COMENTARIOS SOBRE EL PROYECTO DE MODIFICACION DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS. Cambios previstos respecto a la legislación actual

INSCRIPCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

-    El proyecto quiere reforzar la seguridad jurídica en el tráfico registral inmobiliario. A efectos prácticos, la inscripción será un mecanismo del arrendatario para mantener su contrato para el caso de cambio de propietario. Nada más. En caso de transmisión de la finca (onerosa o forzosa) sólo subsistirá el contrato inscrito en el Registro. Si la finca no está inscrita en el registro, no podrá inscribirse el contrato, y con ello, en caso de transmisión el adquirente no tiene que pasar por ese contrato, pudiendo resolverlo con posibilidad del arrendatario de pedir daños/perjuicios al anterior propietario.

-    El propietario podrá cancelar la inscripción del arrendamiento en caso de falta de pago de la renta. Deberá requerir el pago notarial o judicialmente y documentar del mismo modo la falta de pago o de oposición dentro de los 10 días siguientes. Ese documento notarial o judicial servirá para la cancelación registral

LIMITE MINIMO LEGAL DEL CONTRATO

-    El plazo mínimo legal obligatorio de duración del contrato pasará de 5 años a 3

RESOLUCION POR CAUSA DE NECESIDAD

-    El propietario podrá resolver por necesidad para sí o para los suyos, sin que, como en la actual Ley tenga que hacer constar esa posible eventualidad en el contrato al momento de la firma.

-    CAMBIO DE TITULAR EN VIVIENDAS CUYO USO Y DISFRUTE HAYA SIDO OTORGADO POR SENTENCIA EN CASOS DE SEPARACION O DIVORCIO

-    El cónyuge saparado, divorciado a quien se le atribuya el uso de la finca pasará a ser el titular del contrato, notificándolo con dos meses de anticipación. El nuevo inquilino ya no será responsable de deudas por impago de rentas anteriores, que podrán reclamarse al que originalmente fuera el titular del contrato.

RECLAMACIONES DE IMPAGOS DE RENTA

-    Los impagos de renta podrán ser reclamados también a la pareja del titular del contrato de arrendamiento (pareja de hecho, esposa/o), pese a no ser titular del contrato, por ser la renta de arrendamiento una carga familiar, debiendo por ello legalmente responder junto con su pareja de la misma solidariamente.

ACTUALIZACION DE LA RENTA

-    Se elimina el IPC como referente obligado para las actualizaciones. Puede establecerse cualquier actualización que pacten las partes. En defecto de pacto, se aplicará el IPC. Podrá pactarse igualmente la actualización (la que se quiera, siempre inferior al doble de la actualización pactada para la renta) de los gastos generales de sostenimiento, servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización). No se puede aplicar esta actualización a los tributos

DERECHO DE ADQUISICION PREFERENTE

-    El propietario ya podrá denegar el derecho de adquisición preferente. La actual ley solo permitía la denegación para los contratos pactados para más de 5 años.

En cuanto a la Ley de Enjuiciamiento Civil, el procedimiento no cambia sino para:

Rectificar algunas lagunas de la anterior reforma (ahora, los Decretos que terminan el procedimiento por no haber pagado el inquilino en 10 días, se limitan a eso, a “terminar” el procedimiento, y no suelen incluir la expresa condena a las rentas adeudadas ni a las costas; esto se corrige en el Proyecto)

Agilizar el lanzamiento si el demandado ni paga ni se opone a la deuda en el plazo legal. Como los lanzamientos no los señala el Juzgado, sino otro servicio, éste simplemente señalará un día, el que corresponda por turno en la agenda de lanzamientos del Servicio de Actos de Comunicación.

Para los casos de falta de comparecencia del demandado, de pago o de falta de oposición, se le dará ya por notificado de la fecha del lanzamiento. Se eliminan también instancias procesales para la ejecución del lanzamiento, bastando que se solicite en el escrito inicial de demanda

Jaime Lopez Collado Abogado

http://www.lopezcollado.es