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Arras penitenciales

11 Comentarios
 
Arras penitenciales
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JCV
20/12/2006 15:34
Hola,
pido a algún entendido que me diga si las cláusulas que a continuación pongo son "Arras Penitenciales", es decir, si el vendedor no quiere finalmente vender basta con devolver el doble de lo recibido y se libera del cumplimiento.

Las cláusulas son así:

PAGO DEL PRECIO
1. La parte compradora hace entrega, en concepto de arras penitenciales, la cantidad de 10.000€ a la firma de este contrato, el cual es recibo y acredita su pago.
2. el resto del precio, esto es, la cantidad de XXX € será pagado en el momento de la entrega de la vivienda.

...

INCUMPLIMIENTO
1. Si el comprador incumple este contrato perderá la cantidad de 10.000€ entregada en concepto de arras penitenciales a favor del vendedor.
2. Si es el vendedor quien incumpliera el contrato estará obligado a devolver al comprador las arras duplicadas, esto es, 20.000€.


Gracias.
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20/12/2006 16:03
En efecto, querido JCV, estamos hablando de "arras penitenciales".

Sin ánimo de ilustrarte, únicamente te comento lo siguiente, la diferencia básica entre penitenciales y confirmatorias es que las penitenciales permite la resolución contra el pago de la indemnización fijada, en cambio, las confirmatorias permiten el exigir el cumplimiento a las partes.

Saludos de antemano.
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20/12/2006 16:06
Entiendo qué son arras penitenciales. cuando se produce incumplimiento de alguna de las partes, (si incumple vendedor devuelve el doble de lo recibido, y si es el comprador el que incumple pierde lo entregado) encuentran su caracter "penitencial", pues hasta ese momento, repito, en mi opinión, esos 10.000 son parte del precio de la vivienda. (doble función: garantía del cumplimiento y garantía/pena por incumplimiento, además de mera entrega a cuenta)
la función de un pacto de arras es en cierta manera "ratificar" la intención de perfeccionar la compraventa, más allá del mero acuerdo verbal, vinculando económica y jurídicamente a las partes y supongo que cumplen una funcion de "traditio" simbólica, aunque lo que se entrega no tiene nada de simbólico (10000eurazos!).
Todo esto es una autoreflexión que me planteo en este momento de ocio. Sin duda otras opiniones más autorizadas que la mía me desmentirán o ratificarán. ay! aquellas tediosas clases de civil deberían haberme servido para más....
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20/12/2006 17:30
Ahondando -un pòco- en la cuestión existen tres tipos de arras:
1- CONFIRMATORIAS, convienen mas al comprador, se trata de una señal propiamente dicha y es una cantidad pagada por anticipado del precio con la posibilidad de recurrir a los tribunales para exigir el cumplimiento.
2- PENITENCIALES, convienen mas al vendedor pues no obligan a cumplir el contrato.
3- PENALES, convienen mas al comprador, pues obligan a cumplir el contrato y prefijan la indemnización q tendría q pagar quien quisiera echarse para atrás.
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20/12/2006 17:49
Las únicas arras recogidas expresamente por nuestra legislación son las del 1454 del Código Civil. Es decir, las penitenciales, que son las que estas comentando. Las confirmatorias y las penales son creación de la jurisprudencia, e igualmente válidas. Te copio y pego un fundamento de no recuerdo que sentencia, y que ya he colgado en este foro alguna otra vez, que te aclarará - eso espero- la duda (a poco que busques por palabras en cualquier base de datos, la encontraras):

