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alquiler piso dos propietarios

2 Comentarios
 
Alquiler piso dos propietarios
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10/10/2006 15:33
Expongo mi caso porque no se por donde empezar:

Dos propietarios (mi padre y mi hermano) de una finca.

Mi hermano tiene un 25% y mi padre tiene un 75%.

Mi padre me ha hecho un contrato verbal de arrendamiento. Por el momento no se han hecho recibos, pero si se tuvieran que hacer se harían para poder legalizar el contrato verbal.

Es posible que mi padre(75%) me puede alquilar el piso sin el consentimiento de mi hermano (25%)?
Si es posible, mi hermano puede entrar y salir del piso cuando quiera?

Y por otra parte, yo puedo negarme a que mi hermano entre y salga del piso cuando quiera?

Si me asesoraran un poco se lo agradecería porque esto es un sinvivir.

Muchisimas gracias,
Silvia
perfil
11/10/2006 02:40
Pese a lo genérico de su supuesto de hecho, hemos de distinguir varios aspectos:
1.- Arrendamiento por contrato verbal: sí es posible, pero no nada aconsejable. Ello es así dado que puede darse lugar a la confusión, pues habría que preguntarse si estamos ante un arrendamiento verbal de una finca que pertenece a dos copropietarios, o más bien ante un usufructo verbal que recae sobre una cuota si la propiedad es de una pluralidad de personas (en este caso sobre la cuota de su padre, su 75%), e incluso ante un contrato complejo consistente en el arrendamiento de una cuota de un inmueble y el usufructo de la otra. Por otro lado, los arrendamientos verbales son un semillero de pleitos donde todo queda reducido a una difícil prueba. En cuanto al recibo, se trata de un mero documento acreditativo de la existencia de "un" contrato, pero no del contenido del mismo, al ser el contrato verbal y ser sus cláusulas sólo conocidas por las partes. Por "legalizar" sería más preciso y adecuado redactar un contrato, al menos en documento privado.
2.- Respecto del arrendamiento propiamente dicho, desconociendo datos tales como si se trata de un arrendamiento rústico o urbano o el tiempo de duración pretendido del mismo, unas líneas generales están contenidas en nuestro Código Civil. En primer lugar, si se trata de arrendamientos de más de seis años es necesario el consentimiento de ambos copropietarios (artículo 1.548), y si la duración es menor, sólo de la mayoría (bastaría con el consentimiento de su padre, al tener el 75%, merced al artículo 398). En cualquier caso, si el arrendamiento se hizo por tiempo determinado , éste concluirá el día prefijado sin necesidad de requerimiento por parte del arrendador (artículo 1.565). ¿Y si no se fija plazo?. Habrá que estar al artículo 1.577 si se trata de un arrendamiento rústico (tiempo necesario para recoger los frutos que la finca diere en un año o los que pueda dar en una sola vez aunque pasen dos o más de dos años para obtenerlos); o bien al artículo 1.581 si se trata de un arrendamiento urbano pudiendo ser el arrendamiento anual, mensual o diario, según se pague un alquiler por año, por meses o por días. En ambos casos, ya se trate de arrendamientos rústicos o urbanos si al terminar el contrato permanece el arrendatario 15 días disfrutando de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador (esto es, sin que este le haya requrido) se entiende que hay tácita reconducción (o sea, renovación del contrato de arrendamiento por un plazo igual al del contrato de arrendamiento anterior).
3.- Sobre lo de su hermano, formalizado el contrato de arrendamiento (preferiblemente por escrito) y bastando el consentimiento de su padre como arrendador, usted, tendrá el mismo derecho que cualquier arrendataria al goce y disfrute de la finca arrendada que cualquier otra arrendataria, esto es, un poder directo e inmediato sobre la cosa arrendada como poseedora de la misma, quedando el arrendador obligado a mantenerla en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (artículo 1.554.3º).
4.- Por último, las cuotas en el arrendamiento hacen que su hermano tenga derecho a un 25% de su alquiler y su padre al 75% restante. Podría pagarse el 100% a él, y luego que éste redistribuya las cuotas con su hermano, indicándose contractualmente perfectamente.
Salvo mejor criterio legal, un saludo.
perfil
Jan
11/10/2006 10:59
Hola spiritoffice@hotmail.com. Como muy bien indica el Sr Explanada en primer lugar habría que determinar qué tipo de contrato se va a realizar: Rústico, Urbano, Usufructo,ect..

Si el contrato es de Arrendamiento de Vivienda entran en juego 2 leyes distintas:

a) El art 398 del Código Civil. " Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. "

El arrendamiento es entendido por la Jurisprudencia como un acto de administración.Por tanto, al tener su padre un 75% de la propiedad SI podrá arrendarle a usted la vivienda.

2) LAU 1994. El contrato de arrendamiento es mejor que sea escrito y sea redactado por un profesional de la abogacía para evitar problemas futuros. Dicho contrato se regirá en primer lugar por la LAU 1994, en su defecto por la voluntad de las partes y supletoriamente por el Código Civil.

Una vez realizado el contrato me remito a lo dicho en el punto 3º de la exposición del Sr Explanada.

Igualmente estoy de acerdo con lo dicho en el punto 4º del Sr Explanada.

Salvo mejor criterio. Un saludo.


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