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Adjudicación subasta vs tercería de dominio

5 Comentarios
 
Adjudicación subasta vs tercería de dominio
27/06/2017 12:16
Os pido ayuda, no se bien como puede darse la vuelta a este problema.

Unas propietarios de una vivienda, disponen de deudas con la Comunidad de Vecinos, por importe de 15.000 €, al juicio, ni acuden y se les embarga la vivienda, durante todo ese tiempo, siguen sin pagar cantidad alguna, por lo que la comunidad embarga la vivienda y solicita la subasta.

Sale a subasta por 15000 € costas.

MI CLIENTE, puja en la subasta y se queda con la vivienda (Libre de Cargas), y dispone de la diligencia de adjudicatario y dispone de 40 días para abonar el remate.

La comunidad desde que inició la ejecución y la subasta, acumulo 10.000 € en deudas, que ayer envió a los deudores solicitando el pago, de esos 10.000 €, cuotas de comunidad desde enero 2009 hasta mayo 2017. Los deudores no recogen los burofax, y el abogado de la comunidad, se pone en contacto conmigo, para indicarme que en vez de actuar contra los deudores, va a interponer una terceria de dominio contra el remate.

La situación me parece kafkiana....

Mi cliente, le pueden quitar el piso?

Que indemnización puede solicitar mi cliente?

Como veis la situación, y cual puede ser la opción mas fácil, yo la que veo es reclamar las cantidades a los propietarios (6) y ejecutar de forma solidaria....

Vosotros, AYUDARME
27/06/2017 12:55
Todo ese montón de tonterías que te ha dicho el compañero letrado carecen del menor rigor y son un desafuero. A tu cliente solo le puede mejorar la puja el deudor, mediante la presentación de una tercera persona que ofrezca mejor postura en el plazo de diez días, siempre y cuando se apliquen los porcentajes de adjudicación señalados en el art. 670 LEC, que deberías examinar con atención. Las cuentas que tenía la comunidad, de haberse conjugado judicialmente, hubieran lastrado el precio por el que el bien sale a subasta, teniendo la opción la ejecutante de integrar todos esos años de morosidad en la deuda reclamada, lo cual no hizo, por lo que el inmueble no responde de cargas que no aparezcan o en el registro o en el edicto de substa. Si pagas tres años naturales anteriores y lo que llevamos del año en curso, (desde 2014 a la actualidad) has cumplido con lo que señala la Ley de Propiedad Horizontal. Aunque- entre tú y yo- esa pendencia se refiere a las transmisiones voluntarias y no a las ejecuciones, por lo que lo lógico sería pasar la cuenta a los indolentes expropietarios y no a tu cliente. No pasa nada, compañero, tranquilidad. Tu cliente es el propietario de la casa y el compañero letrado no sabe lo que dice sobre tercerías.
Tripoli
icame
27/06/2017 17:02
Interesante y lúcida intervención J.C.G.
Al hilo de lo dicho, ¿podrías ahondar sobre el tema de que es posible que en las ejecuciones, el adjudicatario no tenga la obligación de abonar los gastos de la Comunidad?.
27/06/2017 18:31
Hola Trípoli. Un abogado señero y referente en este foro como eres tú merece una respuesta de primera. El supuesto es que alguien adquiere en subasta una vivienda y se encuentra con que la misma debe un dinero en concepto de comunidad, e incluso puede haber a día de la fecha un procedimiento judicial de reclamación de esas cuotas comunitarias. ¿ Ha de pagarlo o no?. El artículo 9. e) segundo párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal habla de "el adquiriente" sin distinguir la forma de adquisición, señalando que " responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación".
Esto significa que el nuevo propietario no puede ser condenado en un procedimiento (vgr monitorio) en que no ha sido parte, ni puede ser demandado por unas deudas que no ha contraído voluntariamente, puesto que son del propietario anterior. Lo que fija el artículo es una responsabilidad "real" subsecuente con carácter de garantía. De esta forma, quien ha de pagar es el que generó la deuda o quien resultó condenado, pero esa deuda está afianzada por el propio piso adquirido hasta los últimos tres años y el que cursa. La aplicación práctica de lo dicho es que el nuevo adquiriente tiene un derecho de repetición hasta la cantidad afianzada (los tres años y pico) contra el antiguo propietario, pero la comunidad puede pedir la inscripción de ese fragmento de deuda en el registro una vez que ha intentado el cobro personal al antiguo propietario. No es una deuda solidaria, sino tan solo un mero afianzamiento de una deuda ajena que, como conexa a la propiedad, nace y se extingue con la misma, siquiera parcialmente, y hasta el límite garantizado.
Tripoli
icame
28/06/2017 10:28
Gracias por tu respuesta. Veo que en la práctica, salvo el tema de la repetición contra el anterior propietario, no hay forma de obviar el pago de lo adeudado a la Comunidad (dentro de esos tres años y el actual).
28/06/2017 20:31
Si, eso es. Ten en cuenta que lo que plantea el compañero Icame son unas cuentas de disparate: la comunidad saca a subasta una vivienda por 15.000 euros que se le adeudan, y además aparecen con otra cuenta de nada menos que de otros 10.000 correspondientes al periodo 2009-2017, cuando ya había empezado la ejecución por los primeros 15.000. Es decir, que puede tratarse de un periodo de unos 18 años sin pagar un céntimo de comunidad, lo cual solo puede darse cuando esta última falta a los mínimos deberes de diligencia en el cuidado de sus asuntos. De esta forma, le podría haber salido más barato al propietario hacer una escritura de compraventa en favor de una persona próxima que pagar la cantidad reclamada,quedando la cuenta en tres años y pico. Por ello, el cliente de icame tiene poco de qué quejarse, puesto que la ley no señala que deban pagarse otros conceptos distintos que los propios de comunidad (es decir, nada de costas judiciales ni intereses procesales) ni tampoco exige más que el pago de esos tres años y el del curso, con lo cual castiga a quien no hace las cosas a tiempo- como el abogado perturbado de la tercería- y premia a quien cumple con lo prescrito, como es el nuevo propietario que pone al día la cuenta.

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