Tres hipótesis sobre legítimas y sucesión de arrendamientos de vivienda.

1.- Previo.

2.- El valor económico del arrendamiento de vivienda.

3.- El art.81 LAR;

3.1.-La sucesión mortis causa de las explotaciones agrícolas y los sistemas legitimarios;

3.2.-La sucesión del art.79 LAR y su interrelación con los sistemas legitimarios.

4.- Legítimas y sucesión en el arrendamientos de vivienda.

5.- Primera hipótesis: ineficacia plena de las legítimas.

6.- Segunda hipótesis: eficacia plena de las legítimas;

6.1.-Ambito injustificablemente limitado de las personas llamadas a sucesión arrendaticia;

6.2.- Las legítimas en la sucesión de la vivienda familiar en propiedad;

6.3.-Protección desigual de la legítima y de la sucesión arrendaticia frente a los actos inter vivos del arrendatario;

6.4.-El silencio de la Ley en relación a los sistemas legitimarios;

6.5.-Dudosa justificación del art.81 LAR;

6.6.-Implicaciones teóricas discutibles de la no computación del arrendamiento;

6.7.-El art.4.2 LAU 94 y la aplicación subsidiaria del C.c. y de los Derechos forales.

7.- Tercera hipótesis: compensación en metálico a los legitimarios insatisfechos;

7.1.- Efectos lesivos de la aplicación de los sistemas legitimarios en la sucesión arrendaticia;

7.2.-Los efectos de la legítimas en el Derecho catalán;

7.3.-El principio de sucesor único en la legislación arrendaticia;

7.4.-Los principios de protección a la familia y de acceso a la vivienda;

7.5.-El pago en metálico de la legítima;

7.6.-El deber de los sucesores arrendaticios frente a los 3

1. Previo.

Al contrario que lo que ocurre en sede sucesión de arrendamientos rústicos, la relación entre los derechos de los legitimarios y los derechos de los sucesores de los arrendamientos urbanos de la legislación especial constituye una cuestión que no ha sido regulada en ningún momento de la evolución histórica de dicha legislación especial1. Por otra parte, no existe jurisprudencia del TS que aborde frontalmente esta materia; y, por lo que se refiere a la doctrina, sólo se registra la posición aislada de CARRASCO PERERA, que, comentando el art.16 LAU 94, afirma que "la subrogación en el arrendamiento no es colacionable, no se imputa a la herencia(cfr. análog. art 81 LAR, con mucha más razón, pues el arrendamiento rústico se transmite por vía hereditaria), ni puede ser excluida por causa de indignidad o desheredación del beneficiario legitimario. A pesar de que el viudo sea por derecho propio el primer beneficiario de la subrogación, ha de entenderse que el usufructo hereditario de que disponga no se extiende a este derecho, y que la subrogación no es a título de usufructo ni se le puede tener en cuenta para su cómputo ni es conmutable por los herederos por el art.839 C.c.".2 Antes de estas afirmaciones el silencio doctrinal sólo era interrumpido por un trabajo que pasó desapercibido3. En virtud del mismo, se pretendía que el arrendamiento estaba excluido del cálculo de las legítimas en base a la muy discutible teoría de que el mismo no es un bien del causante que se integre en la herencia, puesto que pertenece a la 'comunidad' familiar4 5.

2.- El valor económico del arrendamiento.

Antes de proceder con el análisis de la cuestión planteada, es conveniente recordar, para despejar posibles dudas, que el arrendamiento de vivienda es un bien susceptible de valoración económica y, por tanto, relevante de cara al cálculo de las legítimas. Este hecho ya es, de entrada, reconocido por los autores que, como acabamos de citar, efectúan pronunciamientos explícitos o implícitos sobre alguna de tales hipótesis6. El arrendamiento es un derecho de contenido patrimonial y es, como por tanto, evaluable en dinero, igual que cualquier otro derecho de crédito. Esto es hecho incuestionable en Derecho Civil7. Y la legislación fiscal se hace eco de tal hecho en reiteradas ocasiones, según vemos seguidamente.

1. El arrendatario de vivienda es sujeto pasivo directo del Impuesto de transmisiones Patrimoniales(arts.8 f) del Real Decreto Legislativo 1/93). Para calcular la base imponible hay que sumar "la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato; cuando no constase aquél, se girará la liquidación computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse, caso de continuar vigente después del expresado período temporal; en los contratos de arrendamientos de fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa se computará, como mínimo, un plazo de tres años"(art.10.2 e).

2. El arrendador puede repercutir en el arrendatario la totalidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles sobre el arrendatario en los contratos anteriores al decreto Boyer. Así lo establece la disp.trans.4ª, párrf.10.2, LAU 94 a cuyo tenor el arrendador "podrá exigir del arrendatario el total del importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda".

3. El arrendador puede beneficiarse de una reducción en el Impuesto sobre el Patrimonio por cuestión de aquellos arrendamiento concertados anteriormente al mencionado decreto Boyer. Según dispone la disp.trans.4ª, párrf., 10.1, LAU 94 "en el impuesto sobre el Patrimonio el valor del inmueble arrendado se determinará por capitalización al 4 por 100 de la renta devengada, siempre que le resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en la ley del Impuesto sobre el patrimonio". Esta reducción en el impuesto sobre el patrimonio tiene una lógica explicación y es la evidente disminución del valor del derecho del arrendador sobre el inmueble en que un arrendamiento tiene su sede, disminución que es preciso sea absorbida de alguna manera por el arrendatario8.

4. El arrendamiento puede ser, en sí mismo, hecho imponible del Impuesto sobre el patrimonio. El art.24 de la Ley reguladora de este impuesto establece una disposición de contenido genérico en virtud de la cual "los demás bienes y derechos de contenido económico, atribuibles al sujeto pasivo, se valorarán por su precio de mercado en la fecha del devengo del Impuesto"9. La sujeción del arrendamiento de vivienda a este impuesto no parece demasido discutible. Por una parte, no está exento de tributación(art.4). De hecho, entre los bienes que puedan tener por destino la satisfacción de las necesidades familiares, entre los que se cuenta el arrendamiento, sólo lo está exento el ajuar doméstico(art.4.4). Por otra parte, es preciso tener en cuenta que otros derechos de contenido económico asimilable al del arrendamiento son considerados explícitamente como hechos imponibles a los efectos de dicho impuesto, como ocurre con "los derechos reales de disfrute y la nuda propiedad"(art.20). Evidentemente, estos derechos reales siguen conservando su valor económico en aquellos casos en que su objeto sea, precisamente, una vivienda. Así lo demuestra el propio C.c., cuyo art.1407, dictado para liquidación de la sociedad de gananciales, autoriza al cónyuge viudo a adjudicarse un derecho de uso o habitación sobre la vivienda ganancial con la obligación de compensar en metálico a los herederos del premuerto si el valor de aquel supera al del haber a que dicho cónyuge tiene derecho10.

3.- El art.81 LAR.

El problema acerca de la valoración o no valoración del arrendamiento en sede de sucesión de arrendamientos rústicos presenta un panorama distinto al habido en la sucesión de arrendamientos de vivienda. Según el art. 81 LAR , "La relación arrendaticia no podrá ser objeto de valoración en la sucesión del arrendatario, sin perjuicio de computar en la herencia los créditos y deudas que tenga pendientes en relación con arrendamiento". Así pues, de acuerdo con lo establecido en este precepto, puede afirmarse que, en sede sucesión de arrendamientos rústico de la LAR, el derecho del sucesor arrendaticio, designado conforme a los especiales criterios de dicha Ley, es total y absolutamente preferente al de los legitimarios designados conforme a los criterios del C.c. o de los Derechos forales; de manera que, en caso de conflicto entre ambos derechos, el correspondiente al sucesor arrendaticio no va a poder ser perjudicado ni lesionado en medida alguna por el derecho los legitimarios. En suma, el derecho del sucesor arrendaticio prevalece siempre frente al de los legitimarios, por lo que aquél está autorizado para rechazar toda pretensión relativa a satisfacción de legítimas que se invoque frente a él.

Este art.81 LAR 1980 carece de precedentes legales directos en la normativa anterior. Sin embargo, la doctrina, aún antes de esa Ley, ya venía haciéndose eco del problema de la repercusión de los sistemas legitimarios en la sucesión arrendaticia rústica, a diferencia de lo sucedido en relación a la sucesión de los arrendamientos urbanos. Además, la mencionada carencia de precedentes legales del art.81 se refiere, como hemos dicho, a precedentes directos del art.81. Pero no a precedentes indirectos, puesto que el legislador, fuera del ámbito de los arrendamientos, se pronunció en diversos momentos acerca de la influencia de las legítimas en la transmisión mortis causa de explotaciones agrarias.

