Corresponde al mediador la retribución pactada por la mediación en la venta de un inmueble que se llevó a cabo al margen del mismo, aunque el precio final sea inferior al fijado. Doctrina jurisprudencial

La Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia 228/2014, de 22 de mayo, dictada en recurso de casación contra la sentencia de apelación de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, establece doctrina respecto derecho del mediador a la retribución pactada por la mediación en la venta de un piso que, concertada entre las partes puestas en contacto por el agente de la propiedad inmobiliaria, no obstante, se llevó a cabo al margen de éste y por un precio inferior al referido en el encargo realizado; planteándose si la retribución del mediador queda excluida o, en su caso, es susceptible de una rebaja proporcional a la reducción del precio final de la compraventa celebrada. Dada la doctrina contradictoria existente sobre la materia, se debe declarar cuál es la doctrina aplicable al caso y la procedente, en consecuencia, al interés casacional.

Así, declara la Sala:

Se fija como doctrina jurisprudencial que el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulte decisiva o determinante para el "buen fin" o "éxito" del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo por el oferente sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma.

La doctrina contradictoria que hace fijar la antedicha doctrina jurisprudencial corresponde a distintas Audiencias Provinciales, distribuyéndose en dos grupos:

En un primer grupo, que son las que consideran que la comisión del agente queda excluida, nos encontramos con las sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Primera, de fechas 12 de septiembre de 2011 y 18 de diciembre de 2007 , la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Decimonovena, de fecha 7 de enero de 2009, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Decimosexta, de fecha 28 de septiembre de 2000 y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva, Sección Primera, de fecha 5 de marzo de 2010.

Y, en un segundo grupo, con un criterio opuesto al anterior y, que optan por una rebaja en el importe de la comisión, proporcional a la reducción del precio de la compraventa, están las sentencias de la Audiencia Provincial de Gran Canaria, Sección Quinta, de fecha 24 de noviembre de 2010 , la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Novena, de fecha 17 de enero de 2011 , la Sentencia de la Audiencia Provincial de Mallorca, Sección Tercera, de fecha 7 de septiembre de 2010 , la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección Decimoprimera, de fecha 14 de julio de 2010, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Decimosexta, de fecha 14 de enero de 2005 y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Decimosegunda, de fecha 23 de junio de 2009.

La Sala para poder fijar la doctrina jurisprudencial, y, dado que nos encontramos ante una figura compleja y atípica, como es el contrato de mediación, tiene que acudir a la delimitación o caracterización del mismo, establecida en la sentencia de la misma Sala 105/2013, de 8 de marzo. En esta sentencia se decía que la decantación conceptual que cabe establecer a estos efectos de la caracterización de la figura se sustenta, principalmente, en dos ejes interpretativos:

- El primero viene referido al carácter de contrato principal que tiene el contrato de mediación, esto es, con sustantividad propia, de forma que, aunque tenga como posible finalidad el facilitar la celebración de otro ulterior contrato, no cabe establecer un vínculo causal directo entre ellos teniendo, por lo tanto, autonomía en su respectiva eficacia jurídica. La precisión resulta útil a la cuestión doctrinal apuntada en la medida en que el alcance de la gestión del mediador, particularizado en la dialéctica entre la perfección o ejecución del contrato, no debe resolverse de un modo inverso, esto es, desde el contexto finalístico o desarrollo negocial del contrato proyectado, sino que debe estar informado en el seno del contrato de mediación como contrato principal y sustantivo. En este sentido, que el contrato no se haya ejecutado, por sí solo, no resulta determinante del proceso interpretativo.

- El segundo eje, con mayor incidencia si cabe, viene referido a la naturaleza de contrato atípico que caracteriza el contrato de mediación. Desde esta perspectiva puede afirmarse que tanto desde el desenvolvimiento técnico de la figura; su separación de la comisión mercantil, su consideración de contrato innominado "facio ut des" o su derivación del contrato de mandato, como desde el plano de la integración o ajuste de su tipicidad, ya mediante la yuxtaposición de varios contratos típicos o de obligaciones o pactos pertenecientes a distintos tipos contractuales, la atipicidad del contrato de obra que caracteriza a las obligaciones de resultado no ha formado parte de estos procesos de caracterización de la figura, por lo que difícilmente puede deducirse, salvo pacto expreso de las partes o aplicación de los usos y costumbres, que de la caracterización básica de la figura la obligación del mediador pueda calificarse de una propia obligación de resultado que determine su perfección con la ejecución o consumación de una situación jurídica que posibilitada por el mediador, no obstante, no depende ya de su marco de actividad. Conclusión que afecta a la propia estructura del contrato, pues si bien la perfección del encargo actúa como condición del derecho de retribución (onerosidad), sin embargo, no crea ningún deber jurídico o prestacional propiamente dicho que opere un fenómeno de reciprocidad obligacional, más allá de la mera bilateralidad del contrato.

