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Arrendamiento inmueble muy por debajo del precio de mercado.
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Arrendamiento inmueble muy por debajo del precio de mercado.
Un inmueble que pertenece a tres personas ha sido alquilada por una de ellas sin el consentimiento de las otras dos. Además el alquiler esta muy por debajo del precio que se paga por el inmueble en la zona. Sabemos que hay que denunciar para oponerse al contrato. ¿Se puede reclamar la renta no percibida (es decir el alquiler real del inmueble en la zona) durante el tiempo que los inquilinos están dentro hasta que la justicia se pronuncie?¿Tienen los inquilinos alguna responsabilidad por no haberse asegurado que ese bien no se podía alquilar o por saberlo y aún así haberlo alquilado para aprovecharse de la situación?
Coincido con la intachable respuesta de Legil: los comuneros pueden impugnar los contratos firmados por uno de ellos que perjudiquen notoriamente a la comunidad e incluso pedir daños y perjuicios: pero los inquilinos muy posiblemente no respondan de nada: art. 394 CC.
La jurisprudencia admite un contrato de arrendamiento con una renta notoriamente inferior a la de mercado.
La jurisprudencia admite un contrato de arrendamiento con una renta notoriamente inferior a la de mercado.
Coincido con la acertada respuesta de Legil:
1.- lo primero es asegurarse de que el heredero que ha alquilado NO tiene más del 50% de las cuotas de propiedad.
2.- si no las tiene se resuelve y ya está. Si las tiene se le demanda por haber hecho daño a la comunidad.
3.- Va a ser muy difícil "enganchar" al inquilino salvo que se demuestre que estaba compinchado con el arrendador, lo cual es muy difícil.
1.- lo primero es asegurarse de que el heredero que ha alquilado NO tiene más del 50% de las cuotas de propiedad.
2.- si no las tiene se resuelve y ya está. Si las tiene se le demanda por haber hecho daño a la comunidad.
3.- Va a ser muy difícil "enganchar" al inquilino salvo que se demuestre que estaba compinchado con el arrendador, lo cual es muy difícil.
Para redimirme (parcialmente) he buscado una sentencia:
Audiencia Provincial Toledo
Sección: 1
Fecha: 28/12/2017
Nº de Recurso: 19/2017
Nº de Resolución: 293/2017
Procedimiento: Civil
Ponente: GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE
Citas:
"Pero además y como se ha expuesto tal unanimidad también se requiere para los actos de alteración jurídica de la cosa común, y un contrato de arrendamiento con vigencia pactada de 35 años, y solo ya después de 2043 prorrogable por anualidades salvo preaviso de lo contrario, implica en realidad la constitución de un autentico gravamen sobre el bien..."
"Las consecuencias de la falta de consentimiento del coheredero en el gravamen o en general en el acto de disposición sobre los bienes de la herencia yacente son la nulidad absoluta del acto mismo, en este caso del contrato de arrendamiento ( STS 26.8.82 , 13.11.01 , o 9.10.08 entre otras)..."
"No puede aceptarse tampoco este pago por la arrendataria de estas rentas como importe de los daños y perjuicios sufridos porque ello no cabe imperativamente por Ley y a falta de ello cualquier indemnización de perjuicios por responsabilidad contractual exige acreditación de la realidad de su causación..."
"...debemos declarar y declaramos la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento..."
Nótese que el inquilino no paga daños y perjuicios.
Audiencia Provincial Toledo
Sección: 1
Fecha: 28/12/2017
Nº de Recurso: 19/2017
Nº de Resolución: 293/2017
Procedimiento: Civil
Ponente: GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE
Citas:
"Pero además y como se ha expuesto tal unanimidad también se requiere para los actos de alteración jurídica de la cosa común, y un contrato de arrendamiento con vigencia pactada de 35 años, y solo ya después de 2043 prorrogable por anualidades salvo preaviso de lo contrario, implica en realidad la constitución de un autentico gravamen sobre el bien..."
"Las consecuencias de la falta de consentimiento del coheredero en el gravamen o en general en el acto de disposición sobre los bienes de la herencia yacente son la nulidad absoluta del acto mismo, en este caso del contrato de arrendamiento ( STS 26.8.82 , 13.11.01 , o 9.10.08 entre otras)..."
