El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Anular un acta mediante nueva convocatoria
- Foros Legales
- Propiedad Horizontal
- Tema: Anular un acta mediante nueva convocatoria
- Propiedad Horizontal
Nuevo Comentario
13 Comentarios
CONVOCATORIA A LA JUNTA REALIZADA POR PROPIETARIOS QUE REPRESENTAN COMO MÍNIMO EL 25% DE LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN
Los abajo firmantes propietarios miembros de la Comunidad constituida en el edificio.................................................................................. .................................................c/......................................... nº..........., cuyas cuotas de participación sumadas representan el 25% del total, en defecto de iniciativa del Presidente para convocar la Junta (detallar o no la causa del problema) y ejerciendo lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal Art. 16 apartado 1, le convocan a Ud. a la Junta General Extraordinaria que tendrá lugar el día.....................................de.................................................a las..................en......................., con arreglo a lo siguiente:
ORDEN DEL DÍA.
1º.-.....................................
2º.-.....................................
3º.-.....................................
4º.- Ruegos y preguntas.
En la ciudad de......................................................., a......................de..........................de 2000
Firmas de los propietarios cuyas cuotas ascienden al 25% o más.
Los abajo firmantes propietarios miembros de la Comunidad constituida en el edificio.................................................................................. .................................................c/......................................... nº..........., cuyas cuotas de participación sumadas representan el 25% del total, en defecto de iniciativa del Presidente para convocar la Junta (detallar o no la causa del problema) y ejerciendo lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal Art. 16 apartado 1, le convocan a Ud. a la Junta General Extraordinaria que tendrá lugar el día.....................................de.................................................a las..................en......................., con arreglo a lo siguiente:
ORDEN DEL DÍA.
1º.-.....................................
2º.-.....................................
3º.-.....................................
4º.- Ruegos y preguntas.
En la ciudad de......................................................., a......................de..........................de 2000
Firmas de los propietarios cuyas cuotas ascienden al 25% o más.
g) Solamente es necesario el voto de la mayoría de propietarios que tengan la mayoría de cuotas de participación en primera convocatoria o por mayoría simple si el acuerdo se tomara en segunda convocatoria, y siempre que en esta segunda convocatoria la mayoría de los asistentes represente más de la mitad del valor de las cuotas de los que se hallen presentes en la reunión para los demás acuerdos.
h) Cuando la mayoría no pueda obtenerse por las normas anteriormente establecidas, se puede acudir al Juez dentro de los 30 días desde la fecha de no adopción de acuerdos en segunda convocatoria.
i) Los propietarios que representan la cuarta parte de las cuotas de participación del total inmueble, podrán reclamar judicialmente la nulidad de un acuerdo si le entienden contrario a sus intereses.
j) Cuando un acuerdo se considere que es contrario a la ley o a los estatutos y sin perjuicio de que pueda ser inmediatamente ejecutivo, podrá promoverse la impugnación del mismo, por quien hubiera votado en contra, por los ausentes o por quien indebidamente hubiera sido privado del voto, siempre ante el Juez, dentro de los 3 meses siguientes al acuerdo o desde el día en que se le hubiera notificado al propietario que hubiera estado ausente en la reunión. No es suficiente con una carta o un requerimiento notarial.
k) El Juez competente es el de Primera Instancia del lugar donde se halla la finca.
l) El plazo para impugnar los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos es de un año. Para el ausente en la votación cuenta a partir de la notificación del acuerdo.
