánicos se comienzan a elaborar teorías de copropiedad, como consecuencia de la titularidad por parte de todos los integrantes de la tribu de determinados bienes. Durante la edad media comienza un proceso de vinculación de la propiedad de las tierras a determinadas familias, que concluye con la Revolución francesa. En esta época, y como consecuencia del reconocimiento de los derechos universales del hombre, se configura el derecho de propiedad como derecho pleno e indiscutible. Es la época de la apoteosis del derecho de propiedad privada asentado en bases liberales individualistas y absolutas. Esta concepción plena va desgastándose progresivamente, hasta desaparecer tras la II guerra mundial y la constitucionalización del principio de la función social de la propiedad. Hoy día no se concibe el derecho de propiedad como derecho pleno y no limitado, sino que se configura como un derecho supeditado a la función social que desempeña. Así, en el artículo 33 de nuestra constitución se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes. Ya no se habla de propietario sino de gestor de la propiedad ya que, los intereses del propietario están supeditados a los intereses colectivos. Cuando concurra una circunstancia de utilidad pública o interés social se puede limitar o excluir la propiedad privada. No obstante se establecen las siguientes garantías,: La función social del derecho de propiedad no solo supone la posibilidad de expropiación del bien, sino la existencia de limitaciones al derecho de propiedad establecidas con carácter previo por la ley. 2.1.3. La acción reivindicatoria Es aquella en la que el propietario demanda frente al tercero el reconocimiento de su derecho y la restitución de la cosa con todos sus aumentos (artículo 348 del Código Civil). Son requisitos para el ejercicio de la acción reivindicatoria: Otras acciones de protección del dominio son: Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones del título III del libro II del Código Civil. La copropiedad se configura en el Código Civil como una comunidad de tipo romano caracterizada por que se divide la cosa en partes alícuotas, y se atribuye a los copropietarios la acción de división de la cosa común. Supuestos especiales de comunidad serian la propiedad horizontal (ley 21-4-1960) o el aprovechamiento por turnos de bines inmuebles (ley 15-12-1998). 2.2. Los derechos reales limitativos del dominio Conviene hacer una breve referencia a los derechos reales reconocidos en la legislación española. Según el artículo 430 de Código Civil (titulo V, libro II), posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos. Es difícil ofrecer un concepto de posesión si bien se habla de ella como: 2.2.2. Usufructo, uso y habitación Conforme el artículo 467 del Código Civil ( titulo VI, libro II), el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa. El usufructo es un derecho real de disfrute que recae sobre cosas ajenas, tanto muebles como inmuebles, y que está sometido a límites temporales (30 años para personas jurídicas y vitalicio para personas físicas) y estructurales (obligación por parte del usufructuario de conservar la forma y sustancia de la cosa). Según el artículo 524 del Código, el uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente. La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia. Al igual que el usufructo estos derechos son de disfrute sobre cosa ajena, por lo que sus diferencias se basan en: Según los artículos 530 y 531 del Código Civil (titulo VII libro II), la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. Las servidumbres se configuran como limitaciones al derecho de propiedad basadas en las relaciones de vecindad entre fincas. No pueden existir si no reportan una utilidad al fundo dominante y en todo caso la interpretación de las mismas ha de ser estricta y favorecer al predio sirviente. Según el artículo 1604 del Código Civil se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes. Tendríamos tres tipos de censo: Se define el derecho de superficie como aquel que atribuye a su titular el derecho a construir o plantar sobre suelo ajeno, pudiendo disfrutar de la construcción o plantación por un tiempo, a cambio del pago de una renta. También se incluye dentro del derecho de superficie los derechos de sobre y subedificación que permiten elevar nuevas plantas o construir sótanos en un edificio ajeno. No se encuentra regulado por el Código Civil pero el artículo 107 de la Ley Hipotecaria hace referencia al mismo declarándolo hipotecable. 2.2.6. Tanteo, retracto y opción El derecho de retracto tendrá lugar cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de rembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato, cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida y lo demás que se hubiese pactado. El derecho de tanteo es aquel que otorga a su titular la posibilidad de adquirir con preferencia una cosa que proyecta enajenar su propietario. Los tanteos y retractos pueden tener un origen legal o convencional. El contrato de opción (promesa de venta) es aquel en el que una persona se compromete, dentro del plazo, a vender una cosa a favor de un tercero. Se ha discutido si estos derechos de adquisición preferente tienen naturaleza de derecho real, si bien se admite tal carácter sobre la base de ser derechos que acceden al Registro de la Propiedad, vinculando a los terceros. 2.2.7. Prenda, hipoteca y anticresis Haremos referencia a los mismos en el epígrafe 3.6.