Pues bien, todos esos antecedentes legales y doctrinales van a ayudar a encontrar el fundamento de la no valoración del arrendamiento establecida en el art.81 LAR. Lo cual parece una cuestión básica para poder juzgar posteriormente su posible aplicación por analogía a la sucesión de los arrendamientos de vivienda.

3.1.- La sucesión mortis causa de las explotaciones agrícolas y los sistemas legitimarios.

1. Como es sabido, el eje principal sobre el que ha girado la problemática de la sucesión mortis causa de las explotaciones agrarias ha sido procurar en la medida de lo posible su no desintegración por razón de dicha sucesión. Y uno de los obstáculos básicos para ello lo constituyen, precisamente, los diversos sistemas legitimarios y, en especial, el del C.c. Es cierto que el C.c. contiene diversos mecanismos mediante los que el causante puede atribuir la explotación a un sólo sucesor con la carga de abonar los derechos legitimarios en metálico. Sin embargo, como se dice más adelante, estos mecanismos no cambian la naturaleza de la legítima, de manera que su pago(con excepción del Derecho catalán) sigue estando garantizado con bienes de la herencia, y entre estos bienes se incluyen las explotaciones agrarias; todo ello, a menos que la Ley exprese lo contrario, como ocurre en el art.81 LAR. La legítima, en suma, impone una afección sobre la propia explotación que trae consigo el riesgo de su desintegración incluso en esos supuestos de pago en metálico de la legítima. En tal sentido, el caso clínico sería aquel en que la explotación constituye el elemento patrimonial básico de la herencia11.

   Hay que observar que el interés que subyace en esta aspiración de no desintegración no es estrictamente jurídico-privado, sino que tiene un importante componente de orden jurídico-público. Se pretende que el rendimiento y productividad de la explotación agraria no sufran en exceso por el fenómeno sucesorio, lo cual se estima beneficioso para el interés nacional. No obstante, este planteamiento de limitación de los derechos legitimarios para evitar la no división de la explotación por consecuencia de sucesión mortis causa, sólo ha tenido débiles reflejos en el Derecho positivo. En efecto, la evolución de las diferentes soluciones legislativas habidas acerca de la interrelación de los sistemas legitimarios con la sucesión mortis causa de las explotaciones agrarias, demuestra que ese interés jurídico-público ha estado permanentemente mediatizado por los intereses jurídico-privados de los legitimarios no llamados a dicha sucesión. Esto es una constante en los tres períodos de evolución legislativa que se pueden distinguir al respecto.

2. En el primer período dicha sucesión se rige por el C.c. y el Derecho foral. En el segundo, el legislador interviene sectorialmente y regula la sucesión de determinadas explotaciones agrarias. Así ocurrió con la sucesión de los antiguos Patrimonios Familiares de la ley de 15 de julio 1952(cuya regulación pasó sustancialmente al Texto de la Ley de Reforma y Desarrollo agrario de 1973) y, posteriormente, con la regulada en el Estatuto de la Explotación familiar Agraria de 24 de diciembre de 1981. En ambos textos, el principio básico era que la explotación era valorable y computable. Y se declaraba su expresa afectación al pago de las legítimas, para lo cual se establecía una hipoteca legal. En la sucesión de los patrimonios familiares dicho pago no producía la desintegración de la explotación. Los legitimarios sólo podían solicitarla si tal explotación no formaba una "unidad jurídicamente indivisible", no en caso contrario. Pero ello no evitaba que la explotación, aun sin ser dividida, fuese íntegramente subastada para el pago de las legítimas, lo cual comprometía su productividad y rendimiento anteriores. En la sucesión de las explotaciones familiares agrarias no existe ya esa limitación de indivisibilidad, por lo que las reclamaciones de los legitimarios insatisfechos podían conducir a su desintegración12.

   El tercer período está marcado por la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias de 4 de julio 1995. Esta Ley ha derogado el Estatuto de 1981 y, en su lugar, ha establecido, en su art.24, una única norma general aplicable a la sucesión de todas las explotaciones agrarias13. Esta norma deriva de la prohibición básica de dividir parcelas por debajo de la unidad mínima de cultivo. Esta prohibición tiene su origen en la Ley de Concentración Parcelaria de 20 de diciembre de 1952, la cual fue incluida ulteriormente en la antes citada LRDA de 1973(art.44.1) hasta su sustitución por el citado art.24 de la expresada Ley de Modernización de 199514. La novedad principal, en lo que aquí interesa, radica en el número 3 de ese art.24, en virtud del cual la prohibición de dividir unidades mínimas de cultivo es aplicable expresamente a la sucesión mortis causa de las mismas. Pero no existe ya referencia alguna a la interrelación de los sistemas legitimarios, por lo que, con excepción del art.81 LAR, no existe en la actualidad norma alguna que regule directa o indirectamente este tema. En resumen, la sucesión de las explotaciones agrarias vuelve a estar regida por el Derecho de sucesiones y los sistemas legitimarios son aplicables de manera general15. Existe sólo un límite, y es el representado por el mencionado art.24.3; pero dicho límite no impide que los legitimarios pierdan todos sus derechos16.

3. En conclusión, se constata que el art.81 LAR se configura como una excepción a toda la evolución legislativa de la sucesión de las explotaciones agrarias. Los derechos legitimarios ha sido respetados en líneas generales y, en la actualidad, después de la Ley de Modernización, se ha impuesto un regreso al Derecho de sucesiones común y foral. Ante todo ello, urge saber, en definitiva, cuales son exactamente las razones en que se apoya el art.81 LAR para excluir de los sistemas legitimarios de la sucesión de los arrendamientos rústicos.

3.2.- La sucesión del art.79 LAR y su interrelación con los sistemas legitimarios.

1. El fundamento básico de la no valoración del arrendamiento prevista en el art.81 LAR ya ha sido aludido; es decir, la no desintegración de las explotaciones asentadas sobre un determinado arrendamiento rústico a consecuencia de sucesión mortis causa. El legislador ha estimado conveniente eliminar el inconveniente que para la conservación de las explotaciones agrarias suponen la legítimas y, para ello, ha optado por excluir su aplicación en lo que se refiere a los arrendamientos rústicos. Ahora bien, independientemente de lo acertado o no de la medida17, lo que aquí interesa saber es si la declaración expresa de exclusión de las legítimas en la sucesión arrendaticia rústica hecha por el art.81 LAR era o no necesaria en el marco de la sucesión regulada por el art.79 LAR. Dicho de otra manera, interesa averiguar si el art.81 LAR es, por lo que se refiere al apartado relativo a la no valoración del arrendamiento, superfluo en cierto modo, en tanto que sólo se limita a reiterar esa no valoración del arrendamiento que ya está implícitamente establecida en el art.79; o si ese art.81, por el contrario, lo que está haciendo es establecer expresamente esa excepción. Para contestar a esta cuestión, es útil hacer un recordatorio de las diferentes posiciones doctrinales antes de la entrada en vigor de la LAR 1980.

2. Hasta que entró en vigor la LAR 1980, la sucesión arrendaticia rústica se regulaba en los arts.18 y 86 del Reglamento de Arrendamientos rústicos de 29 de abril de 1959(en adelante, RAR 59). El art.86 reproducía sustancialmente el párrf.3º del art.4 de la Ley de 23 de julio 1942 y establecía el régimen sucesorio especial para los arrendamientos comúnmente denominados 'protegidos'; este régimen es el antecedente directo del actual art.79 y, según el mismo, el arrendatario debía designar sucesor entre alguno de sus familiares cooperadores en la explotación agraria18. El art.18, por su parte, reproducía el propio art.18 de la LAR 1935 en su primer párrafo y establecía el régimen sucesorio general para los arrendamientos no protegidos. La especialidad más remarcable era que limitaba el ámbito de posibles sucesores al cónyuge y parientes hasta el segundo grado; pero, a diferencia de la sucesión de los arrendamientos 'protegidos', no imponía ningún requisito especial en los mismos.

   Interpretando este último precepto, los autores entendían que el arrendatario podía disponer libremente del contrato por sucesión mortis causa en favor del cónyuge o cualquiera de los parientes hasta el segundo grado. Sólo estas personas podían suceder en el arrendamiento pero, fuera de esta limitación, no existía ninguna excepción destacable con respecto a la sucesión mortis causa ordinaria. Por ello, se observaba que el arrendamiento debía de ser computable a efectos de legítimas20.

   La interpretación de la sucesión del art.86 suscitaba mayores dudas. Algunos autores entendían que esa restricción de la sucesión a tales familiares cooperadores no impedía la computación del arrendamiento21. Sin embargo, otros sostenían que el especial llamamiento a estas personas hacía imposible la computación del arrendamiento22. Y otros, en fin, mostraban sus dudas al respecto, planteando la posibilidad de un sistema de compensaciones en metálico para salvar los derechos de los legitimarios no llamados a la sucesión del arrendamiento23.

