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Apertura de hueco en fachada a modo de ventana
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12 Comentarios
Apertura de hueco en fachada a modo de ventana
Hola a todos.
Aunque no consulto mucho os leo a menudo y sabed que me sois de mucha utilidad en diversas circunstancias que contais, con las cuales me identifico.
Soy Presidenta de mi comunidad y esta tarde me acaba de llamar un vecino alertandome de que en uno de los locales comerciales de los bajos del edificio acaban de abrir un agujero en la fachada a modo de ventana.
Efectivamente vengo de comprobarlo y así es. El agujero tiene metro y medio de largo por un metro de alto aproximadamente.
Antes de hablar con el propietario del local he consultado la escritura de división horizontal y en la misma dice lo que sigue:
"...los titulares de los locales podrán por sí solos realizar en ellos cualesquiera operaciones de agrupación, agregación, segregación, división, subdivisión, fijando las cuotas de participación en la comunidad por suma, distribución o redistribución en las que tenían asignadas con el límite del aprovechamiento normal como locales independientes, de tal modo que cada uno de los nuevos locales así formados tengan acceso directo desde la calle o tuviera ya acceso abierto a un elemento común antes de tales modificaciones y sin que en ningún caso se altere la estructura externa del edificio, ni se disminuya la seguridad del mismo, para lo cual se consideraran investidos de amplios poderes irrevocables a los restantes titulares de unidades de la propiedad horizontal, que se entenderán conferidos por el solo hecho de la adquisición de los mismos...."
Creo que las palabras claves son SIN QUE EN NINGÚN CASO SE ALTERE LA ESTRUCTURA EXTERNA DEL EDIFICIO.
Que opinais ¿tendría el dueño del local que haber solicitado permiso a la Comunidad para abrir una ventana en la fachada? ¿tendría que necesitar un permiso de obras para ello?
Gracias a todos por estar ahí
Aunque no consulto mucho os leo a menudo y sabed que me sois de mucha utilidad en diversas circunstancias que contais, con las cuales me identifico.
Soy Presidenta de mi comunidad y esta tarde me acaba de llamar un vecino alertandome de que en uno de los locales comerciales de los bajos del edificio acaban de abrir un agujero en la fachada a modo de ventana.
Efectivamente vengo de comprobarlo y así es. El agujero tiene metro y medio de largo por un metro de alto aproximadamente.
Antes de hablar con el propietario del local he consultado la escritura de división horizontal y en la misma dice lo que sigue:
"...los titulares de los locales podrán por sí solos realizar en ellos cualesquiera operaciones de agrupación, agregación, segregación, división, subdivisión, fijando las cuotas de participación en la comunidad por suma, distribución o redistribución en las que tenían asignadas con el límite del aprovechamiento normal como locales independientes, de tal modo que cada uno de los nuevos locales así formados tengan acceso directo desde la calle o tuviera ya acceso abierto a un elemento común antes de tales modificaciones y sin que en ningún caso se altere la estructura externa del edificio, ni se disminuya la seguridad del mismo, para lo cual se consideraran investidos de amplios poderes irrevocables a los restantes titulares de unidades de la propiedad horizontal, que se entenderán conferidos por el solo hecho de la adquisición de los mismos...."
Creo que las palabras claves son SIN QUE EN NINGÚN CASO SE ALTERE LA ESTRUCTURA EXTERNA DEL EDIFICIO.
Que opinais ¿tendría el dueño del local que haber solicitado permiso a la Comunidad para abrir una ventana en la fachada? ¿tendría que necesitar un permiso de obras para ello?
Gracias a todos por estar ahí
No solo tendría que haber solicitado permiso sino haber conseguido el consentimiento unánime de todos los propietarios, ya que la fachada es un elemento comun (tal como determina el codigo civil) y las alteraciones que en ella se realicen requieren unanimidad.
