El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Agrupacion de Interes Urbanistico
- Foros Legales
- Urbanismo
- Tema: Agrupacion de interes urbanistico
- Urbanismo
Nuevo Comentario
9 Comentarios
Necesito información ya que me encuentro en éstos momentos ante la duda de formar parte de una Agrupación de éste tipo en Castilla la Mancha, van a urbanizar unos terreros y yo soy uno de los propietarios, se está pensando en formar una agrupación pero yo no se que hacer he consultado a distintos abogados pero no he sacado nada en claro ,solo perdida de dinero y tiempo.
Alguien me puede explicar en que consiste y si conlleva algún riesgo.
Muchas gracias.
Alguien me puede explicar en que consiste y si conlleva algún riesgo.
Muchas gracias.
¿Que ventajas tiene entrar en una agrupación de interés urbanístico?
Yo soy víctima de dos PAI's, en el primero un propietario, vecino y familiar, que era abogado, tenia terrenos quiso formar una, para quedarse luego con las obras del PAI. Le firmamos para que tuviera el apoyo mayoritario de los propietarios y luego, el se quedo como agente urbanizador ha pasado de nosotros. En otro PAI unos vecinos con el exconcejal de urbanismo del PP, que también era abogado y que se dejó al Ayuntamiento gobernando sus compañeros, se ofreció para que los propietarios formaran una Agrupación de Interés Urbanístico. No entramos, y no consiguieron alcanzar el 50%, pero los que entraron se encontraron con la minuta y que la oferta ha tenido que competir con otra empresa que ofrecía un mejor precio. Si no alcanzas el 50% de la superficie se corre con el riesgo de encontrar luego con unas minutas por preparar las plicas o el proyecto de reparcelación y urbanización de centenares de miles de euros. Es un abuso!
Los vecinos poco controlan por ser de la agrupación. El que lo lleva es el abogado exconcejal. Una falta de ética total de los vecinos que confiaron en él, más por ser exconcejal de urbanismo que por ser abogado. Este cobra siempre tanto si le dan la condición de agente urbanizador como si no.
Para mí, si ya no quieren que entres es porqué ya tienen el 50% de los terrenos, con eso consiguen tener preferencia en la adjudicación como agente urbanizador ante el Ayuntamiento de turno.
Yo soy víctima de dos PAI's, en el primero un propietario, vecino y familiar, que era abogado, tenia terrenos quiso formar una, para quedarse luego con las obras del PAI. Le firmamos para que tuviera el apoyo mayoritario de los propietarios y luego, el se quedo como agente urbanizador ha pasado de nosotros. En otro PAI unos vecinos con el exconcejal de urbanismo del PP, que también era abogado y que se dejó al Ayuntamiento gobernando sus compañeros, se ofreció para que los propietarios formaran una Agrupación de Interés Urbanístico. No entramos, y no consiguieron alcanzar el 50%, pero los que entraron se encontraron con la minuta y que la oferta ha tenido que competir con otra empresa que ofrecía un mejor precio. Si no alcanzas el 50% de la superficie se corre con el riesgo de encontrar luego con unas minutas por preparar las plicas o el proyecto de reparcelación y urbanización de centenares de miles de euros. Es un abuso!
Los vecinos poco controlan por ser de la agrupación. El que lo lleva es el abogado exconcejal. Una falta de ética total de los vecinos que confiaron en él, más por ser exconcejal de urbanismo que por ser abogado. Este cobra siempre tanto si le dan la condición de agente urbanizador como si no.
Para mí, si ya no quieren que entres es porqué ya tienen el 50% de los terrenos, con eso consiguen tener preferencia en la adjudicación como agente urbanizador ante el Ayuntamiento de turno.
Ya ves, Valentín, lo clarito que está 'tu caso': si alguien intenta impedir tu incorporación a la Agruapción, ya sabes lo que tienes que hacer (requerimiento al canto y presentación de instancia en el ayuntamiento, adjuntando copia de la documentación que acredite que eres el legítimo dueño de la finca, etc.).
Ya me 'olía' yo que tu finca radicaba en la provincia de Alicante (por que será...?).
Tienes bastante razón, aunque no toda, cuando dices que 'con la LRAU todo parece pensado para que el propietario se quede sin nada ni pueda reaccionar ante debidamente'. Creo que no es exactamente así. Lo que ocurre es que la LRAU es una ley que presume la buena fé y la honestidad de los ediles de los ayuntamientos de la Comunidad Valenciana (craso error!!!) a los que confíó la tarea de coordinar y equilibrar adecuadamente los intereses de urbanizadores, propietarios y del propio municipio.