3. No está demasiado claro porqué la interpretación de este art.86 suscitaba dudas que no se planteaban en relación al art.18. Hay que notar que ambos preceptos tienen un planteamiento básico similar, ya que lo que hacen es establecer un límite a la libertad de testar del arrendatario. El art.18 determinaba que sólo el cónyuge y los parientes hasta el segundo grado pueden suceder en el arrendamiento, mientras que el art.86 indica que sólo lo podían hacer los familiares cooperadores y, además, según interpretaban los autores, sin limitación de grado24. Pero, una vez establecido el círculo de posibles sucesores, parecía evidente que tanto el art.18 como 86 preservaban en el arrendatario su facultad de atribuir el contrato a quien entre ellos desease. Siendo así, el problema de la aplicación de los sistemas legitimarios parecía que debía de plantearse en iguales términos tanto para las sucesión del art.18 como la del 86. La cuestión debía ser, pues, común para ambos preceptos y consistía en si esa limitación legal a la disponibilidad mortis causa del arrendamiento imponía o no la exclusión de las legítimas.

   La respuesta a este interrogante no parecía admitir una respuesta en términos absolutos. Con la restricción del círculo de posibles sucesores en el arrendamiento y la consiguiente reducción de la facultad del arrendatario de disponer del contrato por actos mortis causa, la Ley podría estar mostrando un interés tangible en que su previsión de asignar el arrendamiento a determinadas personas no se frustrase por las legítimas de los no llamados a la sucesión del arrendamiento. Sin embargo, en ausencia de una norma que excluyese expresamente estos derechos, que es lo que ocurría con anterioridad a LAR 1980, también había un espacio para suponer el derecho de los legitimarios no debía de tener necesariamente un rango inferior al de los sucesores arrendaticios25.

4. El art.79 LAR sigue en general la línea marcada por sus precedentes y conserva en el arrendatario su facultad de designar libremente sucesor con la sola limitación de que el elegido sea legitimario o, aún no siéndolo, cooperador de hecho y, en todo caso, profesional de la agricultura. Por ello, y contestando ya a la cuestión planteada al inicio de este epígrafe, puede afirmarse que, parece poder concluirse que, puesto que el llamamiento sucesorio del art.79 LAR no excluye expresamente a las legítimas en la sucesión arrendaticia, es el art.81 el que introduce tal exclusión para evitar cualquier duda sobre el tema. En suma, el orden de sucesión del art.79 no trae por sí solo la exclusión de las legítimas, de manera que esta misión queda reservada al art.81.

4.- Legítimas y sucesión en el arrendamientos de vivienda.

Al contrario de lo sucedido en la sucesión de los arrendamiento rústicos y, en general, de las explotaciones agrarias, donde, como acabamos de ver, existe un despliegue considerable de pronunciamientos legales y doctrinales, en la sucesión de los arrendamientos urbanos el panorama es bastante distinto. A nivel doctrinal, la atención dedicada a este tema es, como ya se dijo, bastante deficiente. Y a nivel legal, la ausencia de pronunciamientos es absoluta, faltando toda referencia expresa a la eficacia de las legítimas en la sucesión de los arrendamientos de vivienda; y no sólamente en cuanto a la legalidad vigente, sino, como ya se dijo, en toda su evolución histórica, ya desde la aparición de las primeras normas especiales sobre arrendamientos urbanos en la década 192026.

Ante esta omisión legal, creemos que, a nivel teórico, caben tres posibles soluciones:

1. En virtud de la primera, el art.81 LAR se aplicaría analógicamente, por compartir un fundamento equiparable al de la sucesión arrendaticia de viviendas.

2. En virtud de la segunda, no cabría esa aplicación analógica, sino que el arrendamiento sería computable a efectos de legítimas; los derechos de los legitimarios actuarían con toda la fuerza que tienen reconocida en el C.c. y en los Derechos forales y, por tanto, podrían provocar la división del arrendamiento con la consiguiente alteración del orden legal de sucesión.

3. En virtud de la tercera, sería posible una armonización de los derechos de los legitimarios no llamados a la sucesión del arrendamiento y los derechos de los familiares convivientes. En virtud del orden de sucesión establecido por la Ley, éstos conservarían siempre su derecho a suceder en el arrendamiento según la prelación establecida en dicho orden; pero los derechos de los legitimarios no llamados a la sucesión arrendaticia serían respetados mediante su pago en metálico por los sucesores arrendaticios.

Aquí nos vamos a limitar a exponer los argumentos que, a nuestro juicio, podrían aducirse en defensa de cada una de estas tesis, al objeto de que el lector forme la suya propia sin dogmatismos.

5.- Primera hipótesis: ineficacia plena de las legítimas.

Según esta hipótesis, el fundamento de la sucesión de los arrendamiento rústicos coincidiría en lo esencial con el de la sucesión de los arrendamientos de vivienda, de manera que el art.81 LAR sería aplicable por analogía.

En la sucesión de los arrendamientos de vivienda, la Ley, inspirándose en los principios constitucionales de protección a la familia y de acceso a la vivienda(arts.39 y 47 CE), atiende al interés de los familiares convivientes a seguir habitando en la vivienda tras el fallecimiento del arrendatario. Para cuidar de esos intereses de los familiares convivientes, la Ley opta por establecer un llamamiento sucesorio sobre el arrendamiento a favor de determinados familiares convivientes según un cierto orden de sucesión que es imperativo tanto para el arrendatario como para el arrendador. Así, ni el arrendatario puede alterar testamentariamente o por sucesión contractual lo previsto en ese orden, ni tampoco puede hacerlo mediante pacto con el arrendador. Partiendo de estos datos, se interpretaría que la Ley, cuando establece un especial llamamiento a la sucesión del arrendamiento de vivienda que no puede ser perjudicado por previsiones contractuales del arrendatario y del arrendador, estaría mostrando la intención de que ese especial llamamiento no fuese alterado por efecto de los derechos de los legitimarios no llamados a la sucesión del arrendamiento de vivienda. Si no fuese así y tales derechos desplegasen toda la eficacia que les reconocen el C.c. y los Derechos forales, el orden de sucesión establecido por la legislación especial de arrendamientos, aún siendo imperativo para el arrendatario y el arrendador, se pondría en función de las legítimas y, con ello, se pondría en cuestión el objetivo básico perseguido por la Ley de dar protección a los familiares convivientes llamados.

La Ley, sin embargo, no prevé de manera expresa la inaplicación de los sistemas legitimarios. Pero, ante ello, se argumentaría que ese vacío podría ser suplido por el art.81 LAR, que sería aplicable por analogía. Ya se ha visto que este precepto es una excepción respecto al Derecho de sucesiones del C.c. y del Derecho foral que el legislador ha estimado conveniente recoger de manera expresa, puesto que la sucesión especial del art.79 no implica, necesariamente, la exclusión de las legítimas de las personas no llamadas a la sucesión arrendaticia rústica. Y, también, que el fundamento básico en el que se apoya el legislador es la no disgregación de la explotación agraria por razón de su sucesión mortis causa. En la sucesión de los arrendamientos de vivienda, este fundamento básico sería esencialmente el mismo y la Ley pretendería que la persona llamada a dicha la sucesión según el orden legal establecido no perdiese su titularidad sobre el contrato o no se viese obligada a compartirla como consecuencia de los derechos de los legitimarios no llamados. En este sentido, las propias características del orden de sucesión habido para la transmisión mortis causa de los arrendamientos de vivienda, imperativo para el arrendatario y para el arrendador, ya marcarían una clara tendencia en el sentido de excluir la computación y valoración del arrendamiento a efectos de legítimas. Sin embargo, en tanto que falta una declaración legal expresa en tal sentido, se haría necesario el recurso a la aplicación analógica del art.81 LAR27. En resumen, según esta hipótesis los sucesores arrendaticios estarían autorizados para rechazar toda pretensión para pago de legítimas si éste afectase al arrendamiento. Su obligación respecto de las legítimas sólo existiría si ostentasen simultáneamente la condición de sucesores ordinarios; pero aun en este caso, el arrendamiento estaría excluido de toda afección por cuenta de pago de legítimas.

6.- Segunda hipótesis: eficacia plena de las legítimas.

Según esta hipótesis, el fundamento de la sucesión de los arrendamientos de vivienda no evitaría que las legítimas tuviesen plena eficacia; por ello, las mismas podrían llegar a provocar la alteración del orden legal de sucesión. No cabría, en suma, la aplicación analógica del art.81 LAR. Esta aplicación analógica sería rechazada por atribuir un plusvalor no justificado al derecho a vivienda de los familiares convivientes llamados a la sucesión especial en detrimento del derecho de los legitimarios. Para ello se aportarían los siguientes argumentos.