En principio, la apertura de huecos en la fachada, ya que constituye una alteración en la estructura del edificio, no puede realizarse sin el consentimiento unánime de los propietarios, al tener este elemento la consideración de común. Por ejemplo, no se pueden abrir puertas o ventanas, instalación de marquesinas y voladizos, modificar el aspecto de las fachadas recubriéndolas con materiales de cierto lujo, ampliar la terraza afectando la fachada etc
Creo que el primer paso a dar será que envies burofax al propietario que ha abierto el hueco solicitandole que reponga la fachada, elemento comun, a su estado anterior puesto que no cuenta con el consentimiento de los vecinos para realizar esta obra y que de no reponer la fachada la comunidad acudirá a la via judicial. Si no os hace caso tendreis que acudir a la via judicial.
Lo importante es que manifesteis de modo expreso vuestra oposicion para que no pueda entenderse que hay un consentimiento tacito ya que la ventana es visible y si no tomais medidas al respecto se puede sobreentender que consentis esta situacion.
Saludos.
En principio, la apertura de huecos en la fachada, ya que constituye una alteración en la estructura del edificio, no puede realizarse sin el consentimiento unánime de los propietarios, al tener este elemento la consideración de común. Por ejemplo, no se pueden abrir puertas o ventanas, instalación de marquesinas y voladizos, modificar el aspecto de las fachadas recubriéndolas con materiales de cierto lujo, ampliar la terraza afectando la fachada etc
Creo que el primer paso a dar será que envies burofax al propietario que ha abierto el hueco solicitandole que reponga la fachada, elemento comun, a su estado anterior puesto que no cuenta con el consentimiento de los vecinos para realizar esta obra y que de no reponer la fachada la comunidad acudirá a la via judicial. Si no os hace caso tendreis que acudir a la via judicial.
Lo importante es que manifesteis de modo expreso vuestra oposicion para que no pueda entenderse que hay un consentimiento tacito ya que la ventana es visible y si no tomais medidas al respecto se puede sobreentender que consentis esta situacion.
Saludos.
El hecho de abrir un hueco o ventana en un bajo, NO AFECTA EN ABSOLUTO A LA ESTRUCTURA DEL INMUEBLE.
Otra cosa es que afecte al aspecto exterior de la fachada, pero en caso de no afectar a la estructura (vigas y pilares) cualquier local en planta baja puede actuar sobre el cerramiento de su propiedad.
Pongamos como ejemplo que cualquier local puede poner "escaparates" en su frente a la calle, entre pilares, y sin afectar a la estructura.
De no ser así, todos los escaparates de todos los comercios de España !¿son ilegales?!
Otra cosa es que afecte al aspecto exterior de la fachada, pero en caso de no afectar a la estructura (vigas y pilares) cualquier local en planta baja puede actuar sobre el cerramiento de su propiedad.
Pongamos como ejemplo que cualquier local puede poner "escaparates" en su frente a la calle, entre pilares, y sin afectar a la estructura.
De no ser así, todos los escaparates de todos los comercios de España !¿son ilegales?!
En el caso de obras que puedan efectuarse en parte de la fachada de locales comerciales, con la finalidad de facilitar el negocio , se permiten por entender que en estos casos, y siempre con la finalidad dicha, se debe dar cierta flexibilidad a la normativa aplicable.
Pero esta facilidad no debe ampliarse a los supuestos en que la modificación no es solo exterior o meramente estética, sino que supone una alteración permanente del elemento común, como puede ser la perforación del muro de fachada con la apertura de un hueco que antes no existía. En estos supuestos si se requiere el consentimiento de la Comunidad.
Estoy de acuerdo en que hay una mayor flexibilidad respecto a los propietarios de locales comerciales, pero esta flexibilidad no puede suponer (entiendo yo) que se pueda pasar de las normas de propiedad horizontal, que funcionan para todos los demas, por el morro, ya que por mucho que sea propietario de local comercial la fachada sigue siendo un elemento comun (art 396 CC) sobre la que no se puede actuar de modo unilateral.
Y yo no digo que los escaparates sean ilegales! Pero encuentro logico que para una obra que afecta a un elemento comun se pida permiso a la comunidad antes de acometerla. Y si no se pide permiso y a la comunidad le da igual, pues allá ella.
Saludos.