La LRAU pecó de ingenua: como se dice vulgarmente, confió el cuidado del gallinero a la zorra...
La realidad, la triste realidad, es que la mayor parte de los ayuntamientos de la Comunidad Valenciana utilizan la LRAU en beneficio personal de sus ediles y técnicos y/o en el de sus amiguetes, socios o allegados, y en claro perjuicio de los sufridos pequeños propietarios de terrenos (y también, muchas veces en contra de los propios intereses del mnicipio). El pasado domingo leí en EL PAIS un interesante, razonado y bien fundamentado artículo del sociolodo Ignacío Carrión en el que venía a decir que, tal y como están las cosas por el patio urbanístico de la Comunidad Valenciana, ya no debe presumirse la inocencia de los ediles sino su culpabilidad, salvo que demuestren su inocencia. Y tiene razón!!
Y lo triste es que todo seguirá igual hasta que los tribunales le den un buen susto (y metan en la carcel) a un par de esos sinverguenzas que tanto abundan en los ayuntamientos del litoral levantino. Los tribunales ya están dando la razón, en via contensioso administrativa, a los propietarios de terrenos que decidieron plantar cara a algunos ayuntamientos y urbanizadores, pero, que yo sepa, de momento, ningún edil está en la carcel pagando por sus desmanes (y haberlos, haylos, muchos y graves). Todo llegará (esperemos...), aunque solo sea por la alarma social que la actuación de algunos ediles está creando y por la mala fama que en Europa estamos 'pillando' gracias a sus sinvergonzonadas. Las víctimas se cuentan por millares!!
Ya me 'olía' yo que tu finca radicaba en la provincia de Alicante (por que será...?).
Tienes bastante razón, aunque no toda, cuando dices que 'con la LRAU todo parece pensado para que el propietario se quede sin nada ni pueda reaccionar ante debidamente'. Creo que no es exactamente así. Lo que ocurre es que la LRAU es una ley que presume la buena fé y la honestidad de los ediles de los ayuntamientos de la Comunidad Valenciana (craso error!!!) a los que confíó la tarea de coordinar y equilibrar adecuadamente los intereses de urbanizadores, propietarios y del propio municipio.
La LRAU pecó de ingenua: como se dice vulgarmente, confió el cuidado del gallinero a la zorra...
La realidad, la triste realidad, es que la mayor parte de los ayuntamientos de la Comunidad Valenciana utilizan la LRAU en beneficio personal de sus ediles y técnicos y/o en el de sus amiguetes, socios o allegados, y en claro perjuicio de los sufridos pequeños propietarios de terrenos (y también, muchas veces en contra de los propios intereses del mnicipio). El pasado domingo leí en EL PAIS un interesante, razonado y bien fundamentado artículo del sociolodo Ignacío Carrión en el que venía a decir que, tal y como están las cosas por el patio urbanístico de la Comunidad Valenciana, ya no debe presumirse la inocencia de los ediles sino su culpabilidad, salvo que demuestren su inocencia. Y tiene razón!!
Y lo triste es que todo seguirá igual hasta que los tribunales le den un buen susto (y metan en la carcel) a un par de esos sinverguenzas que tanto abundan en los ayuntamientos del litoral levantino. Los tribunales ya están dando la razón, en via contensioso administrativa, a los propietarios de terrenos que decidieron plantar cara a algunos ayuntamientos y urbanizadores, pero, que yo sepa, de momento, ningún edil está en la carcel pagando por sus desmanes (y haberlos, haylos, muchos y graves). Todo llegará (esperemos...), aunque solo sea por la alarma social que la actuación de algunos ediles está creando y por la mala fama que en Europa estamos 'pillando' gracias a sus sinvergonzonadas. Las víctimas se cuentan por millares!!
Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Artículo 3. Contenido.
La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor catastral y el titular catastral. A los solos efectos catastrales, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos
Artículo 3. Contenido.
La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor catastral y el titular catastral. A los solos efectos catastrales, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos
En la lotau de Castilla-La Mancha tenemos también un problema similar al que comentas yque se os da en la LRAU. Si cabe aquí puede ser aún más paradójico por cuanto y aunque se trate de la misma administración según en la provincia en que te encuentres son más o menos flexibles.
