El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares

acuerdos elementos comunes

12 Comentarios
 
Acuerdos elementos comunes
perfil
14/04/2014 12:59
Para modificar un elemento común (el tipo de contraventanas de toda la fachada), ¿se necesita unanimidad o 3/5 partes de los votos?. Gracias.
perfil
14/04/2014 17:42
Unanimidad, pero no solo eso, deberá consultar con urbanismo si es viable la pretensión.
perfil
15/04/2014 08:56
Gracias Pasacero, es lo que suponía aunque la Administradora me hizo dudar porque defiende lo de las 3/5 partes en base a la Reforma de la LPH del pasado 2013. En cualquier caso, me ha dado una gran idea porque lo voy a consultar en Urbanismo del Ayto. Gracias de nuevo.
perfil
16/04/2014 00:57
Estoy de acuerdo con su Administrador, lluna.


En este caso, podríamos llegar a la conclusión de que la obra podría calificarse únicamente como útil (no requerible ni necesaria), y en consecuencia habrá de aprobarse en Junta de Propietarios, pues las obras necesarias son, en principio, imperativas, y las obras no requeribles o exigibles o no necesarias, son las contempladas en el nuevo art. 17.4 LPH y en consecuencia precisan de mayoría cualificada de tres quintos, como se deriva del art. 17.10 LPH.



Siempre me sorprende la osadía con la que responde pasacero y de verdad que no le entiendo. Usted no sabe lo que contesta y suele confundir a los consultantes.


La reforma a la que se refiere el Administrador del consultante, persigue, entre otros, los siguientes objetivos:


— En primer lugar, potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando trabas actualmente existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible. También se enmarca en la necesidad de operar, paralelamente, sobre el patrimonio inmobiliario existente para contribuir al ahorro energético, con el relanzamiento de la industria de materiales, así como de la relativa a las restantes instalaciones y dotaciones de la edificación y de las tecnologías de energías renovables.


— En segundo lugar, ofrecer un marco normativo idóneo para permitir la reconversión y reactivación del sector de la construcción, encontrando nuevos ámbitos de actuación, en concreto, en la rehabilitación edificatoria y en la regeneración y renovación urbanas.


— En tercer lugar, fomentar la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la edificación como en el suelo, acercando nuestro marco normativo al marco europeo; sobre todo en relación con los objetivos de eficiencia, ahorro energético y lucha contra la pobreza energética.


Por dichas razones el quorum exigible es el de 3/5 y no el de unanimidad.


¡¡¡PASACERO. SI NO SABE, NO CONTESTE!!!
perfil
16/04/2014 14:10
Pido disculpas porque quizá mi exposición daba lugar a erróneas interpretaciones, y nada mas lejos de mi intención de provocar polémicas en este foro que siempre ha sido de gran ayuda para mí.

La modificación de esas contraventanas (mallorquinas de madera para ser mas concreta) se plantea por una necesidad de sustitución, ya que las actuales se encuentran en mal estado. Aprovechando esa sustitución es cuando se ha planteado modificar el modelo o tipo de contraventana. De hecho algunos vecinos ya lo han hecho de "motu propio".

El hecho de permitir que cada uno adopte el modelo que le guste, o bien que se combinen 2 modelos diferentes , tal como se intenta plantear para satisfacer a todos (uno corredero como el original, y otro abatible), obviamente afecta negativamente a la estética de la fachada y también al valor de tasación del inmueble global, dado que uno de los criterios es uniformidad de la fachada.

De ahí mi pregunta, ya que con anterioridad a la Reforma de la LPH, estaba claro que la decisión en este tema era por unanimidad, y de ese modo era mas fácil porque ya se sabía que la unanimidad es cuasi imposible de obtener, con lo cual todo el mundo entendía que había que seguir el mismo modelo original. Actualmente la Administradora ha dicho que es por 3/5 partes y eso genera mas polémica, ya que siempre existen grupos de presión para convencer y ganar votos.

Al leer la Reforma del 2013, parece que puede entenderse según el Art. 10. a), como muy bien señala DickTurpin, aunque en nuestra comunidad se ha tratado como obras de mantenimiento a realizar sin esa imperiosa obligación. Pero también es cierto que en el Art. 17 que trata mas concretamente de los acuerdos a adoptar, no encuentro referencia alguna para interpretar que este tema deba acordarse por 3/5 partes, ya que en el apto. 6 del mismo artículo deja abierto que el resto de contenidos del título constitutivo (y las contraventanas podrían serlo como elementos comunes regulados por el art. 396 del código civil) deben ser modificados por unanimidad.