Pero esta facilidad no debe ampliarse a los supuestos en que la modificación no es solo exterior o meramente estética, sino que supone una alteración permanente del elemento común, como puede ser la perforación del muro de fachada con la apertura de un hueco que antes no existía. En estos supuestos si se requiere el consentimiento de la Comunidad.
Estoy de acuerdo en que hay una mayor flexibilidad respecto a los propietarios de locales comerciales, pero esta flexibilidad no puede suponer (entiendo yo) que se pueda pasar de las normas de propiedad horizontal, que funcionan para todos los demas, por el morro, ya que por mucho que sea propietario de local comercial la fachada sigue siendo un elemento comun (art 396 CC) sobre la que no se puede actuar de modo unilateral.
Y yo no digo que los escaparates sean ilegales! Pero encuentro logico que para una obra que afecta a un elemento comun se pida permiso a la comunidad antes de acometerla. Y si no se pide permiso y a la comunidad le da igual, pues allá ella.
Saludos.
Lorna; creo estamos exponiendo lo mismo.
Una cosa es que el propietario del bajo comercial tenga que comunicar y pedir autorización a la comunidad -y licencia- para una actuación que afecta al aspecto exterior del edificio (fachada), con lo que estoy de acuerdo en tu respuesta, y otra que dicha actuación afecte a la "estructura" del inmueble, -y de ahí mi respuesta- que es lo que pregunta Luca.
Una cosa es que el propietario del bajo comercial tenga que comunicar y pedir autorización a la comunidad -y licencia- para una actuación que afecta al aspecto exterior del edificio (fachada), con lo que estoy de acuerdo en tu respuesta, y otra que dicha actuación afecte a la "estructura" del inmueble, -y de ahí mi respuesta- que es lo que pregunta Luca.
Ok canosarq, entonces tambien estaremos de acuerdo en que si el propietario del local comercial no pidió permiso a la comunidad para realizar esta obra, se trata de una obra ilegal y como tal, la comunidad tiene derecho a solicitar al propietario del local comercial que reponga la fachada a su estado anterior y si este no quiere atender a razones, acudir a via judicial.
Como siempre encantada de contar con tus opiniones. Saludos.
Como siempre encantada de contar con tus opiniones. Saludos.
Mi pregunta es ¿tan fea es la ventana como para que se quiera quitar? porque sinceramente, si no molesta a la vista...no entiendo tanta polémica. Lo que me importará a mí el escaparate de la tienda de abajo de mi casa..Y no pretendo ofender a nadie, pero meterse en líos judiciales por algo así, me parece en mi humilde opinión ABSURDO.
Que hagan la tienda como quiera, si no es estéticamente horrorosa o perjudica la estructra del edificio, creo que no se le debería dar mayor importancia.Seamos serios, por favor, meterse en follones por algo así...
Que hagan la tienda como quiera, si no es estéticamente horrorosa o perjudica la estructra del edificio, creo que no se le debería dar mayor importancia.Seamos serios, por favor, meterse en follones por algo así...
Buenos días, en relación con el tema que se trata propongo otra duda.
Que ocurre cuando la apertura de ventanas del local se realiza hacia una zona privada. Es decir, que se lleve a cabo la apertura de varias ventanas hacia el interior del jardín privado de la comunidad (está vallado para uso y disfrute de los vecinos).
Que ocurre cuando la apertura de ventanas del local se realiza hacia una zona privada. Es decir, que se lleve a cabo la apertura de varias ventanas hacia el interior del jardín privado de la comunidad (está vallado para uso y disfrute de los vecinos).
Buenas tardes,
En mi edificio están realizando obras para abrir un local. Hoy me he encontrado 4 huecos abiertos en la fachada del local que da a la zona donde va nuestra piscina, según han dicho es para tener algo de luz (tragaluces) además quieren abrir otra que daría dentro del portal.
¿Podrían indicarme si esto es legal? El local comercial es un centro médico.
Gracias
En mi edificio están realizando obras para abrir un local. Hoy me he encontrado 4 huecos abiertos en la fachada del local que da a la zona donde va nuestra piscina, según han dicho es para tener algo de luz (tragaluces) además quieren abrir otra que daría dentro del portal.
¿Podrían indicarme si esto es legal? El local comercial es un centro médico.
Gracias
