El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares

Ampliación de vivienda

16 Comentarios
 
Ampliación de vivienda
perfil
kof
10/12/2010 10:46
Os escribo para ver si podéis asegurarme el no tener ningún problema al hacer una "ampliación" de mi vivienda. Os cuento la situación:
1.- Se trata de una vivienda antigua sin la comunidad de propietarios constituida.
2.- Sin tocar la estructura del edificio quiero en el patio posterior, que es de mi propiedad, construirme una vivienda.
3.- Tengo más de las tres quintas partes de las cuotas de participación (según catastro).
4.- Las normas de urbanismo se cumplen y no hay ningún problema en este sentido.

Pueden el resto de los vecinos impedir que construya la vivienda???
He consultado "in situ" a dos abogados y me han dicho que puedo hacerlo, pero... sigo con la duda y es una decisión muy importante para mí.
Gracias.
perfil
10/12/2010 11:15
Kof,
A bote pronto no parece que haya probelma respecto a los vecinos. Lo que surgen dudas, al no saber como es ese patio es tema de servidumbres de vistas o luces respecto al resto de vecinos. También tengo dudas respecto al tema de urbanismo, ya que fundamentalmente los problemas suelen venir por los metros edificables libres en la parcela, que suelen en casi todos los casos, estar agotados.
perfil
kof
10/12/2010 11:21
Muchas gracias por contestar, Talid.
El patio es aproximadamente de 20 x 12 metros. No existen servidumbres de vistas y la separación que dejaría con respecto a las ventanas de los vecinos serían mayores que las exigidas por urbanismo.
También dejaría sin edificar un porcentaje mayor que el exigido. Lo mismo que construiría un porcentaje bastante menor que el permitido para esta parcela.
perfil
10/12/2010 11:30
Kof,
Tenga en cuenta que los metros libres edificables de la parcela es para todos los vecinos, no sólo para aquel que quiera construir.........
perfil
kof
10/12/2010 12:31
"Tenga en cuenta que los metros libres edificables de la parcela es para todos los vecinos, no sólo para aquel que quiera construir........."

Contesto:
Sí, pero como tengo que tenerlo en cuenta? construyendo lo que sería la parte proporcional a la cuota de que dispongo en estos momentos?
Gracias.
perfil
10/12/2010 12:45
Así es. Por ejemplo, si tiene un 20% de cuota y 300 metros libres edificables, le corresponderían 60 metros
perfil
10/12/2010 12:50
¿Cuantas viviendas hay en el edificio?.
¿Cual es su coeficiente según la división horizontal que consta en el Registro de la Propiedad (no en el Catastro)?.
Lo que usted pretende hacer modifica el Título Constitutivo y y para ello se precisa acuerdo tomado en Junta General por "UNANIMIDAD".
El patio posterior, posiblemente no sea de su propiedad sino solamente su uso. Los patios son elemento común.
perfil
kof
10/12/2010 13:10
A Talid: Si es así, no tengo problemas. No llegaría al porcentaje que me corresponde.

A Acriton:
-En total son 6 incluido mi patio.
-No tengo ni idea del porcentaje en el Registro de la Propiedad. La comunidad no está constituida. En el catastro, sé que tengo más del 70%
- El patio sí que es de mi propiedad. En la escritura aparecen los metros y coinciden con los reales. Además de no aparecer nada que indique que es de uso común.
Gracias a los dos por responder.
perfil
10/12/2010 13:18
Pues yo entiendo que debería de ser un acuerdo unánime pero habría que asegurarse en qué régimen tiene usted la propiedad de la parcela "aneja"? o simplemente lo adquirió fuera del propio edificio?
En todo caso ... me parece raro que expuesto a unos abogados le hayan dicho que sí. Por lo que creo que nos omite algún dato importante.

perfil
kof
10/12/2010 13:29
A administrador Eloy: No es una parcela aneja. Está dentro de la parcela del edificio con acceso propio y exclusivo, tanto desde el exterior como desde el interior del edificio ya construido.
Conscientemente, no omito ningún dato. Los abogados me han dicho que sí, además de que los busqué a través de internet como especialistas en propiedad horizontal.
Gracias
perfil
10/12/2010 14:30
Si no está constituida la Comunidad y existen elementos comunes y privativos se rigen por la LPH y por el artículo 396 del Código Civil siendo fundamentado por Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 28/02/2007.