NO obstante, se me escapa a mi conocimiento todas aquellos beneficios que cita DickTurpin para exigir solo las 3/5 partes en la sustitución que nos ocupa, ya que no se justifica en base a ellos sino mas bien en modelos de gusto personal (correderas o abatible).

Quedo agradecida de sus contribuciones a este tema, porque la interpretación de la Ley no parece dejarlo bastante claro. Un saludo.

perfil
17/04/2014 15:09
No lo interpreto del modo que usted expone.

Estoy de acuerdo con su Administrador.

En mi opinión es de aplicación el quorum de 3/5.

Un saludo.
perfil
23/04/2014 12:30
Agradecer de nuevo a DickTurpin su contribución a este tema.

En esto dias tambien he consultado en asesorias jurídicas de organismos oficiales (Ayto. Generalitat...) y su interpretación esta en la linea de exigir -unanimidad- dado que se trata de una modificación del bien común de elementos de fachada que se fundamentan en el art. 396 del código civil.

Ahora bien queda abierta esta interpretación a la tendencia que la nueva ley del 2013 deja patente al facilitar acuerdos en base a mayoría como son los 3/5, reduciendo los casos de acuerdos por unanimidad.

Dado lo polémico que resulta este tema, y en ausencia además de jurispridencia a causa de la recencia de la nueva ley del 2013, animo a los participantes del foro con experiencia en casos similiares, las vias de solución o fundamentación en derecho que han encontrado, ya que entiendo que en este caso concreto que expongo si bien se trata de una rehabilitación, no tiene porque la misma modificar los elementos originales de la fachada. Y si se pretendiera cambiarlos, considero que se debería requerir la unanamidad.

Gracias a tod@s. Un saludo.
perfil
23/04/2014 13:14
Pues discrepo totalmente de Dick. Yo no contesto sin saber cómo da a entender el compañero. También tengo a veces mis dudas, y cuando lanzo una respuesta si no estoy seguro, consulto con otros compañeros. Así que no te sorprendas tanto Sr. Dick. que vas un poco de sobrado.

perfil
24/04/2014 09:39
Pasacero, que no contestas sin saber??? Lo que hay que oir.
Tras la modificación efectuada por la Ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas para este cambio de contraventanas se requiere la aprobación por las 3/5 partes y no por unanimidad.
perfil
24/04/2014 16:48
Si, 3/5 si lo motiva la eficiencia energética del edificio, pero este no es el caso.
perfil
12/05/2014 11:26
Pero entonces... si en mi comunidad los vecinos de las plantas 1 y 2 que entran por una entradita que esta separada de la mia por una valla, (yo soy el vecino del bajo y tengop entrada propia), quieren arreglar su entrada para que esté más bonita (esta entradita dicen las escrituras que es elemento común tb para mi) ¿necesitarían mi voto favorable para que haya unanimidad? ¿ o con la mayoria de votos es suficiente?
perfil
24/05/2014 12:44
Mensaje eliminado por incumplir las normas de participación en los foros de PorticoLegal.com.
perfil
25/05/2014 08:36
Me apunto a este hilo, posiblemente no sea correcto y anticipadamente pido disculpas.
Mi pregunta va dirigida a quien quiera contestar, pero muy especialmente a Dick Turpin, de quien aprecio siempre su contribucion a este foro.
La eficiencia energetica de la instalacion centralizada de calefacion y agua caliente, en mi comunidad, esta muy por debajo del 85%.
La pregunta: Podria darme de baja del uso de estos servicios, sin tener que contribuir a los gastos que generan los mismos.
Agradeceria contestacion.

Bufetes de abogados especialistas en Propiedad Horizontal

Miguel CERDÓ FERNÁNDEZ

Abogado en: PALMA DE MALLORCA (Baleares)

Especialidades: Comunidades de vecinos- Derecho Civil General- Derecho Penal

Propiedad Horizontal, Derecho Civil y Penal. Tambien administramos fincas.

Mario GARCIA-OLIVA
BUFETE MARIO GARCIA-OLIVA

Abogado en: SANTANDER (Cantabria)

Especialidades: Familia- Derecho Civil General- Comunidades de vecinos

Maria José RUIZ TRUJILLO

Abogado en: JEREZ DE LA FRONTERA (Cadiz)

Especialidades: Familia- Derecho Civil General- Comunidades de vecinos

Despacho multidisciplinar formado por letrados colaboradores con una dilatada y amplia experiencia