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Arrendamiento de local 2.
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Arrendamiento de local 2.
El problema que yo veo es que hay un cambio de titularidad en la persona del arrendatario,y aunque podria no ser considerado cesión o subarriendo, sino transformación (cosa que personalmente no comparto), aun así, en virtud del art. 32 de la LAU de 1994, el arrendador tendrá derecho a incrementar la renta un 10 ó 20 % dependiendo de si es subarriendo o cesion.
Los arrendatarios han pecado de ingenuos al no especificar en el contrato la circunstancia de que se estaba creando una sociedad y que habría un cambio de titularidad a favor de la misma, la cual no supondria incremento alguno en la renta. No olvidemos que el titulo III es de aplicación a los arrendamientos de locales de negocios, pero siempre primará la voluntad de las partes (art. 4.3 LAU).
Los arrendadores han obrado de mala fe, pero quien puede probarlo si hay un contrato firmado en el que no se dice nada de esta situación especial?
Recurriendo al refranero: "mas vale prevenir que curar" los arrndatarios debieron informarse antes, no despues.
Los arrendatarios han pecado de ingenuos al no especificar en el contrato la circunstancia de que se estaba creando una sociedad y que habría un cambio de titularidad a favor de la misma, la cual no supondria incremento alguno en la renta. No olvidemos que el titulo III es de aplicación a los arrendamientos de locales de negocios, pero siempre primará la voluntad de las partes (art. 4.3 LAU).
Los arrendadores han obrado de mala fe, pero quien puede probarlo si hay un contrato firmado en el que no se dice nada de esta situación especial?
Recurriendo al refranero: "mas vale prevenir que curar" los arrndatarios debieron informarse antes, no despues.
Dicho lo anterior, la única solución que se me ocurre, siempre que en el contrato no estuviera expresamente prohibida la cesión o subarriendo del local (es una clausula que se suele incluir en los contratos de uso distinto del de vivienda) Es que practiquen la cesión y que empiezen a girarle los recibos por la cantidad pactada en el contrato y a nombre de la nueva sociedad, puesto que no necesitan el consentimiento del arrendador para practicar la cesión. Al mismo tiempo deben firmar con la inmovilaria un documento en lel que se deje constancia de lo que se pactó realmente y de lo que efectivamnete se firmó y quedarse contodos los datos (nombre y apellidos, dirección telefono) de las personas (testigos) que estuvieron presentes en las negociaciones con el fin de preparar una posible prueba de defensa.
El arrendador entonces, si pretende cobrar la renta con el incremento, deberá interpodrá un desahucio por falta de pago a los arrendatarios y aquí es donde cobrarán importancia los documentos y testigos que tenemos preparados, pero ¡¡¡¡OJO!!!! si presentan el desahucio habrá que consignar LA TOTALIDAD DE LAS RENTAS PEDIDAS POR LOS DEMANDANTES a fin de poder enervar en caso de perder el desahucio y no tener que resolver el contrato.
Virginia
varce76@hotmail.com
El arrendador entonces, si pretende cobrar la renta con el incremento, deberá interpodrá un desahucio por falta de pago a los arrendatarios y aquí es donde cobrarán importancia los documentos y testigos que tenemos preparados, pero ¡¡¡¡OJO!!!! si presentan el desahucio habrá que consignar LA TOTALIDAD DE LAS RENTAS PEDIDAS POR LOS DEMANDANTES a fin de poder enervar en caso de perder el desahucio y no tener que resolver el contrato.
Virginia
varce76@hotmail.com
En general estoy de acuerdo con virginia, pero discrepo en una cuestión, no podrá el arrendador interponer un deshaucio por falta de pago, dado que este tipo de jucio sumario, no discute las rentas, sino que para que todos entendamos, se discute si se han pagado las rentas o no, y no se entra sobre el fondo, que queda para otro tipo de procedimiento. Os pongo como ejemplo el pago del IBI, que muchas audiciencias a pesar de ser un pago obligado por ministerio de la Ley necesita de un declarativo previo. De todas las formas, y a pesar de no conocer la redacción del contrato, veo un desequilibrio completo en la prestación del arrendatario al arrendador, dado que este realiza la obra por su cuenta, le hace practicamente el local nuevo.. no se, quizá no tendría más remedio que pagar, pero no nos olvidemos del tema de Hacienda que muchas veces se nos pasa, dado que la reconstrucción del local no deja de ser una prestación en especie al arrendador, por lo cual mi postura de negociación creo que estaría muy clara, yo no reclamo el importe de la obra, pero si tengo que cumplir las obligaciones fiscales del rendimento en especie. O llegamos a un acuerdo, y no declaro nada. ¿Qué pensais?
Ah y aunque no tenga relación con el tema y hablando de Hacienda, cuidado con las cláusulas de condonación o exoneración del pago de alquileres en uso distinto de vivienda. La postura de Hacienda es recaudar el IVA. Dice que con tu dinero hagas lo que quieras pero que con el de ellos no se juega.
Saludos.
Ah y aunque no tenga relación con el tema y hablando de Hacienda, cuidado con las cláusulas de condonación o exoneración del pago de alquileres en uso distinto de vivienda. La postura de Hacienda es recaudar el IVA. Dice que con tu dinero hagas lo que quieras pero que con el de ellos no se juega.
Saludos.
Muchas gracias compañeros por vuestra intervención. En efecto me han ayudado a centrar el asunto, y espero que también a las personas interesadas directamente en él.
Tal y como dice Erodri, considero igualmente que no se iniciaría un desahuicio por falta de pago, lo que se discutiría es que cantidad de renta se debe pagar. Iríamos a un declarativo.
Ahora bien, Erodri, no me entero muy bien de la otra baza de negociación, Hacienda - alquileres IVA - si tienes tiempo te agradecería que me lo explicaras más ampliamente o claramente (el tributario no es tampoco lo mio...)
Muchas gracias a los dos.
Tal y como dice Erodri, considero igualmente que no se iniciaría un desahuicio por falta de pago, lo que se discutiría es que cantidad de renta se debe pagar. Iríamos a un declarativo.
Ahora bien, Erodri, no me entero muy bien de la otra baza de negociación, Hacienda - alquileres IVA - si tienes tiempo te agradecería que me lo explicaras más ampliamente o claramente (el tributario no es tampoco lo mio...)
Muchas gracias a los dos.
Si un arrendatario, a su costa, reconstruye un local, o de un local en bruto este realiza las obras necesarias para la actividad, y quedan en beneficio del inmueble, es un enriquecimiento para el arrendador, con más valor del inmueble, (influencia en amortizaciones etc.. venta ..) esto se puede considerar una retribución para el arrendador, y si encima en el contrato de arrendamiento decimos que a cambio de esas obras condonamos x mensualidades, pues dejamos el camino mas claro aún si cabe. Todo esto viene sobre todo a cuento del IVA. Cómo es posible solucionar esto?, a mi entender dependerá de las redacciones de los contratos, no es lo mismo condonar que fijar en el contrato cuándo se comenzará a satisfacer la renta, aunque sean tres meses después de la firma del contrato, por el arrendatario. En cuanto a las obras es muy dificil el arreglo, dado que siempre se va a presumir una remuneración por parte del arrendatario al arrendador. Hay que tener en cuenta que la administración tributaria siempre presume una contraprestación aunque digamos que sea gratuita.
No se si lo he podido aclarar un poco, esta al menos es mi opinión.
Saludos a todos.
No se si lo he podido aclarar un poco, esta al menos es mi opinión.
Saludos a todos.