6.1.- Ambito injustificablemente limitado de las personas llamadas a sucesión arrendaticia.

Inicialmente se haría notar que, aún admitiendo que el fundamento del derecho a percibir legítima puede ser cuestionable en ciertos casos28, otro tanto ocurre con el propio fundamento de la sucesión al arrendamiento de vivienda. En la sucesión de los arrendamientos de vivienda, el objetivo último que la Ley persigue es dar cumplimiento a los principios constitucionales de acceso a la vivienda y de protección a la familia. Sin embargo, se observaría que, mediante el orden de sucesión que la misma ha establecido, ese objetivo último no se cumple necesariamente. Y esta circunstancia, que relativiza el fundamento del derecho a suceder de las personas incluidas en ese orden imperativo, plantearía, de entrada, un espacio de duda sobre una tajante postergación de las legítimas de las personas no llamadas por la legislación especial a la sucesión en el arrendamiento.

1. Dicha legislación especial limita el ámbito de posibles sucesores y llama sólo a los familiares hasta un determinado grado de parentesco, siempre con la condición de que convivan con el arrendatario. De este modo, siempre se van a presentar supuestos, no necesariamente improbables, en donde el llamamiento a estas personas con exclusión de otras no pueda justificarse por recurso a los mencionados principios de acceso a vivienda y de protección a la familia. Sin ánimo de ser exhaustivos, pueden citarse los siguientes:

1. Queda sin explicación, por una parte, porqué, existiendo familiares convivientes, no es posible la sucesión de familiares no convivientes, pero con un grado de parentesco igual o más cercano y, además, con una superior necesidad objetiva de ocupar la vivienda arrendada. Existiendo familiares convivientes, su derecho a sucesión es, merced a la imperatividad del orden legal sucesorio, indisponible y excluyente. Ante este hecho no es difícil imaginar casos desprovistos de amparo legal pero, que son, sin embargo, merecedores de ello.

   Así ocurrirá, cuando los parientes no convivientes acrediten un interés superior a de los parientes convivientes para suceder en la vivienda arrendada por diversas razones. Ya sea por razón de la situación de la vivienda, estando bastante más cercana a su lugar de trabajo que su vivienda actual; ya por su tamaño, por ajustarse mejor a sus necesidades y a las de su familia; ya por el importe de la renta, más adecuado a sus posibilidades económicas; ya, en fin, por razones de salud, por las propias circunstancias físicas de la vivienda arrendada. En suma, siempre cabe imaginar supuestos nada improbables en donde los familiares no convivientes tengan, precisamente, mayor necesidad de acceder a la vivienda;

2. Ya entre los propios familiares convivientes, también queda sin explicación porqué no cabe la sucesión de aquellos que tengan peor rango en el orden legal pero que, sin embargo, demuestren una necesidad objetiva de ocupar la vivienda superior al de otros parientes convivientes preferentes. La sucesión de esas personas sólo es posible si la que tiene un rango preferente en el orden legal de sucesión le cede su puesto(art.16.2 LAU 94). Si no es así, esa persona, aún teniendo un interés superior en la ocupación de la vivienda, no podrá suceder en el arrendamiento. Por otra parte, en la sucesión de la disp.trans.2ª, esta posibilidad no cabe ni aun en el supuesto de que arrendador la consienta(párrf.B) in fine).;

3. Por último queda sin explicación porqué el orden de sucesión del art. 16 LAU 94 no incluye llamamientos en favor de otros familiares con un grado más alejado de parentesco, o incluso extraños, pero que, no obstante ello, eran las únicas personas que convivían con el arrendatario. La continuación de estas personas en el arrendamiento sólo es posible si, en última instancia, el arrendador no pide la extinción del contrato(ex art.16.1 in fine) y permite dicha continuación del arrendamiento a pesar de no existir sucesores legales29.

2. En todos estos casos, la imperatividad que prohíbe este tipo de supuestos carece de fundamento y ya no es posible justificarla en base a los principios de protección a la familia y de acceso a la vivienda; al contrario, es la propia sucesión legal la que puede resultar atentatoria de tales principios. La Ley se limita establecer un orden imperativo de sucesión acogiéndose a un standard de normalidad que estima suficiente para satisfacer los referidos principios constitucionales. Pero, con ello, queda automáticamente privado de cobertura legal un conjunto de supuestos, no necesariamente residual, igualmente merecedor de protección, lo cual acaba por poner en cuestión el fundamento de la propia nota de imperatividad que caracteriza el orden de sucesión previsto por la LAU. El legislador, si deseaba mantener la nota esencial de imperatividad para dar cumplimiento a los principios de acceso a vivienda y protección de la familia debió, quizá, optar por una ampliación de llamamientos sucesorios, sin hacer del requisito de la convivencia con el arrendatario condición necesaria e imprescindible e introduciendo en su lugar algún sistema para evaluar una mayor o menor necesidad de vivienda. Este sistema, aún aceptando la dificultad de su articulación y de su funcionamiento práctico, hubiera representado, al menos, un intento de dar verdadero cumplimiento a los mencionados principios de protección a la familia y derecho de vivienda, este último proclamado de manera expresa en la exposición de motivos LAU 9430. Al mismo tiempo, no hubiera sido inconveniente ampliar el conjunto de familiares con derecho a sucesión, llamando a aquellos con un grado de parentesco más remoto al actual, hasta igualarlo, p. ejem., con el de la sucesión intestada; y sin excluir, por otra parte, todo llamamiento a extraños. Y si este tipo de orden de sucesión se presentaba demasiado complejo, el legislador debió plantearse la posibilidad de derogar la nota de imperatividad y restablecer en el arrendatario su libertad de disponer del arrendamiento por actos mortis causa. 31 32 33

6.2.- Las legítimas en la sucesión de la vivienda en propiedad.

Este argumento partiría del tratamiento que la Ley dispensa a la sucesión de la vivienda en propiedad en materia de legítimas. Aquí se observaría el dato cierto de que, salvo ciertas excepciones en favor del cónyuge viudo, la sucesión de la vivienda en propiedad implica su computación a efectos de legítimas, como uno más de los bienes integrantes de la herencia. A partir de aquí, se intentaría hacer ver la dificultad de explicar porqué la vivienda no debe de ser computada a efectos de legítimas cuando está arrendada.

1. En la sucesión de la vivienda en propiedad, sólo el cónyuge viudo puede, por ministerio de la Ley, atribuirse imperativamente el uso de la vivienda y por un breve plazo de tiempo en aquellos Derechos forales que reconocen esta facultad al viudo con independencia de sus restantes derechos consorciales y sucesorios(arts.36 del Código catalán de familia y 110.1 y 2 de la Ley Vasca)34. Fuera de estos especiales casos, los demás familiares, convivientes o no, carecen de todo derecho especial a la sucesión de la vivienda arrendada. Cuando la vivienda está en propiedad, su atribución a uno u otro sucesor se realiza en función de la autonomía de la voluntad del causante y de las limitaciones legales que ésta tiene, entre ellas, la limitación que representan las legítimas

2. En la sucesión de la vivienda arrendada, la Ley, por el contrario, instaura un orden de sucesión en favor de familiares convivientes hasta un determinado grado de parentesco. Ahora bien, si fuese cierto que ese orden es imperativo, no se aseguraría un pleno cumplimiento de los principios de protección a la familia y de acceso a la vivienda, sino que, por el contrario, se dejaría al margen de la legalidad supuestos merecedores de amparo; si, como se ha dicho, es cierto que los parientes llamados de manera excluyente a la sucesión arrendaticia sucesión por la legislación especial no pueden acreditar siempre y en todo caso una necesidad objetiva de ocupar la vivienda respecto de otros familiares, se objetaría que no existe una razón clara para la supresión de las legítimas de los familiares no llamados a la sucesión del arrendamiento. Porque en la sucesión de la vivienda en propiedad, la Ley establece las legítimas como medio para cumplir los principios de acceso a vivienda y de protección a la familia. Y, por ello, no podría descartarse por principio que los sistemas legitimarios no deben de jugar ese mismo papel en la sucesión arrendaticia.

6.3.- Protección desigual de la legítima y de la sucesión arrendaticia frente a los actos inter vivos del arrendatario.

