Ahora que se acerca el fin de curso, casi parece una pregunta de examen; espero sacar aprobado. :)
1- Concepto de subarriendo: contrato por el que una de las partes (arrendatario) se obliga a dar a la otra (subarrendatario) el uso o goce de todo o parte de una cosa arrendada, por tiempo determinado y precio cierto. Por todas, la STS 18-4-95. Vid. art. 1543 CC. Lo que usted describe en su relato no es un subarriendo.
2- No es necesario, pero ellos -al menos el arrendador- ya lo saben, porque según su exposición ya han manifestado posturas al respecto ("el arrendatario dice que no y el propietario dice que sí"). Su relato me provoca algunas dudas, afirma en primer lugar que "...quiere realizar con un tercero..." y a renglón seguido manifiesta que el propietario amenaza con demandar, lo cual carece de sentido salvo que sea un preaviso frente a un hecho futuro y no acaecido.
3- No, no hace falta, porque no es subarriendo.
4- No hay elementos de juicio en su relato que permitan afirmar que el segundo arrendatario sufre algún perjuicio, porque no se le priva del uso del local que venía haciendo hasta ahora.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
Depende de la CCAA en la que se ubique el piso, cada una tiene su propia normativa turística.
En general, casi todas presumen que si el alquiler se anuncia en plataformas de alquileres turisticos y se hace por menos de 32 días es turístico. En Andalucía menos de dos meses.
En algunas se regula si el piso debe ser en planta baja, o primera, o si debe tener entrada independiente.
La Comunidad puede regular el uso de alquileres turísticos, pero eso lleva tiempo. Y puede denunciar, si son muy quisquillosos.
Por su relato, usted tiene permiso para subarrendar la plaza de estacionamiento.
El contrato verbal de subarriendo de plaza de estacionamiento es válido, pero sería preferible hacerlo escrito. Es correcto que pida usted una fianza, pero para un estacionamiento debería ser de dos meses (art. 36 LAU). El compromiso de cobrar la renta en metálico es válido, pero sería preferible hacerlo por transferencia o recibo. La pretensión de cobrar sin entregar recibo no es admisible: todo cobro debe ir respaldado por su recibo:
"Artículo 17.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario".
Nada prohibe que saque usted fotografías de lo que desee, si el otro señor está conforme, pero es válido que simplemente anote esos datos. Preferiblemente en un contrato de subarriendo.
Se ha explicado muy bien.
No se lo recomiendo: espere a que sean ellos -los arrendadores, no los arrendatarios, el arrendatario es usted- quienes le propongan una subida.,
Salvo contadas excpepciones, como la SAP de Cadiz, sec 2ª, nº 84/2006, de 18 julio ( y ya es un poco antigua), el arrendamiento de vivienda se considera sometido al Código Civil.
Pero parece ser que su casero puede considerar que su contrato del año 2020 se encuentra ante un contrato sometido a la LAU. Es posible que haya pesado en tal consideración el carácter verbal del contrato, lo que podría abrir la puerta a diferencias sobre su interpretación. O simplemente que no quiere complicaciones.
Cuando llegue junio del 2025 le debería comunicar la extinción del contrato con cuatro meses de antelación (art. 10 LAU). La ley dice "notificar" pero no estipula un medio concreto, lo habitual es que sea por escrito y de forma fehaciente.
¿Cómo puede usted intentar favorecer su posición, si realmente está SEGURO de que no le van a renovar?
Intente que en los recibos de alquiler, o en las transferencias, el concepto no sea "alquiler de habitación", sino -si es posible- "alquiler de vivienda", o bien "alquiler de la calle ____, número ___"
Un poco antes de junio del 25, si lo prefiere a partir de julio del 24, intente obtener un certificado de vulnerabilidad, para acogerse a la prórroga prevista en el art. 10, 2 LAU:
"En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda..."
¿Por qué le he preguntado si está SEGURO de que le denegarán la renovación?
Porque el consejo que le he dado antes es solamente un último recurso: podría ser que al llegar el vencimiento el casero no haga nada, y entonces renovemos por tres años adicionales (art. 10, 1 LAU). Pero si pedimos la prórroga por vulnerabilidad lo que pasará es que en primer lugar el casero reaccionará ( no es extraordinario que se despisten y se les olvide notificar), y en segundo lugar solamente funciona con grandes tenedores y tal vez su casero no lo sea.
Mekusine, su consulta no tiene contenido jurídico, y por tanto no puedo ayudarle.
Como orientación, tal vez alguna de esas familias pueda hacer valer el nuevo contenido del art. 10 LAU introducido por la L. 12/2023, de 24 de mayo:
"En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo,..."
Lo más sencillo: si hay recibos de sumnistros pendientes, desahucio por falta de pago.
Antes envíe un burofax reclamándoles el pago. use este texto:
"En Madrid, a 20 de agosto de 2020
Muy Sres. Míos:
En su condición de arrendatario del piso sito en la C/ ___________; 280____ Madrid, en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 1 de ____ de 20___, me dirijo a ustedes para REQUERIRLES
el pago de los consumos de agua, luz, gas.... correspondientes a las facturas de ______, ______ y ______ por importes de ____, ____ y ______ euros, lo que suma una deuda total de __________ euros.
Si pasados siete días a contar desde el siguiente a la recepción de esta comunicación no se ha realizado el pago me veré obligado, muy a mi pesar, a inciar el procedimiento de desahucio por impago.
Quedo a su entera disposición para cuanto sea preciso.
Un atento saludo"
Treinta días después de recibido el burofax, a desahucio; necesitará un abogado. Sería buena idea que lo vaya buscando ya y el burofax lo redacte él.
Pues como se da la circunstancia de que el titular del contrato es el inquilino, y el art. 21 LAU habla explícitamente de reparación y no de mantenimiento, puede usted comunicar la inquilino que lo debe pagar él. Es lo mismo que comunica en su pa´gina web por escrito la compañía suministradora.