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Acuerdo indemnizatorio
Tengo un cliente que, en su día, formalizó un contrato de permuta de un terreno con una Promotora a cambio de dos pisos. Los dos pisos han sido entregados pero sin cédula de habitabilidad debido a que no se concluyeron las obras, en concreto, falta la conexión de luz del edificio.
La Promotora está en malísima situación y mi cliente les ha propuesto que como daños y perjuicios por la falta de la cédula de habitabilidad le den en propiedad un local sótano del mismo edificio propiedad por ahora de la Promotora.
La Promotora está de acuero. Sucede que el mencionado local está anexo a otra vivienda con su carga hipotecaria conjunta y el banco, para poder revisar la operación, le solicita a mi cliente un contrato privado de cesión del mencionado local.
Mi duda es como articular este contrato, había pensado como una dación en pago por la que mi cliente renuncia a reclamar a la Promotora por el contrato de permuta (obligación que le han impuesto) y poner una condición resolutoria por la que en un plazo determinado se consiga el acuerdo de la C.P. de segregar el local y que la entidad financiera distribuya la carga hipotecaria proporcionalmente.
No se, dudo luego existo
La Promotora está en malísima situación y mi cliente les ha propuesto que como daños y perjuicios por la falta de la cédula de habitabilidad le den en propiedad un local sótano del mismo edificio propiedad por ahora de la Promotora.
La Promotora está de acuero. Sucede que el mencionado local está anexo a otra vivienda con su carga hipotecaria conjunta y el banco, para poder revisar la operación, le solicita a mi cliente un contrato privado de cesión del mencionado local.
Mi duda es como articular este contrato, había pensado como una dación en pago por la que mi cliente renuncia a reclamar a la Promotora por el contrato de permuta (obligación que le han impuesto) y poner una condición resolutoria por la que en un plazo determinado se consiga el acuerdo de la C.P. de segregar el local y que la entidad financiera distribuya la carga hipotecaria proporcionalmente.
No se, dudo luego existo
Hola compañero,
No termino de entender, y esto es curiosidad, porqué razón el banco exige que se muestre un contrato de cesión del local (pero tú tienes la sensibilidad del asunto)
La idea que propones en cualquier caso (segregar y repartir carga hipotecaria, me parece muy buena). Creo que más que una dación en pago, se trataría de una renuncia de derechos (en este caso a exigir responsabilidad a cambio del local que mencionas), pero cuidado con los intereses de terceros, en caso de que existan, porque pueden hacer que este tipo de pactos devengan nulos.
Creo que la condición resolutoria del contrato para el caso de que la CP no consienta la segregación (cuidado con los regímenes de mayorías, tenlo presente), no ayuda a tu cliente, porque volvería a estar en las mismas (dado que la promotora no aceptará una cláusula penal avalada por un lado, y que por otro la vía judicial es larga y costosa como sabemos).
A lo mejor sería procedente el que de no ser posible la segregación a una determinada fecha, la transmisión del local se sustituyese por otra cosa (puesto que la promotora no tiene dinero, por ejemplo un inmueble del que sea propietario que tenga un valor equivalente)
Espero haberte ayudado en algo,
MCD Agraz Abogados
www.mcdagraz.es
No termino de entender, y esto es curiosidad, porqué razón el banco exige que se muestre un contrato de cesión del local (pero tú tienes la sensibilidad del asunto)
La idea que propones en cualquier caso (segregar y repartir carga hipotecaria, me parece muy buena). Creo que más que una dación en pago, se trataría de una renuncia de derechos (en este caso a exigir responsabilidad a cambio del local que mencionas), pero cuidado con los intereses de terceros, en caso de que existan, porque pueden hacer que este tipo de pactos devengan nulos.
Creo que la condición resolutoria del contrato para el caso de que la CP no consienta la segregación (cuidado con los regímenes de mayorías, tenlo presente), no ayuda a tu cliente, porque volvería a estar en las mismas (dado que la promotora no aceptará una cláusula penal avalada por un lado, y que por otro la vía judicial es larga y costosa como sabemos).
A lo mejor sería procedente el que de no ser posible la segregación a una determinada fecha, la transmisión del local se sustituyese por otra cosa (puesto que la promotora no tiene dinero, por ejemplo un inmueble del que sea propietario que tenga un valor equivalente)
Espero haberte ayudado en algo,
MCD Agraz Abogados
www.mcdagraz.es
Muchas gracias por tu respuesta.
A ver, al Promotor le da igual todo, está embargado hasta las cejas y es cuestión de tiempo que está Promoción se la quede el Banco. Eso si, tonto no es y aprovechando la ocasión exige, por una parte se le libere de la obligación contraída con la permuta y por otra parte que, no estar sujeto a las posibles responsabilidades que por evicción le podrían corresponder por la situación del local.
Por otra parte tenemos al Banco. Que para empezar a estudiar la operación de distribución de la carga hipotecaría y liberar al Promotor respecto la del local (se me había olvidado, condición tb del Promotor) nos exige, en principio, un contrato privado entre las partes.
Por el acuerdo de segregación no habrá problemas si se llega a un acuerdo para lo anterior, pues el Promotor es dueño de todas las viviendas ( a excepción de las dos de la permuta).
El Promotor nos propuso en su día realizar una donación gratuita pues así el no respondía de la evicción por el local con una clausula de reversión en el supuesto que la entidad bancaria no acepte liberar al mismo de la parte proporcional de la carga hipotecaría. Esta solución, entiendo, no es buena para mi cliente pues, además de tener que realizar la donación y aceptación en escritura pública, es decir generar gastos sin saber la decisión del Banco, también el tipo impositivo de la operación es mayor que el de una transmisión.
Otra cosa es que mi cliente sólo le interesa ese local y no quiere subrogarse en una hipoteca de uno de los inmuebles, supuesto que nos ha ofrecido la Promotora y no ha querido.
Un saludo
A ver, al Promotor le da igual todo, está embargado hasta las cejas y es cuestión de tiempo que está Promoción se la quede el Banco. Eso si, tonto no es y aprovechando la ocasión exige, por una parte se le libere de la obligación contraída con la permuta y por otra parte que, no estar sujeto a las posibles responsabilidades que por evicción le podrían corresponder por la situación del local.
Por otra parte tenemos al Banco. Que para empezar a estudiar la operación de distribución de la carga hipotecaría y liberar al Promotor respecto la del local (se me había olvidado, condición tb del Promotor) nos exige, en principio, un contrato privado entre las partes.
Por el acuerdo de segregación no habrá problemas si se llega a un acuerdo para lo anterior, pues el Promotor es dueño de todas las viviendas ( a excepción de las dos de la permuta).
El Promotor nos propuso en su día realizar una donación gratuita pues así el no respondía de la evicción por el local con una clausula de reversión en el supuesto que la entidad bancaria no acepte liberar al mismo de la parte proporcional de la carga hipotecaría. Esta solución, entiendo, no es buena para mi cliente pues, además de tener que realizar la donación y aceptación en escritura pública, es decir generar gastos sin saber la decisión del Banco, también el tipo impositivo de la operación es mayor que el de una transmisión.
Otra cosa es que mi cliente sólo le interesa ese local y no quiere subrogarse en una hipoteca de uno de los inmuebles, supuesto que nos ha ofrecido la Promotora y no ha querido.
Un saludo
