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Actualización de rentas

8 Comentarios
 
Actualización de rentas
11/11/2003 16:00
Os agradecería me solucionarais la siguiente duda.

Como ya sabeis, la DA 8ª de Ley 55/1999, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, ... introdujo una modificación a la Ley 29/1994 añadiendo un nuevo apartado 12 a la DT 3ª con la siguiente redacción:

"12. La presente disposición transitoria se aplicará a los contratos de arrendamiento de local de negocio para oficina de farmacia celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan el 31 de diciembre de 1999."

Pues bien, tengo un cliente farmacéutico con contrato de alquiler de 1976. En el año 2000, el arrendador, acogiéndose al apartado 12 anterior, actualizó la renta aplicando el IPC desde 1976 hasta 1999. Sobre el importe de la nueva renta aplicó un 60% alegando que era el porcentaje exigible por tratarse de la 5ª anualidad tras la aprobación de la LAU 24/94 y por resultar la renta anterior superior al 10% del importe actualizado por lo que debería haber empezado la actualización por el 20%.

Mi pregunta es la siguiente:
Al quedar sujeto el alquiler de la farmacia a la LAU de 1994 en base a una ley de 1999 ¿No debería heberse exigido la actualización en el plazo de 10 años?

Si la ley no se puede aplicar con carácter retroactivo para exigir el pago de los periodos que el arrendador no actualizó (hay diversas sentencias), porqué sí se puede exigir el % de la renta que corresponda en función de los años transcurridos desde la aprobación de la LAU ¿No se considera, en este caso, que la ley se está aplicando con carácter retroactivo?

Muchas gracias y saludos
11/11/2003 17:03
Creo que es una disposición sumamente clara. Todos los arrendamientos quedaron sujetos a la LAU de 1.994, las farmacias encajarian en la figura de contratos asimilados, si entendemos a estos como profesionales. Una cosa es la actualización de la renta que establece la citada disposición transitoria y otra la duración de los contratos de arrendamiento. Cuando se cumplió una anualidad del contrato de arrendamiento, desde la entrada en vigor de la LAU (1 enero 1995), el arrendador pudo perfectamente actualizar la renta conforme esa disposición, no necesitaba el añadido del punto 12. Se debatió mucho en su día en cuanto a la calificación de la farmacia. Y entroncamos la situación en cuanto a la duración; la DT 4ª de la LAU. Como entendemos al farmaceutico? como profesional o como una actividad comercial? Si es como profesional el contrato se extinguirá en cinco años, para evitar esta situación y tras diversas presiones por parte de los Colegios Farmaceuticos se aprobó la inclusión del apartado 12 para evitar que al año siguiente los Tribunales se inundaran de demandas de resoluciones de contato por su expiración. Pero sólo se publicó para las farmacias y lamentablemente se obvió al resto de profesionales que sufrieron el desatino de esa equiparación.
Salvo mejor opinión
Saludos.
11/11/2003 19:20
Erodri, en primer lugar te agradezco que me hayas contestado tan rápido y como es evidente que conoces la problemática que se originó con este tema, que tambien te agradezco que me hayas aclarado ya que lo cierto es que lo desconocía, me gustaría comentarte alguna cosa más sobre este tema y de paso aclararme las dudas que sigo teniendo.

La persona que práctico la actualización que he comentado fué un abogado en nombre de su cliente, y puesto que se acogió al apartado 12 para practicar la actualización, daba a entender en su comunicación que si no se había practicado antes es porque no se podía.
Por otro lado, la DT 3ª de la LAU establece las condiciones en las que se debe practicar la actualización de los locales de negocio fijando entre otros, el plazo para practicarla.

De tu contestación anterior, deduzco que la aplicación del 60% sobre la renta actualizada es correcta, sin embargo, no acabo de entender porqué se puede exigir el % de la renta que corresponda en función de los años transcurridos desde la aprobación de la LAU.

Si la renta no se actualizó en su momento, independientemente de que el arrendador hubiera podido hacerlo desde la entrada en vigor de la LAU, ¿no debería haberse respetado el plazo de 10 años previsto en la DT 3ª?

Insisto ¿No se considera, en este caso, que la ley se está aplicando con carácter retroactivo?

No tengo delante el texto de la DT 3ª, pero creo que dice que "a partir de que se practique la actualización" (en este caso en el año 2000) se aplicarán los porcentaje establecidos en función del periodo de actualización que corresponda.

Te agradeceré tu opinión.