"No puede aceptarse tampoco este pago por la arrendataria de estas rentas como importe de los daños y perjuicios sufridos porque ello no cabe imperativamente por Ley y a falta de ello cualquier indemnización de perjuicios por responsabilidad contractual exige acreditación de la realidad de su causación..."
"...debemos declarar y declaramos la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento..."
Nótese que el inquilino no paga daños y perjuicios.
Hay un aspecto de este asunto que tal vez merezca un comentario, aunque solamente sea por si fuera de utilidad a algún otro consultante del mismo hilo:
Nótese el tercer párrafo de la sentencia citada en mi anterior respuesta; en estricta aplicación del artículo 1303CC, la declaración de nulidad del contrato conlleva necesariamente que las partes afectadas vuelvan a tener la situación personal y patrimonial anterior al efecto invalidador (STS de 30 de diciembre de 1996).
En consecuencia, se devuelve la posesión del local, pero también se devuelven las rentas percibidas, y con intereses, al inquilino. Esta consecuencia legal es ineludible y puede ser declarada de oficio -sin petición de parte- por el principio "iura novit curia" (STS de 22 de noviembre de 2005), y eso es, por cierto, lo que hizo la sentencia de la AP de Toledo.
Nótese el tercer párrafo de la sentencia citada en mi anterior respuesta; en estricta aplicación del artículo 1303CC, la declaración de nulidad del contrato conlleva necesariamente que las partes afectadas vuelvan a tener la situación personal y patrimonial anterior al efecto invalidador (STS de 30 de diciembre de 1996).
En consecuencia, se devuelve la posesión del local, pero también se devuelven las rentas percibidas, y con intereses, al inquilino. Esta consecuencia legal es ineludible y puede ser declarada de oficio -sin petición de parte- por el principio "iura novit curia" (STS de 22 de noviembre de 2005), y eso es, por cierto, lo que hizo la sentencia de la AP de Toledo.
Hoplon: respecto al último comentario (que me parece perfectamente procedente) se me ocurre la siguiente duda: ¿no sería posible demandar al inquilino por enriquecimiento injusto por haber disfrutado del alquiler pagando una renta demasiado baja? De acuerdo que al ejercitar la acción de nulidad su estimación implica la restitución de todo lo percibido, pero creo que eso no es incompatible con el ejercicio de la acción de enriquecimiento injusto.
León, yo también lo veo posible: las dos acciones son compatibles.
Pero veo mas prosperable la de exigir al comunero que firmó el contrato su responsabilidad extracontractual: estará clarísimo, porque tendremos una sentencia que anulará el contrato al declararlo lesivo para los intereses de la comunidad.
Si hay que elegir entre las dos maneras de recuperar el perjuicio sufrido, yo me inclino por ir a por el comunero.
Pero veo mas prosperable la de exigir al comunero que firmó el contrato su responsabilidad extracontractual: estará clarísimo, porque tendremos una sentencia que anulará el contrato al declararlo lesivo para los intereses de la comunidad.
Si hay que elegir entre las dos maneras de recuperar el perjuicio sufrido, yo me inclino por ir a por el comunero.
Muchas gracias, pero aún se lo voy a poner un poco más complicado pues así es en realidad. Y si el comunero díscolo resulta no tener solvencia económica, actuar en contra de la comunidad en su provecho únicamente y que además "los inquilinos" a su vez se demuestra que son cómplices necesarios y colaboradores? tampoco se les puede responsabilizar?
Qué hace falta para demostrar esto y demostrar la conformidad o beneficio de los inquilinos de semejante mala intención?
Qué hace falta para demostrar esto y demostrar la conformidad o beneficio de los inquilinos de semejante mala intención?
Muchas gracias, pero aún se lo voy a poner un poco más complicado pues así es en realidad. Y si el comunero díscolo resulta no tener solvencia económica, actuar en contra de la comunidad en su provecho únicamente y que además "los inquilinos" a su vez se demuestra que son cómplices necesarios y colaboradores? tampoco se les puede responsabilizar?
Qué hace falta para demostrar esto y demostrar la conformidad o beneficio de los inquilinos de semejante mala intención?
Qué hace falta para demostrar esto y demostrar la conformidad o beneficio de los inquilinos de semejante mala intención?
1.- El comunero no es insolvente, porque tiene una cuota como propietario en, precisamente, la vivienda mal alquilada.
