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Administrador
Buenas tardes a todos, mi duda es referente a mi comunidad que quiere prescindir de los servicios del administrador.
1º) ¿Para prescindir de dicho servicio es necesario 3/5 partes de propietarios que sumen a su vez 3/5 de cuotas totales verdad?
2º) Pongamonos en el caso de que lo consigan, ellos pretenden llevar la administracion la comunidad misma. ¿Estoy yo obligado a asumir la presidencia cuando me toque en estas condiciones?. Le hago la pregunta porque con un administrador que te asesore si estoy dispuesto, pero de lo contrario no me considero que este capacitado ni tengo tiempo de ello. ¿Podría negarme a ser presidente o secretario?
Muchas gracias
1º) ¿Para prescindir de dicho servicio es necesario 3/5 partes de propietarios que sumen a su vez 3/5 de cuotas totales verdad?
2º) Pongamonos en el caso de que lo consigan, ellos pretenden llevar la administracion la comunidad misma. ¿Estoy yo obligado a asumir la presidencia cuando me toque en estas condiciones?. Le hago la pregunta porque con un administrador que te asesore si estoy dispuesto, pero de lo contrario no me considero que este capacitado ni tengo tiempo de ello. ¿Podría negarme a ser presidente o secretario?
Muchas gracias
1º Correcto.
2º La presidencia es obligatoria, y si la comunidad vota que todos los cargos recaigan en la misma persona, también está obligado.
Si Ud no se siente capacitado, ni tiene tiempo, contrata Ud por su cuenta, un profesional que le haga el trabajo y lo paga Ud solo. Ahora, las cuentas las presenta ud, ya que a ese sujeto, posiblemente no le acepten en la junta.
2º La presidencia es obligatoria, y si la comunidad vota que todos los cargos recaigan en la misma persona, también está obligado.
Si Ud no se siente capacitado, ni tiene tiempo, contrata Ud por su cuenta, un profesional que le haga el trabajo y lo paga Ud solo. Ahora, las cuentas las presenta ud, ya que a ese sujeto, posiblemente no le acepten en la junta.
Pero lo normal no es poner como punto del dia "prescindir del administrador".
Lo normal es que como punto del día aparezca "Renovación por otro año del administrador", por lo que hace falta que voten 3/5 partes para que se renueve el cargo y no al contrario que sería 3/5 partes para no renovar.
¿Es asi?
Lo normal es que como punto del día aparezca "Renovación por otro año del administrador", por lo que hace falta que voten 3/5 partes para que se renueve el cargo y no al contrario que sería 3/5 partes para no renovar.
¿Es asi?
Subo este hilo porque quiero saber si lo que dije antes es asi.
Hay una gran diferencia en como se presente la cuestión a votar. No es lo mismo que el punto del día sea:
- Renovación del cargo del administrador.
a que sea:
- Prescindir de los servicios del administrador.
En cada caso las 3/5 partes van en un sentido o en otro.
¿Es esto asi?
Hay una gran diferencia en como se presente la cuestión a votar. No es lo mismo que el punto del día sea:
- Renovación del cargo del administrador.
a que sea:
- Prescindir de los servicios del administrador.
En cada caso las 3/5 partes van en un sentido o en otro.
¿Es esto asi?
En el art 13 de la ley pone que para el establecimiento o supresión de los servicios de la comunidad se requiere las 3/5 partes de los votos favorables.
O sea que si para contratar a un portero o a un administrador hace falta 3/5 partes pues según la ley para la SUPRESIÓN hace falta lo mismo.
Eso no quita que haya muchísima gente en este foro y otros foros que dice que solo hace falta la mayoría en segunda convocatoria. Pero eso no es lo que aparece en la LPH. He encontrado opiniones, menos, que apoyan lo de los 3/5 partes.
Pero da igual el numero de opiniones que se encuentren en internet en un sentido u otro. Yo mientras no me demuestren lo contrario me quedo con lo que defienden las 3/5 partes porque es lo que dice la LPH.
Los que insisten en la mayoría simple concreten los motivos por favor. Les estaré agradecido por aclarármelo.