"Al respecto debe señalarse que en el derecho moderno esta institución, reviste varias modalidades, pudiendo cumplir una triple función: a) la de ser prueba o señal de la celebración del contrato (arras confirmatorias); b) la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras o su devolución doblada en caso de incumplimiento (arras penales); y c) la de constituir un medio de desligarse las partes del contrate, mediante ese mismo abono, de las arras por quien las entregó o la restitución doblada por quien las recibió (arras penitenciales o de desistimiento). Esta última modalidad es la recogida por el Código Civil, conforme lo ha expresado la doctrina y la jurisprudencia, pero la norma del artículo 1454 del C.C. es meramente interpretativa de la voluntad de las partes, y puede resultar de los términos del contrato de las circunstancias que lo acompañen que la entrega de arras se hizo con algún otro carácter, como el de medio de prueba o anticipo del precio. La jurisprudencia ha venido deslindando reiteradamente las distintas clases de arras o señal y asimismo ha destacado el carácter supletorio de la norma referida, pudiendo citarse, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1978, 17 de febrero de 1982, 10 de marzo de 1986, 12 de julio de 1986, 9 de marzo de 1988, 25 de marzo de 1995, 20 de febrero de 1996, 4 de marzo de 1996, 28 de marzo de 1996 y 10 de febrero de 1997, declarando la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1982 que la expresión arras o señal consiste "en las arras propiamente dichas, o arras confirmatorias, que consisten en la entrega de una cosa o cantidad por una parte a la otra, en señal de confirmación del contrato, una vez perfeccionado éste, en las arras penitenciales o arras de arrepentimiento, consistentes en la misma entrega hecha en previsión de un posible desistimiento o retractación, que se autoriza de antemano, mediante la pérdida de lo entregado, o la devolución del doble, y arras penales, derivadas de igual entrega hecha en garantía de la indemnización que pudiera originar el incumplimiento pero que no lo autoriza, por lo que la parte a quien se entregaron podrá exigir el cumplimiento en la forma ordinaria, así como que dichas arras o señal, que como medio o garantía del contrato de compraventa permite el artículo 1454 del C.C., tiene un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, en que se establezca, de las que resulte que la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido (sentencias, entre otras, de 5 de junio de 1945, 22 de octubre de 1948, 22 de octubre de 1956, 1 de abril de 1958, 20 de mayo de 1967 y 14 de noviembre de 1970), y que la normativa contenida en el referido artículo 1454 del C.C. es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener en consecuencia alcance alguno imperativo o prohibitivo (Stas. de 22 de octubre de 1954 y 15 de octubre de 1956), habiendo de acudirse a las normas interpretativas de los artículos 1281 a 1289 del C.C. cuando la expresión de voluntad no aparece clara, sea por la parquedad o confusión (sentencia de 20 de mayo de 1967)" - (vid. en el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 1994)"
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20/12/2006 19:56
Hola, y si hay arras confirmatorias y el comprador quiere desistir del contrato, las pierde en todo caso?
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20/12/2006 21:10
Las arras confirmatorias son un adelanto a cuenta del precio pactado. Por lo tanto, la compraventa ya se ha realizado y lo único que queda es la traditio de la cosa objeto del contrato y el pagoy el pago del resto acordado.

No perderá las arras el comprador que tenga un vendedor que acceda al desistimiento sin penalización alguna. (Dificilillo).

Si el vendedor no quiere acceder, habrá que ir a lo dispuesto en el 1124 del CC ( que será lo más probable que desee hacer el vendedor.)



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JCV
20/12/2006 23:42
Muchas gracias, sois unos monstruos.

Y esta es para nota:

En el caso de que el comprador salga perjudicado al ejercitar la opción de devolución por parte del vendedor, ¿cabría pedir, además del doble de lo entregado, daños y perjuicios?
Imaninad que el comprador, depués de firmar el contrato con la cláusula de las arras penitenciales, vende su casa confiando en el cumplimiento por parte del vendedor. Ahora se encuentra sin su casa y sin poder comprar la que tenía contratada.

Gracias de nuevo.

Gracias de nuevo.
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21/12/2006 10:22
Si el vendedor no cumple, el comprador, además de exigir lo pactado en el contrato de compraventa en cuanto a la devolucion de las arras, podrá solicitar los daños y perjuicios que se le han causado por el incumplimiento del vendedor. Es decir, lo que dispone el 1124 CC reseñado antes. El pacto de las arras del 1454 no excluye la aplicación del 1124 pues lo pactado en cuanto al 1454 es aplicable por el simple incumplimiento de cualquiera de las partes.
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21/12/2006 10:25
Y, se me olvidaba: Pero cuidado, porque la interpretación al respecto no es pacífica.
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JCV
21/12/2006 13:25
Entonces veo que la devolución de las arras libera del cumplimiento del contrato pero no de las consecuencias del incumplimiento.

La arras penitenciales las veo entonces similares a las arras penales, porque en estas últimas la consecuencia del incumplimiento sería la misma, devolución del doble de lo entregado e indemnización por daños y perjuicios.
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21/12/2006 13:27
No necesariamente las penales dan lugar a la devolucion del doble. Depende de lo que se pactó.

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