La normativa contemplada en la Ley de Propiedad Horizontal no puede dispensarse, por lo que los Estatutos de las Comunidades no podrán restringir ni perjudicar los derechos de los propietarios en ésta contemplados. (Sentencia de 9 de septiembre de 1991)
A efectos de convocatoria de reunión por parte de los copropietarios, éstos pueden apoderarse unos a otros a tal fin. (Sentencias de 29 de abril de 1991 y 10 de diciembre de 1990)
COMENTARIOS DE JURISPRUDENCIA:
- Los preceptos legales que configuran las circunstancias y condiciones en que se han de celebrar las juntas extraordinarias de propietarios no pueden quedar modificadas por unas disposiciones estatutarias dictadas con anterioridad a la promulgación de la Ley, y concebidas en unos términos indeterminados o genéricos; y ello independientemente de que la Comunidad cuestionada haya procedido o no a cumplir las prevenciones de la Disposición Transitoria 1.a de la referida norma legal, pues estatutariamente no se pueden restringir los derechos legalmente concedidos a los copropietarios. (Sentencia de 9 de septiembre de 1991)
- Los poderes otorgados por determinados propietarios integrantes de la Comunidad actora, eran suficientes para convocar, en nombre de aquéllos, la Junta extraordinaria en los casos previstos en el Art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontal. (Sentencia de 29 de abril de 1991)
- La convocatoria puede efectuarla el Presidente y sólo, en su defecto, los promotores de la reunión, esto es, los peticionarios que constituyan la cuarta parte de propietarios o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100. (Sentencia de 10 de diciembre de 1990)"
(TRIBUNA ABIERTA)
Un saludo y suerte!!
h) Cuando la mayoría no pueda obtenerse por las normas anteriormente establecidas, se puede acudir al Juez dentro de los 30 días desde la fecha de no adopción de acuerdos en segunda convocatoria.
i) Los propietarios que representan la cuarta parte de las cuotas de participación del total inmueble, podrán reclamar judicialmente la nulidad de un acuerdo si le entienden contrario a sus intereses.
j) Cuando un acuerdo se considere que es contrario a la ley o a los estatutos y sin perjuicio de que pueda ser inmediatamente ejecutivo, podrá promoverse la impugnación del mismo, por quien hubiera votado en contra, por los ausentes o por quien indebidamente hubiera sido privado del voto, siempre ante el Juez, dentro de los 3 meses siguientes al acuerdo o desde el día en que se le hubiera notificado al propietario que hubiera estado ausente en la reunión. No es suficiente con una carta o un requerimiento notarial.
k) El Juez competente es el de Primera Instancia del lugar donde se halla la finca.
l) El plazo para impugnar los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos es de un año. Para el ausente en la votación cuenta a partir de la notificación del acuerdo.
La normativa contemplada en la Ley de Propiedad Horizontal no puede dispensarse, por lo que los Estatutos de las Comunidades no podrán restringir ni perjudicar los derechos de los propietarios en ésta contemplados. (Sentencia de 9 de septiembre de 1991)
A efectos de convocatoria de reunión por parte de los copropietarios, éstos pueden apoderarse unos a otros a tal fin. (Sentencias de 29 de abril de 1991 y 10 de diciembre de 1990)
COMENTARIOS DE JURISPRUDENCIA:
- Los preceptos legales que configuran las circunstancias y condiciones en que se han de celebrar las juntas extraordinarias de propietarios no pueden quedar modificadas por unas disposiciones estatutarias dictadas con anterioridad a la promulgación de la Ley, y concebidas en unos términos indeterminados o genéricos; y ello independientemente de que la Comunidad cuestionada haya procedido o no a cumplir las prevenciones de la Disposición Transitoria 1.a de la referida norma legal, pues estatutariamente no se pueden restringir los derechos legalmente concedidos a los copropietarios. (Sentencia de 9 de septiembre de 1991)
- Los poderes otorgados por determinados propietarios integrantes de la Comunidad actora, eran suficientes para convocar, en nombre de aquéllos, la Junta extraordinaria en los casos previstos en el Art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontal. (Sentencia de 29 de abril de 1991)
- La convocatoria puede efectuarla el Presidente y sólo, en su defecto, los promotores de la reunión, esto es, los peticionarios que constituyan la cuarta parte de propietarios o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100. (Sentencia de 10 de diciembre de 1990)"
(TRIBUNA ABIERTA)
Un saludo y suerte!!
Copio y pego por si te puede ser útil
"La convocatoria de una Junta de Propietarios puede efectuarse de varias formas, pero siempre y en todo caso se debe, para no incurrir en nulidad, convocar a todos los propietarios, por lo que en caso de posibles discrepancias debe hacerse por carta certificada o mejor, mediante el servicio de burofax de Correos, de cuyo contenido queda perfecta constancia.