O sea que si para contratar a un portero o a un administrador hace falta 3/5 partes pues según la ley para la SUPRESIÓN hace falta lo mismo.
Eso no quita que haya muchísima gente en este foro y otros foros que dice que solo hace falta la mayoría en segunda convocatoria. Pero eso no es lo que aparece en la LPH. He encontrado opiniones, menos, que apoyan lo de los 3/5 partes.
Pero da igual el numero de opiniones que se encuentren en internet en un sentido u otro. Yo mientras no me demuestren lo contrario me quedo con lo que defienden las 3/5 partes porque es lo que dice la LPH.
Los que insisten en la mayoría simple concreten los motivos por favor. Les estaré agradecido por aclarármelo.
Estoy dandole vueltas y puede que la cosa sea asi:
- Una comunidad sin administrador si decide ponerlo entonces deben ser 3/5 partes.
- Una comunidad que tiene administrador y aún no ha terminado sus servicios anuales (según contrato o lo votado en ultima ordinaria sobre que se prorrogue un año más) pues entonces para suprimir hace falta 3/5 partes en una reunión extraordinaria.
- Una comunidad que tiene administrador y en junta ordinaria vota si se le renueva pues solo hace falta la mayoria simple, ya que no es contratar un nuevo servicio ni suprimir un nuevo servicio.
¿Puede ser este el enfoque correcto? ¿Qué pensais?
- Una comunidad sin administrador si decide ponerlo entonces deben ser 3/5 partes.
- Una comunidad que tiene administrador y aún no ha terminado sus servicios anuales (según contrato o lo votado en ultima ordinaria sobre que se prorrogue un año más) pues entonces para suprimir hace falta 3/5 partes en una reunión extraordinaria.
- Una comunidad que tiene administrador y en junta ordinaria vota si se le renueva pues solo hace falta la mayoria simple, ya que no es contratar un nuevo servicio ni suprimir un nuevo servicio.
¿Puede ser este el enfoque correcto? ¿Qué pensais?
Hola Equal;
La ley dice que si el cargo de Administrador es realizado por uno de los propietarios, basta la mayoría simple si se aprueba en 1º convocatoria, y con la mayoría de los asistentes si se realiza en 2ª convocatoria.
Los mismos quorums que se exigen para el resto de los cargos (Presidente, Vice, Secretario, etc)
Si es un Administrador externo a la comunidad, es decir, contratado; La ley dice que se estará a lo acordado en el contrato. No obstante, lo habitual sería una mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios que a su vez constituyan las 3/5 de las cuotas.
Como no está suficientemente claro, es muy posible que haya Administradores que blinden sus contratos con Unanimidad para poder prescindir de sus servicios. No puedo garantizar esto último pues yo no he visto contratos de este tipo, pero si que me lo han dejado caer.
Para mi sería así:
Propietario-Administrador: Mayoria simple
Administrador externo: 3/5 partes con 3/5 partes de las cuotas de participación.
Saludos
La ley dice que si el cargo de Administrador es realizado por uno de los propietarios, basta la mayoría simple si se aprueba en 1º convocatoria, y con la mayoría de los asistentes si se realiza en 2ª convocatoria.
Los mismos quorums que se exigen para el resto de los cargos (Presidente, Vice, Secretario, etc)
Si es un Administrador externo a la comunidad, es decir, contratado; La ley dice que se estará a lo acordado en el contrato. No obstante, lo habitual sería una mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios que a su vez constituyan las 3/5 de las cuotas.
Como no está suficientemente claro, es muy posible que haya Administradores que blinden sus contratos con Unanimidad para poder prescindir de sus servicios. No puedo garantizar esto último pues yo no he visto contratos de este tipo, pero si que me lo han dejado caer.
Para mi sería así:
Propietario-Administrador: Mayoria simple
Administrador externo: 3/5 partes con 3/5 partes de las cuotas de participación.
