El desistimiento en los contratos de arrendamiento

El desistimiento en los contratos de arrendamiento

La Ley de Arrendamientos Urbanos, no establece nada sobre el desistimiento en los contratos de arrendamiento de plazo inferior a 5 años (solo para los contratos de duración superior a 5 años dice que podrá pactarse una indemnización), y parecía pues que en caso de desistimiento del arrendatario habría que estar, en su caso, a la indemnización que los tribunales pudieran establecer siempre que el arrendador acreditara daños y perjuicios, la Audiencia Provincial de Barcelona ha establecido su criterio: La resolución o desistimiento del arrendatario previo al cumplimiento del plazo contractual: NO ESTÁ PERMITIDO, y de verificarse, debe pagar toda la renta del periodo que reste por cumplir.

La sentencia ya dice que hasta ese momento, la obligación de pago de todo el plazo pactado restante, en caso de desistimiento “había sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina” (aquella indemnización quedaba sujeta a la facultad moderadora de los tribunales). Pero he aquí que la Audiencia establece que esa posibilidad de moderación ya no se concibe desde la LAU 94, por lo que, sin matiz, establece (ya en tres sentencias, la última y las dos que menciona) que la resolución o desistimiento anticipado conlleva la obligación de pago de todo el periodo restante.

AP BARCELONA (sección 13) SENTENCIA 423/12 de 5 de Julio:

Se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda, sometido a la LAU ( RCL 1994, 3272 ) 29/94, con una duración máxima (la pactada y las prórrogas anuales) no superior a 5 años. En principio, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria (sin causa) anticipada supone un incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado, pues en otro caso se conculcarían la previsiones del art. 1256 CC (LEG 1889, 27).

Así, conforme a la LAU (sin un precepto semejante al art. 56 TRLAU 64), únicamente cabe el desistimiento en los supuestos previstos en el artículo 11 LAU 94, con los presupuestos y consecuencias previstos en este precepto (duración superior a 5 años, siempre que el mismo hubiere durado al menos 5 años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador, con una antelación mínima de 2 meses, en el que se haya pactado que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar con una indemnización equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir), y en aquellos casos en que las partes así lo hayan previsto contractualmente (SSAP Sección 13ª 2.2.2012 , 13.3.2012), de manera que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado (STS 23.12.2009, en un supuesto de arrendamiento de local de negocio).

(1) SSAP Sección 13ª 2.2.2012¹

En relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Los rigurosos términos del indicado precepto, singularmente a partir del RDL 2/85 ( RCL 1985, 1064 ) , habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 , y 15 de julio de 2002 ; RJA 4835/1993 , 318/1996 , 6472/2001 , 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero ( SSTS 22.5.2008 , 12.6.2008 , 2.10.2008 , 4.3.2009 , 23.12.2009 , 18.3.2010 (arrendamiento de local de negocio sujeto al TRLAU ( RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86) ; STS, 2.10.2008 , 22.5.2008 , 12.6.2008 , 4.3.2009 , 23.12.2009 ..

Sin embargo, en la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre ( RCL 1994, 3272 ) , de Arrendamientos Urbanos, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no resultando de aplicación analógicamente la norma del artículo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004 , citada por la apelada, a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

Y tampoco existe norma alguna en el Código Civil ( LEG 1889, 27 ) que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos sometidos a su régimen jurídico, y no a la legislación especial en materia de arrendamientos urbanos.

La consecuencia ha de ser que en los contratos formalizados por un plazo de 5 años (plazo mínimo, precisamente garantía de estabilidad para el arrendatario, aunque, por ello, el arrendador también ha de ser merecedor de protección) o menos, no se puede desistir (solo en contratos de plazo superior a 5 años, transcurridos los 5 primeros años, y si se pacta, en los términos antedichos, pacto que, en todo caso, aquí no consta, de admitirse al amparo del art. 1255 CC ), ni tan siquiera pactar la referida renuncia anticipada, y el arrendatario está obligado a cumplir el contrato (en la hipótesis de que el arrendador pudiera optar, al amparo del art. 1124 CC , sí se podría exigir "solo" la indemnización por daños y perjuicios efectivamente irrogados; pero no en el supuesto de opción por el cumplimiento).

(3)

STS 23.12.2009

La Audiencia entiende inaplicable la penalidad adicional pactada en la cláusula vigésimo octava del contrato (30.000.000 pesetas), para el supuesto de resolución justificada por parte de AAA S.A., al concurrir con otra penalización diaria (100.000 pesetas) prevista en la cláusula novena para el caso de retraso en el desalojo y devolución de la estación de servicio una vez terminado el contrato, y cuya condena se estableció por el Juzgado desde la fecha en que así lo declaró la sentencia de primera instancia. Dicha exclusión en cuanto a una de las penas convencionales señaladas la justifica la sentencia recurrida simplemente en que la concurrencia de ambas resulta "contraria a las leyes, a la moral y el orden público", dejando realmente en la indefinición cuál es la verdadera razón que sustenta tal solución.

Por el contrario, la libertad contractual permite a los contratantes fijar las consecuencias que desean anudar al incumplimiento de las obligaciones asumidas (sentencia, entre otras, de 26 mayo 2009 ( RJ 2009, 3042) ) sin que los tribunales puedan desconocer la virtualidad de los pactos válidamente contraídos, como es el caso; ya que la penalización en función sustitutoria de la indemnización de daños y perjuicios derivada de incumplimiento se presenta ahora con una doble finalidad que no crea incompatibilidad alguna, pues por un lado se sanciona el incumplimiento, que da lugar a la resolución y por tanto a la pérdida de expectativas de beneficio económico para una de las partes, y por otro se penaliza el voluntario incumplimiento de la obligación de devolver determinados bienes como consecuencia de tal resolución; penalización que surte efectos desde que una sentencia obliga a tal restitución.

En consecuencia, los referidos motivos han de ser estimados por la infracción de las normas a que aluden como infringidas, por cuanto se ha desconocido la naturaleza y finalidad de los pactos que, en el caso, suscribieron las partes en fecha 19 de marzo de 1997 estableciendo cláusula penal para determinados supuestos.

Igualmente ha de ser estimado el motivo cuarto en cuanto acusa vulneración de lo dispuesto en el artículo 1154 del Código Civil sobre la moderación de la cláusula penal, ya que la Audiencia la ha operado fuera de los supuestos autorizados por dicha norma. El citado artículo 1154

Jaime Lopez Collado Abogado (12/12/2012)

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