Por otro lado, si existe modificación de la fachada del edificio, se considera alteración de las zonas comunes que afectan al Título Constitutivo, con lo cual, se necesita Unanimidad de todos los Propietarios, en este caso, aprobación por escrito del resto de Propietarios.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 16/02/2010.

Si no se toca la fachada, no creo que tengas problemas para realizar la obra, siempre y cuanto mantengas la distancia legal con respecto a las demás viviendas.

Espero que te haya ayudado.

Un saludo

perfil
kof
10/12/2010 15:50
A Trasguyo: La comunidad como tal, no está constituida, y así aparece en las escrituras. Lo que sí que hay (disculpar, pero todo esto es nuevo para mí) es algo así como el Régimen de Comunidad (año 1920) en el Registro de la Propiedad (hoy mismo lo he solicitado).
La fachada no hay que tocarla y la distancia con respecto a los demás vecinos será mayor que la mínima legal.
Muchas gracias a todos por contestar. Es muy importante para mí todo esto, porque si me meto a hacer una obra y luego me la echan para atrás... Sería tirar por la borda todo lo que tengo.
perfil
10/12/2010 16:30
El inmueble está claro que lo modifica.
Siento decirle que mi criterio es acuerdo unánime.
Alteraría también las cuotas de participación y debería hacer declaración de obra nueva y nueva división horizontal u obra nueva.
Quizás lo mejor sería segregar la parcela y, con las servidumbres pertinentes, hacer obra nueva. Lo que finalmente creo es que le dejen segregar pero también necesita acuerdo unánime.
POr otro lado Talid más arriba le comenta el tema de la edificabilidad que no deja de ser muy importante y a veces olvidado; pero no es que usted sea dueño de la edificabilidad parcial, si no que es la comunidad la dueña de la edificabilidad total (a pesar de ser usted poseedora del 70%).
Si tiene miedo de "tirar por la borda todo lo que tiene" es mejor llevarlo a junta. Deben ustedes de constituirse formalmente (fácil y no les llevará mucho tiempo) y evitarse problemas futuros. Una simple denuncia en el Ayuntamiento le paralizaría todo. Perdón.

perfil
14/12/2010 12:54
Hola

Yo me encuentro en la misma situación.

Tengo un patio y ya dispongo de los planos de la construcción que quiero hacer. En los estatutos de la comunidad hay un apartado que dice que yo en mi patio puedo construir siempre y cuando las ordenanzas municipales me lo permitan y sin hacer falta que los demás propietarios den su consentimiento.
perfil
15/12/2010 10:46
Problemitas,
Acabo de leer una sentencia del Supremo, que podría hacer que su situación cambie. Es del 7 de Julio de este año. En este caso no es por nueva construcción, si no porque los estatutos de una comunidad decían que se podían cerrar las terrazas sin consentimiento del resto de propietarios siempre y cuando se contarn con las licencias municipales necesarias para su ejecución. Pues bien, el TS ha dictado que los estatutos de la comunidad no pueden autorizar genéricamente obras en las terrazas que alteren elementos comunes.
perfil
15/12/2010 15:31
Hola

Gracias por tu respuesta Talid.

Lo de mi caso es un patio y no una terraza y no se si será lo mismo ya que la obra quedaría apartada del edificio en sí respetando los metros necesarios para que sea legal.
perfil
kof
15/12/2010 16:48
Gracias a todos por participar.
Ahora mismo estoy pendiente de que me den en el Registro de la Propiedad, el Régimen de la Comunidad para ver lo que pone ahí. Pero vamos... casi estoy por tirar la toalla directamente y no construir.
Lo que es la finca, parece ser bastante parecida a la tuya, Problemitas.