En este apartado, se haría notar el dato cierto de que, mediante la cesión inter vivos del contrato, el arrendatario, en acuerdo con el arrendador, puede, de manera lícita, modificar, o incluso suprimir, las expectativas de los familiares convivientes a suceder en el arrendamiento; y ello con independencia de que la cesión sea a título oneroso o a título gratuito(art.8 LAU). Frente a este hecho, es bien sabido que el derecho de los legitimarios no puede sufrir ningún perjuicio por cuestión de que el causante, en vida, disponga de su patrimonio a título gratuito, pues para ello están la colación y la reducción de donaciones. Es decir, el derecho de legítima tiene, en punto a su protección frente a los actos inter vivos del causante, un plusvalor sobre el derecho a la sucesión arrendaticia. Por otra parte, el derecho a sucesión arrendaticia cuenta con las limitaciones adicionales dispuestas por el art.16.4 LAU 94, limitaciones que no existen obviamente en las legítimas.

6.4.- El silencio de la Ley en relación a los sistemas legitimarios.

La ausencia de toda previsión legal en cuanto a la influencia de las legítimas en la sucesión de los arrendamientos de vivienda, constatable en toda la evolución histórica de la legislación especial desde el decreto de 192035, sería demostrativa de la falta de interés del legislador en establecer un régimen sucesorio especial que implique la no computación del arrendamiento a efectos del cálculo de las legítimas. De acuerdo con ello, no sería admisible una interpretación que, a pesar de este persistente y continuado silencio legal, dedujese la ineficacia las legítimas respecto de la sucesión arrendaticia.

1. Por una parte, se afirmaría que la no computación a efectos de legítimas de un determinado bien del causante es, en nuestro Derecho, una regla de excepción; y que, como tal, no puede ser aplicada a otros supuestos de los legalmente previstos. Para apoyar la afirmación de que la no computación de un bien perteneciente al causante es una regla excepcional en nuestro Derecho se citarían los dos únicos supuestos en que está establecida. Uno es el citado art.81 LAR y el otro el art.1321 C.c., relativo a la predetracción del ajuar familiar por el cónyuge supérstite36.

   Respecto del art.81 LAR, el mismo representa un episodio más en la evolución de la regulación de la sucesión mortis causa de las explotaciones agrarias. Ya hemos referido anteriormente que la ratio de este precepto persigue la no disgregación de las explotaciones agrarias en la sucesión arrendaticia. Y ocurre que este régimen especial que modifica el régimen ordinario de tales sistemas legitimarios no ha sido una manifestación aislada, sino que se inscribe en una línea histórica bien consolidada que presta atención a la repercusión de las legítimas en la sucesión de las explotaciones agrarias.

   Por su parte, la atribución del ajuar familiar a favor del cónyuge sobreviviente establecida por el vigente art.1321 C.c., en la redacción dada por la 11/1981, tampoco ha supuesto una innovación en nuestro Derecho. Anteriormente al mismo, el C.c. contenía otros preceptos de contenido similar. Por otra parte, algunos Derechos forales ya conocían instituciones similares, producto de una larga tradición histórica37. Es detectable, pues, un interés persistente en la Ley por regular la exclusión del ajuar familiar del haber hereditario correspondiente al cónyuge supérstite. Interés consistente en que con la atribución del ajuar a dicho cónyuge, se logre, en cuanto sea posible, la subsistencia del viudo en el hogar familiar; para lo cual, la Ley opta por su no computación en el haber a que aquel tenga derecho.

2. Frente a la evolución legislativa que precede a los arts.81 LAR y el 1321 C.c., en el cual es bastante patente un específico interés del legislador en excluir del cálculo legitimario un bien o una serie concreta de bienes pertenecientes al causante, en sede de sucesión de arrendamientos de vivienda el panorama se presenta completamente distinto Aquí, la Ley no ha regulado nunca el tema; ni siquiera las diversas exposiciones de motivos de las sucesivas leyes especiales de arrendamientos deslizan resquicio alguno que ofreciese cierta base sobre la que especular acerca de la no computación del arrendamiento38. Continuando con este razonamiento, se obtendría una lógica consecuencia. Y es que si la Ley no se ha preocupado de regular los efectos de la influencia de las legítimas en la sucesión de los arrendamientos de vivienda, ello habría sido debido a no conceder a esa influencia la misma trascendencia que, por el contrario, sí ha demostrado conceder de manera visible en materia de sucesión de explotaciones agrarias y de atribución sucesoria del ajuar familiar. Por ello, no sería extraño que, ante ese silencio legal, los sistemas legitimarios rigiesen sin limitaciones.

3. Al hilo de lo anterior, podría añadirse un nueva observación. Tal observación sería que la legislación especial de arrendamientos urbanos sí ha venido regulando aspectos más o menos complementarios de la sucesión arrendatica, al contrario que con las legítimas. Así ocurre con el deber de notificación, introducido por la LAU 56, y con la especial responsabilidad de los sucesores arrendaticios regulada en el art.16.3 LAU 94. Sin discutir la importancia de estos aspectos, se argumentaría que la importancia de las legítimas es probablemente superior en este materia y, sin embargo, no es regulada. Por ello, se destacaría que si la Ley ha demostrado interés sobre materias de importancia inferior a las legítimas regulando determinados aspectos de ellas, no sería razonable deducir del persistente silencio legal la exclusión de las legítimas en la sucesión arrendaticia, que constituye una materia de trascendencia indiscutible.

6.5.- Dudosa justificación del art.81 LAR.

Si, siguiendo la línea de argumentos anteriores, no es posible atribuir un plusvalor al derecho de los sucesores arrendaticios en relación al derecho de los legitimarios y siendo insegura, por tanto, la aplicación analógica del art.81 a los arrendamientos de vivienda, podría añadirse, además, que la propia fundamentación del art.81, precepto relativo a la sucesión de los arrendamientos rústicos, no está exenta de toda crítica.

1. Ya se ha indicado en epígrafes anteriores que, en materia de sucesión de arrendamientos rústicos y, por extensión, en materia de sucesión de las explotaciones agrarias, uno de los aspectos más destacables en el curso de la evolución de la legislación, e incluso de la doctrina, ha sido el de la interrelación de los sistemas legitimarios con dicha sucesión. Y, en concreto, por lo que se refiere a la aportación de la doctrina en sede sucesión de arrendamientos rústicos, también se ha dicho que, con anterioridad a la LAR 1980, se discutía sobre si las legítimas eran o no aplicables. Pues bien, después de dicha Ley, se han abandonado las dudas anteriores y los autores han reaccionado en bloque contra su art.81. Así, se señala el injustificable trato que el mismo dispensa a los legitimarios no sucesores en el arrendamiento39.

2. En tal sentido, sería significativo la circunstancia de que Ley de Derecho Civil de Galicia de 1995, que ha regulado el arrendamiento rústico, no haya incluido una previsión semejante a la del reiterado art.81 LAR. La Ley autonómica se ha limitado a simplificar el contenido de los arts.79 y 80 LAR, restringiendo el círculo de posibles sucesores (art.46.3)40. Y este dato no carecería de fundamento. Así, aunque es perfectamente comprensible la conveniencia de que las explotaciones agrarias no se dividan por consecuencia de sucesión mortis causa, es discutible, en cambio, si el hecho de restringir la no computación a efectos de legítimas sólo al arrendamiento en lugar de al conjunto de la explotación va a resultar, en suma, un remedio verdaderamente eficaz contra la disgregación del conjunto de la explotación que, sin embargo, justifique la exclusión los derechos de los legitimarios no llamados a la sucesión del arrendamiento. En efecto, hay que observar que la valoración a efectos del cálculo de las legítimas del resto de los elementos integrantes de la explotación no va a impedir en todo caso que los derechos de los legitimarios no llamados a la sucesión del arrendamiento terminen provocando esa disgregación o, en su caso, una cotitularidad incómoda entre sucesores arrendaticios y legitimarios. Ante esta circunstancia, es evidente que el único modo de que las legítimas no perjudiquen la conservación de la explotación agrícola consistiría en excluirla íntegramente de valoración, no sólo el arrendamiento. En tal sentido, si el fin que persigue el legislador es la conservación de las explotaciones agrícolas en el trance sucesorio no se entiende, pues, la exclusión parcial que establece el art.81 LAR.

3. Por último, se trataría de hacer ver el contraste existente entre la sucesión del art.81 LAR para las explotaciones agrarias sobre una finca arrendada por el causante y la sucesión de aquellas otras asentadas sobre una finca en propiedad de dicho causante. Como ocurre en la sucesión de la vivienda familiar en propiedad, en este segundo sistema sucesorio la explotación es computada y se somete a los diversos sistemas legitimarios. La Ley de Modernización de 1995 ha derogado el Estatuto de 1981, con lo que han desaparecido las anteriores especialidades en la materia. Ante ello, se destacaría la dificultad de entender porqué la Ley, en sede de sucesión mortis causa, confía la conservación de las explotaciones agrarias en propiedad a lo que disponga la autonomía de la voluntad del causante, condicionada, además, al respeto de las legítimas; y, en cambio, en las explotaciones donde la finca que les sirve de base física esté arrendada y no en propiedad, sustituya la Ley ese sistema imponiendo, por un parte, mayores limitaciones a la autonomía de la voluntad del arrendatario, mediante la restricción de posibles sucesores(cfr.art.79 LAR) y, por otra, excluyendo la valoración del arrendamiento(art.81 LAR). No sería fácil, en resumen, explicar las razones en que la Ley se apoya para aplicar este segundo sistema si, como se ha dicho, el mismo no ofrece garantías de mantener indiviso el conjunto total de la explotación.