3. La compraventa y el contrato de compraventa 3.1. Nociones generales del contrato de compraventa 3.1.1. Concepto, caracteres y elementos Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente (art. 1445 C.C.). Es un contrato que reviste las siguientes notas características: 3.1.2. La traslación del dominio El contrato de compraventa es uno de los pilares básicos del orden económico, a través del cual se realiza el intercambio de bienes y servicios. La nota fundamental del contrato es la de ser un contrato traslativo del dominio. La transmisión de bienes se realiza en el ordenamiento español a través de la teoría del título y el modo. Según esta, para transmitir el dominio es necesaria la concurrencia de dos requisitos. El primero es el título o negocio obligacional, es un acto o contrato del que se desprende la voluntad de transmisión del bien. El segundo es el modo, que conlleva la ejecución de ese acuerdo a través de la traditio o entrega efectiva de la posesión jurídica de ese bien. El título más importante a la hora de transmitir bienes es el contrato de compraventa, aunque el Código Civil no especifica de manera expresa y clara la obligación del vendedor de entrega de la propiedad de la cosa. Existen dos supuestos problemáticos a la hora de explicar la transmisión del dominio por el contrato de compraventa. El primero es el que deriva de la doble venta del artículo 1473 del Código Civil, en donde la venta puede no producir efectos traslativos si otra venta, anterior o posterior, es preferente en orden a la transmisión de la propiedad de la cosa. El segundo es el que se deriva del pacto de reserva de dominio. Este pacto aparece regulado en la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles 13/7/1998 y consiste en la no transmisión del dominio por el vendedor hasta el pago de la última cuota aplazada. Su finalidad practica no es otra que la de garantizar al vendedor el precio cuando este es aplazado. Sobre la naturaleza de este pacto de reserva de dominio se ha dicho que nos encontramos ante una especie de condición resolutoria del contrato de compraventa. Hay teorías, por el contrario, que entienden este pacto en términos análogos al derecho real de prenda. El pacto de reserva de dominio lleva consigo la imposibilidad de que el comprador pueda transmitir el bien a un tercero. A tal fin, se inscribirá en el registro correspondiente, dependiente del Registro Mercantil. El pacto además, concede al vendedor un derecho de ejecución y cobro preferente, sobre el bien, en términos análogos al que corresponde al acreedor pignoraticio. A continuación hacemos una breve referencia a las obligaciones que para las partes se derivan del contrato. Obligaciones del vendedor Obligaciones del comprador 3.2. Especial referencia a la compraventa de inmuebles El contrato de compraventa reviste especial importancia en caso de tratarse de bienes inmuebles, no solo por el valor económico de los mismos, sino también por su importancia social. La trasmisión de bienes inmuebles se efectúa mediante la firma de un contrato privado de compraventa y el otorgamiento de la escritura pública. La escritura será objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, produciendo desde ese momento efecto respecto de los terceros. El Real Decreto de 21 de abril de 1989 sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, impone a quienes se dediquen profesionalmente a la promoción y venta de inmuebles la obligación de informar al público sobre los siguientes aspectos: El precio de venta de un inmueble generalmente se paga de forma aplazada, por lo que es necesario adoptar una serie de cautelas que generalmente tienen un carácter convencional aunque el Código Civil también establece algunas (arts. 1503 y 1504). Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta. Si no existiere este motivo, se observará lo dispuesto en el artículo 1124. En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término. Esta ultima previsión tiene por objeto salvaguardar los intereses del comprador ante la circunstancia grave que supone el verse priva! do de su vivienda de tal forma que podrá pagar aun después de finalizado el plazo de pago si no se ha dado el requerimiento.
4. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL En la trasmisión y gravamen del dominio y los derechos reales es importante establecer un sistema de publicidad que garantice la seguridad del tráfico jurídico. Esto es necesario máxime cuando hablamos de bienes inmuebles debido a la importancia social y económica de los mismos. El Registro de la Propiedad responde a esta necesidad, de tal manera que el adquirente de un bien tiene la certeza de que quien transmite es el verdadero titular y puede transmitir. El derecho inmobiliario registral es el conjunto de normas que regulan el Registro de la Propiedad, y los principios en los que descansa la seguridad del tráfico de bienes inmuebles. 4.2. Los principios hipotecarios 4.2.1. Principio de rogación y de titulación publica Por regla general, las inscripciones en el Registro se realizan a instancia de parte y sobre la base de documentos públicos (generalmente notariales). 4.2.2. El principio de inscripción Dentro del derecho registral el término inscripción tiene dos acepciones. La primera hace referencia a un tipo de asiento, el de inmatriculación y sucesivas transmisiones del bien. En segundo lugar, y en sentido amplio, se usa el término inscripción para referirse a los asientos registrales. El principio de inscripción establece la necesidad de que los actos de constitución trasmisión o gravamen de derechos reales sean objeto de publicidad por parte del Registro de la Propiedad. Recordemos que nuestro sistema de transmisión de bienes descansa en la denominada teoría del título y el modo, de tal forma que es necesario la concurrencia de un acuerdo de voluntades que acredite el consentimiento para transmitir y una efectiva transmisión del bien. La extensión y el contenido del principio de inscripción dependerán en gran medida del tipo de sistema hipotecario, si bien comprendería el análisis del carácter constitutivo de la inscripción y de su carácter obligatorio. 4.2.3. El principio de legalidad El principio de legalidad hace referencia a la necesidad de control, por parte del registrador de la propiedad, de los documentos presentados a inscripción con carácter previo a que esta se produzca. Es la denominada función de calificación, que reúne una serie de notas características: La función calificadora se extiende a los siguientes elementos: 4.2.4. El principio de legitimación Aparece previsto en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Esta protección se articula sobre la atribución al contenido del Registro de una presunción de exactitud de los asientos registrales. La presunción es iuris tamtum y puede ser desvirtuada por una prueba en contrario. El principio de legitimación produce, según la doctrina, los siguientes efectos procesales: 4.2.5. El principio de fe publica registral Es quizás el principio más importante ya que, junto con el principio de legitimación, completa la publicidad material del Registro de la Propiedad. Dicho principio aparece regulado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente. Mientras que el principio de legitimación establecía una presunción de exactitud del contenido del Registro de tipo iuris tamtun, el principio de fe publica registral eleva esa misma presunción a iuris et de iure (no cabe prueba en contrario) respecto del tercer adquirente. Desde un punto de vista negativo el principio de fe publica registral supone que los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero. Los requisitos para que opere la protección registral respecto del tercer adquirente serían: La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes. 4.2.6. El principio de prioridad El principio de prioridad trata de resolver, con base a la idea prior tempore potior iure, el problema que se plantea cuando se presentan sobre una misma finca derechos incompatibles. Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación. Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos. Por tanto, los derechos inscritos sobre un mismo inmueble tienen un rango, es decir, un puesto cronológico de preferencia respecto de los demás. No obstante, cabe la posibilidad de permuta de rangos que rompan la regla prior tempore potior iure. 4.2.7. El principio de tracto sucesivo Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. De esta manera, se va creando en el Registro una cadena (tracto sucesivo) de transmitentes y adquirentes, excepto en las excepciones previstas en la Ley Hipotecaria. 4.2.8. El principio de especialidad Consiste en la exigencia de que los derechos inmobiliarios aparezcan registrados con especificación descriptiva de su base física, su contenido jurídico y económico y su titularidad. 5. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD El Registro de la Propiedad es una institución que responde a la necesidad de dar publicidad al tráfico inmobiliario y proporcionar seguridad a los que en él intervienen. Se trata de garantizar que quien adquiera un bien o constituye una hipoteca lo hace sobre un bien de titularidad de la otra persona. El artículo 1 de la Ley Hipotecaria establece que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. La definición legal es criticada por las siguientes razones: El Registro se puede definir como centro u oficina administrativa en donde se hacen constar oficialmente los hechos relativos al dominio y demás derechos reales, al objeto de garantizar la seguridad del tráfico. La seguridad del tráfico jurídico se consigue a través de la publicidad registral que es de dos tipos: publicidad formal, en el sentido de que los datos del Registro son públicos y cualquier persona puede consultarlos, y publicidad material, en el sentido de que los datos contenidos en el Registro se consideran ciertos. Conviene distinguir los conceptos de Registro de la Propiedad y Catastro. El Catastro es un registro de fincas en el que se deben inscribir, mediante declaración obligatoria de sus propietarios, todos los bienes inmuebles rústicos y urbanos. El objeto del Catastro es la determinación del valor de los inmuebles a efectos fiscales, y a diferencia del Registro, el Catastro no garantiza sus inscripciones jurídicamente. 