Saludos


11/11/2003 20:07
Para entenderlo mejor, nos situamos en enero de 1.995, año en que entra en vigor la Ley. En ese momento, y siempre referido a ese momento, el plazo de extinción del arrendamiento en este caso es de 5 años por lo que la actualización se realizará con los porcerajes de: 10, 20, 35,60 y 100, es decir en cinco años. ( y comienza la peregrinación por los Tribunales con sentencias en un sentido y en otro) El legislador entiende (iter parlamentario) que el arrendador en cuanto entre en vigor la Ley va a proceder a la actualización, no a los cinco años siguientes. Sin embargo esto es un derecho del arrendador que le puede ejercer o no, en este caso le ejerce a los 5 años y retrotrae todas las actuaciones, no te obliga, porque entre otras cosas no puede por el caracter iretroactivo de la Ley, a que pagues en este momento el importe que se debería de pagar de haber realizado en su día la actualización. Ahora bien, sentencias de distintas Audiencias Provinciales entienden que los arrendamientos para la actividad de farmacia son comerciales, considerando como tal la división 6 del IAE y en concreto el grupo 614.1 se refiere a la actividad de farmacia. Otras Audiencias entienden como actividad profesional. La diferencia radica en que la actualización se realice en 10 años o en cinco, y el termino del arrendamiento actividad profesional 5 años; y más confusión añadió al tema la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 7 de febrero de 1.995 a calificar como oficina y no como local de negocio.
En conclusión, si consideramos la farmacia como Oficina o de actividad profesional, la actualización se realizaría en 5 años pero considerada como actividad comercial en 10. Eso en el momento de entrada en vigor de la Ley. En este momento y salvo mejor opinión, es un contrato con la actualización en 10 años. Si ha comenzado en el año 2000, terminará en función de los tramos que se deban aplicar, no necesariamente en 10 años, se pueden dar casos en los que en 3 años se alcanza el 100% de la actualización.
En cuanto a que la Ley se aplique con caracter retroactivo, creo que no, lo que sí se aplica con caracter retroactivo es un derecho, pero la ley no lo impide ni fija un límite temporal para ejercer este derecho. No se si habré podido aclarar un poco más este tema, es de muy distinta interpretación y sigue sin ser un tema pacífico por los distintos intereses que convergen, sobre todo si en el local se pagan rentas pequeñas.
Saludos.
11/11/2003 21:10
Gracias de nuevo Erodri, pero no termino de ver lo del plazo. Estoy de acuerdo en que hay casos en los que en tres años se puede alcanzar el 100% de actualización, pero mi pregunta es otra.

Si se empieza a actualizar en el año 2000, ¿debe el arrendador mantener las normas sobre la aplicación de los porcentajes empezando por el 10% y en su caso aplicando el siguiente si la renta no actualizada es superior al 10% de la renta actualizada y así sucesivamente hasta alcanzar el 100% de la actualización, que efectivamente no tiene porqué coincidir con el plazo de 10 años? O por el contrario, ¿puede actualizar directamente con el 60% por ser el 5º año desde que entró en vigor la LAU? En este caso, si hubiera aplicado el criterio anterior, en el año 2000 hubiera correspondido aplicar un porcentaje del 20%.

Espero que al plantearlo de esta forma te haya aclarado cual es mi pregunta.

Gracias de nuevo.

Saludos
11/11/2003 21:24
No necesariamente empezamos en el 10% sino en el tramo que corresponda una vez aplicada la regla de actualización. Si por ejemplo se paga una renta de 750,00 € y la renta máxima actualizada es de 1.250,00€, comenzaremos con el 70% al año siguiente volveremos a calcular la renta máxima actualizada y sobre ella aplicaremos el 80% y así suvcesivamente hasta alcanzar el 100%. No tiene nada que ver que sea el 5º año, es mera coincidencia y si al calcular la renta máxima actualizada, al compararla con la renta actual, resulta un porcentaje del 60% pues correcto, quedarán cuatro años para terminar la actualización.
"De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo a lo dispuesto en la regla de actualización, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas siguientes en función del período de actualización que corresponda, siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta. Las tablas ya las conoces el 10% el 20% 30% etc.
Espero que esto te lo aclare un poco mas.
saludos
12/11/2003 00:20
Ahora sí!
El problema es que en el caso de mi cliente, pagaba una renta mensual de 30.000 pesetas. Al aplicar la actualización desde 1.976 hasta 1.999, el importe de la renta mensual actualizada era de aproximadamente 205.000 pesetas. De acuerdo con el criterio anterior, en el año 2000 mi cliente debía haber pagado 41.000 pesetas mensuales durante el primer año (el 20% de 205.000 ya que el 10% era inferior a las 30.000 pesetas mensuales que pagaba). Sin embargo, el abogado del arrendador le dijo que le correspondía pagar el 60% de 205.000 pesetas, es decir, unas 123.000 pesetas por el tema del transcurso de los cinco años.

Como verás la diferencia es más que evidente, ya que en el año 2.003 le hubiera correspondido pagar el 50% de la renta actualizada hasta ese año (el 30% en 2001, 40% en 2002 y 50% en 2003) y no el 90% que paga actualmente (70% en 2001, 80% en 2002 y 90% en 2003).

De acuerdo con lo anterior, mi cliente ha pagado en estos tres años un importe muy superior al que le hubiera correspondido. ¿Crees que debo aconsejarle que intente reclamar la cantidad pagada en exceso? En caso necesario, en tu opinión ¿prosperaría una demanda en el juzgado?

Tu opinión me está siendo de mucha utilidad ya que yo no soy abogada y querría poder aconsejar a mi cliente sobre la posibilidad de que consulte a un abogado.

De nuevo muchas gracias por anticipado.
Saludos
12/11/2003 08:21
Son rentas aceptadas, y no puedes volverte contra tus propios actos, con lo cual no se puede considerar como pago improcedente. Se supone que la otra parte antes de aceptar el pago a estudiado bien el asunto. De todas las formas por evacuar una consulta con un Abogado no está de más piensa que esto es muy vivo y cambia continuamente.
saludos.
12/11/2003 13:12
Una vez más quiero agradecerte tu opinión respecto a este asunto ya que me ha sido de muchísima utilidad.
Saludos

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