6.6.- Implicaciones teóricas discutibles de la no computación del arrendamiento.

1. Si fuese realmente cierto que la imperatividad pretende la conservación del status fáctico de convivencia previa de ciertas personas a costa, incluso, de los derechos de los legitimarios excluidos de la sucesión arrendaticia, podría interpretarse que la Ley, más que adjudicar un derecho por vía sucesoria, estaría confirmando o consolidando un derecho latente que aquellas personas ya poseían antes del fallecimiento del arrendatario. Desde este punto de vista, no tendría sentido valorar el arrendamiento puesto que el mismo tendría unos destinatarios con algo más que una expectativa a la sucesión: esos destinatarios gozarían ya, por razón de su parentesco y convivencia con el arrendatario, de algún tipo de titularidad sobre el arrendamiento; titularidad que haría innecesaria la computación de tal arrendamiento a efectos de legítimas: la muerte del arrendatario no abriría estrictamente la sucesión del contrato, sino una suerte, legalmente inédita, de confirmación legal de derechos preexistentes41.

2. Esta interpretación de la sucesión arrendaticia sería considerada incorrecta. Se argüiría que pertenece a un grupo de teorías claramente aisladas en la doctrina y que, partiendo de la limitación o supresión de la disponibilidad por actos mortis causa de los arrendamientos especiales, vienen a considerar al arrendamiento de la legislación especial como un contrato cuya titularidad corresponde no sólo al arrendatario, sino a éste y a los familiares que con él convivan42. Pero tales teorías son absolutamente inverosímiles y de imposible o muy difícil aplicación práctica, puesto que mientras no se produce la sucesión arrendaticia, el futuro sucesor es un tercero de cara al arrendamiento y sólo pasa a tener derechos y obligaciones arrendaticias en el momento en que es llamado por la Ley a suceder al arrendatario. Por ello, el arrendatario puede disponer del arrendamiento por actos inter vivos sin contar con el consentimiento del sucesor(art.8 LAU), de la misma manera que toda persona puede disponer por actos inter vivos de cualquier bien o derecho del que sea titular43.

6.7.- El art.4.2 LAU 94 y la aplicación subsidiaria del C.c. y de los Derechos forales.

Por último, se concluiría que todos los argumentos precedentes supondrían otros tantos elementos de convicción suficientes para aplicar el Derecho de sucesiones común o foral punto a las legítimas en la sucesión de los arrendamientos de vivienda. Esta aplicación subsidiaria estaría refrendada por el sistema de fuentes para los arrendamientos de vivienda establecido en el art.4.2 LAU 94.

En efecto, si el arrendamiento es susceptible de valoración económica; si es cierto que el derecho excluyente a sucesión de los familiares convivientes incluidos en el orden legal no tiene un fundamento absolutamente irreprochable; si en la sucesión de la vivienda en propiedad no están excluidas las legítimas; si el derecho a sucesión en la vivienda está comparativamente dotado de una protección inferior al de los legitimarios, los cuales tienen una posición privilegiada respecto de los actos inter vivos del causante; si la evolución histórica de la legislación especial sobre arrendamientos ha demostrado un continuado y persistente silencio acerca de la interrelación de los sistemas legitimarios, al tiempo que la exclusión de tales sistemas es una regla de excepción en nuestro Derecho; si la justificación de esa regla excepcional de exclusión ya es discutible en el art.81 LAR; y si, por último, tal exclusión puede dar pie a teorías inasumibles del tipo del arrendamiento como algún tipo de 'comunidad' entre arrendador y sucesores, se afirmaría, como conclusión, que el C.c. y los Derechos forales habrían de ser aplicables sin restricciones en materia de legítimas.

En los arrendamientos posteriores a la LAU 94 esta conclusión estaría apoyada por su art.4.2. Dicho precepto se remite en primer lugar a la autonomía de la voluntad, en defecto de la cual rige el C.c. Puesto que la intervención de la autonomía de la voluntad está limitada a materias dispositivas, en tema de legítimas la remisión actuaría directamente al C.c. y a los Derechos forales. En los arrendamientos sometidos al texto refundido de 1964 no existe un precepto análogo al art.4.2 LAU 94. Sin embargo, la integración normativa por recurso al C.c. y al Derecho foral no podría por ello ser excluida. En favor de dicha integración actúarían los mismos elementos de convicción desarrollados en los precedentes argumentos. Y en lo que concierne a la falta de habilitación expresa para la cuestionada remisión, se opondría el art.8 del citado texto del 64. Dicho precepto impone el recurso a la autointegración del propio texto 64 para colmar sus posibles vacíos normativos, evitando en lo posible traer soluciones de cuerpos normativos distintos. Pero, dado el silencio absoluto que el texto refundido guarda sobre legítimas, el recurso al C.c. y a los Derechos forales sería inevitable. La autointegración ordenada por el art.8 cedería el paso a una necesaria integración supletoria mediante la aplicación de estos cuerpos normativos.

7.- Tercera hipótesis: compensación en metálico a los legitimarios insatisfechos.

Con esta hipótesis se aceptaría el substrato básico de la anterior, admitiéndose que el derecho de los legitimarios no llamados a la sucesión del arrendamiento no podría ser excluido por principio en beneficio del derecho de los sucesores a dicho arrendamiento. Sin embargo, no se aceptaría que el llamamiento a la sucesión arrendaticia pudiese ser postergado o lesionado por obra del llamamiento legitimario. Previa constatación de que la plena aplicación de los sistemas legitimarios desvirtuaría la imperatividad de los diversos órdenes de sucesión en el arrendamiento de vivienda, se consideraría que dicha imperatividad debería de subsistir, ante todo, por estar establecida en una lex specialis, que además, es posterior al C.c. Partiendo de que la sucesión arrendaticia constituye una transmisión especial sobre un determinado derecho, como es el arrendamiento, se interpretaría que, con ella, la Ley instaura un llamamiento igualmente especial que se sobrepondría al llamamiento legitimario general sobre cuotas abstractas de la herencia.

No obstante, los derechos de los legitimarios insatisfechos no serían completamente excluidos. Los sucesores arrendaticios serían mantenidos en todo caso en sus derechos sobre la vivienda, pero con el deber de abonar en metálico, en su caso, los posibles derechos insatisfechos de los legitimarios no llamados a la sucesión del arrendamiento. Estos legitimarios, pues, respetarían el orden legal de sucesión y su imperatividad, pero no verían suprimidos sus derechos, que recibirían a través de un sistema de compensaciones en metálico.

Para llegar a esta conclusión se haría preciso constatar previamente cuales serían los hipotéticos efectos lesivos de la plena aplicación de los sistemas legitimarios en la sucesión de los arrendamientos de vivienda.

7.1.- Efectos lesivos de la aplicación de los sistemas legitimarios en la sucesión arrendaticia.

1. Para que los derechos de los sucesores arrendaticios no se viesen lesionados por los derechos de los legitimarios, sería preciso que el derecho a percibir legítima fuese legalmente considerado como un puro derecho de crédito que pudiese ser cubierto con dinero no herencial(legítima como pars valoris). Ahora bien, es bien sabido que, excepción hecha del Derecho catalán, en el resto del país las legítimas son algo más que simples derechos de crédito y que, por regla general, han de ser pagadas con bienes del causante. Existe práctico acuerdo doctrinal en este sentido. En lo que aquí concierne, no importa discernir sobre si la legitima es pars hereditatis o pars bonorum y si el legitimario debe de ser considerado o no heredero. Si es considerado heredero, no cabe duda de que su derecho recae sobre los bienes del causante(légitima como pars hereditatis). Y lo mismo ocurre aunque esa condición de heredero no se estime indispensable, ya que, aún en tal hipótesis, el legitimario se posiciona como un cotitular de los mencionados bienes(legítima como pars bonorum)44.