Saludos
Si nos referimos a administradores contratados (no al vecino que le toca por turno o por elección), en los contratos que yo he visto la duración es anual, pero con prórroga automática salvo que se denuncie por alguna de las partes con una cierta antelación. Algo parecido a los seguros.
Por tanto, yo entiendo que para denunciarlo por parte de la comunidad, sería necesaria una mayoría de 3/5.
Por tanto, yo entiendo que para denunciarlo por parte de la comunidad, sería necesaria una mayoría de 3/5.
La ley no es clara, y como tal, solo habla del propietario-presidente como cargo (mayoria simple) o a lo que se diga en el contrato, pero la interpretación es la que le quiera dar cada uno, precisamente por eso, porque no esta claro.
A mi modo de ver si existe una supresión de servicio a la comunidad. O es que acaso vosotros no prestaís un servicio?
El administrador existe siempre como tal, pero la empresa que has constituido, que es la que la comunidad contrata para que les de el servicio de: asesoria juridica, asesoria fiscal, contabilidad de cuentas, administración, etc, es supresión de servicio y en caso de que se quiera suprimir, interpreto que sería por mayoria de 3/5 partes.
A mi modo de ver si existe una supresión de servicio a la comunidad. O es que acaso vosotros no prestaís un servicio?
El administrador existe siempre como tal, pero la empresa que has constituido, que es la que la comunidad contrata para que les de el servicio de: asesoria juridica, asesoria fiscal, contabilidad de cuentas, administración, etc, es supresión de servicio y en caso de que se quiera suprimir, interpreto que sería por mayoria de 3/5 partes.
Según usted se suprime un servicio y se necesitan 3/5 para dicha supresión.
Entiendo que está diciendo que como el servicio está suprimido a partir de ese momento ya nadie llevará la contabilidad, las cuentas ni ninguna otra de las funciones que suelen hacer los administradores de fincas, a fin de cuentas el servicio ya está suprimido, no es eso???.
Porque si esa función contable por ejemplo la llevara un vecino el servicio no estaría suprimido sino que simplemente se habría optado por cambiarlo.
Claro, debe de ser así.
Modo irónico off.
Entiendo que está diciendo que como el servicio está suprimido a partir de ese momento ya nadie llevará la contabilidad, las cuentas ni ninguna otra de las funciones que suelen hacer los administradores de fincas, a fin de cuentas el servicio ya está suprimido, no es eso???.
Porque si esa función contable por ejemplo la llevara un vecino el servicio no estaría suprimido sino que simplemente se habría optado por cambiarlo.
Claro, debe de ser así.
Modo irónico off.
Reitero. MAYORÍA SIMPLE.
La ley es bastante clara.
Al respecto citaré parte de la SAP Madrid, Sec. 18.ª, 315/2010, de 5 de julio
Recurso 290/2010. Ponente: JESUS CELESTINO RUEDA LOPEZ.
Evidentemente no voy a transcribir la sentencia completa, sino la parte esencial que interesa a este debate y que resuelve una impugnación del nombramiento de un Administrador externo a la comunidad por no haberse adoptado el acuerdo con las mayorías que el impugnante pretendía eran de aplicación 3/5.
La Audiencia declara lo siguiente:
“El segundo acuerdo impugnado por el demandante, según la súplica de la demanda lo es el de nombramiento de un administrador y ello por efectuarse sin las mayorías necesarias de, a su entender, 3/5 partes.
Pues bien es clara la improsperabiidad de tal motivo de impugnación del acuerdo (...) pues bien es claro que la decisión de la comunidad de contratar un administrador no constituye el establecimiento de un nuevo servicio a los efectos del artº. 17.1ª párrafo segundo LPH para lo que se exige la mayoría de tres quintas partes de los comuneros, sino que se trata de un ÓRGANO DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD conforme al artº. 13.1 d), de manera que el presidente puede a su vez ser secretario y administrador o puede la comunidad decidir que tales cargos se ostenten por distintas personas, e incluso que ese administrador, persona física o jurídica, no sea "comunero", conforme al citado precepto apartados 5 y 6 .