Razona la Sala que, desde esta perspectiva, esto es, desde la caracterización general del contrato como medio interpretativo del alcance de la gestión encomendada se comprende mejor que las referencias usuales a la "perfección del encargo" y, en su caso, al "éxito de la mediación" resultan aplicables aquellos supuestos en donde la actividad del mediador determina la existencia del marco o vinculación negocial que posibilita la finalidad adquisitiva querida por el oferente, con independencia de la propia ejecución o consumación del mismo; de forma que en el supuesto de opción de compra debe entenderse que ya se produce este marco de vinculación negocial en favor del oferente que le permite la finalidad adquisitiva (perfección del encargo), con independencia de que dicha opción resulte o no ejercitada por el comitente. Todo ello, como se ha señalado desde el principio, salvo que la autonomía de las partes o la aplicación al caso de los usos y costumbres concreten un determinado resultado adquisitivo o entramado negocial.

La conclusión alcanzada, por tanto, resulta igualmente aplicable a todos aquellos supuestos en donde conseguida la perfección o eficacia del marco negocial el cumplimiento o consumación del mismo no se da por causas ajenas a la gestión encomendada, supuestos de desistimiento o incumplimiento contractual del oferente, pero también del propio y natural desenvolvimiento de la relación contractual, casos de la eficacia modalizada bajo condición resolutoria o suspensiva.

En el caso concreto, la parte actora interpuso demanda en reclamación de 15.000 euros (se pactó el precio de venta del piso en 225.000 euros), que se correspondía al importe de la comisión pactada por la mediación en la venta del piso propiedad de la demandada, encargada profesionalmente a la actora. El 14 de mayo de 2009, fruto de las gestiones realizadas por la actora, puso en contacto a la demandada con un tercero, que no se materializó la venta. La demandada y el tercero materializaron la venta, el 7 de agosto de 2009 (por un importe de 190.000 euros). La demandada se opuso a la demanda al entender que el agente no consiguió vender el piso y que, además, éste se vendió por un importe inferior.

Por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Badalona se dictó sentencia de 22 de noviembre de 2010, en autos de juicio ordinario nº 2152/09, por la que, estimando la demanda, condenó a la demandada al pago de la cantidad de 15.000 euros, más intereses y costas, al entender que la parte actora cumplió con el contrato de mediación poniendo en contacto al comprador y al vendedor, los cuales firmaron un contrato de compraventa gracias a la labor de intermediación realizada por la parte actora.

La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, por sentencia de 8 de febrero de 2012, revocó la sentencia de instancia, absolviendo a la demanda de todos los pedimentos de la demanda. La Audiencia Provincial, tras poner de manifiesto la contradicción existente en esta materia entre las distintas Audiencias Provinciales, señala que opta por la tesis de que si la compraventa finalmente realizada no lo es en los términos del encargo efectuado al agente, aunque se concierte entre las partes puestas inicialmente en contacto por el, no se devenga el derecho al cobro de la comisión.

El Tribunal Supremo por sentencia de 21 de mayo de 2014 estima la casación, en aplicación de la doctrina expuesta, que conlleva al reconocimiento del derecho de retribución pactado en favor del mediador. Así, se dan ambos requisitos:

- en relación al cumplimiento del encargo, debe señalarse que, con independencia de la exclusividad o no del mismo, el resultado que lo definía obligatoriamente, esto es, la venta del piso como "éxito o buen fin de la mediación", fue logrado gracias a la gestión determinante llevada a cabo por el mediador que no sólo contactó con el futuro adquirente, sino que enseñó varias veces el inmueble configurando el marco negocial que posibilitó la finalidad transmisiva querida por el oferente que, sin lugar a dudas, se aprovechó de su actividad mediadora para celebrar dicha venta.

- en relación a la determinación de la retribución, debe señalarse el imperio de la autonomía negocial y, en consecuencia, de lo acordado por las partes, que no sujetaron la retribución de la mediación a la variabilidad de un porcentaje del precio de venta del inmueble, sino a un precio fijo ya determinado. Sin que, por lo demás, dicho precio resultase claramente desproporcionado conforme a los usos y costumbres negociales del sector (un 6,7% frente al 5% habitualmente aplicado en defecto de pacto).

La Sala casa la sentencia de apelación en el sentido de que confirma la sentencia de instancia y, en consecuencia, estima íntegramente la demanda por entender que la parte actora cumplió con el contrato de mediación, correspondiéndole el importe íntegro del precio pactado en el contrato de mediación.

José Antonio Blanco Anes.

Secretario Judicial.