El día, hora y lugar de celebración, si es ordinaria o extraordinaria, así como los asuntos a tratar y cuándo es en primera y cuándo en segunda convocatoria, son otros de los elementos esenciales.
Son habituales las sentencias por las que se anulan Juntas de Propietarios, por no haberse convocado de acuerdo con lo establecido en el artículo 16 LPH, o haber adoptado acuerdos en contra de lo regulado en el artículo 17.
La convocatoria tiene que hacerse si es de Junta Ordinaria, con un mínimo de seis días de antelación, de forma que entre el día de la convocatoria y el día de la Junta haya en medio seis días naturales como mínimo, y si es Extraordinaria, con aquella suficiente antelación, teniendo en cuenta su urgencia, que pueda justificar a los promotores que la han solicitado con un plazo suficientemente espacioso como para que llegue a conocimiento de todos y que todos puedan previamente a la reunión tener conocimiento de los asuntos a tratar. Se recomienda, salvo casos de urgencia, nunca hacerlo con menos de ocho días de intermedio entre la convocatoria y la reunión, salvo que como queda dicho existan motivos de urgencia.
La Junta puede ser convocada por el Presidente o incluso por los propietarios que representen un mínimo del 25 por 100 de todos los propietarios de la Comunidad o que representen el 25 por 100 de las cuotas de participación, pudiendo en estos dos últimos casos enviar ellos mismos la convocatoria.
También es válida la reunión, aún sin convocatoria si están presentes todos los propietarios, y así expresamente lo acuerdan, o sea, no sólo es necesario que estén todos, sino que expresamente acuerden celebrar Asamblea y aprueben los asuntos concretos a tratar.
Señalamos un breve esquema que recoge el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal relativo al proceso de toma de decisiones en Junta de Propietarios:
a) Se requiere la unanimidad de todos los propietarios para modificar las reglas contenidas en la escritura de división horizontal o en los estatutos debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, salvo para la modificación de barreras arquitectónicas tal y como dispone la Ley de 30 de mayo de 1995.
b) En la modificación de estatutos o de las reglas contenidas en la escritura de división horizontal, quienes no hayan asistido podrán después de recibir la notificación del acta, en el plazo de treinta días, manifestar su discrepancia ante el Secretario de la Junta. Si no la manifiestan se entiende que se adhieren al acuerdo o acuerdos.
c) Para la validez de los acuerdos para la supresión de servicios o su establecimiento y el arrendamiento de elementos comunes, se necesitan tres quintas partes de cuotas y de propietarios.
d) La mayoría de cuotas y de propietarios para la supresión de barreras arquitectónicas que limiten la movilidad de personas con minusvalías, aunque supongan modificación del título constitutivo.
e) En los acuerdos de los apartados a) b) c) y d) se computarán como votos favorables los de los ausentes debidamente citados, que habiéndoles notificado el acta no manifiesten su discrepancia de forma que quede constancia en el plazo de treinta días.
f) La instalación de servicios comunes de telecomunicación o la adaptación de los existentes necesitan el voto favorable de un tercio de las cuotas y de los propietarios. No vienen obligados a pagar los disidentes, salvo que soliciten hacer uso del servicio o instalación.
.../...
"La convocatoria de una Junta de Propietarios puede efectuarse de varias formas, pero siempre y en todo caso se debe, para no incurrir en nulidad, convocar a todos los propietarios, por lo que en caso de posibles discrepancias debe hacerse por carta certificada o mejor, mediante el servicio de burofax de Correos, de cuyo contenido queda perfecta constancia.
El día, hora y lugar de celebración, si es ordinaria o extraordinaria, así como los asuntos a tratar y cuándo es en primera y cuándo en segunda convocatoria, son otros de los elementos esenciales.
Son habituales las sentencias por las que se anulan Juntas de Propietarios, por no haberse convocado de acuerdo con lo establecido en el artículo 16 LPH, o haber adoptado acuerdos en contra de lo regulado en el artículo 17.