   La unanimidad doctrinal sobre este tema es impedida por aquella teoría, hoy en día mas bien aislada, que, sustancialmente, intenta asimilar la legítima del C.c a la antigua legítima catalana. Pero, aun en el supuesto de seguirse esta tesis, tampoco se garantizaría la intangibilidad del derecho de los sucesores arrendaticios. Tal teoría sostiene que el legitimario no tiene derecho a ser satisfecho con los bienes del causante, pero ello no impide que tales bienes actúen como garantía real(legítima como pars valoris bonorum)45. Por esta razón, nada evitaría que, en caso de impago, la ejecución de dicha garantía para satisfacer la legítima lesionada tuviese por consecuencia la constitución de comunidades arrendaticias entre legitimarios y sucesores arrendaticios.

2. Por razones similares a estas, tampoco evitarían la lesión del derecho del sucesor arrendaticio los diversos mecanismos previstos en Derecho de sucesiones para procurar el pago en metálico de la legítima. Así, en caso de legitimarios descendientes, el sucesor arrendaticio podría acudir al sistema pago en metálico previsto en los arts.841 y ss C.c.; y, en general, los sucesores arrendaticios y los legitimarios podrían recurrir a lo establecido en el art.821 C.c. Pero estas modalidades de pago no están desprovistas de garantías. Un sector de la doctrina piensa que el legitimario es, incluso, cotitular de los bienes de causante en tanto no se haga efectivo el pago en metálico. Mientras que otro sector sólo le atribuye esa condición de cotitular cuando el pago no ha sido realizado46. En resumen, si se aceptase la inclusión del arrendamiento en el cálculo de las legítimas, el derecho de los sucesores arrendaticios podría ser fácilmente lesionado porque no existiría recurso legal alguno que impidiese la posibilidad de que las legítimas pudiesen satisfacerse con cargo a tal arrendamiento. Lo que implicaría la correlativa posibilidad de alterar del orden de sucesión de los arrendamientos de vivienda establecido en la legislación especial.

7.2.- Los efectos de la legítimas en el Derecho catalán.

En el Derecho catalán, la colisión entre legítima y sucesión arrendaticia es menor. Ello porque después de la ley autonómica 8/90, legítima ha pasado a ser, por regla general, un puro derecho de crédito sin ningún tipo de garantía especial sobre los bienes de la herencia(arts.350, 362 y 366 del Código de sucesiones)47.

1. En el Código de sucesiones, el pago de la legítima corresponde al heredero o a las demás personas señaladas en el art.362. Si el sucesor arrendaticio tiene, además, la condición de estas personas, la legítima podría pagarse sin perjudicar la sucesión arrendaticia. Y la misma conclusión podría obtenerse para el caso de no tener el sucesor arrendaticio la condición ni de heredero ni de ninguna de las personas señaladas en el citado art.362. Así, podría suponerse que el llamamiento de la legislación especial a la sucesión arrendaticia atribuiría al sucesor arrendaticio, recta via, la cualidad de persona con capacidad para pagar en metálico la legítimas. No le atribuiría la condición de heredero facultado para dicho pago, que sería una hipótesis bastante discutible, sino simplemente la cualidad específica de pagar legítimas. Ahora bien, el sucesor arrendaticio sólo estaría obligado a pagar las legítimas que resultasen lesionadas como consecuencia de la sucesión arrendaticia. Pero si no hubiese lesión, la obligación de pago seguiría estando residenciada en el heredero o en las personas designadas en el art.362. De acuerdo con esta interpretación, la sucesión arrendaticia subsistiría y sería, por tanto, ordinariamente compatible con el sistema legitimario catalán. Ahora bien, los legitimarios siempre podrían llegar a solicitar, en su caso, el embargo del derecho arrendaticio para el pago de sus derechos si ello fuese necesario(a través de una cesión del arrendamiento ex art.8 LAU, cesión que tendría carácter solutorio y que estaría condicionada al consentimiento del arrendador)

7.3.- El principio de sucesor único en la legislación arrendaticia.

Constatados los efectos lesivos de la plena eficacia de los derechos de los legitimarios respecto de los derechos de los sucesores arrendaticios, se intentarían erradicar los mismos estableciendo un sistema que armonizase los derechos de unos y otros.

Para llegar a establecer ese sistema, se haría notar, previamente, que la posibilidad de un embargo del derecho arrendaticio por parte de los legitimarios o la propia posibilidad de que, sin llegar a dicho embargo, se formasen comunidades pro indiviso sobre el derecho arrendaticio entre legitimarios y sucesores arrendaticios como consecuencia de las reclamaciones de los legitimarios insatisfechos, pugnaría no ya tan sólo con la propia imperatividad del orden de sucesión establecido legalmente, sino, también, con la regla de unicidad de sucesor en el arrendamiento de vivienda, la cual rige en la legislación especial desde que fue introducida por el Decreto-ley de 30 de diciembre de 1944. Desde entonces, dicha regla de unicidad ha sido una constante en las sucesivas Leyes de arrendamientos e indiscutida por los autores48. Bajo el imperio del texto refundido de 1964 no cabe ni siquiera que las personas incluidas en el mismo acuerden la formación voluntaria de comunidades arrendaticias(art.58.2). En la sucesión del art.16 no existe una prohibición en tal sentido, lo cual es también predicable de la sucesión de la disp.trans.2ª, cuyo número 9 se remite a aquél en esta materia. Pero, independientemente de ello, lo cierto que es que el número 2 del art.16 se apoya también en el principio de unicidad de sucesor. En efecto, aun en el supuesto de que el mismo permita la formación de comunidades arrendaticias, éstas sólo podrían constituirse si hay acuerdo entre las personas incluidas en su número 1. En su defecto, rige el orden de prelación del número 2, en virtud del cual la persona con rango preferente podrá adjudicarse el contrato. Y para ello sólo tendrá que oponerse a la constitución de esa hipotética comunidad con otros familiares convivientes. En suma, tal comunidad, de constituirse realmente, sería sólo una facultad del sucesor con rango preferente, quien, en lugar de cederlo íntegramente a otro sucesor, optaría por cederlo sólo parcialmente. Nada tiene que ver, por tanto, con las comunidades forzosas que se constituirían por reclamación de los legítimarios49.

Así pues, se intentaría poner de relieve la inconsecuencia de que los sistemas legitimarios pudiesen alterar el orden de sucesión del art.16 y disp.trans.2ª LAU 94 y art.58 del texto de 1964. Se observaría que, siendo evidente que la Ley establece un llamamiento sucesorio singular en favor de una determinada persona, sería absurdo sostener que la misma pretende contradecirlo posteriormente a través de las legítimas no ya sólo mediante la posibilidad de embargo del derecho arrendaticio, sino también mediante la constitución de comunidades arrendaticias forzosas entre legitimarios y sucesores arrendaticios En resumen, se interpretaría, finalmente, que el llamamiento a la sucesión del arrendamiento estaría legalmente cualificado frente a las legítimas por estar establecido por una lex specialis, lo cual impediría que pudiese ser perjudicado por un llamamiento general sobre cuotas hereditarias abstractas, como es el legitimario.

7.4.- Los principios de protección a la familia y de acceso a la vivienda.

Los argumentos de esta hipótesis se confirmarían con una última observación. Es evidente que el juego pleno de los sistemas legitimarios podría ser aceptado si a través suyo se lograse un mejor cumplimiento práctico de los principios de acceso a vivienda y de protección a la familia. Sin embargo, lo cierto es que nada garantiza tal cosa. Al contrario. Lo específico del orden de los llamamientos a la sucesión arrendaticia, aún presentado ciertas deficiencias, se sobrepone en este punto a la generalidad de los llamamientos legitimarios a simples cuotas abstractas de la herencia.

Admitiendo, como ya quedó dicho, que el orden imperativo de sucesión en el arrendamiento de la legislación especial no asegura por sí solo un cumplimiento óptimo de dichos principios e incluso que el mismo presenta bastantes carencias en este sentido, se objetaría que la plena aplicación de las legítimas no lograría tampoco destinar la vivienda a aquella persona que, en términos absolutos, acreditase el mayor interés en ocuparla. Si el llamamiento arrendaticio intenta, al menos, ser selectivo y trata de ajustarse a un standard de normalidad atribuyendo la vivienda a determinadas personas con un interés presumible en ocuparla en base a los requisitos de proximidad de parentesco y de convivencia, el llamamiento legitimario tiene, por el contrario, una vocación más abstracta y generalista, puesto que su finalidad es favorecer a un grupo indeterminado de personas sin condición alguna, salvo el de ser parientes del causante. Así pues, si se admitiese la plena eficacia de las legítimas dentro de la sucesión arrendaticia, el cumplimiento de los principios de acceso a vivienda y de protección a la familia quedaría, muy probablemente, en función de una aleatoridad mayor que si dicha eficacia plena no se produjese.

7.5.- El pago en metálico de la legítima.