2.- En cuanto a la complicidad de los inquilinos es muy, muy difícil demostrarlo. Yo no me atrevo a decirle ninguna cosa concreta al respecto porque sería totalmente temerario por mi parte. En todo caso tenga claro que al final quien decide es el juez, y los jueces son muy reacios a admitir nada que no esté claro como el agua (y hacen bien).
2.- En cuanto a la complicidad de los inquilinos es muy, muy difícil demostrarlo. Yo no me atrevo a decirle ninguna cosa concreta al respecto porque sería totalmente temerario por mi parte. En todo caso tenga claro que al final quien decide es el juez, y los jueces son muy reacios a admitir nada que no esté claro como el agua (y hacen bien).
Todo eso que usted dice hay que demostrarlo, la connivencia, y la renta notoriamente baja.
Ejemplo: STS (sección 1ª) 14985/1994 de 4 febrero.
Ponente: Exmo Sr. D. Jo´se Almagro Nosete
"Se declara, igualmente, nulo y sin efecto, el acuerdo cuarto de calendada Junta, relativo al arrendamiento del bajo litigioso en favor de don Bartolomé , al que como arrendatario, condeno a dejar libre y vacuo dicho local, sin perjuicio de que siga poseyéndolo y a que indemnice a los demandantes, en la cantidad que en ejecución de Sentencia se fije, por esta ocupación desde el 20 de febrero de 1988 hasta el desalojo."
NOTA: León, en este ¡SI! hay indemnización por la ocupación del inmueble.
Sigue: ."... Con el solo dato -dice la Sentencia recurrida-, de la merced convenida de 175.000 pesetas mensuales, cuando el perito, en el dictamen citado con anterioridad, nos habla de 700.000 pesetas mensuales como renta correcta para la planta baja de la finca, tendríamos suficiente para configurar la importancia del perjuicio, por la aminoración de una cuarta parte del precio que de ese alquiler podría obtenerse, si a ello unimos, una duración de la relación arrendaticia con inclusión de prórroga a voluntad del arrendatario, que en la actualidad, no es facultad que el texto legal locativo le confiera y la amplia
autorización para llevar a cabo obras de modificación, no habremos sino de reforzarnos en la calificación que el párrafo tercero del art. 398 del Código Civil , contempla para justificar la impugnación de los acuerdos comunitarios...".
Como puede ver el consultante, hay cauce para sus pretensiones, lo hay, pero teniendo en cuenta (y esto es muy importante) que el comunero al que considera insolvente puede
responder, repito, puede responder, con su parte indivisa en el inmueble, yo me ratifico en mi opinión anterior, por ser el pleito contra el inquilino de resultado mas dudoso.
Ejemplo: STS (sección 1ª) 14985/1994 de 4 febrero.
Ponente: Exmo Sr. D. Jo´se Almagro Nosete
"Se declara, igualmente, nulo y sin efecto, el acuerdo cuarto de calendada Junta, relativo al arrendamiento del bajo litigioso en favor de don Bartolomé , al que como arrendatario, condeno a dejar libre y vacuo dicho local, sin perjuicio de que siga poseyéndolo y a que indemnice a los demandantes, en la cantidad que en ejecución de Sentencia se fije, por esta ocupación desde el 20 de febrero de 1988 hasta el desalojo."
NOTA: León, en este ¡SI! hay indemnización por la ocupación del inmueble.
Sigue: ."... Con el solo dato -dice la Sentencia recurrida-, de la merced convenida de 175.000 pesetas mensuales, cuando el perito, en el dictamen citado con anterioridad, nos habla de 700.000 pesetas mensuales como renta correcta para la planta baja de la finca, tendríamos suficiente para configurar la importancia del perjuicio, por la aminoración de una cuarta parte del precio que de ese alquiler podría obtenerse, si a ello unimos, una duración de la relación arrendaticia con inclusión de prórroga a voluntad del arrendatario, que en la actualidad, no es facultad que el texto legal locativo le confiera y la amplia
autorización para llevar a cabo obras de modificación, no habremos sino de reforzarnos en la calificación que el párrafo tercero del art. 398 del Código Civil , contempla para justificar la impugnación de los acuerdos comunitarios...".
Como puede ver el consultante, hay cauce para sus pretensiones, lo hay, pero teniendo en cuenta (y esto es muy importante) que el comunero al que considera insolvente puede
responder, repito, puede responder, con su parte indivisa en el inmueble, yo me ratifico en mi opinión anterior, por ser el pleito contra el inquilino de resultado mas dudoso.