La contratación, pues, de tal persona como ajena a los "comuneros", no se trata del establecimiento de un nuevo servicio sino del nombramiento de un cargo que puede efectuarse mayoritariamente, apartado 5 de tal precepto (...)".
Dicho argumento, que comparto, interpreta perfectamente el articulado de la LPH en este punto, sin perjuicio de que ya he comentado que personalmente lo veo bastante claro.
A dicha resolución podría añadirse (la adición es mía), que la jurisprudencia califica la relación jurídica entre COMUNIDAD - ADMINISTRADOR, como CONTRATO DE MANDATO y no como contrato de prestación de servicios y en consecuencia, tampoco cabría plantearse que se trata de la supresión de un SERVICIO, porque dicha relación jurídica (Administrador-Comunidad), no tiene dicha calificación jurídica.
Saludos.
La ley es bastante clara.
Al respecto citaré parte de la SAP Madrid, Sec. 18.ª, 315/2010, de 5 de julio
Recurso 290/2010. Ponente: JESUS CELESTINO RUEDA LOPEZ.
Evidentemente no voy a transcribir la sentencia completa, sino la parte esencial que interesa a este debate y que resuelve una impugnación del nombramiento de un Administrador externo a la comunidad por no haberse adoptado el acuerdo con las mayorías que el impugnante pretendía eran de aplicación 3/5.
La Audiencia declara lo siguiente:
“El segundo acuerdo impugnado por el demandante, según la súplica de la demanda lo es el de nombramiento de un administrador y ello por efectuarse sin las mayorías necesarias de, a su entender, 3/5 partes.
Pues bien es clara la improsperabiidad de tal motivo de impugnación del acuerdo (...) pues bien es claro que la decisión de la comunidad de contratar un administrador no constituye el establecimiento de un nuevo servicio a los efectos del artº. 17.1ª párrafo segundo LPH para lo que se exige la mayoría de tres quintas partes de los comuneros, sino que se trata de un ÓRGANO DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD conforme al artº. 13.1 d), de manera que el presidente puede a su vez ser secretario y administrador o puede la comunidad decidir que tales cargos se ostenten por distintas personas, e incluso que ese administrador, persona física o jurídica, no sea "comunero", conforme al citado precepto apartados 5 y 6 .
La contratación, pues, de tal persona como ajena a los "comuneros", no se trata del establecimiento de un nuevo servicio sino del nombramiento de un cargo que puede efectuarse mayoritariamente, apartado 5 de tal precepto (...)".
Dicho argumento, que comparto, interpreta perfectamente el articulado de la LPH en este punto, sin perjuicio de que ya he comentado que personalmente lo veo bastante claro.
A dicha resolución podría añadirse (la adición es mía), que la jurisprudencia califica la relación jurídica entre COMUNIDAD - ADMINISTRADOR, como CONTRATO DE MANDATO y no como contrato de prestación de servicios y en consecuencia, tampoco cabría plantearse que se trata de la supresión de un SERVICIO, porque dicha relación jurídica (Administrador-Comunidad), no tiene dicha calificación jurídica.
Saludos.
Van a tener ustedes razón. Es lo que yo pensaba al principio, pero...nunca se me ha dado el caso de que una comunidad me haya cesado (toquemos madera).
Me confundió el tema de contrato. Mi contrato es de arrendamiento de servicios, pero efectivamente, consta en la ley que es un contrato de mandato y arrendamiento de servicios.
Fixin, no se esfuerze, ya lo entendi! Tiene usted un humor ironico, que...vaya!
En fin! Dejo un poco de texto rebuscado para mer13, que es el que preguntó primero;-)
El cambio de Administrador de Fincas
• ¿Cómo realiza la Junta de Propietarios el cambio de administrador de fincas?
Hay dos tipos de procedimientos para aprobar el cambio de administrador:
1.- Mediante Junta Extraordinaria
Es el procedimiento habitual. El Presidente cuando lo considere conveniente o, cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios o, un número de éstos que representen, al menos, el veinticinco por ciento de las cuotas de participación (artículo 16.1 LPH), debe/deberán convocar una Junta Extraordinaria, donde se notifique expresamente que el “Orden del Día” es el cambio de administrador de fincas.