No obstante todo lo anterior, no cabría, pese a todo, atribuir un plusvalor absoluto a los derechos de los sucesores arrendaticios respecto del derecho de los legitimarios. Es cierto que las legítimas no aseguran el pleno cumplimiento de los principios de acceso a la vivienda y de protección a la familia; pero también lo es que el orden de sucesión previsto para los arrendamientos de vivienda, si bien es evidentemente más eficaz al respecto, tampoco garantiza un cumplimiento absolutamente satisfactorio de los citados principios constitucionales. En suma, se interpretaría que la sucesión arrendaticia de la legislación especial no podría, a pesar de todo, suprimir tajantemente los derechos de los legitimarios no llamados a la sucesión del arrendamiento. Sería precisa una armonización entre los derechos de los legitimarios y los derechos de los sucesores arrendaticios. Por todo lo cual, se concluiría finalmente que tales derechos deberían de ser satisfechos, si fuese necesario, conforme a un sistema de compensaciones en metálico.

1. El pago en metálico previsto en los arts.821, 829, 841 y ss., 1056 párrf.2º C.c no es posible en todo caso. Los arts.829, 841 y ss. y 1056 párrf.2º suponen una previsión expresa del causante y, además, sólo facultan una compensación entre legitimarios que sean descedendientes. El art.821, dictado precisamente para evitar situaciones de indivisión sobre fincas, tiene un alcance más general. No precisa ninguna previsión del causante para que el mismo sea operativo y puede ser invocado por todos los legitimarios, no solamente los que sean descendientes. Además, puede suponerse su aplicación incluso en la sucesión intestada, si se admite la asimilación del donatario al legatario que enuncia este art.821.

   Pero, como ya se indicado anteriormente, cualquiera que sea el alcance que se le conceda a estos preceptos, es bien sabido que, en nuestro Derecho, a excepción del catalán, los supuestos de pago en metálico establecidos en esas normas no convierten a la legítima en un simple derecho de crédito. Un sector de la doctrina considera que en tales casos los legitimarios receptores de dicho pago siguen siendo cotitulares del patrimonio hereditario hasta que aquel se les hace efectivo; se dice, en resumen, que, aún en estos casos, la legítima sigue siendo pars bonorum. Otro sector piensa que no existe esa cotitularidad transitoria, pero los legitimarios tienen siempre la garantía del patrimonio hereditario en caso de impago50. Queda claro, pues, que, en cualquiera de estas dos tesis, los diversos supuestos de pago en metálico no convierten a la legítima en un crédito personal. Lo mismo ocurre, evidentemente, en aquellos sistemas donde la legítima está protegida con garantía real(Ibiza y Formentera).

2. Si, con excepción del Derecho catalán, los diversos medios de pago en metálico de la legítima previstos en el Derecho español no garantizan la intagibilidad de los derechos de los sucesores arrendaticios y si a la vez, se pretende establecer un sistema que armonice los derechos de estos y los de los legitimarios, se realizaría una interpretación sistemática de legislación especial de arrendamientos, de una parte, y el C.c. y los Derechos forales, de otra, en virtud de la cual se deduciría un singular medio de pago en metálico de la legítima para el caso concreto de sucesión arrendaticia y sólo para este caso.

   Según este sistema singular, los legitimarios no estarían autorizados a pedir la satisfacción de sus derechos mediante el embargo del derecho arrendaticio(mediante una cesión solutoria a su favor consentida por el arrendador ex art.8 LAU) o, en su caso, mediante la constitución de comunidades arrendaticias entre ellos mismos y los sucesores arrendaticios. Los legitimarios, en suma, no estarían autorizados para alterar el orden de sucesión establecido por la legislación especial. Y para que ello fuese así, habría que aceptar que el derecho del legitimario no está provisto, frente al sucesor arrendaticio, de garantía alguna que recaiga sobre el derecho arrendaticio mismo. Frente al sucesor arrendaticio, el arrendamiento ni sería pars hereditatis ni tampoco pars bonorum, puesto que, a efectos del cálculo de las legítimas, ni siquiera formaría parte de la herencia.

   El derecho del legitimario sería, por tanto, un derecho de crédito provisto de una garantía limitada, porque el sucesor arrendaticio estaría autorizado para rechazar toda pretensión en virtud de la cual el legitimario se dirigiese contra el arrendamiento en los supuestos en que el sucesor arrendaticio no tuviese dinero propio para pagar las legítimas. Esta sería la única manera de preservar el orden de sucesión establecido en la legislación especial. Y, en tal sentido, el deber del sucesor arrendaticio respecto de las legítimas estaría limitado a su patrimonio personal, con exclusión del arrendamiento recibido por la sucesión especial. La satisfacción del derecho del legitimario estaría, pues, condicionada a la solvencia personal del sucesor arrendaticio, puesto que el arrendamiento nunca podría ser objeto de embargo para pago de legítimas.

7.6.- El deber de los sucesores arrendaticios frente a los legitimarios

1. La posición del legitimario se situaría entonces en un plano inferior a de los acreedores del arrendatario fallecido. El legitimario, por cuestión del orden de sucesión impuesto por la legislación especial, no podría pedir que su derecho se le satisfaga a costa el arrendamiento. Sin embargo, ocurre que el acreedor del arrendatario fallecido sí puede hacerlo, puesto que él sí puede pedir el embargo del derecho arrendaticio para el pago de las deudas del causante. No jugarían para el legitimario los mismos argumentos que permiten defender esta especial responsabilidad del sucesor arrendaticio frente a los acreedores del causante. Estos argumentos pueden ser los siguientes:

1. La sucesión arrendaticia se constituye como una sucesión especial respecto de la sucesión ordinaria del C.c. y los Derechos forales y no cabe atribuir al sucesor especial la condición de deudor verdadero obligado al pago de las deudas del causante, condición que sólo es propia del sucesor ordinario del C.c. Pero ello no significa que el sucesor especial arrendaticio quede completamente desvinculado de dichas deudas. Aquí impera sin remedio el fundamento que rige desde su misma base toda transmisión mortis causa de deudas de deudas; no sólo la transmisión mortis causa de deudas, sino, de manera general, los actos inter vivos donde la transmisión de un bien o un conjunto de bienes puede hacer peligrar el crédito de los acreedores del transmitente(arts.643 párrf.2º y 1297 párrf.1º C.c. y 37.4º LH). Un deudor puede transmitir sus bienes y derechos por título gratuito, bien por actos inter vivos o mortis causa, pero tales bienes y derechos están afectos al cumplimiento de sus obligaciones en la medida de que la transmisión pueda perjudicar a los acreedores.

2. La sucesión arrendaticia no escapa a este principio. La sucesión arrendaticia, aunque sea especial, no impide que el sucesor arrendaticio deba de responder frente a los acreedores del causante, al menos, hasta el límite del propio derecho arrendaticio, que es, justamente, lo recibido por sucesión. Esta es la barrera infranqueable de responsabilidad mínima del sucesor arrendaticio y se concreta en el mismo derecho arrendaticio de vivienda, que es susceptible de convertirse en objeto de un negocio patrimonial(arts.8 LAU 94 y 23 del texto de 1964) y pudiendo, en consecuencia, ser embargado por los acreedores del causante si concurre el consentimiento del arrendador.

   El sucesor del arrendamiento de vivienda asume el papel de liquidador stricto sensu respecto de las deudas del causante. El papel de verdadero deudor sigue correspondiendo al sucesor ordinario. El sucesor arrendaticio, por el contrario, sólo puede ser obligado a ceder el arrendamiento para el pago de dichas deudas; su deber respecto a todas las obligaciones del causante, sean de la especie que sean, se restringe a ofrecer el derecho arrendaticio como medio de pago. En suma, el derecho arrendaticio de vivienda, pese a ser objeto de una sucesión especial a favor de determinadas personas, no se sustrae del fundamento que organiza toda transmisión mortis causa de deudas, fundamento que asegura una barrera infranqueable de responsabilidad que se concreta en los bienes y derechos objeto de la transmisión. Al contrario, sometiéndose a este principio, la sucesión arrendaticia de vivienda convierte al derecho arrendaticio en un bien afecto al pago de las deudas del causante.

2. Ante ello, se destacaría la imposibilidad de aplicar estos argumentos a las legítimas; ello, por cuestión de que el derecho de los acreedores trae causa onerosa, lo cual exigiría, lógicamente, una superior protección de tal derecho frente al derecho simplemente gratuito de los legitimarios. En definitiva, los legitimarios sólo podrían ejecutar bienes personales de los sucesores arrendaticios, pero no podrían instar en ningún caso la ejecución del arrendamiento mediante una cesión solutoria a su favor o, en su caso, mediante la constitución de una comunidad sobre el mismo entre ellos y los sucesores arrendaticios. El deber de los sucesores arrendaticios respecto de las legítimas estaría limitado a su patrimonio personal, con exclusión del arrendamiento.