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Arrendamiento de LOCAL comercial: “Traspaso” sin autorización.

8 Comentarios
 
Arrendamiento de local comercial: “traspaso” sin autorización.
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26/06/2012 11:37
El artículo 32.1 LAU dice: “Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador”.

Y en el contrato de arrendamiento (local destinado a restaurante) consta la siguiente cláusula: “Cualquier cesión o subarriendo interesada por la parte arrendataria, precisará autorización previa por escrito del arrendador”.

¿Qué prevalece al tratarse de arrendamiento distinto de vivienda? ¿Es plenamente válido el pacto contractual, o no?

Gracias por vuestras opiniones.
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Jan
26/06/2012 16:42
Hola Pedroo. En los contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda prima la voluntad de las partes plasmada en el contrato sobre, en este caso concreto, el articulado de la LAU 1994.

Reciba un cordial saludo

Email1: armandogarcia@ical.es

Email2: letradoalquileres@hotmail.com

http://letradosalquileres.es.tl
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26/06/2012 21:26
Entendido, Jan. Muchas gracias y sea devuelto ese cordial saludo.
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27/06/2012 15:02
No lo tengo yo tan claro, al ser el traspaso de empresa... se traspasa la empresa, y por lo tanto el sitio donde se establece la acción productiva...
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27/06/2012 17:38
Pero entonces, lsd2, ¿no debería entenderse limitada la actividad y actos de la empresa a las posibilidades del contrato del local? Si no es así, no lo veo muy lógico pues, si damos por sentado al firmar el contrato -antes de ocupar el local- que ese pacto es válido, la actividad generada en el mismo no debería contravenir el clausulado y, por ende, tampoco en caso de cesión o traspaso. Digamos que sería pretender usar un derecho que nunca se ha ostentado al prohibirse expresamente, ¿no?

Pero vamos, no soy letrado y no sé si he entendido correctamente el significado del matiz que apunta; en cualquier caso es muy bienvenido el punto de vista, aunque si pudiera aclararme la base legal que pudiera considerar la prevalencia del traspaso de “la empresa” sobre el del “local”, se lo agradecería.
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28/06/2012 00:47
Someramente:

-El local lo arrendó su propietario a una empresa para que ejerciera allí sus actividades.

-La empresa cambia de titularidad (de dueño), pero la empresa tiene su propia personalidad jurídica, diferente a la de sus titulares, por lo que quien dirija la empresa es indiferente.

-El local sigue arrendado a la misma empresa, sólo que ahora, en vez de tener unos directores (técnicamente no es correcta la definición de director, pero para que la entiendas... lo correcto es Ttitular), tiene otro. Así que el contrato realmente no se vulnera.
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28/06/2012 14:14
Ok, eso lo tengo claro. Es una variante que elude la prohibición contractual de cesión o traspaso pero, no obstante, entiendo que da derecho al menos a la elevación de la renta en un 20% (equiparable al subarriendo total de la finca) al producirse uno de los supuestos contemplados en el artículo 32.3 LAU: “No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.” (10% en casos de subarriendo parcial y 20% si subarriendo total). Salvo error, sería así en el supuesto apuntado por lsd2. Pero mi mayor duda concernía al supuesto de “traspaso puro y duro”, es decir, por ejemplo, JUAN C.B. cede a PEPE C.B. o bien a Lucas Martínez Pérez, en cuyo caso, como dice Jan, sería válido el pacto contractual.

Muy útiles tus comentarios, gracias lsd2
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28/06/2012 15:29
Tendrás que ver si el arrendamiento se hizo a la empresa o a la persona. Si es a una empresa (aunque una persona firmase en "calidad de representante de la empresa"), poco que hacer, pues no hay cesión de ningún tipo. La relación jurídica entre titulares de la empresa nada tiene que ver con el arrendador.

Si es a la persona, o hay cesión real, es otro tema, ahí sí podría entrar el 32 de la LAU.
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28/06/2012 16:30
Se dan o pueden dar ambos casos: El contrato es a una empresa CB que, en diciembre, por medio de uno de sus socios/representantes comunicó al arrendador que con fecha 1 de noviembre habían “cambiado el nombre de la sociedad” (y su CIF), de modo que “a los efectos fiscales oportunos actualizaba los datos que debían figurar en la facturación de nuestra relación contractual”. Ese representante continuó un tiempo también como socio en la “nueva denominación”. Eso es una clara escisión de la primitiva CB, subrogándose unilateralmente la segunda (aunque fuera con los mismos socios) en el contrato de arrendamiento; por tanto, cabría al arrendador el derecho a elevar un 20% la renta. Incluso, seguramente, considerarlo una cesión pues, pese a mantenerse los socios, la sociedad cambió (es el caso inverso que tú me planteas).

En fechas recientes, al menos uno de los tres primitivos socios se ha desvinculado de la empresa; ahí es donde presumo que me indicas que no se entiende “fusión o transformación” de la sociedad arrendataria y, por tanto, el arrendador (mi padre) no tiene nada que hacer.

Y en último lugar, existe la posibilidad real de que próximamente la empresa arrendataria plantee o proceda unilateralmente a un traspaso, estando por ver si sería a un tercero-tercero, por ejemplo una persona fisica. Y ahí es donde, tras vuestras aportaciones, sí me parece claro que el arrendador tiene derecho a objetar, por ser -ahora sí- precisa su autorización.

Gracias de nuevo.