La convocatoria tiene que hacerse si es de Junta Ordinaria, con un mínimo de seis días de antelación, de forma que entre el día de la convocatoria y el día de la Junta haya en medio seis días naturales como mínimo, y si es Extraordinaria, con aquella suficiente antelación, teniendo en cuenta su urgencia, que pueda justificar a los promotores que la han solicitado con un plazo suficientemente espacioso como para que llegue a conocimiento de todos y que todos puedan previamente a la reunión tener conocimiento de los asuntos a tratar. Se recomienda, salvo casos de urgencia, nunca hacerlo con menos de ocho días de intermedio entre la convocatoria y la reunión, salvo que como queda dicho existan motivos de urgencia.
La Junta puede ser convocada por el Presidente o incluso por los propietarios que representen un mínimo del 25 por 100 de todos los propietarios de la Comunidad o que representen el 25 por 100 de las cuotas de participación, pudiendo en estos dos últimos casos enviar ellos mismos la convocatoria.
También es válida la reunión, aún sin convocatoria si están presentes todos los propietarios, y así expresamente lo acuerdan, o sea, no sólo es necesario que estén todos, sino que expresamente acuerden celebrar Asamblea y aprueben los asuntos concretos a tratar.
Señalamos un breve esquema que recoge el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal relativo al proceso de toma de decisiones en Junta de Propietarios:
a) Se requiere la unanimidad de todos los propietarios para modificar las reglas contenidas en la escritura de división horizontal o en los estatutos debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, salvo para la modificación de barreras arquitectónicas tal y como dispone la Ley de 30 de mayo de 1995.
b) En la modificación de estatutos o de las reglas contenidas en la escritura de división horizontal, quienes no hayan asistido podrán después de recibir la notificación del acta, en el plazo de treinta días, manifestar su discrepancia ante el Secretario de la Junta. Si no la manifiestan se entiende que se adhieren al acuerdo o acuerdos.
c) Para la validez de los acuerdos para la supresión de servicios o su establecimiento y el arrendamiento de elementos comunes, se necesitan tres quintas partes de cuotas y de propietarios.
d) La mayoría de cuotas y de propietarios para la supresión de barreras arquitectónicas que limiten la movilidad de personas con minusvalías, aunque supongan modificación del título constitutivo.
e) En los acuerdos de los apartados a) b) c) y d) se computarán como votos favorables los de los ausentes debidamente citados, que habiéndoles notificado el acta no manifiesten su discrepancia de forma que quede constancia en el plazo de treinta días.
f) La instalación de servicios comunes de telecomunicación o la adaptación de los existentes necesitan el voto favorable de un tercio de las cuotas y de los propietarios. No vienen obligados a pagar los disidentes, salvo que soliciten hacer uso del servicio o instalación.
.../...
Gracias, pero en cualquier caso quién preside la asamblea, el presidente aunque no la convoque él?? o a votación entre el 25%?? y cuando hago la votación para esta asamblea. Tenemos plazo para hacer la misma, o como comentabais entre 8 y 10 días, desde la notificación al presidente??. Tengo que plantear la asamblea con el 25%, o puedo realizar yo un borrador para estos propietarios?? ya lo siento tantas dudas pero no quiero meter la pata después de haber llegado a este punto.
Gracias de nuevo.
Gracias de nuevo.
Sois los propietarios que habéis firmado el escrito, el 25%, los que convocáis la reunión y decidís temas, día, hora y lugar. La Administración la pagáis entre todos los vecinos, y os tiene que facilitar los datos que necesitéis y el local (no está solo al servicio del presidente sino de toda la comunidad). Si no lo conseguís, convocadla por vuestra cuenta, sin membrete, y si no tenéis todos los datos, hacedla sin ellos haciendo constar que la Administración se ha negado a facilitároslos. Para que quede constancia de ello, pedídselos por correo electrónico (e-mail) o burofax. Si sigue sin haceros caso, también podéis prooponer en la reunión la distitución del Administrador por no cumplir con su trabajo.