Entre los aspectos formales de la Junta Extraordinaria, la citación se hará con la antelación necesaria para que pueda llegar a conocimientos de todos los copropietarios (artículo 16 LPH).
Es muy importante no convocar al actual administrador, aunque realice las funciones de secretario de la Junta, para que así los copropietarios puedan opinar y decidir libremente, en ausencia de cualquier presión o prejuicio.
El acuerdo será válido por mayoría simple, al ser un acto de mera administración (artículo 17.4 LPH):
- En primera convocatoria, el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
- En segunda convocatoria, el voto de la mayoría de los asistentes, siempre que éstos representen, a su vez, más de la mitad de las cuotas de los presentes.
Terminada la reunión se cerrará el acta con las firmas del Presidente y del Secretario o, dentro de los diez días naturales siguientes; así, desde dicho cierre los acuerdos serán ejecutivos (artículo 19.3 LPH). Y, una vez transcurridos treinta días, plazo establecido para que los ausentes a la Junta puedan manifestar su oposición al acuerdo adoptado, será válido de pleno derecho (artículo 18.3 LPH).
2.- En caso de urgencia
El Presidente de una comunidad realiza el cambio de administrador sin convocar una Junta Extraordinaria. Puede contratar provisionalmente otro administrador y someter su nombramiento a ratificación en la primera Junta Extraordinaria que se celebre en breve plazo. En esta Junta, se debe aprobar el acuerdo con el voto favorable de la mayoría de los propietarios, como se ha explicado arriba.
Me confundió el tema de contrato. Mi contrato es de arrendamiento de servicios, pero efectivamente, consta en la ley que es un contrato de mandato y arrendamiento de servicios.
Fixin, no se esfuerze, ya lo entendi! Tiene usted un humor ironico, que...vaya!
En fin! Dejo un poco de texto rebuscado para mer13, que es el que preguntó primero;-)
El cambio de Administrador de Fincas
• ¿Cómo realiza la Junta de Propietarios el cambio de administrador de fincas?
Hay dos tipos de procedimientos para aprobar el cambio de administrador:
1.- Mediante Junta Extraordinaria
Es el procedimiento habitual. El Presidente cuando lo considere conveniente o, cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios o, un número de éstos que representen, al menos, el veinticinco por ciento de las cuotas de participación (artículo 16.1 LPH), debe/deberán convocar una Junta Extraordinaria, donde se notifique expresamente que el “Orden del Día” es el cambio de administrador de fincas.
Entre los aspectos formales de la Junta Extraordinaria, la citación se hará con la antelación necesaria para que pueda llegar a conocimientos de todos los copropietarios (artículo 16 LPH).
Es muy importante no convocar al actual administrador, aunque realice las funciones de secretario de la Junta, para que así los copropietarios puedan opinar y decidir libremente, en ausencia de cualquier presión o prejuicio.
El acuerdo será válido por mayoría simple, al ser un acto de mera administración (artículo 17.4 LPH):
- En primera convocatoria, el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
- En segunda convocatoria, el voto de la mayoría de los asistentes, siempre que éstos representen, a su vez, más de la mitad de las cuotas de los presentes.
Terminada la reunión se cerrará el acta con las firmas del Presidente y del Secretario o, dentro de los diez días naturales siguientes; así, desde dicho cierre los acuerdos serán ejecutivos (artículo 19.3 LPH). Y, una vez transcurridos treinta días, plazo establecido para que los ausentes a la Junta puedan manifestar su oposición al acuerdo adoptado, será válido de pleno derecho (artículo 18.3 LPH).
2.- En caso de urgencia
El Presidente de una comunidad realiza el cambio de administrador sin convocar una Junta Extraordinaria. Puede contratar provisionalmente otro administrador y someter su nombramiento a ratificación en la primera Junta Extraordinaria que se celebre en breve plazo. En esta Junta, se debe aprobar el acuerdo con el voto favorable de la mayoría de los propietarios, como se ha explicado arriba.