5.2. Sistemas de organización del Registro El Registro de la Propiedad se puede organizar de dos maneras. La primera es un registro de propietarios que funciona a través de un sistema personal en el cual lo que se inscribe no son las fincas sino los titulares de los bienes y derechos. La segunda es a través de un sistema real en donde el objeto de inscripción son las fincas. Este último es el sistema que sigue el registro español. En derecho comparado podemos hacer referencia a distintos modelos de registro: En el modelo español el Registro de la Propiedad depende del Ministerio de Justicia y dentro del mismo de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Existe por regla general una oficina registral en cada circunscripción territorial que coincide, salvo excepciones, con los partidos judiciales. La competencia del Registro se extiende a todo el territorio del mismo, o el que se determine reglamentariamente para el caso de haber más de un registro en un mismo partido judicial. Las oficinas del Registro están a cargo de los registradores de la propiedad, que tiene la consideración de funcionarios públicos dependientes del Ministerio de Justicia. La delimitación de la materia inscribible, proviene del artículo 2 de la Ley Hipotecaria. En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: Según Lacruz, en el Registro de la Propiedad se inmatriculan fincas, se inscriben títulos y se publican derechos. La finca es la unidad básica del sistema y el acceso de las mismas al Registro se produce por el asiento de inmatriculación. En el Registro se inscribe con base a los títulos. Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite. El objeto del Registro es dar publicidad a los derechos, a efectos de garantizar la seguridad del tráfico de bienes inmuebles. En nuestro sistema registral se inscriben los derechos reales quedando fuera los derechos de obligación. No obstante, esta regla general admite excepciones, ya que serán objeto de inscripción en los términos previstos en la regulación los contratos de arrendamiento, el contrato de opción, los estatutos de propiedad horizontal y los derechos de crédito cuando se constituyen garantías reales para asegurar su cumplimiento. 5.4 Títulos y asientos registrales El título es el documento público en que se consigna el acto que es objeto de inscripción en el Registro. Cabe hablar de dos tipos de titulación. También se inscribirán en el Registro los títulos, otorgados en país extranjero, que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes, y las ejecutorias pronunciadas por Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en España, con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil. 5.4.2 Los asientos registrales Las inscripciones que se hacen en el Registro se denominan asientos registrales. Es la anotación en el Registro del título para surta los efectos propios de la publicidad registral. Los asientos registrales pueden ser:
6. LOS DERECHOS REALES DE GARANTIA: LA HIPOTECA. 6.1. Derechos reales de garantía, concepto El principio de responsabilidad patrimonial universal del articulo 1911 del Código Civil no supone una garantía bastante para el acreedor. Aparecen así otros tipos de instrumentos que garantizan el pago del crédito: son las garantías personales (fianzas, avales) y reales. Las garantías reales están reguladas en el libro IV Título XV del Código Civil y en la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de 16-12-1954. Los derechos reales de garantía son derechos accesorios de realización de valor que facultan al acreedor a realizar bienes del deudor, que quedan especialmente afectos al pago, y a cobrarse la deuda con cargo a dichos bienes, con preferencia frente a otros deudores. 6.2. El derecho real de prenda Es un derecho real de garantía, accesorio, de realización de valor que sujeta bienes muebles del patrimonio del deudor y cuya posesión se transmite al acreedor. Sus notas características son: Los elementos del derecho real de prenda son: Los derechos y obligaciones del acreedor son los siguientes: Al ser el derecho de prenda un derecho accesorio se extinguirá cuando se extinga la obligación principal que garantiza. Se presumirá remitida la obligación accesoria de prenda, salvo prueba en contrario, cuando la cosa pignorada, después de entregada al acreedor, se hallare en poder del deudor. La anticresis es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles y que autoriza al acreedor a percibir los frutos, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito. La finca puede pasar a poder del acreedor o de un tercero en cuyo caso estarían obligados a pagar las contribuciones y cargas que pesen sobre la finca y a hacer los gastos necesarios para su conservación y reparación, deduciéndose de los frutos las cantidades que emplee en uno y otro objeto. Si la finca se traslada del patrimonio del deudor se podrá retener la cosa hasta que se pague el crédito. El acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido. Todo pacto en contrario será nulo. Pero el acreedor en este caso podrá pedir, en la forma que previene la Ley de Enjuiciamiento Civil, el pago de la deuda o la venta del inmueble. La venta ha de ser judicial. Podemos definir la hipoteca como un derecho real constituido en garantía de una obligación dineraria, sobre bienes muebles ajenos y enajenables, que permanecen en posesión del propietario y que faculta a su titular a solicitar la venta de estos y satisfacerse con su importe el crédito. Son caracteres de la hipoteca: Las hipotecas pueden ser: No se podrán hipotecar: 6.4.4. Extensión de la hipoteca Respecto a la obligación garantizada, la hipoteca se extiende a todo el principal. En cuanto a los intereses, y en defecto de pacto, asegurará, en perjuicio de tercero, los de las dos últimas anualidades y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años. Respecto del inmueble la hipoteca se extiende (aparte del propio inmueble) a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados. Salvo pacto o disposición legal, la hipoteca, no comprenderá: los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto, los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada. No Obstante, si la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hay! an costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo. El derecho de hipoteca no priva de la propiedad al dueño del inmueble que podrá usarla transmitirla o gravarla nuevamente. En caso de venta de un inmueble hipotecado, si el vendedor y el comprador hubiesen pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito. Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado. En caso de impago del crédito, el acreedor hipotecario podrá acudir a dos acciones para exigir el pago, la personal y la hipotecaria. Podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121 de la Ley Hipotecaria. La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su capítulo V. Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario. 6.4.6 Extinción de la hipoteca La hipoteca se extingue, entre otras por las siguientes causas:
Victor Pablo Conde Prada
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