Hola, de nuevo ya tengo las firmas de más del 25% de propietarios de mi comunidad, he conseguido hablar con el Presidente pero el encargado o gerente o quién sea de la Adm. Auxiliar, le ha comido la cabeza y no va a convocar la asamblea de nuevo. Y ahora que debo hacer??? soy yo como promotora quién tengo que poner el lugar, día y hora de la asamblea, con los asuntos que ya estaban indicados en el escrito firmado por el 25%. La adm. auxiliar me puede o me debe facilitar los datos para realizar la misma, el tema de propietarios pendientes, local, entrega de la convocatoria a todos los propietarios, con su membrete. Y otro duda, cuando se decide quién presidirá la asamblea, dado que el presidente no la convoca??? POR FAVOR DECIRME ALGO
Bueno, con la firmas que tengo de los propietarios, le envio una copia al Presidente y otra a la Adm. Auxilar, para comunicarles que habrá asamblea general, si el presidente la convoca, puede incluir algún punto más y acordar como irán las votaciones y sino pues los vecinos decidimos quien la preside, tengo el libro de la LHP, para estos temas pero.., las votaciones refieren a "recurso casación" de un piso vale con mayoría simple??, calefacción individual se que son las 3/5 partes, y para aprobar un proyecto para modificar calderas centrales que tipo de votación es??
gracias
gracias
Lo que tiene que hacer es pedir al presidente que convoque una junta, porque así lo desean un número elevado de vecinos, indicando los puntos a tratar (lógicamente él puede incluir otros más)
Si, pasados unos 8-10 dias, no la convoca, pueden estedes hacerlo, indicando en la convocatoria los propietarios convocantes, y la presiden cualquiera de los convocantes.
Si, pasados unos 8-10 dias, no la convoca, pueden estedes hacerlo, indicando en la convocatoria los propietarios convocantes, y la presiden cualquiera de los convocantes.
Cuando se vota a mano alzada es fácil que surjan esos problemas. Si son muchos los asistentes, no es fácil contarlos ni demostrar que lo que pone en el acta no responde a la realidad, a no ser que varios testigos recuerden exactamente el resultado y estén dispuestos a atestiguarlo. El caso es más grave si la suma de SI, NO y ABSTENCIONES, no coincide con la suma de los asistentes. Además según la ley cada voto vale lo mismo que la cuota de participación de la vivienda de cada propietario, cuota que debe figurar en el acta, tanto en la lista de asistentes como en la del resultado de la votación. Los morosos no tienen derecho a voto, salvo en el caso de modificación del título constitutivo y/o de las cuotas de participación, para lo que se exige unanimidad de todos y cada uno de los propietarios. Cuando se trata de una votación para un acuerdo que requiere mayoría cualificada, como es el caso de los 3/5, hay que dejar muy claro quien vota y qué vota, pues las abstenciones y ausencias se suman a la mayoría, los ausentes pueden, en el plazo de un mes, discrepar del acuerdo adoptado mediante escrito al Presidente, sino están de acuerdo, y consta que votaron en contra del acuerdo adoptado, y tanto éstos, como los que votaron en contra son los únicos que pueden impugnar el acta, no los que votaron a favor o los ausentes que no discreparon del acuerdo adoptado. Me has debido de entender mal cuando dices "que para impugnar un acta se ha tenido que asistir aunque no se vote". Si has asistido y no has votado, significa que te has abstenido, y las abstenciones de suman a la mayoría, ya sean mayoría los SI o los NO, y en algunos casos (ascensor y similares) a favor del acuerdo. Sólo pueden impugnar los que han votado en contra y así se refleja en el acta o los ausentes que en el plazo de 30 días han manifestado su discrepancia al Presidente, de forma que quede constancia de ello, es decir, o que el Presidente te firma la copia del escrito como que lo ha recibido, o que se lo envies por burofax. Si no está en casa cuando le llega el burofax, tiene un plazo de 30 días para ir a recogerlo a Correos, pero supongo que constará la fecha en que lo envías, no la fecha en que el destinatario se digne ir a recogerlo, pues si lo demora hasta el final, se pasa el plazo de 30 días. Confirma este punto en Correos, si optas por el burofax.
