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El proceso del art. 21 LPH ante la nueva LEC

La Ley 8/1999 de 6 de Abril, reformadora de la ley 49/1960 de 21 de Julio sobre Propiedad Horizontal, instauró en su art. 21 un nuevo procedimiento especial para el cobro a comuneros morosos. Con ello estaba anticipando el proceso “monitorio” que la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, de inminente entrada en vigor, introduce por vez primera en nuestro ordenamiento.

Se pretendía dar una mayor agilidad a las reclamaciones que la Comunidad efectuase contra esos vecinos reticentes y obstinados en no contribuir a los gastos generales de su propia Comunidad, y que tanto perjuicio causan al natural desenvolvimiento diario de la misma, amén de las tensiones que genera entre los distintos vecinos.

Dicha nueva Ley1/2000 de Enjuiciamiento Civil, cuyo debut oficial se produjo el día 8 de Enero de 2.001 –por mor de su disposición final 21ª -, afecta de nuevo al art. 21 LPH reseñado, ya que su disposición final primera, apartado 2º, da nueva redacción al mismo, quedando fragmentado a su vez en 6 párrafos, en lugar de los 12 actuales.

La nueva redacción se acomoda pues al “novíssimo” , procedimiento Monitorio, regulado en el Titulo III, Capítulo II, si bien se aplicará con las especialidades que se derivan de los 6 apartados del art. 21 LPH que se reestrena.

¿Cuáles son las principales diferencias con respecto al régimen vigente hasta el 7/1/00?. ¿Supondrán un paso atrás o una sustancial mejora al derecho de las Comunidades reclamantes?. Esta es la respuesta que este artículo intentará dar.

Para ello comenzamos por destacar las diferencias con el que ya es, antiguo art. 21 LPH:

  1. La competencia territorial ya no vendrá atribuída exclusivamente al Juez donde se hallare la finca. El reclamante podrán optar por demandar en este domicilio, en el del deudor, o donde pudiere ser hallado éste. (art. 812 LEC).

  2. Expresamente se prevé que la notificación del requerimiento de pago puede desembocar en último extremo en su modalidad de edictos prevista en el art. 164 LEC. (Con ello se pondrá fin a la idea equivocada de algún Juzgador que estimaba que éste requerimiento, debía ser personal en todo caso; véase artículo anterior).

  3. Si requerido el deudor, éste presentare escrito de oposición, entonces se seguirá el juicio que corresponda según la cantidad reclamada, es decir, el verbal o el ordinario de la nueva LEC. (Hasta ahora sólo cabía seguir el verbal). Esto a su vez implica la necesidad de contar con Abogado y/o Procurador en función de la deuda solicitada.

  4. Si el deudor no se opusiere también será preceptiva la intervención de Abogado y Procurador en fase de ejecución si la cantidad por la que se despacha ésta supera las 150.000 Pesetas (Art. 539.1 párrafo 2 LEC).

  5. Si el deudor se opone y la deuda es superior a las 500.000 Pesetas, la Comunidad dispondrá de un mes de plazo para plantear juicio declarativo ordinario, bajo pena de ver sobreseídas las actuaciones y serle impuestas las costas.(Art. 818.2 LEC).

  6. A la cantidad que se reclame podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos. (Antes sólo se aludía a requerimiento efectuado vía notarial, con lo cual, ad exemplum, ahora queda abierta la puerta para reclamar honorarios de Letrado que actúa en nombre de la Comunidad como requirente).

  7. No es obligatorio dirigir la demanda contra el titular registral (antes sí en cualquier caso)

  8. Tampoco es obligatorio demandar al anterior titular que debiere responder solidariamente del pago de la deuda.

  9. La petición podrá ir contra cualquiera de los anteriores (deudor, anterior titular y titular registral) o contra todos conjuntamente.

  10. No se prevé –como se hacía en la anterior redacción del nº 11 del art. 21 LPH - que durante la sustanciación del proceso pueda acumularse la reclamación por la deuda vencida con la comunidad con posterioridad a la presentación de la demanda. (Quizás el legislador “optimista” piense que el proceso será tan rápido que no haya lugar a tal evento).

  11. El proceso conforme al art. 21 LPH anterior, podía terminar con una sentencia con fuerza de cosa juzgada, en los supuestos de oposición del deudor, apelable con la condición de satisfacer primero la cantidad por la que se condenaba al deudor. Con el proceso monitorio no habrá lugar a sentencia dictada en su seno, pues la oposición reconduce a un juicio verbal u ordinario según la cuantía reclamada donde recaerá la sentencia correspondiente.
Vistas las diferencias precedentes, considera esta parte que el procedimiento no ha variado sustancialmente cuando la deuda es inferior a 500.000 Pesetas y no hay oposición, manteniéndose una especialidad beneficiosa para las Comunidades, las cuales, a pesar de no ser preceptivo, podrán usar de los servicios de Abogado y Procurador en el proceso monitorio, y luego repercutir sobre el deudor los gastos ocasionados, incluso aunque éste pague tras el requerimiento que se le efectúe.

Por otro lado, al permitir demandar a cualquiera de los sujetos implicados en el pago de los recibos comunitarios (propietario anterior, titular registral o propietario actual) habrá una mayor facilidad a la hora de concretar un domicilio donde dirigir la demanda. El anterior sistema obligaba a demandar necesariamente al anterior titular registral, lo que en la práctica podía suponer una traba temporal cuando su domicilio no era conocido debiendo acudirse a la vía edictal.

Cuando la deuda supera las 500.000 Pesetas y existe oposición del deudor, si hay un cambio importante, y es que habrá que acudir al juicio ordinario. Es decir, que para recuperar la deuda, se habrán entablado dos procesos sucesivos, el monitorio que termina tras la oposición, y el ordinario a entablar en un mes, con lo que evidentemente en estos casos se produce una mayor dilación a la hora de ver satisfecho el derecho a cobrar de la Comunidad, así como una mayor inversión inicial ya que el Abogado y procurador serán preceptivos para el segundo juicio. Por contra es el juicio ordinario el que ofrece mayores garantías procesales para las partes.



Conclusión final, mayor agilidad sin cambios realmente sustanciales para deudas inferiores a 500.000 Pesetas (o superiores sin oposición) y mayor complejidad y dilación para reclamar deudas superiores con oposición del deudor. Se mantiene la especialidad beneficiosa para las Comunidades en materia de costas.


Jose Luis García Rosel, Abogado

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