Lo cierto es que comparto que ni la LRAU ni la LOTAU exigen ese criterio de inscripción previa en el registro de la propiedad para formar parte de una AIU. Es más, ¿qué hacemos entonces en aquellos casos en que la administración actuante ha enviado al propietario, titular catastral, su correspondiente carta de aviso de inicio del programa urbanístico? Me explico, lo que no puede hacer la administración es tenerte como propietario para cumplir tus obligaciones; pagar impuestos que te gira anualmente en base al registro administrativo que es el catastro, exigirte tus obligaciones contibuyendo equitativamente a las correspondientes cargas del PAU o PAI y sin embargo a la hora de exigir tus derechos (por ejemplo formando parte para constituir una AIU) no te tenga por propietario. Para mí lo anterior sería un fraccionamiento inadmisible del derecho y máxime teniendo en cuenta que es la propia administración quien te viene reconociendo como propietario (el pago del IBI, el envío de las cartas comunicándote el PAU así lo atestigua), y si a eso le añadimos además que ni la LOTAU ni la LRAU exige el requisito de inscripción registral previa de la finca, que no existe alegación en contra que ponga en duda tu propiedad y que el Tribunal Supremo tiene más que dicho que el registro de la propiedad es un registro de títulos, que no de fincas y que incluso dicha inscripción registral no es una prueba iure et de iure sino que admite prueba en contra, no entiendo ni comparto porque la administración tiene tanto interés en negar el ejercicio de derechos cuando es precisamente la administración quien está obligada por la Constitución en garantizar el ejercicio de los mismos.
Lo cierto es que comparto que ni la LRAU ni la LOTAU exigen ese criterio de inscripción previa en el registro de la propiedad para formar parte de una AIU. Es más, ¿qué hacemos entonces en aquellos casos en que la administración actuante ha enviado al propietario, titular catastral, su correspondiente carta de aviso de inicio del programa urbanístico? Me explico, lo que no puede hacer la administración es tenerte como propietario para cumplir tus obligaciones; pagar impuestos que te gira anualmente en base al registro administrativo que es el catastro, exigirte tus obligaciones contibuyendo equitativamente a las correspondientes cargas del PAU o PAI y sin embargo a la hora de exigir tus derechos (por ejemplo formando parte para constituir una AIU) no te tenga por propietario. Para mí lo anterior sería un fraccionamiento inadmisible del derecho y máxime teniendo en cuenta que es la propia administración quien te viene reconociendo como propietario (el pago del IBI, el envío de las cartas comunicándote el PAU así lo atestigua), y si a eso le añadimos además que ni la LOTAU ni la LRAU exige el requisito de inscripción registral previa de la finca, que no existe alegación en contra que ponga en duda tu propiedad y que el Tribunal Supremo tiene más que dicho que el registro de la propiedad es un registro de títulos, que no de fincas y que incluso dicha inscripción registral no es una prueba iure et de iure sino que admite prueba en contra, no entiendo ni comparto porque la administración tiene tanto interés en negar el ejercicio de derechos cuando es precisamente la administración quien está obligada por la Constitución en garantizar el ejercicio de los mismos.
Hola, Valentín. El caso que expones es muy interesante y relativamente frecuente. La solución no es clara, pero tampoco debes renunciar a integrarte en la AIU (ni aceptar que te rechacen) solo porque tus fincas no están inscritas en el Registro de la Propiedad.
Supongo que tu finca está en la Comunidad Valenciana, no? Provincia de Alicante? Pregunto esto porque ya conozco un par de casos por esas latitudes.
Efectivamente, los plazos marcados en la LRAU son muy cortos, escandalosamente cortos, aunque el plazo de 20 días a que te refieres no es para integrarte en la Agrupación (te puedes integrar en cualquier momento, o adherirte, usando la terminología legal). Ese plazo de 20 días es para presentar una posible 'alternativa técnica' al programa que presumo habrá presentado un 'urbanizador' (frecuentemente, por desgracia, un amiguete del alcalde de turno).