De tu pregunta a Pepe123, te puedo adelantar que según la Ley "La convocatoria de las Juntas las hará el Presudente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora, en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria... contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto..." Vosotros (el 25%) podéis hacer la convocatoria con los puntos que creáis oportuno y el día que os parezca mejor, pero intentad cumplir con los requisitos que exige la Ley de Propiedd Horizontal, para que sea válida y debéis aseguraros de que el acta sea correcta. Te aconsejo que te bajes la LPH y te la leas, ya sé que es un rollo, pero es bastante útil, casi imprescindible para no fallar.
De tu pregunta a Pepe123, te puedo adelantar que según la Ley "La convocatoria de las Juntas las hará el Presudente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora, en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria... contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto..." Vosotros (el 25%) podéis hacer la convocatoria con los puntos que creáis oportuno y el día que os parezca mejor, pero intentad cumplir con los requisitos que exige la Ley de Propiedd Horizontal, para que sea válida y debéis aseguraros de que el acta sea correcta. Te aconsejo que te bajes la LPH y te la leas, ya sé que es un rollo, pero es bastante útil, casi imprescindible para no fallar.
Gracias, Pepe123, estoy intentando hablar con el Presidente, pero como ando justa de fechas, ya estoy recogiendo firmas, para adelantarme.
Contadora, la suma de los votos de SI-NO, no coincide con lo puesto en el Acta, ni con los asistentes, y además algunos votos de los propietarios se han echo con cuotas pendientes, esto solo para un tema de Mayorias, pero para otro acuerdo que se requiere las 3/5 partes, se hizo a mano alzada, sin apuntar nada de nada, me dices que para impugnar un acta se ha tenido que asistir aunque no se vote o si asistes el voto sea en contra??
Contadora, la suma de los votos de SI-NO, no coincide con lo puesto en el Acta, ni con los asistentes, y además algunos votos de los propietarios se han echo con cuotas pendientes, esto solo para un tema de Mayorias, pero para otro acuerdo que se requiere las 3/5 partes, se hizo a mano alzada, sin apuntar nada de nada, me dices que para impugnar un acta se ha tenido que asistir aunque no se vote o si asistes el voto sea en contra??
El 25% de propietarios puede convocar una reunión extraordinaria con los temas que considere oportuno. El que "no se han apuntado bien los votos" no se si se refiere a que el nº de NO y SI no concuerda con la realidad o que no se ha detalllado quienes votaron a favor o en contra. En el primer caso, si se vuelve a votar se aclara la situación e incluso puede salir el resultado contrario. En el segundo, el que no figure claramente quien ha "salvado su voto", es decir, ha votado en contra, le va a impedir impugnar el acta ante el Juez, o si ha estado ausente de la Junta y no consta tal circunstancia, le impide el derecho a discrepar en el plazo de 30 días, si se requirió para aprobar el acuerdo una mayoría cualificada, según la LPH.
Lo primero es el diálogo. Hablen con el presidente y, si consideran que las cosas están mal hechas, propónganle que haga una nueva junta para hacerlas bien.
Si no la quiere convocar, entonces sí pueden unirse el 25% y convocarla ustedes mismos.
Y en esa junta (como en todas) se pueden tomar todas las decisiones que deseen, siempre y cuando están los asuntos en el orden del día
Si no la quiere convocar, entonces sí pueden unirse el 25% y convocarla ustedes mismos.
Y en esa junta (como en todas) se pueden tomar todas las decisiones que deseen, siempre y cuando están los asuntos en el orden del día
Anular un acta mediante nueva convocatoria
Se realizó unas votaciones el pasado 21-03-2012, para 3 temas diferentes, para el 1º tema se apuntaron asistentes, votas a favor, contra y abstenciones, para los otros dos temas no se hizo igual, en dicho acta no se han apuntado bien los votos, y no se notifico que había propietarios con cuotas pendientes. Puedo convocar una reunión extraordinaria del 25% de propietarios y así anular esa votación realizando una nueva.????