Lo que yo haría es comunicar fehacientemente, tanto a la Agrupación (ya formada o en proceso de formación) como al Ayuntamiento, tu intención de integrarte en la AIU, manifestando que eres el legítimo y único propietario de terrenos incluídos en el ámbito de la actuación de que se trate, y apaortando copia de tantos documentos como tengas que justifiquen tus derechos dominiciales sobre los terrenos. La Ley no obliga aprioristicamente a ningún propietario a tener sus terrenos inscritos en el Registro de la Propiedad. Tampoco la LRAU habla de propietarios de terrenos 'inscritos' en el Registro de la Propiedad, así que, si la Ley no distingue ni limita, no debe distinguirse ni limitarse el derecho de un propietario por el simple hecho de no figurar sus terrenos inscritos en el Registro de la Propiedad. Es más: ofrecete, en la misma via fehaciente, a realizar a posteriori todos los trámites necesarios para inscribir las fincas, y haz mención de los cortos plazos establecidos en la LRAU, que impedirían el ejercicio de los derechos que te corresponden como propietario (un propietario de fincas no deja de ser el legitimo propietario por el hecho de falta de inscripcion de las fincas), y reservate el derecho de ejercitar cuantas acciones legales pudieran corresponderte frente a quien o quienes con su actuación o pasividad te impidieran el libre y pleno ejercicio de tus derechos dominicales.
Si me confirmas que tus terrenos radican en la provincia de Alicante, podría añadir algo más.
Un saludo.
Supongo que tu finca está en la Comunidad Valenciana, no? Provincia de Alicante? Pregunto esto porque ya conozco un par de casos por esas latitudes.
Efectivamente, los plazos marcados en la LRAU son muy cortos, escandalosamente cortos, aunque el plazo de 20 días a que te refieres no es para integrarte en la Agrupación (te puedes integrar en cualquier momento, o adherirte, usando la terminología legal). Ese plazo de 20 días es para presentar una posible 'alternativa técnica' al programa que presumo habrá presentado un 'urbanizador' (frecuentemente, por desgracia, un amiguete del alcalde de turno).
Lo que yo haría es comunicar fehacientemente, tanto a la Agrupación (ya formada o en proceso de formación) como al Ayuntamiento, tu intención de integrarte en la AIU, manifestando que eres el legítimo y único propietario de terrenos incluídos en el ámbito de la actuación de que se trate, y apaortando copia de tantos documentos como tengas que justifiquen tus derechos dominiciales sobre los terrenos. La Ley no obliga aprioristicamente a ningún propietario a tener sus terrenos inscritos en el Registro de la Propiedad. Tampoco la LRAU habla de propietarios de terrenos 'inscritos' en el Registro de la Propiedad, así que, si la Ley no distingue ni limita, no debe distinguirse ni limitarse el derecho de un propietario por el simple hecho de no figurar sus terrenos inscritos en el Registro de la Propiedad. Es más: ofrecete, en la misma via fehaciente, a realizar a posteriori todos los trámites necesarios para inscribir las fincas, y haz mención de los cortos plazos establecidos en la LRAU, que impedirían el ejercicio de los derechos que te corresponden como propietario (un propietario de fincas no deja de ser el legitimo propietario por el hecho de falta de inscripcion de las fincas), y reservate el derecho de ejercitar cuantas acciones legales pudieran corresponderte frente a quien o quienes con su actuación o pasividad te impidieran el libre y pleno ejercicio de tus derechos dominicales.
Si me confirmas que tus terrenos radican en la provincia de Alicante, podría añadir algo más.
Un saludo.
Gracias Lucia3. EL caso es que como la AIU ya está en proceso de formación y los plazos son breves (unos 20 días más o menos) no me daría tiempo a inscribirla y por eso quería salir de dudas sabiendo si aunque mi finca no esté inscrita pero consta en el catastro y no hay ninguna reclamación al respecto de la titularidad, ¿si puedo o no formar parte de esa AIU?
Agrupacion de interes urbanistico
Mi problema es que tengo una finca que no está registrada en el Registro, pero sí en el castrato y de hecho pago anualmente mis recibos.
Sobre mi suelo y otros vecinos se ha presentado un PAI y se está haciendo una Agrupación de Interés Urbanístico en la que yo quiero participar.
Mi sorpresa es que me ponen problemas para ello diciéndome que como mi finca no está en el registro de la propiedad no hay fehaciencia de que yo sea el propietario cuando todo el mundo sabe que soy yo, y no hay ninguna reclamación de nadie al respecto y además todos los años pago mis impuestos sobre el terreno.
Sobre mi suelo y otros vecinos se ha presentado un PAI y se está haciendo una Agrupación de Interés Urbanístico en la que yo quiero participar.
Mi sorpresa es que me ponen problemas para ello diciéndome que como mi finca no está en el registro de la propiedad no hay fehaciencia de que yo sea el propietario cuando todo el mundo sabe que soy yo, y no hay ninguna reclamación de nadie al respecto y además todos los años pago mis impuestos sobre el terreno.
